بررسی ها درباره تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در شهر های کشور در زمستان 99 نشان داد خانوار هایی که در این فصل قرارداد های یکساله آن ها سررسید شده و اقدام به تمدید قرارداد در واحد های مسکونی کرده بودند رشد شاخص اجاره بها برای آن ها معادل 38.6 درصد بود.
هفتاد و دومین جلسه ستاد ملی کرونا مصوبه ای در حمایت از خانوارها در زمینه اجاره املاک مسکونی داشت که در آن با پرداخت تسهیلات وام ودیعه مسکن به مستأجران واجد شرایط موافقت شد و همچنین حداکثر افزایش مبلغ اجاره بها یا مبلغ رهن به مانند سال گذشته تعیین شد. پرسش این است که این دو راهکار در سال گذشته چگونه اجرایی شدند و آیا این دو راهکار می توانند راهکارهایی مناسب برای تنظیم بازار اجاره در بلندمدت باشند؟
در چند سال اخیر روند قیمت مسکن صعودی بوده و همین مسئله اجاره بها را نیز افزایش داده است. از سوی دیگر شیوع ویروس کرونا از اواخر سال 98 باعث شد تا قدرت خرید مردم به شدت کاهش یابد.
به گزارش پیام ساختمان به نقل از تابناک اقتصادی، از همین رو از سال گذشته اوضاع در بازار اجاره مسکن به شدت برهم ریخت و دولت برای جبران وضعیت دو راهکار در نظر گرفت.
اولین راهکار این بود که برای افزایش اجاره بها سقف در نظر گرفته شد. بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا حداکثر افزایش اجاره بهای واحدهای مسکونی برای شهر تهران تا 25 درصد و برای کلانشهرهای دیگر حداکثر 20 درصد و در سایر شهرها 15 درصد تعیین شد.
دومین طرح دولت، اعطای وام ودیعه مسکن بود. وعده پرداخت وام ودیعه مسکن در مورخه 1 مرداد 99 توسط رئیس جمهور داده شد و وی با بیان ابلاغ پرداخت این وام به بانک ها گفت: سقف این وام برای مستاجران تهرانی 50 میلیون تومان، شهرهای بزرگ شامل شهرهای بالای یک میلیون نفر از جمله مشهد، اصفهان، کرج، شیراز، تبریز، قم، اهواز و کرمانشاه 30 میلیون تومان و دیگر شهرها، 15 میلیون تومان است که با نرخ سود 13 درصد به مشمولان پرداخت می شود.
محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی نیز طی گفتگویی درباره شرایط پرداخت این وام، گفت: در تهران، مستاجران واحدهای مسکونی کوچک تر از 75 متر و در دیگر شهرها، مستاجران واحدهای کمتر از 90 متر مشمول وام ودیعه مسکن مستاجران خواهند شد.
سال گذشته به چند نفر وام ودیعه مسکن پرداخت شد؟
پروانه اصلانی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی طی مصاحبه ای در ابتدای سال جاری در گزارشی از درباره وام ودیعه مسکن کرونایی در سال گذشته گفت: در سال 1399، تعداد 920 هزار نفر پیامک تقاضای دریافت تسهیلات ارسال کرده اند، 805 هزار نفر مشمول بوده اند، 337 هزار نفر بانک مورد نظر را انتخاب کرده اند، 231 هزار نفر پرونده در بانک مورد تقاضا تشکیل داده اند و نهایتاً 214 هزار نفر این وام را دریافت کرده اند.
آیا امسال هم وام ودیعه مسکن و سقف اجاره وجود دارد؟
درباره وام ودیعه مسکن باید گفت که طبق مصوبات و قوانین بودجه ای موجود امسال نیز باید وام ودیعه مسکن پرداخت شود.
امسال قرار است هفت مدل وام ودیعه مسکن به متقاضیان پرداخت شود. یک مورد در شورای پول و اعتبار به تصویب رسیده و یک مورد را نیز ستاد ملی مقابله با کرونا مصوب کرده است. سایر موارد در مواد 1 و 2 بند «ه» و ماده 1 بند «و» تبصره 16 قانون بودجه سال جاری ذکر شده است.
همه وام های ودیعه مسکن در سال جاری به شرح زیر می باشد:
1- مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر موافقت با پرداخت وام ودیعه مسکن به اعضای فاقد مسکن هیئت علمی دانشگاه تا سقف 200 میلیون تومان با بازپرداخت 5 ساله با نرخ 18 درصد،
2- اعطای وام قرض الحسنه ودیعه مسکن به خانوارهای فاقد مسکن در صورت تولد فرزند سوم به بعد در سال های 1399 و 1400 تا سقف 150 میلیون تومان و بازپرداخت 20 ساله (قانون بودجه 1400)،
3- وام قرض الحسنه ودیعه مسکن تا سقف 200 میلیون تومان (هر یک از زوجین 100 میلیون تومان) به خانواده های دارای 2 فرزند و فاقد مسکن با بازپرداخت 10 ساله (طبق قانون بودجه 1400)،
4- وام قرض الحسنه ودیعه مسکن به خانوارهای دارای یک فرزند و فاقد مسکن تا سقف 160 میلیون تومان (هر یک از زوجین 80 میلیون تومان) با بازپرداخت 10 ساله (طبق قانون بودجه 1400)،
5 - وام قرض الحسنه ودیعه مسکن 100 میلیون تومانی به هر یک از خانواده های بدون فرزند (هر یک از زوجین 50 میلیون تومان) با بازپرداخت 10 ساله (مصوبه قانون بودجه سال 1400)
6- وام قرض الحسنه ودیعه مسکن 100 میلیون تومانی به کارکنان و بازنشستگان نیروهای مسلح (ناجا، ارتش، سپاه و ودجا) با بازپرداخت 10 ساله (قانون بودجه 1400)،
7- وام ودیعه مسکن به خانوارهای فاقد مسکن که در اثر شرایط کرونایی، امکان جابه جایی ندارند (مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا).
همچنین ستاد ملی کرونا در هفتاد و دومین جلسه خود به ریاست حسن روحانی رئیس جمهور که در 25 خرداد سال جاری برگزار شد، در حمایت از خانوارها در زمینه اجاره املاک مسکونی علاوه بر اینکه با پرداخت تسهیلات وام ودیعه مسکن به مستأجران واجد شرایط موافقت کرد، همچنین حداکثر افزایش مبلغ اجاره بها یا مبلغ رهن برای قراردادها را در شهر تهران تا سقف 25 درصد و سایر کلانشهرها تا سقف 20 درصد و سایر شهرها تا سقف 15 درصد مجاز دانست.
بنابراین در سال جاری هم وام ودیعه مسکن وجود دارد و هم سقف اجاره بها باید رعایت شود.
مهلت ثبت نام برای دریافت وام ودیعه مسکن تا چه زمانی است؟
طبق مصوبه فوق الذکر مهلت ثبت نام اشخاص واجد شرایط برای دریافت تسهیلات کمک ودیعه اجاره مسکن تا پایان شهریور ماه 1400 تمدید می شود. بانک ها و مؤسسات اعتباری موظفند حداکثر تا پایان آذرماه سال جاری تسهیلات مذکور را پرداخت نمایند. سقف مبلغ این تسهیلات برای کلان شهر تهران 70 میلیون، سایر کلان شهرها 40 میلیون تومان و سایر شهرها 25 میلیون تومان تعیین می شود. شرایط و مقررات مترتب بر این تسهیلات در سال 1399، در سال جاری نیز به قوت خود باقی است. تا سقف مبلغ 10 هزار میلیارد تومان از بسته تسهیلات کرونایی، در سال 1400 به پرداخت تسهیلات برای این موضوع اختصاص داده می شود.
آیا سال گذشته این دو راهکار در بازار اجاره بها مفید واقع شدند؟
درباره سقف اجاره بها که باید گفت طبق آمار موجود این سقف ها رعایت نشد. در همان ماه تابستان گزارش های مرکز آمار ایران نشان می داد که اجاره بها بالاتر از سقف تعیین شده بود. در بخشی از گزارش شاخص قیمت اجاره بهای واحدهای مسکونی خانوارهای شهری در تابستان 1399 عنوان شده بود که متوسط افزایش هزینه اجاره بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته اند، در فصل تابستان 1399 برابر با 41.2 درصد بوده است! همچنین تورم نقطه به نقطه اجاره بهای واحدهای مسکونی خانوارهای شهری در تابستان سال گذشته 28.9 درصد گزارش شده بود.
حتی در آخرین فصل سال گذشته نیز این سقف ها رعایت نشده بود به طوری که براساس گزارش مرکز آمار ایران، شاخص اجاره بهای مسکن در شهرهای کشور، در زمستان 99 در مقایسه با زمستان 98 رشد 28.9 درصدی را نشان می داد.
همچنین بررسی ها درباره تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در شهرهای کشور در زمستان 99 نشان می داد خانوارهایی که در این فصل قراردادهای یکساله آنها سررسید شده و اقدام به تمدید قرارداد در واحدهای مسکونی کرده بودند رشد شاخص اجاره بها برای آن ها معادل 38.6 درصد بود.
همچنین درباره پرداخت وام ودیعه مسکن نیز شکایاتی وجود داشت به طوری که در اواخر تابستان سال گذشته شخص وزیر مسکن از نحوه پرداخت و سرعت پرداخت انتقاد داشتند. محمد اسلامی در 26 شهریور 99 با اشاره به اینکه روند پرداخت وام ودیعه مسکن کند است، اظهار کرد: البته خوشبختانه طی 3 روز اخیر سرعت اعطای وام افزایش یافته، اما همچنان خروجی خیلی کم بوده و آمار پرداخت وام قابل قبول نیست. وی افزود: در مورد تعداد افرادی که تاکنون وام ودیعه مسکن دریافت کرده اند گفت: حدود 8 هزار وام ودیعه مسکن به مستاجران پرداخت شده است.
این میزان پرداخت وام ودیعه مسکن در حالی بود که یک روز قبل از این مصاحبه وزیر راه و شهرسازی، محمودزاده معاون وی گفته بود: بر اساس پالایشی که در مرحله نخست ثبت نام انجام شد، حدود 355 هزار نفر واجد شرایط، تشخیص داده شدند و بر اساس شاخص های مصوب، مستعد دریافت تسهیلات قرار گرفتند. وی گفت: به متقاضیان اطلاع رسانی شد تا برای بارگذاری اطلاعات به سامانه طرح اقدام ملی و صفحه مشخص شده برای وام ودیعه مراجعه و نسبت به بارگذاری اطلاعات، اقدام کنند. معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: بنا بر آخرین اطلاعات رسیده، تا این لحظه بیش از صد هزار متقاضی اطلاعات خود را بارگذاری کردند که به کارتابل 13 بانک و دو موسسه مالی اعتباری در کشور معرفی شده اند. محمودزاده گفت: از تعداد صد هزار نفری که واجد شرایط گرفتن وام هستند و به بانک ها معرفی شدند، حدود 6 هزار و 200 نفر این وام را دریافت کرده اند.
از سوی دیگر برخی به میزان اقساط وام ودیعه انتقاد داشتند. به عنوان نمونه میزان اقساط برای تهرانی ها ماهانه 540 هزار تومان در نظر گرفته شده بود که این رقم برای جامعه هدف این وام که عمدتا از اقشار ضعیف و آسیب پذیر جامعه بودند، رقم بالایی محسوب می شد. حسام عقبایی نایب رییس اتحادیه املاک استان تهران در این باره گفته بود: در دیداری که با وزیر راه و شهرسازی داشتم، تأکید کردم سود این تسهیلات باید به گونه ای باشد که قسط دیگری به اقساط مستاجرین تحمیل نشود. البته همین وام در هر صورت برای مستاجرین کمک کننده خواهد بود اما بهتر است دولت در بازپس گیری وام های پرداخت شده، سود کمتری دریافت کند و سود آن ها بیشتر از کارمزد نباشد زیرا این تسهیلات قرار است بازار را به نفع دهک های آسیب پذیر جامعه تنظیم کند.
همچنین برخی دیگر نیز گفته بودند که مبلغ در نظر گرفته شده برای وام ودیعه مسکن به خصوص برای شهرهای بزرگی مثل تهران، قطعا نخواهد توانست بخش اعظم رهن را پوشش دهد و این خود مسئله ای است که این راهکار، راهکار مناسبی برای شهرهای بزرگ نیست.
سخن پایانی
هر چند امسال این دو طرح برای کنترل بازار اجاره بها زودتر از سال گذشته اجرایی شده است، اما باید در نظر داشت که اولا به مانند سال گذشته قطعا سقف اجاره بها رعایت نخواهد شد و دولت باید ضمانت اجرایی قوی تری در نظر بگیرد تا موجران، نتوانند از این سقف ها فراتر روند. ثانیا هر چند دیگر نمی توان مبلغ و میزان وام ودیعه مسکن را تغییر داد اما باید با هماهنگی بانک ها به سرعت پرداخت شود تا نفرات بیشتری را پوشش دهد.
در انتها باید گفت که این گونه طرح ها و راهکارها تنها مُسکن های موقتی برای مستاجران می باشد و دولت آینده باید در حوزه مسکن طرح اساسی را دنبال کند تا کمبود عرضه در بخش مسکن جبران شود و قیمت مسکن و متعاقب آن اجاره بها بشکند.