دولت لازم نیست حتماً برای مردم خانه بسازد

عزیزیان در این گفت وگو هم به تشریح وضعیت کلی بازار مسکن و شکل گیری رکود تورمی در این بازار پرداخت، هم راه‎کارهایی برای برون رفت از این شرایط ارائه داد و هم بر توان دولت برای انجام اقداماتی زیرساختی در این حوزه تاکید کرد. از دیدگاه او دولت متولی توسعه زیرساخت هاست و باید به تعریف و تسهیل انواع ابزارها و تخصیص منابع محدود مالی به جایی که منافع عمومی را بیشتر تامین کند، مشغول شود.

او همچنین یادآور می شود: «لازم نیست دولت حتماً برای مردم خانه بسازد بلکه با توسعه زیرساخت ها و اصلاح قوانین و مقررات، شفافیت اطلاعاتی بازار، به کارگیری انواع و اقسام مکانیسم های تامین مالی مسکن و توسعه تکنولوژی، می تواند زیرساخت هایی ایجاد کند که جامعه خودبه خود به نیازهایش دست یابد.»

- یک شمای کلی از وضعیت بازار مسکن در ماه های اخیر به عنوان کارشناس این حوزه ارائه می کنید؟

اتفاقاتی که حاکم بر بازار مسکن است، اتفاقاتی است که تقریباً از زمان ثبت داده در کشور در خصوص مسکن وجود دارد و همیشه بر آن حاکم بوده است. این رخدادها ناشی از رویه های گذشته کشور است. نکته ای که در بازار وجود دارد این است که قیمت های موجود در بازار ناشی از مباحث اقتصاد کلان نیست. برخی فکر می کنند این شرایط ممکن است ناشی از شرایطی باشد که انواع ریسک های مختلف بر بازار حاکم می کند ولی واقعیت این است که بزرگترین معضل در بازار مسکن دستکاری قیمت هاست.

دستکاری ها، قیمت هایی را حاکم می کند که واقعی نیست و زمانی که قیمتی واقعی نیست نمی تواند مبنای معامله واقعی هم قرار گیرد. مسکن به عنوان یک کالای مصرفی، قیمت سازی اش تابع هیچ نوع حجم مبنایی نیست و تابع دستکاری افرادی است که در آن بازار نقش دارند. بسیاری از ناکارآمدی های مدیریتی در بازار مسکن و حتی در مدیریت کلان کشور از طریق قیمت سازی درست می شود.

بسیاری از مدیران نهادها، قیمت هایی برای خود ساخته¬اند و با آن قیمت های ساخته شده، توانسته¬اند در بازه های مختلف زمانی زیانهای ناشی از عدم توانمندی در مدیریت کسب و کار را پوشش دهند. مسئله حجم مبنا باید در مدیریت بازار مدنظر قرار گیرد. مراجع قیمت گذاری در حوزه مسکن به این نکته اصلا دقت نمی کنند که قیمت مسکن چگونه کشف می شود.

ما اولین بار که در بانک مسکن توانستیم شاخص قیمت مسکن را به شکل برخط تولید کنیم و به این نتیجه رسیدیم که عمده تغییرات قیمت، ناشی از دستکاری قیمت هاست. برای نمونه منطقه ای را بررسی کردیم که قیمت برای رشد صددرصدی نیازمند حداقل حجم مبنایی (تعداد معاملات) معادل 38 معامله بود اما فقط با سه معامله توانسته بودند قیمت را تا صددرصد رشد دهند.

اینکه چه سازوکارهایی باعث ثبات قیمت می شود، در ابتدای امر کنترل قیمت هایی است که از دستکاری بازار به دست می آید. عمده تغییرات قیمت در بازار املاک ناشی از معامله های صوری است. خیلی وقت ها حتی مبالغ مربوط به این ها، جابجا هم نمی شود و معاملات صوری است. سازوکارهایی که برای این کنترل قیمت وجود دارد، سازوکارهای مبتنی بر مالیات بر عایدی است. اگر متناسب با حجم معاملات مبنا، در یک منطقه قیمت مسکن رشد داشت، طبیعی است. اما اگر دستکاری قیمتی انجام شد و حجم مبنا رعایت نشد، کل منابعی که از رشد قیمت دستکاری شده به دست آمده، باید از طریق مالیات بر عایدی از منابع به دست آمده، کم شود.

اگر کنترل قیمت ها از طریق مالیات بر عایدی مسکن در کشور رخ می داد، ادعا دارم که از سال 96 تا 1400 قیمت مسکن به جای 9 برابر شدن حداکثر سه برابر می شد. چون ما سازوکاری نداشتیم که با آن دستکاری قیمتی را مانع شویم این اتفاق افتاد که قیمت ها سه برابر چیزی که باید رشد می-کرد. نسبت رشد دلار به ملک در تهران، در طی 20 سال گذشته، نشان می دهد که چقدر دستکاری قیمتی، وارد بازار شده است.

البته این مباحث در اکثر کالاهای کشور وجود دارد و چون این سازوکار کنترل و ثبات قیمت وجود ندارد، حجم مبنا و کشف قیمت هم وجود ندارد، این باعث می شود هرکس با معاملات صوری و دستکاری قیمت، قیمت سازی کند که این امر هزینه های بسیاری را بر مصرف کننده واقعی وارد آورد.

- چه راهکار یا پیشنهادی برای وضعیت رکورد تورمی در بازار مسکن و خروج از این شرایط یا لااقل بهبود آن ارائه می کنید؟

مسکنی که در کشور ساخته شده قطعاً متقاضی دارد ولی این قیمت برای متقاضی مطلوبیت ندارد و نمی تواند با این قیمت ها به اهداف درآمدی خود دستیابی داشته باشد. با توجه به وضعیت درآمدی افراد به نظر نمی رسد که سازوکاری وجود داشته باشد که این ها بتوانند به راحتی این توانمندی را به دست آورند. شاخص های کلان اقتصادی هم نشان نمی دهد که ما بتوانیم در یک بازه زمانی دوساله مطلوبیت ها را برای افراد از بعد درآمدی فراهم کنیم. متناسب با این قیمت ها، افراد نیاز به تسهیلات مالی و بانکی دارند و به ابزارهای مبتنی بر بازار سرمایه نیازمند هستند اما این ها در ازای منابعی که به دست می آورند توان بازپرداخت این اقساط را هم ندارند. یعنی اگر فرض کنیم که آن قابلیت اهرمی و منابع لازم هم وجود داشته باشد توان افراد برای پوشش دهی، مناسب نیست و در چنین شرایطی تقاضا وجود دارد اما آنقدر فاصله بین توان افراد و قیمت مسکن جدی است که نمی توانند به اهداف خود دست پیدا کنند.

ما همیشه به جای اینکه صرفاً در زمان حل مسئله مردم به سمت تقویت عرضه برویم، باید به کنترل تقاضا هم توجه کنیم. یکی از دلایلی که قیمت ساز است و باعث چنین تورم هایی در قیمت بازار شده، سفته بازی و سرمایه گذاری در بازار مسکن است. اگر با یک انتظار آتی بیاییم و در یک بازار سرمایه گذاری کنیم چون آن سرمایه گذاری واقعا برای رفع نیاز نیست تا هر زمان که بتوان بازدهی که مدنظر است را از آن بازار کسب نکنیم از آن خارج نمی شویم.

از این جهت قیمت ها تعدیل نمی شود و تقاضایی هم برای آن کالا با این قیمت وجود ندارد و نتیجه این می شود که قیمت ها بالاست، معامله ای هم تقریباً انجام نمی شود و در عین حال تقاضا هم برایش وجود دارد. اینکه چطور این سازوکار مدیریت شود، یک راهکارش کاهش سفته بازی و حذف همین تقاضاهای سفته بازی از طریق ایجاد ابزارهای نوین مالی است. ما ابزارهایی داریم که این ابزارها می تواند جایگزین خود مسکن مصرفی جامعه باشند. اگر کسی نیاز داشته باشد ارزش دارایی اش را نسبت به مسکن حفظ کند و با دو اندیشه پیش رود، یعنی یا فقط مسکن بخرد که ارزش دارایی اش را حفظ کند یا مسکن بخرد که اجاره دهد، در هر دو حالت برای این ها در بازار سرمایه مکانیسم هایی وجود دارد که فرد بدون اینکه احتیاج داشته باشد مسکن را بخرد از طریق خرید ابزارهای مبتنی بر هر دو نیاز که کاملاً در زمانی که در بانک مسکن بودیم طراحی شده است، بیاید و نیازهایش را به جای اینکه از بعد سفته بازی، سرمایه گذاری و اجاره دهی تامین کند از طریق سرمایه گذاری در ابزارها به دست آورد. با توجه به اینکه تقریباً به شکل متوسط 40 درصد تقاضای بازار برای سفته بازی، سرمایه گذاری و اجاره داری است، اگر بتوانیم تقاضاهایی که ناشی از آن است را از طریق ابزارها جایگزین کنیم تا 40 درصد تقاضا را کم می کنیم و در این صورت خودبه خود قیمت پایین تری برای عرضه خواهیم داشت.

یک سری سازوکارهایی هم وجود دارد که این ها به کاهش قیمت مسکن در بازار کمک می کند، ما در گذشته سازوکارهایی طراحی کردیم که تعاونی مسکن کارکنان نام داشت. این ها با این هدف ایجاد شد که مسکن با قیمت تمام شده به دست متقاضی برسد اما هیچوقت این تعاونی ها کارآمدی کافی را برای این هدف نداشت. مسکن به قیمت تمام شده یک تعریف جامعی دارد؛ من هزینه پیمانکار و منابع اولیه را داده ام و در ازایش یک مسکن به قیمت تمام شده به دست می آورم. این مسکن باید 30 درصد زیر قیمت بازار باشد، یعنی مارجینی که تولیدکننده مسکن به شکل متوسط از تولید مسکن دارد چیزی حدود 30 درصد زیر قیمت بازار است که حدوداً 42 درصد بازدهی را به همراه دارد. اینکه با یک سازوکار درستی کمک کنیم که افراد با قیمت تمام شده به مسکن دست پیدا کنند اگر مسائل مربوط به تعاونی مسکن کارکنان حل شود بخشی از مشکلات مسکن برطرف می¬شود. سیاستی که تا کنون به طور جدی پیگیری نشده است.

سازوکارهای مالی هم وجود دارد که جایگزین تعاونی مسکن شود و به شما که توانایی مدیریت دارایی و نظارت بر ساخت ندارید کمک می کند که از طریق مکانیسم ها و ابزارهای مالی به آن مطلوبیتی که در نظر داری برسید. آن سازوکار مالی و مکانیسم ها هم در بانک مسکن دیده شده و وجود دارد اما هنوز اجرایی نشده است.

پس سه اقدام در حوزه مسکن باید انجام شود یکی شاخص زمان واقعی بر مبنای حجم مبنا است که باعث کشف قیمت درست مسکن می شود که الان هم سازوکار مناسبی برایش وجود ندارد و نرم افزارهای موجود برمبنای آخرین معاملات قرار دارد، در حالی که تعداد معامله خیلی مهم است و تاثیر آن باید دیده شود. اقدام دوم حذف تقاضای اضافه با توسعه ابزارهای مالی و اقدام سوم این است که سازوکاری طراحی شود که افراد و گروه ها مسکن را به قیمت تمام شده به دست آورند.

نکات دیگری هم هست که در کشور هیچوقت حل نشده است و اولین و مهمترین آن قوانین و مقررات و استانداردهاست. استانداردها در حوزه مسکن ما، استانداردهای کالیفرنیاست. یعنی سختگیرانه ترین استانداردهابه عنوان مثال، بیمارستان هزار تختخوابی چین که برای کرونا ساخته شد در ایران هیچوقت مجوز نمی گرفت. اینکه استانداردها چقدر بومی شود و روی قیمت ها تأثیر بگذارد، نکته جدی است.

البته ممکن است خیلی ها این استانداردها را رعایت نکنند ولی قطعاً استانداردهایی که ما در کشور داریم قطعاً نسبت به همه دنیا، استانداردهای سختگیرانه ای است. اینکه نظارت چطور اعمال می شود یک بحث است و اینکه استاندارهای ما چقدر قوی یا سختگیرانه است یک بحث دیگر. کالیفرنیا چون زلزله خیز است آن استانداردها را دارد اما همه کشور ما زلزله خیز نیست اما داریم همه هزینه های مترتب بر آن را به همه بخش های کشور بار می کنیم و با یک قاعده می بینیم و مدیریت می کنیم.

مباحث مربوط به تکنولوژی ساخت هم اهمیت زیادی دارد. علت اینکه ما نمی توانیم از تکنولوژی های روز دنیا استفاده کنیم به خاطر قوانین و مقررات پویایی نظام مهندسی منطقه ای است که به دلیل انبوه سازی نمی تواند یک تیپ واحد داشته باشد. در حالی که انبوه سازی ما تیپ های واحد دارد و از این جهت در این دو مبحث باید تغییرات خیلی جدی ایجاد کنیم تا هم قیمت تمام شده مسکن پایین بیاید و هم رویه های جدید انبوه سازی در کشور شکل بگیرد. یک سری اصلاح قوانین هم لازم است که در مجلس انجام شود، مثل قانون پیش فروش و پیش ساخت یا مثل ابزارهای مالی که در حوزه مسکن وجود دارند و عموما خیلی سخت است که عقود جاری را با آن ها متناسب سازی کنیم و مانع از این می شود که یک ابزار مالی که در کشور لازم است به سرعت رواج یابد.

- دولت چقدر توانایی و ظرفیت دارد که این امور را سامان دهد؟

دولت متولی توسعه زیرساخت هاست یعنی کمک کند به تعریف و تسهیل انواع ابزارها، به اینکه منابع محدود مالی به جاهای موثری که بیشتر منافع عمومی را تامین می کند، تخصیص داده شود. لازم نیست که ما حتماً برای مردم خانه بسازیم، با توسعه زیرساخت ها و اصلاح قوانین و مقررات، شفافیت اطلاعاتی بازار، به کارگیری انواع و اقسام مکانیسم های تامین مالی مسکن و توسعه تکنولوژی، می توانیم زیرساخت هایی ایجاد کنیم که جامعه خودش به نیازهایش دست یابد. دولت هم باید همین امر را رقم بزند و کمک کند که این زیرساخت ها در جامعه شکل بگیرد نه اینکه لزوماً عین مسکن را به متقاضی بدهد.

یکی از مواردی که باعث بی توجهی به عدالت اجتماعی می شود همین است که در جایی توانایی ساخت مسکن وجود دارد و افرادی را شناسایی می کنند و به آنان مسکن می دهند و در جای دیگری این امکان وجود ندارد. اما وقتی زیرساخت برای همه ایجاد شود هرکس توانمندتر بود شرایط بهتری خواهد داشت و هرکس توانایی کمتری داشت مطلوبیت متناسب با توانایی اش خواهد داشت.

در دنیا ادبیاتی وجود دارد که می گویند مسکن در استطاعت، یعنی هرکسی باید متناسب با توان مالی خود، سرپناهی داشته باشد. در این مبحث گفته نمی شود که باید حتماً خانه داشته باشیم، ممکن است مسکن استیجاری، مسکن اجتماعی، مسکن سرمایه گذاری یا مسکن تملیکی داشته باشیم و مسکن در استطاعت می گوید که متناسب با توان مالی یک سقفی حتماً باید بالای سر فرد وجود داشته باشد. پس دولت می تواند زیرساخت ها را به سرعت مستقر کند و بعد از آن خود جامعه می تواند کارها را پیش ببرد.