چشم انداز بازار مسکن 1405 | ویژه ترین تحلیل پیام ساختمان

سرویس اخبار ساختمانی پیام ساختمان ، ابتدا جمع بندی و کلیات این تحلیل را ارایه مینماید. سپس برای کسانی که دقت و حوصله بیشتری دارند، تمام تحلیل را بصورت محاوره ای منتشر میکند. با این تحلیل جذاب، دقیق و مستند به آمار واقعی همراه باشید.

نکات کلیدی چشم انداز بازار مسکن 1405 برای ساختمان ساز ها و سرمایه گذاران

* حجم معاملات، به ویژه در تهران، شاخص اصلی رکود یا رونق بازار مسکن است و الگوی تهران معمولاً در سایر شهرها تکرار می شود.

* افزایش تعداد جوازهای ساخت نشان دهنده خوش بینی سازندگان به آینده است، اما هزینه های ساخت مسکن به شدت افزایش یافته و پیش بینی می شود تا پایان سال رشد 70 تا 80 درصدی را تجربه کند.

* قدرت خرید مصرف کنندگان به دلیل تورم و صرف بخش عمده درآمد برای اجاره و کالاهای اساسی، کاهش یافته است.

* قیمت مسکن در تهران و سایر کلان شهرها رشد قابل توجهی داشته است، به طوری که در شهرهای کوچکتر رشد بیش از 110-120 درصدی نیز تجربه شده است.

* مسکن از منظر دلاری در حال حاضر ارزان تلقی می شود و خرید آن برای سرمایه گذاران با نقدینگی توجیه پذیر است، به خصوص با دید بلندمدت.

* ساخت و ساز مسکن در شرایط فعلی به دلیل رشد هزینه ها که از رشد قیمت پیشی می گیرد، برای سازندگان توجیه اقتصادی کمتری دارد مگر در شرایط خاص.

* چهار سناریو برای آینده بازار مسکن در نظر گرفته شده است: محاصره دریایی، تنش نظامی و جنگ، آزادسازی دارایی ها و رفع تحریم ها، و آتش بس در تنگه هرمز.

نتیجه گیری ها برای پیش بینی قیمت مسکن در 6 ماه آینده

* مسکن برای سرمایه گذاری بلندمدت می تواند 15 تا 20 درصد از سبد سرمایه گذاری را به خود اختصاص دهد، در کنار دارایی هایی مانند دلار، طلا و نقره.

* ساخت و ساز مسکن در حال حاضر توجیه اقتصادی پایینی دارد مگر با شرایط خاص مانند دریافت جوازهای تشویقی یا تامین به موقع مصالح.

* خرید مسکن با دید بلندمدت (بیش از یک تا دو سال) همچنان می تواند توجیه پذیر باشد، به ویژه با توجه به ارزانی نسبی دلاری آن.

* رشدهای قیمتی در شهرهای غیر از تهران، به خصوص در حومه و شمال کشور، بیشتر از خود تهران بوده است و سرمایه گذاری در شهرهای خودی بر اساس فضای جنگی جذاب تر است.

* سناریوهای محاصره دریایی و تنش نظامی/جنگ در حال حاضر جذاب تر از سناریوی رفع تحریم ها برای تحلیل بازار مسکن به نظر می رسند.

طرح مساله و سوالات پرتکرار سرمایه گذاران و سازندگان ساختمانی

ساده بگم برای کسانی که عشقشون مسکنه، این میزان مسکن در سبد دارایی باشه یا وزنش کمتر بشه؟ متغیرهای مسکن به من و شما رکود یا رونق را نشون میدن؟ ما این ها رو باید بدونیم....

مسکن در آینده رکود بیشتری داره؟ رونق بیشتری داره؟ اوضاع بهتری داره نسبت به پارسال وضعیت بدتر یا بهتری می بینیم با چه متراژی خریداری ؟ آیا جواز بگیریم و بسازیم باید به این شاخص ها نگاه کنیم ؟

آیا تقاضا کننده مصرفی یا سرمایه ای امسال هم تا پایان سال وارد بازار مسکن میشود؟

اولین نکته تعداد معاملاته، رکود و رونق بر اساس تعداد معاملات است.

به ویژه شهر تهران در 50 سال گذشته تا همین دوستان یک ماه پیش یک الگو برای همه ایران بوده

رونق در تهران به فاصله 1 تا 3 ماه همه جای ایران و رکود در تهران 1 تا 3 ماه عملاً با یه شدت و حدت بیشتر یا کمتری در همه جای ایران این الگو رو وجود داشته عملاً تکرار شده الگوی تهران

پس وضعیت معاملات چه جوریه؟ خوشبینی سازنده ها نسبت به آینده بازار مسکن بیشتر شده کمتر شده؟ ما این رو در تعداد جوازها و پروانه های صادر شده می بینیم.

اگه دوره ساخت رو یک سال تا یک سال و نیم در نظر بگیریم هرچه تعداد پروانه ها بره بالاتر یعنی سازنده ها نسبت به یک سال آینده خوشبین شدن که امروز اومدن جواز بگیرن.

هزینه های ساخت مسکن که مهم ترین قسمت بحث منه کدام سمت و سو داره میره؟ ما امسال تا آخر سال برآوردمون اینه که چند درصد رشد هزینه های ساخت داریم امروز در شهر تهران هر متر مربع غیر مفید 65 میلیون تومانه، یعنی با مشاعات و بدون دوستان عزیز در نظر گرفتن ، این به چه عددی میرسه؟

چه رشدی چه درصدی رو برای هزینه های ساخت متصوریم؟ آیا تقاضای مصرفی که قدرت خریدش بمباران شده است و بخش مهمی از تقاضای مسکن رو به خودش اختصاص میده ، امسال یارای اومدن در بازار مسکن برای تبدیل به احسن شدن عوض کردن خونش یا خونه اولی ها برای خرید می تونن وارد بشن؟

این به شدت به وام و تسهیلات اعطایی بستگی داره، سهم وام و تسهیلات داره به من چی میگه؟ روندش صعودیه؟ دولت حمایت می کند؟ بانک مرکزی حمایتی داره؟ آیا مسکن ارزونه یا گرون بعد از این؟

اگر دلاری ببینیم علی رغم اینکه می گیم آقا ساخت و ساز ممکنه توجیه نداشته باشه ولی خرید مسکن برای کسانی که سبدشون هنوز مسکن ندارند ولی پول دارند توجیه دارد؟ چه درصدی از سبد سرمایه گذاری رو به مسکن اختصاص بدیم؟ و بالاخره دماسنج بازار مسکن قیمت آپارتمان نسبت به اجاره، رشد قیمت هر متر مربع آپارتمان به اجاره، به من میگه ما داریم وارد رکود بیشتر میشیم؟ یا تورم و رونق بیشتر توام با معاملات؟

بریم سراغ این شاخص ها و ببینیم چشم انداز بازار مسکن.

به چه شکله؟ قیمت مسکن و آپارتمان در شهر تهران با یک شیب عجیبی تا خرداد ماه رشد کرد

رسید به 190 میلیون تومان هر متر مربع

من تا دیروز که داشتم آمارها رو دنبال می کردم بر اساس قیمت های اعلامی نه قیمت های معامله شده، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان 40 سال ساخت هم توش هست نه نوساز به 26 میلیون تومن بر اساس فایل های اعلامی رسیده است، یعنی ما با یک شیب عجیب از. 135 میلیون تومان شروع جنگ به 206 میلیون تومان در شهر تهران رسیدیم و طنز تلخ داستان اینه که در کلان شهرهای دیگر مثل مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز و اهواز رشد بیش از تهران بوده و باز در حالتی عجیب تر در شهرهای کوچکتر ما رشدهای بیش از 110 120 درصدی را هم تجربه کردیم. پس نرخ قیمت مسکن با یک شتاب عجیبی رشد کرده است.

آیا این شتاب تکرار می شود ؟

این افزایش نرخ ها همچنان ادامه دار خواهد بود؟ تقاضای موثری در نرخ های فعلی هست؟ یک هشدار یا یک فرصت به سرمایه گذاران مسکن؟ از سیگنال حجم معاملات شروع بکنیم. نگید چرا گذشته رو تکرار می کنید چون الگو در اقتصاد ایران تکرار می شود در بازارها، دنبال یک پیشگو نباشیم. الگوی بازها، سینوسی است که سیکل های رکود و رونق در هر بازاری تکرار میشه منتها ممکنه در یک کانال صعودی باشه.

دوستان عزیز من در 7 سال گذشته 3 تا 5000 معامله را در تهران میگن رکود

6 تا 8000 معامله رو میگن ثبات ثبات یعنی معاملات شکل گرفته ولی هنوز قیمت ها رشد نکرده

9 تا 15 هزار معامله رو میگم رونق

ما یک عملاً رکود عجیبی رو بعد از جنگ 12 روزه در چهار ماه بعد از خرداد ماه داشتیم تا مهر ماه، حجم معاملات تهران زیر 2000 معامله رسید ولی به قدری مسکن جا مانده و ارزان نسبت به دارایی های دیگر از نظر دلاری بود، مسکن به 700 دلار در هر متر مربع در تهران رسیده بود یک افت عجیب و یک سیگنال خوب برای خرید و باعث شد در دی و بهمن ما معاملاتمون بین 7 تا 9000 معامله برسه و این عملاً در دوستان عزیزم فروردین اردیبهشت تکرار شد ، ولی در خرداد با یک کلپس بزرگ مواجه شد

اولاً دلیل اون رشده چی بود آیا وام و اعتبار بیشتر شد؟ خیر آیا قدرت خرید جامعه حقوقشون رفته بود بالاتر فروش ها و حاشیه سوت های آحاد جامعه بیشتر شده بود؟ جز دهک دهم خیر پس چه عاملی بود؟

ما رشد شدید طلا دلار و نقره را داشتیم به ویژه طلا و یک اثر شارژ طلایی ایجاد شد. افراد طلاهایی که عملاً از گرمی سه چهار پنج میلیون به 20 میلیون رسیده بود سیو سود توش اتفاق افتاده بود، دیدیم که وارد بازار مسکن کردند. یک سوال آیا با این رشد قیمت مسکن که اتفاق افتاده و با هم دیدیم در کلان شهرها و تهران، و این افت شدید قدرت خرید و پیش بینی تورم و دلاری که داشتیم در ادامه سال در سناریو بدبینانه ای که غالب می دانیم فعلاً، آیا ورود پول به مسکن همچنان همون روند تکرار میشه؟ به نظر میرسه خیر

به عقیده حقیر ما تا پایان سال در یک رکود نسبی معاملاتی خواهیم رفت نه اینکه قیمت مسکن رشد نخواهد داشت. در کلان شهری به اسم تهران با این روند به نظر 20 الی 30 درصد ما همچنان رشد نرخ داریم ولی آیا این معادل تورم هست؟ خیر.

آیا این به معنای این هست که ما امروز افزایش ورود تقاضا کنندگان مصرفی و سرمایه ای رو می بینیم ؟ حتی سرمایه یا خریداشون رو کردن، به نظر می رسه خیر. اگرچه شمال کشور رو بهتر از مناطق دیگر با توجه به فضای جنگی می بینیم انتظار رکود نسبی معاملات بین 3 تا 5000 معامله ماهانه رو در تهران و به تبعش دوستان عزیزم از هر جای ایران زیبا هستید، تامیم بدید در مناطق مختلف خواهیم داشت. بیشترین افت رو هم صادقانه خدمت شما عرض کنم هموطنان عزیزم، در جنوب کشور خواهند داشت با توجه به اینکه فشار فضای جنگ و تهدیدات به جنوب کشو سوق پیدا کرده. بنابراین احتمالاً ما رکود بیشتری در معاملات در جنوب کشور شاهد خواهیم بود زمانی جزیره کیش و قشم در معرض دوستان، دید سرمایه گذاران برای سرمایه گذاری بود.

ادامه سناریوی بدبینانه می تونه فضای اون ها رو با کلپس بیشتری مواجه کنه. پس از منظر حجم معاملات رونق نداریم. به جز مناطق خاصی البته شمال رو بهتر می بینیم ولی به معنای رونق نیست.

نکات قدرت خرید را هم اینجا گفتم عمده هزینه خانوار داره صرف اجاره و کالاهای خوراکی می شود

پولی برای تقاضا کنندگان مصرفی باقی نمی مونه که بخوان وارد مسکن بشن. در حوزه تقاضای سرمایه ای هم ورود پول به مسکن داریم ولی اندک ترجیح تقاضای سرمایه ای دارایی دلاری محور نقد شونده مثل طلا، ارز و دوستان عزیز نهم که عملاً در چهار پنج ماه آینده نسبت به چهار پنج ماه گذشته نسبت به دارایی های دیگه تا حدودی جا مونده بود.

به ارزش ذاتی دلار هم میگه که میتونه بالاتر از این عددها برسه ما امروز که داریم با هم صحبت می کنیم عدد واقعی دلار رو با هم دیدیم. بر اساس قاعده برابری قدرت خرید 187 هزار تومانه .پس دلار گرون نیست ما در کالاها داریم دلار 220 230 250 رو می بینیم تازه تنگه هرمز که بسته شده است، این کمیابی باعث میشه ما دلار بالاتری رو در کالاها ببینیم.

خب پس به نظر می رسه که قدرت خرید مصرفی فقط یک معجزه میتونه ببردش بالا و این معجزه میتونه اتفاق بیفته کی میتونه اتفاق بیفته؟ یک بار دیگر در نیمه دوم، دلار طلا و نقره رشد خوبی بکنه مثلاً طلا بالای 25 6 میلیون تومان گرمی برسه، دلار به مرز 240 50 هزار تومان برسه، من اعتقادم بر اساس فرهنگ ایرانی ها این هست که در اونجا دوباره دارندگان طلا نقره و دلار درصدی رو سیو سود خواهند کرد و وارد بازار مسکن می کنند به عنوان یک دارایی مطمئن تر.

دارایی که از نظر یک بخش خصوصی مطمئن ترین دارایی تلقی میشه تا مادامی که دلار رو طلا و نقره جهش های نمیگیم عجیب و غریب، تا سطوح 3-40 درصد بالاتر نداشته باشد به عقیده من معاملات مسکن توان رشد نخواهد داشت. ولی اونجا به صورت موقت یکی دو ماهه ما این فضا رو خواهیم داشت. من به صورت سنتی در ذهن خودم، اگر جنگ تشدید عجیب و غریبی نشود همین فضای تحریم ها و فضای بدبینانه رو داشته باشیم، در انتهای سال یعنی بهمن و اسفند این فضای رونق معاملات رو نسبت به شرایط فعلی بهتر میبینم.

بنابراین قدرت خرید فعلا برای من ایجاد نمیکنه. پروانه ها برای من رکود و رونق نشون میدن. خب ما پارسال به علت هم فضای جنگ و هم هزینه های عجیب ساخت و ساز شاهد این بودیم که یک کلپس، یک ریزش بزرگ در تعداد پروانه های صادر شده است. آیا امسال این وضعیت رو میبینیم؟ من وضعیت ساخت و ساز رو جوازها را نسبت به پارسال بهتر بدونم، ولی به هیچ وجه به معنای رونق نخواهد بود و یه نکته بسیار خوبی در بازار مسکن اتفاق افتاده که بسیار خوشحالم. در سمینارهای تخصصی مسکن هم میگم، از این لحظه به بعد مسکن بازاری خواهد شد برخلاف دهه 70 80 و 90 ، که به جز متخصصان و سازندگان اصلی مسکن بقیه یارای ماندن در این بازار ندارند.

دیگه پزشک قرار می سازند بازاری که پولدار شد قرار نیست بره یه واحدی بسازه. یک اداره ای که 2000 تو صندوقش پول میاد قرار نیست، یک تعاونی مسکن بزنه با مسکن. مسکن یک بیزینس تخصصی با طراحی با متراژ دوستان با خرید و تامین به موقع می تواند به سر منزل مقصود برسه. بقیه بازیکنان مسکن حذف خواهند شد

برای همین، انتظار رشدهای عجیب پروانه های ساخت و سوزی ندارم به معنای رونق نیست. ولی اون هایی که هستند حرفه ای های این حوزه خواهند بود. بنابراین این هم به من رکود نشون میده.

آقا وام و تسهیلات داره به من چی میگه؟ امروز با وام مسکن در کلان شهر تهران، 3 تا 5 متر مربع بر اساس قیمت متوسط شهر تهران میشه خرید کرد.

آیا بانک مرکزی و دولتی که کسری بودجه بسیار بالایی امسال داره، توان حمایت از بازار مسکن رو دارد؟ خیر

من خدمت شما عرض کنم این نمودار بسیار جالبه: سال 95 با 40 گرم طلا می شد یک متر مربع آپارتمان بر اساس قیمت متوسط خرید. امروز با 10 گرم درسته این به من میگه مسکن جا مانده تر از طلا در یک دوره لانگ ترم است.

ولی به معنای که جذابیت سرمایه گذاری در مسکن و قدرت خرید برای ورود به بازار مسکن کمتر شده است. و به نظرم این شکاف همچنان می تواند ادامه داشته باشد.

آیا ما می بینیم که دولت حمایتی از مسکن بکنه؟ تا آخر امسال خواهیم دید خیر زمانی در دهه 80 25 درصد کل تسهیلات بانکی مال بخش مسکن حالا انواع وام های مسکن پس این باعث ورود پول می شد. حمایت از تقاضای مصرفی میشد دوستان عزیز در دو ماه بهار امسال دو؛ 2.8 تسهیلات بابت مسکن بوده اونم مسکن دولتی مسکن ملی بوده، نه مسکن بخش خصوصی.

اگر پول داشتم که می خریدم. من خونه اولی می تونستم بخرم تقاضای مصرفی باید وارد بازار بشه، رونق رو ایجاد بکنه افزایش مبادلات و رشد قیمت اتفاق بیفته. تقاضای سرمایه ای یه مقطعی وارد شد در چهار پنج ماه گذشته. حالا فضای اینه که دارایی نقد شونده داشته باشه. پس سهم مسکن از کل تسهیلات به من این رو نمیگه تا پایان سال. رونق نگاه کنید چه وام ساخت چه تعمیرات چه خرید، چه خرید مسکن نوساز همگی نسبت به تورم با سقوط های بزرگ مواجه شدن.

از ورود پول به بازار مسکن یک معجزه ای دوباره می خواد تحت عنوان اینکه دلار طلا نقره و دارایی های دلاری محور رشد داشته باشند، که بتونن سیو سود بکنن و وارد مسکن بنابراین گوش به زنگ باشیم.

خرید مسکن جاهایی توجیه داره؟ امسال بله زمانی که قبل از اونکه سیو سودها در طلا و نقره و دلار شکل بگیره کسانی که نقدینگی دارند میتونن درصدی رو دوباره به ملک تبدیل بکنن. چون اون ورود پوله میتونه یک جهش ایجاد کنه. ولی به معنای رونق معاملات عجیب و غریب نیست

آیا ساخت و ساز توجیه داره؟ عزیزانی که امروز.عنوان سازنده اینجا نشستن من میگم قضاوت با شما. ما یک سال است که افزایش نرخ سیمان نداشتیم از اردیبهشت پارسال تا الان. سیمان بعد از آلومینیوم، انرژی، برترین صنعت ایرانه. ما امسال 250 میلیون متر مکعب دوستان عزیز گاز نداریم. بیش از 20 هزار مگاوات کسری برق داریم. در نیمه دوم تشدید میشه. در سناریوی بدبینانه اگر زیرساخت های دیگری آسیب ببینه تمام مصالح ساختمانی، صنایع انرژی بر. پس ما افزایش نرخ سیمانمون به نوعی قطعی است.

میلگرد کیلویی 80 تا 90 هزار تومان رو می تونیم در نیمه اول ببینیم بسیار محتمل است.

آمار یک سال گذشته به صورت نقطه به نقطه نشون میده 96 درصد رشد هزینه های ساخت داشته. برآورد ما از تیر تا پایان امسال بیش از 70 الی 80 درصد رشد هزینه ساخته. یعنی غیر مفید برسه بین 110 تا 120 میلیون تومن در شهر تهران.

آیا انتظار داریم قیمت مسکن 70 الی 80 درصد بره روش؟ اصلا بره روش. قدرت خریدی وجود داره؟ معاملات زیادی شکل می گیرد؟

یعنی با صنعتی طرفیم سازنده عزیز! که رشد هزینه ها بیش از رشد قیمت است بنابراین هر کسی دیگه تو این بازار نمی تونه فعالیت بکنه.

هزینه تمام شده ساخت مسکن را در این جداول نگاه کنید تقریباً 60 درصد هزینه ساخت به جز زمین مصالحه. آهن، سیمان، شن، ماسه، کاشی، خب از این 60 درصد 18 درصد فولاده، 12 درصد سیمان، 7درصد کاشی و سرامیک، 7 درصد تاسیسات برقی و ما میدونیم تاسیسات برقی، نازک کاری ها، جزء هزینه هایی هستند که اگر دلار از اینجا 10 درصد بره بالاتر اینا بیش از 10 درصد رشد می کنند. با رشد فزاینده طرفیم. به اضافه اینکه بخشی از مواد اولیه مسکن، مصالح، مثل سرمایشی و گرمایشی، مثل تاسیسات برقی، مثل موتور آسانسور بیسش وارداتیه تنگه هرمز بسته است؛ دلار کمیاب است پولی برای واردات اینها خیلی نمیتونه اختصاص پیدا بکنه و اینا کمیاب تر خواهند شد دوستان عزیز.

ورق گالوانیزه چی میشه؟ جنگ چهل روزه نشون داد که ورق گالوانیزه از 110 هزار تومان تا بیش از 200 هزار تومان رفت بالاتر. خب ورق، در بین محصولات فولادی بیشترین رشد را خواهد داشت بی برو برگرد ورق گرم ورق سرد ورق گالوانیزه. ما این اعداد رو برآورد می کنیم. مگر دنبال معجزه ای در اقتصاد باشیم. اما اگرش نکنیم سناریوی بدبینانه فعلا غالبه. ما زیرساخت هامون آسیب دیده است.

پس انتظار رشد هزینه ساخت بی راه نیست. 70 تا 80 درصد تقریبا هر هفته با سازندگان بزرگ به شخص جلسه دارم. این محاسبات ما در اکسل محاسبات دلاری و ریالیست.

نرخ دلار رفته بالا، پس نرخ دلار مبادله ای هم باید رشد بکنه. ما کسری شدید برق و گاز را در نیمه اول و دوم خواهیم داشت. زیرساخت های کشور و زنجیره ارزش مصالح، آسیب دیده. تورم مصالح بالاتره. یکی از دوستان پرسید تاوان چه اتفاقی میفته؟ زمستان پارسال ما 36 درصد رشد هزینه ساخت تو یک فصل داشتیم قاعدتاً در بهار هم بالای 30 درصد بوده.

در تابستان به خاطر کسری برق و رشد نرخ ارزی که داره اتفاق می افته همین حول و حوش تقریبا شما فصلی بین 25 تا 30 درصد رشد هزینه ساخت داشته باشید. آیا انتظار دارید این رشد هزینه به قیمت ها اضافه بشه؟ قدرت خرید رو در نظر بگیریم. تقاضای سرمایه ای هم حاضر نیست بخش بزرگی از سبدش رو در دارایی بگذاره که نقد شوندگی پایینی دارند. به اضافه اینکه ما تا پایان سال افزایش نرخ برق و گاز رو هم همچنان خواهیم داشت پس انتظار رشد بالاتر، دور از دسترس نیست.

هزینه های ساخت و ساز توجیهی نداره. من برای فقط سازندگان این جمع این جمله رو میگم دوستان عزیز فقط در یک حالت می تونید مجازید به ساخت: چند اتفاق بیفته

1) جوازی که می گیرید جواز جذاب باشه یعنی پنج طبقه رو بتونید 7 طبقه در تهران شدنی است

2) هزینه های اسکلت، اول با بتن کارتون ببندید، دو به سقف سه و چهار که بالاتر رسید پنج قلم رو زودتر در نازک کاری تامین بکنید، اگر پولشو دارید اونم چیه؟ به ترتیب تاسیسات برقی، سرمایشی و گرمایشی، سیم و کابل، موتور آسانسور، و در و پنجره رو بتونید تامین بکنید. در غیر این صورت بریم انشالله پیش فروش می کنیم با پولش می سازیم دیگه جواب نمیده.

بنابراین در ساخت و ساز، بی مهابا بدون ساخت و ساز زدن دوستان عزیز شما ممکنه دچار قوی سیاه بشید. و آرام هر آن چیزی که دوستان عزیز تا اینجا پس انداز کرده بودید، در یک پروژه از دست میدهید.

بنابراین من به سازنده یک توصیه دارم تهاتر ملک با مصالح ساختمانی توجیه داره؟ %100 بله. آقا بخرم بله خب با زبان بی زبانی میگم رشد هزینه ساخت 70 تا 80 درصد ولی رشد قیمت به اندازه نیست پس ملک بدم اگر پروژه در دست اجرا دارم برای مصالح؟ بله

خرید زودتر از موعد به ویژه در حوزه نازک کاری بکنم؟ بله و بتن

جایی تسهیلات خرید مدت دار می گیرم این کار را انجام بدم؟ بله

فروش ملک و تبدیل به دلار که خورد خورد تو پروژه تزریق بکنم اوکیه؟ 100% بله، چون ما انتظار داریم دلار بر اساس فاندامتالی که گفتیم تحلیل بنیادی صعودی تر باشه

من پروژم خورد خورد بسازم؟ لرزه بر اندام من میفته یه سازنده میگه جواز گرفتیم خورد خوردیم بسازیم این جمله رو شنیدید بترسید.

ما تورم اقتصادمون گفتیم ماهی هفت و نیم تا 8 درصده. خورد خورد بسازیم یعنی کشش بدیم هر ماهی که شما پروژه رو کش بدید هفت و نیم تا 8 درصد جا می مانید از تورم. پس یا در زمان معین و سه چهار ماه 5 ماه 6 ماه زودتر می تونیم تموم بکنیم؟ دوستان وارد نشید، چه کاریه؟ اتمام سریعتر پروژه قطعاً برای من و شما جذاب خواهد بود.

اولویت تامین مصالح با صنایع انرژی.

مسکن به صورت دلاری توجیه داره یا نه ؟ در 5 سال گذشته میانگین دلاری شهر تهران 1170 دلار. امروز که ما محاسبه می کنیم هر متر مربع آپارتمان در تهران به صورت دلاری 1025 دلاره پس مسکن امروز ارزان است؟بله

دوستان عزیز مسکن با دلار زیر 170 تومن داره حساب میشه.

اگر کسی در این جمع هست که من گفتم مسکن نقد شونده نیست، ولی دید بیش از یک سال الی دو سال در سبد سرمایه گذاریش داره، مسکن میتونه بخره؟ بین 15 تا 20 درصد سبد سرمایه گذاری رو ما به مسکن اختصاص بدیم؟ بله دوستان عزیز

مسکن بر اساس توان و با دید بیش از یک سال الی دو سال در سبد سرمایه گذاری باشه؟ قطعاً بله. دوستان مسکن ارزان است تازه مسکنی که داریم میگیم 1025 دلار با دلار امروزه، دلار ارزونه.

نرخ ارز و دلار که بره بالاتر، دوباره تهران زیر 1000 دلار می رسه و میتونه برای سرمایه گذاری به ویژه واحدهای کوچک متراژ در جاهای متوسط و جنوب شهر می تواند جذاب باشد.

بنابراین قیمت دلاری به من میگه اوکیه.

نسبت قیمت به اجاره داره در مورد مسکن چی میگه؟ میگه رشد قیمت بسیار بیشتر از رشد اجاره است یعنی فقط کافیه قدرت خرید در بازار مسکن تقویت بشه. یا دلار و طلا و نقره بره بالاتر. تمایل ورود به پول به بازار مسکن وجود داره؟ بله دوستان عزیز

مسکن درسته قدرت خرید نداره ولی این ارزانی و رشد بیشتر قیمت آپارتمان نسبت به اجاره میگه هرآینه، اگر ما رشد قدرت خرید مصرفی و سرمایه ای رو داشته باشیم یعنی رشد قیمت دلار و طلا و نقره که بتونه سیو بشه، به اضافه اینکه دوستان عزیز وام و تسهیلاتی بره بالاتر یا مسکن بیش از دارایی های دیگه، میتونه مسکن وارد بشه.

پس ساخت و ساز ممکنه توجیه نداشته باشه، به جز اون شرایط خاص، ولی خرید مسکن با دید بلند مدت می تواند توجیه داشته باشد.

حالا سناریوهای مسکن چیه؟ چرخه ها با توجه به فضای جنگ و فضای مربوط به بسته شدن تنگه هرمز در حال حاضر برای تحلیل های ما کاربرد نداره. مسکن خیلی وقت که رونق معاملات عجیب را از نظر تعداد تجربه نکرده است.

مسکن به علت فضای جنگی و بمباران قدرت خرید، عملاً خیلی نمی تونه به عنوان اون چرخه ها قابل تحلیل باشه.

ما چهار سناریو داریم:

سناریو اول: سناریویی است که دوستان عزیزم محاصره دریایی داریم بدون جنگ: چیزی که تا همین یک ماه و نیم پیش داشتیم یعنی محاصره دریایی داریم، واردات مواد اولیه نیست، دلار داره میره بالاتر. در این سناریو مسکن رشد میکنه ولی کمتر از دلار. میانگین شهر تهران بین 1100 تا 1250 دلار میتونه قرار بگیره.

سناریو دوم سناریو تنش نظامی و جنگ، ما در این حالت رکود نسبتا شدید معاملات رو خواهیم داشت. مسکن دوباره به زیر هزار دلار سقوط می کنه ولی یه جاهایی میتونه در سبد سرمایه گذاری در این سناریو مسکن با دید بلند مدت خریدنی باشد

سناریوی سوم سناریوی گل و بلبله، 24 میلیاردمون آزاد بشه، صندوق توسعه تشکیل بشه، تحریم های نفت و گاز برداشته بشه، همون پنج تا شرط معروف که جماعتی فکر می کردند که این سناریو به قول معروف سناریو که ما با ایالات متحده خیلی برادر وار در کنار هم می خوایم انشالله اقتصاد رو توسعه بدیم. اگه این سناریو اتفاق بیفته مسکن بسیار بسیار بهتر است. طلا ، دلار، نقره، دپوی مواد اولیه و دیگر بازارها خواهد بود در این سناریو ما شاهد خروج پول از دلار و طلا و نقره و مواد اولیه دلاری محور به سمت بازار مسکن و سهام خواهیم بود.

فوق العاده است در این سناریو به شخصه این سناریو رو وزنی خیلی بهش نمیدم. سناریو اول و سناریو دوم فعلاً جذاب تر است.

سناریو چهارم: آتش بسه، تنگه هرمز باز است، سناری که تا هفته پیش گوش میدیم آتش بس این تنگه هرمز بازه زد و خوردایی داریم. ولی تنگه هرمز باز است دوستان عزیز و عملاً توافقی هم در کار . ما تو این سناریو مسکن رو بین 900 تا هزار دلار می بینیم در این سناریو هم میتونیم فکر کنیم با دید بلند مدت سرمایه گذاری در مسکن داشته باشیم.

نتیجتا مسکن برای سرمایه گذاری بلند مدت می تواند 15 تا 20 درصد از سبد سرمایه گذاری من رو در کنار 50 درصد دلار، طلا، و نقره به خودش اختصاص بده جالبم اینجاست که دوستان ما روند تقاضای سال های آینده مون دیگه مثل دهه 80 و 90 نیست. نهایت ما 590 هزار واحد در سال لازم داریم. عمده تقاضایی هم که داریم تقاضای ازدواج های محدود، برای نسل زد و آمار طلاقیست که وجود داره.

ما سالی یک میلیون مسکن در دهه 90 لازم داشتیم اما الان تقریبا 590 هزار واحد مسکونی لازم داریم. پس عرض کردم غیر متخصص ها از بازار مسکن خارج خواهند شد و این عین واقعیته.

و یه نکته جالب دیگه من در مورد بازار مسکن بگم خیلی براتون جالبه خیلیا در شهرهای بزرگ می گفتن بریم تهران خونه بخریم رفتار چهار ماه گذشته یک نکته اساسی من و شما نشون داد. به علت افت شدید قدرت خرید در کلانشهر تهران که متوسط 206 میلیون تومنه، یه بخشی از تقاضای مسکن سرریز کرد به حومه و شمال کشور. سرریز کرد به اطراف تهران بنابراین ما رشدی که در کرج اصفهان شیراز تبریز و مشهد داشتیم بیش از تهران بود.

عزیزانی که در هر جای جای ایران هستید به جز تهران، اصولاً تهران به معنای رشد بیشتر نیست. تهران لیدر رکود و رونق است که میگه قراره چه اتفاقی بیفته، ولی رشد های قیمتی در شهر تهران کمتر از کلان شهرهای دیگر است پس سرمایه گذاری در شهر خودتون بر اساس فضای جنگی و ادامه دار شدن فضای محاصره دریایی جذاب تره. فقط عرض کردم مباحث مربوط به جنوب کشور یه مقدار داستان جداست. تاکیدم سرمایه گذاری در ملک مسکونی، واحدهای 70 تا 80 متر در مناطق متوسط و جنوب شهر .

برای ساخت و ساز خدمت شما عرض کردم مسکن تجاری را همچنان رد می کنیم. مسکن اداری در مناطق خاص می تونه سرمایه گذاری توش مناسب باشه ولی اولویت مسکن مسکونی است و همچنان شمال کشور را از مناطق دیگر با ادامه فضای بدبینانه بهتر میدونیم.