چشم انداز بازار مسکن 1405 | پیش بینی قیمت مسکن

سرویس اخبار ساختمانی پیام ساختمان ، ابتدا جمع بندی و کلیات این تحلیل را ارایه مینماید. سپس برای کسانی که دقت و حوصله بیشتری دارند، تمام تحلیل را بصورت محاوره ای منتشر میکند. با این تحلیل جذاب، دقیق و مستند به آمار واقعی همراه باشید.

نکات کلیدی چشم انداز بازار مسکن 1405 برای ساختمان ساز ها و سرمایه گذاران

* حجم معاملات، به ویژه در تهران، شاخص اصلی رکود یا رونق بازار مسکن است و الگوی تهران معمولاً در سایر شهرها تکرار می شود.

* افزایش تعداد جوازهای ساخت نشان دهنده خوش بینی سازندگان به آینده است، اما هزینه های ساخت مسکن به شدت افزایش یافته و پیش بینی می شود تا پایان سال رشد 70 تا 80 درصدی را تجربه کند.

* قدرت خرید مصرف کنندگان به دلیل تورم و صرف بخش عمده درآمد برای اجاره و کالاهای اساسی، کاهش یافته است.

* قیمت مسکن در تهران و سایر کلان شهرها رشد قابل توجهی داشته است، به طوری که در شهرهای کوچکتر رشد بیش از 110-120 درصدی نیز تجربه شده است.

* مسکن از منظر دلاری در حال حاضر ارزان تلقی می شود و خرید آن برای سرمایه گذاران با نقدینگی توجیه پذیر است، به خصوص با دید بلندمدت.

* ساخت و ساز مسکن در شرایط فعلی به دلیل رشد هزینه ها که از رشد قیمت پیشی می گیرد، برای سازندگان توجیه اقتصادی کمتری دارد مگر در شرایط خاص.

* چهار سناریو برای آینده بازار مسکن در نظر گرفته شده است: محاصره دریایی، تنش نظامی و جنگ، آزادسازی دارایی ها و رفع تحریم ها، و آتش بس در تنگه هرمز.

نتیجه گیری ها برای پیش بینی قیمت مسکن در 6 ماه آینده

* مسکن برای سرمایه گذاری بلندمدت می تواند 15 تا 20 درصد از سبد سرمایه گذاری را به خود اختصاص دهد، در کنار دارایی هایی مانند دلار، طلا و نقره.

* ساخت و ساز مسکن در حال حاضر توجیه اقتصادی پایینی دارد مگر با شرایط خاص مانند دریافت جوازهای تشویقی یا تامین به موقع مصالح.

* خرید مسکن با دید بلندمدت (بیش از یک تا دو سال) همچنان می تواند توجیه پذیر باشد، به ویژه با توجه به ارزانی نسبی دلاری آن.

* رشدهای قیمتی در شهرهای غیر از تهران، به خصوص در حومه و شمال کشور، بیشتر از خود تهران بوده است و سرمایه گذاری در شهرهای خودی بر اساس فضای جنگی جذاب تر است.

* سناریوهای محاصره دریایی و تنش نظامی/جنگ در حال حاضر جذاب تر از سناریوی رفع تحریم ها برای تحلیل بازار مسکن به نظر می رسند.

طرح مساله و سوالات پرتکرار سرمایه گذاران و سازندگان ساختمانی

چشم انداز بازار مسکن؛ بررسی شاخص های رکود، رونق، قیمت و سرمایه گذاری

برای بررسی وضعیت بازار مسکن و تشخیص اینکه این بازار در آینده با رکود، رونق یا رشد قیمت مواجه خواهد شد، باید مجموعه ای از متغیرها و شاخص های مهم را بررسی کرد. تعداد معاملات، میزان صدور پروانه های ساختمانی، هزینه ساخت، قدرت خرید خانوارها، تسهیلات بانکی، قیمت دلاری مسکن و نسبت قیمت به اجاره از جمله مهم ترین شاخص هایی هستند که می توانند وضعیت آینده بازار را مشخص کنند.

پرسش اصلی این است که آیا بازار مسکن در آینده با رکود بیشتری مواجه خواهد شد یا رونق بیشتری خواهد گرفت؟ آیا شرایط بازار نسبت به پارسال بهتر یا بدتر شده است؟ آیا در شرایط فعلی خرید ملک یا دریافت جواز و ساخت وساز توجیه اقتصادی دارد؟ همچنین باید بررسی کرد که آیا تقاضای مصرفی و سرمایه ای تا پایان سال همچنان وارد بازار مسکن خواهد شد یا خیر.

مهم ترین شاخص های بررسی بازار مسکن

برای تحلیل بازار مسکن باید چند شاخص اصلی را در کنار یکدیگر بررسی کرد:

• تعداد معاملات
• تعداد پروانه ها و جوازهای ساختمانی
• هزینه های ساخت
• قدرت خرید تقاضای مصرفی
• میزان وام و تسهیلات مسکن
• قیمت مسکن بر مبنای دلار
• نسبت قیمت مسکن به اجاره
• وضعیت ورود پول و تقاضای سرمایه ای

این شاخص ها در کنار یکدیگر می توانند تصویری نسبتاً دقیق از چشم انداز بازار مسکن ارائه دهند.

تعداد معاملات؛ مهم ترین شاخص رکود و رونق مسکن

اولین نکته، تعداد معاملات است. رکود و رونق بازار مسکن تا حد زیادی بر اساس تعداد معاملات سنجیده می شود.

به ویژه شهر تهران در 50 سال گذشته یک الگوی مهم برای سایر نقاط ایران بوده است. معمولاً رونق در تهران با فاصله 1 تا 3 ماه در سایر نقاط ایران نیز مشاهده شده و رکود در تهران نیز با فاصله 1 تا 3 ماه در سایر مناطق کشور تکرار شده است؛ البته شدت و حدت این شرایط در مناطق مختلف می تواند متفاوت باشد.

بنابراین، برای بررسی وضعیت بازار مسکن باید ابتدا وضعیت معاملات را بررسی کرد.

پروانه های ساختمانی؛ شاخص سنجش خوش بینی سازندگان

یکی دیگر از شاخص های مهم، تعداد جوازها و پروانه های ساختمانی صادرشده است.

اگر دوره ساخت یک پروژه را یک سال تا یک سال و نیم در نظر بگیریم، افزایش تعداد پروانه های ساختمانی می تواند نشان دهنده افزایش خوش بینی سازندگان نسبت به آینده بازار باشد. به عبارت دیگر، هرچه تعداد پروانه ها افزایش پیدا کند، می توان برداشت کرد که سازندگان نسبت به بازار یک سال آینده خوش بین تر شده اند و به همین دلیل در زمان فعلی اقدام به دریافت جواز کرده اند.

هزینه ساخت مسکن و چشم انداز آن

هزینه ساخت مسکن یکی از مهم ترین متغیرهای بازار است. باید بررسی کرد که هزینه های ساخت در چه مسیری حرکت می کنند و تا پایان سال چه میزان رشد خواهند داشت.

امروز در شهر تهران هر متر مربع غیر مفید 65 میلیون تومان است؛ یعنی با مشاعات و بدون در نظر گرفتن سایر موارد.

یکی از پرسش های مهم این است که هزینه ساخت تا پایان سال چه میزان رشد خواهد کرد و این افزایش هزینه چه تأثیری بر قیمت نهایی مسکن خواهد داشت.

قدرت خرید تقاضای مصرفی

تقاضای مصرفی بخش مهمی از بازار مسکن را تشکیل می دهد، اما قدرت خرید این گروه به شدت کاهش یافته است.

باید بررسی کرد که آیا خانوارهایی که قصد تبدیل به احسن کردن خانه خود را دارند یا خانه اولی ها، توان ورود به بازار مسکن را خواهند داشت یا خیر.

این موضوع به شدت به وام و تسهیلات اعطایی وابسته است. بنابراین باید بررسی کرد که سهم وام و تسهیلات مسکن چه روندی دارد، آیا دولت از بازار حمایت می کند و آیا بانک مرکزی ظرفیت حمایت از این بخش را دارد یا خیر.

آیا مسکن ارزان است یا گران؟

یکی دیگر از روش های بررسی جذابیت مسکن، مقایسه قیمت آن با دلار است.

ممکن است ساخت وساز در شرایط فعلی توجیه اقتصادی نداشته باشد، اما این سؤال همچنان مطرح است که آیا خرید مسکن برای افرادی که در سبد دارایی خود مسکن ندارند و نقدینگی کافی در اختیار دارند، توجیه دارد یا خیر.

همچنین باید مشخص کرد چه درصدی از سبد سرمایه گذاری می تواند به مسکن اختصاص پیدا کند.

در نهایت، نسبت قیمت آپارتمان به اجاره نیز یکی از شاخص های مهم برای سنجش وضعیت بازار است. این شاخص می تواند مشخص کند که بازار به سمت رکود بیشتر حرکت می کند یا امکان شکل گیری تورم و رونق معاملات وجود دارد.

وضعیت قیمت مسکن در تهران

قیمت مسکن و آپارتمان در شهر تهران با یک شیب قابل توجه تا خرداد ماه رشد کرد و به 190 میلیون تومان برای هر متر مربع رسید.

بر اساس قیمت های اعلامی و نه قیمت های معامله شده، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان که واحدهای 40 سال ساخت نیز در آن وجود دارد و صرفاً نوساز نیست، به 26 میلیون تومان بر اساس فایل های اعلامی رسیده است.

در نتیجه، قیمت از 135 میلیون تومان شروع شده و به 206 میلیون تومان در شهر تهران رسیده است.

نکته قابل توجه این است که در کلان شهرهای دیگر مانند مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز و اهواز، رشد قیمت بیش از تهران بوده است. در شهرهای کوچک تر نیز رشدهای بیش از 110 120 درصدی تجربه شده است.

بنابراین نرخ قیمت مسکن با شتاب قابل توجهی افزایش پیدا کرده است.

آیا رشد قیمت مسکن ادامه پیدا می کند؟

پرسش اصلی این است که آیا این شتاب در ادامه سال نیز تکرار خواهد شد؟

آیا افزایش قیمت ها ادامه دار خواهد بود؟ آیا در نرخ های فعلی تقاضای مؤثر وجود دارد؟ و آیا شرایط فعلی برای سرمایه گذاران مسکن یک هشدار است یا یک فرصت؟

برای پاسخ به این پرسش ها باید از سیگنال حجم معاملات شروع کرد.

الگوهای اقتصادی در ایران بارها تکرار شده اند و نمی توان برای تحلیل بازار صرفاً به دنبال یک پیش بینی قطعی بود. بازارها معمولاً الگوهای سینوسی دارند و سیکل های رکود و رونق در آنها تکرار می شود؛ هرچند این سیکل ها ممکن است در یک کانال صعودی قرار داشته باشند.

الگوی معاملات مسکن در تهران

در 7 سال گذشته:

• 3 تا 5000 معامله در تهران، رکود تلقی می شود.
• 6 تا 8000 معامله، ثبات محسوب می شود؛ یعنی معاملات شکل گرفته اند، اما هنوز قیمت ها رشد نکرده اند.
• 9 تا 15 هزار معامله، رونق محسوب می شود.

پس از جنگ 12 روزه، در چهار ماه بعد از خرداد ماه تا مهر ماه، حجم معاملات تهران به زیر 2000 معامله رسید.

با این حال، به دلیل اینکه مسکن نسبت به سایر دارایی ها از نظر دلاری عقب مانده و ارزان شده بود، قیمت مسکن به 700 دلار در هر متر مربع در تهران رسید. این شرایط یک افت قابل توجه و در عین حال یک سیگنال مناسب برای خرید ایجاد کرد.

در دی و بهمن، معاملات به حدود 7 تا 9000 معامله رسید و این وضعیت در فروردین و اردیبهشت نیز تکرار شد، اما در خرداد با یک افت بزرگ مواجه شدیم.

دلیل رشد معاملات چه بود؟

سؤال مهم این است که علت رشد معاملات چه بود.

آیا وام و اعتبار بیشتر شده بود؟ خیر.

آیا قدرت خرید جامعه و سطح حقوق ها افزایش یافته بود؟ خیر؛ به جز دهک دهم.

بنابراین عامل اصلی چه بود؟

رشد شدید طلا، دلار و نقره، به ویژه طلا، یک اثر شارژ طلایی ایجاد کرد. افرادی که طلاهای آنها عملاً از گرمی سه چهار پنج میلیون به 20 میلیون رسیده بود، اقدام به سیو سود کردند و بخشی از این سرمایه وارد بازار مسکن شد.

آیا ورود پول به مسکن ادامه پیدا می کند؟

اکنون با توجه به رشد قیمت مسکن در تهران و کلان شهرها، افت شدید قدرت خرید و پیش بینی تورم و دلار در ادامه سال، باید بررسی کرد که آیا ورود پول به بازار مسکن همچنان ادامه خواهد داشت یا خیر.

به نظر می رسد پاسخ منفی باشد.

به عقیده من، تا پایان سال بازار مسکن وارد یک رکود نسبی معاملاتی خواهد شد. این موضوع به معنای عدم رشد قیمت مسکن نیست.

در کلان شهری مانند تهران، با توجه به روند فعلی، به نظر می رسد 20 الی 30 درصد همچنان رشد نرخ داشته باشیم؛ اما آیا این رشد معادل تورم است؟ خیر.

این وضعیت به معنای افزایش ورود تقاضاکنندگان مصرفی و سرمایه ای نیز نیست. حتی بخشی از سرمایه گذاران خرید خود را انجام داده اند.

با این حال، شمال کشور را با توجه به فضای جنگی بهتر از مناطق دیگر می بینیم.

انتظار می رود رکود نسبی معاملات بین 3 تا 5000 معامله ماهانه در تهران شکل بگیرد و به تبع آن، در مناطق مختلف ایران نیز شاهد چنین شرایطی باشیم.

بیشترین افت نیز احتمالاً در جنوب کشور خواهد بود؛ زیرا فشار فضای جنگ و تهدیدات به جنوب کشور سوق پیدا کرده است. بنابراین احتمالاً رکود بیشتری در معاملات جنوب کشور شاهد خواهیم بود.

در گذشته، جزیره کیش و قشم در معرض دید سرمایه گذاران برای سرمایه گذاری قرار داشتند، اما ادامه سناریوی بدبینانه می تواند این مناطق را با افت بیشتری مواجه کند.

در نتیجه، از منظر حجم معاملات، انتظار رونق نداریم. البته برخی مناطق خاص، به ویژه شمال کشور، شرایط بهتری خواهند داشت، اما این وضعیت به معنای رونق عمومی بازار نیست.

قدرت خرید خانوارها و تقاضای مصرفی

بخش عمده هزینه خانوار صرف اجاره و کالاهای خوراکی می شود.

در نتیجه، پول چندانی برای تقاضاکنندگان مصرفی باقی نمی ماند تا بتوانند وارد بازار مسکن شوند.

در حوزه تقاضای سرمایه ای همچنان ورود پول به مسکن وجود دارد، اما این ورود پول اندک است. ترجیح تقاضای سرمایه ای بیشتر به سمت دارایی های دلاری و نقدشونده مانند طلا و ارز است.

این دارایی ها در چهار پنج ماه آینده نسبت به چهار پنج ماه گذشته تا حدودی از سایر دارایی ها عقب مانده بودند.

ارزش ذاتی دلار و تأثیر آن بر بازار مسکن

ارزش ذاتی دلار نیز نشان می دهد که می تواند بالاتر از اعداد فعلی قرار بگیرد.

بر اساس قاعده برابری قدرت خرید، عدد دلار 187 هزار تومان است.

بنابراین دلار گران نیست. در کالاها دلار 220 230 250 را مشاهده می کنیم و با توجه به بسته شدن تنگه هرمز، کمیابی می تواند باعث شود قیمت دلار در کالاها به سطوح بالاتری برسد.

احتمال افزایش قدرت خرید سرمایه ای

به نظر می رسد افزایش قدرت خرید مصرفی در شرایط فعلی تنها به یک عامل بسیار مهم وابسته است.

اگر در نیمه دوم سال، دلار، طلا و نقره رشد خوبی داشته باشند، برای مثال طلا بالای 25 6 میلیون تومان گرمی برسد و دلار به مرز 240 50 هزار تومان برسد، احتمال دارد دارندگان طلا، نقره و دلار بخشی از سود خود را ذخیره کرده و وارد بازار مسکن کنند.

این رفتار با توجه به فرهنگ سرمایه گذاری ایرانی ها می تواند بخشی از نقدینگی را مجدداً به سمت مسکن هدایت کند؛ زیرا مسکن از نگاه بخشی از سرمایه گذاران یک دارایی مطمئن تلقی می شود.

تا زمانی که دلار، طلا و نقره جهش های عجیب و غریب، بلکه در حد سطوح 3-40 درصد بالاتر نداشته باشند، به عقیده من معاملات مسکن توان رشد قابل توجهی نخواهد داشت.

با این حال، در صورت وقوع چنین شرایطی ممکن است برای مدت یکی دو ماه شاهد بهبود معاملات باشیم.

اگر جنگ تشدید عجیب و غریبی نداشته باشد و همین فضای تحریم ها و فضای بدبینانه ادامه پیدا کند، در انتهای سال، یعنی بهمن و اسفند، فضای معاملات را نسبت به شرایط فعلی بهتر می بینم.

وضعیت پروانه های ساختمانی و آینده ساخت وساز

پروانه های ساختمانی می توانند وضعیت رکود و رونق آینده ساخت وساز را نشان دهند.

سال گذشته به دلیل فضای جنگ و هزینه های بالای ساخت وساز، شاهد یک کلپس و ریزش بزرگ در تعداد پروانه های صادرشده بودیم.

امسال وضعیت جوازها را نسبت به پارسال بهتر می دانم، اما این موضوع به هیچ وجه به معنای رونق بازار ساخت وساز نیست.

تخصصی شدن بازار ساخت وساز

یکی از اتفاقات مهم بازار مسکن این است که این بازار به تدریج در حال تخصصی تر شدن است.

از این مرحله به بعد، مسکن بازاری خواهد شد که برخلاف دهه 70، 80 و 90، افراد غیرمتخصص و سازندگان غیرحرفه ای توان ماندن در آن را نخواهند داشت.

پزشکی که پولدار شده است دیگر لزوماً وارد ساخت وساز نخواهد شد. فردی که در یک اداره 2000 در صندوق خود پول دارد نیز لزوماً یک تعاونی مسکن ایجاد نخواهد کرد.

مسکن به یک کسب وکار تخصصی تبدیل شده است که طراحی، انتخاب متراژ، خرید و تأمین به موقع مصالح و مدیریت پروژه در آن اهمیت زیادی دارد.

در نتیجه، بسیاری از بازیکنان غیرحرفه ای از بازار مسکن حذف خواهند شد.

بنابراین انتظار رشدهای عجیب در پروانه های ساختمانی ندارم و افزایش احتمالی جوازها نیز به معنای رونق بازار نخواهد بود. فعالان باقی مانده عمدتاً حرفه ای های این حوزه خواهند بود.

وام و تسهیلات مسکن

وام و تسهیلات مسکن نیز یکی از شاخص های مهم برای بررسی آینده بازار است.

امروز با وام مسکن در کلان شهر تهران، بر اساس قیمت متوسط شهر تهران، می توان 3 تا 5 متر مربع خرید کرد.

آیا بانک مرکزی و دولتی که کسری بودجه بسیار بالایی امسال دارد، توان حمایت جدی از بازار مسکن را دارد؟

خیر.

مقایسه طلا و مسکن

یک مقایسه قابل توجه بین طلا و مسکن وجود دارد.

در سال 95 با 40 گرم طلا می شد یک متر مربع آپارتمان را بر اساس قیمت متوسط خرید.

امروز با 10 گرم می توان این کار را انجام داد.

این موضوع نشان می دهد مسکن در یک دوره لانگ ترم نسبت به طلا عقب مانده تر بوده است.

با این حال، این موضوع لزوماً به معنای افزایش جذابیت کوتاه مدت سرمایه گذاری در مسکن یا افزایش قدرت خرید برای ورود به بازار نیست. این شکاف می تواند همچنان ادامه داشته باشد.

حمایت دولت از بازار مسکن

در دهه 80، 25 درصد کل تسهیلات بانکی مربوط به بخش مسکن بود؛ از جمله انواع وام های مسکن.

این تسهیلات باعث ورود پول به بازار و حمایت از تقاضای مصرفی می شد.

اما در دو ماه بهار امسال دو؛ 2.8 تسهیلات بابت مسکن پرداخت شده که آن هم مربوط به مسکن دولتی و مسکن ملی بوده است، نه مسکن بخش خصوصی.

اگر قدرت خرید وجود داشت، خریداران خانه اول می توانستند وارد بازار شوند و با افزایش معاملات، زمینه رشد قیمت نیز فراهم شود.

تقاضای سرمایه ای نیز در یک مقطع در چهار پنج ماه گذشته وارد بازار شد، اما اکنون شرایط به گونه ای است که سرمایه گذاران تمایل دارند دارایی های نقدشونده در اختیار داشته باشند.

بنابراین سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی نشان نمی دهد که تا پایان سال شاهد رونق خواهیم بود.

چه وام ساخت، چه تعمیرات، چه خرید و چه خرید مسکن نوساز، همگی نسبت به تورم با سقوط های بزرگ مواجه شده اند.

برای ورود مجدد پول به بازار مسکن، به یک عامل محرک نیاز است؛ یعنی دلار، طلا، نقره و دارایی های دلاری محور رشد کنند تا سرمایه گذاران بتوانند سیو سود کرده و بخشی از سرمایه را وارد مسکن کنند.

آیا خرید مسکن در شرایط فعلی توجیه دارد؟

در شرایط فعلی، خرید مسکن در برخی موارد می تواند توجیه داشته باشد.

پیش از آنکه سیو سود در طلا، نقره و دلار شکل بگیرد، افرادی که نقدینگی کافی دارند می توانند بخشی از سرمایه خود را مجدداً به ملک تبدیل کنند.

این ورود پول می تواند یک جهش ایجاد کند، اما به معنای شکل گیری رونق عجیب و گسترده در معاملات نیست.

آیا ساخت وساز توجیه اقتصادی دارد؟

برای سازندگان، شرایط متفاوت است و باید مجموعه ای از عوامل را در نظر گرفت.

حدود یک سال است که افزایش نرخ سیمان نداشته ایم؛ از اردیبهشت پارسال تا الان.

سیمان بعد از آلومینیوم، انرژی، برترین صنعت ایران است.

امسال 250 میلیون متر مکعب گاز نداریم و بیش از 20 هزار مگاوات کسری برق داریم.

این شرایط در نیمه دوم تشدید خواهد شد.

در سناریوی بدبینانه، اگر زیرساخت های دیگری نیز آسیب ببینند، تمام مصالح ساختمانی و صنایع انرژی بر تحت تأثیر قرار خواهند گرفت.

بنابراین افزایش نرخ سیمان به نوعی قطعی است.

قیمت میلگرد کیلویی 80 تا 90 هزار تومان در نیمه اول بسیار محتمل است.

رشد هزینه ساخت مسکن

آمار یک سال گذشته به صورت نقطه به نقطه نشان می دهد که 96 درصد رشد هزینه های ساخت داشته ایم.

برآورد ما از تیر تا پایان امسال، بیش از 70 الی 80 درصد رشد هزینه ساخت است.

در این شرایط، هزینه ساخت غیر مفید در شهر تهران می تواند به 110 تا 120 میلیون تومان برسد.

آیا انتظار داریم قیمت مسکن نیز 70 الی 80 درصد رشد کند؟

حتی اگر چنین اتفاقی رخ دهد، آیا قدرت خرید کافی برای شکل گیری معاملات زیاد وجود دارد؟

بنابراین با صنعتی مواجه هستیم که رشد هزینه ها در آن بیش از رشد قیمت است. در نتیجه، هر فردی دیگر نمی تواند در این بازار فعالیت کند.

ساختار هزینه های ساخت مسکن

تقریباً 60 درصد هزینه ساخت، به جز زمین، مربوط به مصالح است.

این مصالح شامل آهن، سیمان، شن، ماسه و کاشی هستند.

از این 60 درصد:

• 18 درصد مربوط به فولاد است.
• 12 درصد مربوط به سیمان است.
• 7درصد مربوط به کاشی و سرامیک است.
• 7 درصد مربوط به تأسیسات برقی است.

تأسیسات برقی، نازک کاری و برخی بخش های دیگر از جمله هزینه هایی هستند که اگر دلار از اینجا 10 درصد افزایش پیدا کند، ممکن است بیش از 10 درصد رشد کنند.

بنابراین با رشد فزاینده هزینه ها مواجه هستیم.

بخشی از مواد اولیه و مصالح مسکن مانند سیستم های سرمایشی و گرمایشی، تأسیسات برقی و موتور آسانسور نیز وارداتی هستند.

با بسته بودن تنگه هرمز و کمیابی دلار، امکان اختصاص ارز کافی برای واردات این کالاها کاهش پیدا می کند و در نتیجه این محصولات می توانند کمیاب تر شوند.

چشم انداز قیمت ورق گالوانیزه و محصولات فولادی

در جریان جنگ چهل روزه، قیمت ورق گالوانیزه از 110 هزار تومان به بیش از 200 هزار تومان رسید.

در میان محصولات فولادی، انتظار می رود ورق بیشترین رشد را داشته باشد؛ از جمله ورق گرم، ورق سرد و ورق گالوانیزه.

این اعداد بر اساس برآوردهای موجود محاسبه شده اند، مگر اینکه یک تغییر اساسی و غیرمنتظره در اقتصاد اتفاق بیفتد.

در شرایط فعلی، سناریوی بدبینانه همچنان غالب است و زیرساخت ها نیز آسیب دیده اند.

بنابراین انتظار رشد هزینه ساخت، غیرمنطقی نیست.

برآورد رشد 70 تا 80 درصد نیز بر اساس جلسات مستمر با سازندگان بزرگ و محاسبات دلاری و ریالی انجام شده است.

تأثیر نرخ ارز، برق و گاز بر هزینه ساخت

با افزایش نرخ دلار، نرخ دلار مبادله ای نیز باید افزایش پیدا کند.

همچنین در نیمه اول و دوم سال با کسری شدید برق و گاز مواجه خواهیم بود.

زیرساخت های کشور و زنجیره ارزش مصالح نیز آسیب دیده اند و در نتیجه تورم مصالح افزایش بیشتری خواهد داشت.

در زمستان پارسال 36 درصد رشد هزینه ساخت در یک فصل داشتیم و قاعدتاً در بهار نیز بالای 30 درصد بوده است.

در تابستان، به دلیل کسری برق و رشد نرخ ارز، انتظار می رود حدود 25 تا 30 درصد رشد هزینه ساخت در هر فصل داشته باشیم.

آیا این رشد هزینه باید به قیمت مسکن منتقل شود؟

در اینجا قدرت خرید نیز باید در نظر گرفته شود. تقاضای سرمایه ای نیز حاضر نیست بخش بزرگی از سبد خود را در دارایی هایی با نقدشوندگی پایین قرار دهد.

از سوی دیگر، تا پایان سال افزایش نرخ برق و گاز نیز ادامه خواهد داشت؛ بنابراین انتظار رشد بالاتر هزینه ها دور از دسترس نیست.

چه زمانی ساخت وساز توجیه دارد؟

ساخت وساز در شرایط فعلی تنها در برخی شرایط خاص می تواند توجیه داشته باشد.

1. دریافت جواز جذاب

جوازی که دریافت می شود باید جذاب باشد. برای مثال، اگر امکان ساخت پنج طبقه وجود داشته باشد و بتوان آن را به 7 طبقه در تهران رساند، پروژه می تواند جذاب تر شود.

2. تأمین به موقع مصالح

در حوزه اسکلت باید ابتدا وضعیت بتن مشخص شود.

همچنین زمانی که پروژه به سقف سه و چهار و بالاتر رسید، باید پنج قلم مهم در نازک کاری زودتر تأمین شوند؛ در صورتی که منابع مالی کافی وجود داشته باشد.

این موارد عبارت اند از:

• تأسیسات برقی
• سرمایشی و گرمایشی
• سیم و کابل
• موتور آسانسور
• در و پنجره

در غیر این صورت، اتکا به پیش فروش برای تأمین هزینه ساخت، دیگر پاسخ مناسبی نخواهد بود.

بنابراین در ساخت وساز نباید بدون محاسبه و بی محابا وارد پروژه شد؛ زیرا امکان مواجه شدن با یک قوی سیاه وجود دارد و ممکن است بخش قابل توجهی از پس انداز در یک پروژه از بین برود.

توصیه های مهم برای سازندگان

تهاتر ملک با مصالح ساختمانی

تهاتر ملک با مصالح ساختمانی می تواند توجیه داشته باشد.

اگر رشد هزینه ساخت 70 تا 80 درصد باشد، اما رشد قیمت مسکن به همان اندازه نباشد، در صورتی که پروژه ای در دست اجرا وجود داشته باشد، واگذاری ملک برای تأمین مصالح می تواند منطقی باشد.

خرید زودتر مصالح

خرید زودتر از موعد، به ویژه در حوزه نازک کاری و بتن، می تواند منطقی باشد.

استفاده از تسهیلات خرید مدت دار

در صورت امکان دریافت تسهیلات خرید مدت دار، استفاده از این ظرفیت نیز می تواند برای پروژه مناسب باشد.

تبدیل بخشی از ملک به دلار

فروش ملک و تبدیل سرمایه به دلار و سپس تزریق تدریجی آن به پروژه نیز می تواند توجیه داشته باشد؛ زیرا بر اساس تحلیل بنیادی، انتظار می رود دلار روند صعودی تری داشته باشد.

آیا ساخت پروژه به صورت تدریجی منطقی است؟

ساخت تدریجی پروژه می تواند بسیار پرریسک باشد.

اگر سازنده ای پروژه را به صورت تدریجی و بدون برنامه زمانی مشخص پیش ببرد، باید به این مسئله توجه کند که تورم اقتصاد ماهی هفت و نیم تا 8 درصد است.

ساخت تدریجی به این معناست که هر ماهی که پروژه طولانی تر شود، حدود هفت و نیم تا 8 درصد از تورم عقب می ماند.

بنابراین اگر امکان اتمام پروژه در یک زمان مشخص و مثلاً سه چهار ماه، 5 ماه یا 6 ماه زودتر وجود دارد، باید سرعت اجرای پروژه را افزایش داد.

اتمام سریع تر پروژه می تواند برای سازنده جذاب تر باشد.

همچنین اولویت تأمین مصالح باید با صنایع انرژی بر باشد.

آیا قیمت مسکن به دلار توجیه دارد؟

در 5 سال گذشته، میانگین دلاری قیمت مسکن در شهر تهران 1170 دلار بوده است.

امروز، بر اساس محاسبات، هر متر مربع آپارتمان در تهران به صورت دلاری 1025 دلار است.

بنابراین آیا مسکن امروز ارزان است؟

بله.

مسکن با دلار زیر 170 تومن محاسبه می شود.

برای افرادی که نقدشوندگی مسکن برایشان مسئله اصلی نیست و دید بیش از یک سال الی دو سال در سبد سرمایه گذاری خود دارند، خرید مسکن می تواند توجیه داشته باشد.

به نظر می رسد می توان بین 15 تا 20 درصد سبد سرمایه گذاری را به مسکن اختصاص داد.

مسکن با دید بیش از یک سال الی دو سال می تواند در سبد سرمایه گذاری قرار داشته باشد.

در حال حاضر مسکن ارزان است و قیمت آن 1025 دلار محاسبه می شود. حتی دلار نیز در این محاسبه ارزان است.

اگر نرخ ارز افزایش پیدا کند، ممکن است قیمت مسکن در تهران مجدداً به زیر 1000 دلار برسد.

در این صورت، مسکن به ویژه واحدهای کوچک متراژ در مناطق متوسط و جنوب شهر می تواند برای سرمایه گذاری جذاب باشد.

نسبت قیمت مسکن به اجاره چه می گوید؟

نسبت قیمت به اجاره یکی از شاخص های مهم بازار مسکن است.

این شاخص نشان می دهد که رشد قیمت مسکن بسیار بیشتر از رشد اجاره بوده است.

در نتیجه، اگر قدرت خرید در بازار مسکن تقویت شود، شرایط می تواند تغییر کند.

این تقویت قدرت خرید می تواند از طریق رشد دلار، طلا و نقره اتفاق بیفتد.

آیا تمایل ورود پول به بازار مسکن وجود دارد؟

بله.

مسکن در حال حاضر با مشکل قدرت خرید مواجه است، اما ارزان بودن آن و رشد بیشتر قیمت آپارتمان نسبت به اجاره نشان می دهد که در صورت افزایش قدرت خرید مصرفی و سرمایه ای، امکان ورود پول به بازار وجود دارد.

اگر قیمت دلار، طلا و نقره افزایش پیدا کند و سرمایه گذاران بتوانند سیو سود انجام دهند، همچنین اگر وام و تسهیلات افزایش پیدا کند، بخشی از نقدینگی می تواند وارد بازار مسکن شود.

بنابراین ممکن است ساخت وساز، به جز در شرایط خاص، توجیه کافی نداشته باشد، اما خرید مسکن با دید بلندمدت می تواند توجیه پذیر باشد.

سناریوهای پیش روی بازار مسکن

با توجه به فضای جنگ و بسته شدن تنگه هرمز، چرخه های سنتی بازار مسکن در حال حاضر به شکل معمول قابل استفاده نیستند.

بازار مسکن مدت هاست رونق عجیب و گسترده ای از نظر تعداد معاملات تجربه نکرده است.

فضای جنگی و کاهش قدرت خرید باعث شده است که چرخه های سنتی مسکن به تنهایی برای تحلیل شرایط کافی نباشند.

چهار سناریو را می توان برای آینده بازار در نظر گرفت.

سناریوی اول: محاصره دریایی بدون جنگ

در این سناریو محاصره دریایی وجود دارد، اما جنگی رخ نمی دهد؛ شرایطی مشابه آنچه تا همین یک ماه و نیم پیش داشتیم.

در این وضعیت واردات مواد اولیه محدود می شود و دلار افزایش پیدا می کند.

در این سناریو قیمت مسکن رشد می کند، اما رشد آن کمتر از دلار خواهد بود.

میانگین قیمت مسکن در شهر تهران می تواند بین 1100 تا 1250 دلار قرار بگیرد.

سناریوی دوم: تنش نظامی و جنگ

در این سناریو رکود نسبتاً شدید معاملات را خواهیم داشت.

قیمت مسکن مجدداً می تواند به زیر هزار دلار سقوط کند.

با این حال، در برخی مناطق و برای برخی سرمایه گذاران، مسکن با دید بلندمدت همچنان می تواند در این سناریو قابل خرید باشد.

سناریوی سوم: بهبود گسترده شرایط اقتصادی

در این سناریو شرایط اقتصادی به شکل قابل توجهی بهبود پیدا می کند.

24 میلیاردمان آزاد شود، صندوق توسعه تشکیل شود، تحریم های نفت و گاز برداشته شوند و همان پنج شرط معروف که برخی تصور می کردند در صورت تحقق آنها، ایران می تواند با ایالات متحده در کنار یکدیگر اقتصاد را توسعه دهد، عملی شوند.

اگر این سناریو اتفاق بیفتد، بازار مسکن شرایط بسیار بسیار بهتری نسبت به طلا، دلار، نقره، دپوی مواد اولیه و سایر بازارها خواهد داشت.

در این حالت شاهد خروج پول از دلار، طلا، نقره و مواد اولیه دلاری محور به سمت بازار مسکن و سهام خواهیم بود.

این سناریو بسیار جذاب است، اما به شخصه وزن زیادی برای آن قائل نیستم.

در حال حاضر سناریو اول و سناریو دوم جذاب تر هستند.

سناریوی چهارم: آتش بس و بازگشایی تنگه هرمز

در این سناریو آتش بس برقرار می شود، تنگه هرمز باز است و درگیری ها ادامه محدودی دارند، اما تنگه هرمز باز خواهد بود و توافق نیز شکل می گیرد.

در این سناریو قیمت مسکن را بین 900 تا هزار دلار می بینیم.

در این شرایط نیز می توان با دید بلندمدت به سرمایه گذاری در بازار مسکن فکر کرد.

سهم مسکن در سبد سرمایه گذاری

در مجموع، مسکن برای سرمایه گذاری بلندمدت می تواند 15 تا 20 درصد از سبد سرمایه گذاری را به خود اختصاص دهد.

در کنار آن می توان 50 درصد سبد را به دلار، طلا و نقره اختصاص داد.

نکته مهم این است که روند تقاضای سال های آینده مانند دهه 80 و 90 نخواهد بود.

در حال حاضر نهایتاً 590 هزار واحد در سال مورد نیاز است.

بخش عمده تقاضا نیز به ازدواج های محدود، نسل زد و آمار طلاق مربوط می شود.

در دهه 90 سالانه یک میلیون مسکن نیاز داشتیم، اما اکنون تقریباً 590 هزار واحد مسکونی مورد نیاز است.

بنابراین همان طور که گفته شد، افراد غیرمتخصص به تدریج از بازار مسکن خارج خواهند شد.

سرریز تقاضا از تهران به شهرهای دیگر

یکی از نکات مهم در بازار مسکن، تغییر الگوی تقاضا در شهرهای بزرگ است.

بسیاری از افراد تصور می کردند برای سرمایه گذاری باید به تهران بروند و در این شهر خانه خریداری کنند.

اما رفتار بازار در چهار ماه گذشته یک نکته اساسی را نشان داده است.

به دلیل افت شدید قدرت خرید در کلان شهر تهران که متوسط قیمت آن 206 میلیون تومان است، بخشی از تقاضای مسکن به حومه و شمال کشور سرریز شده است.

این سرریز تقاضا به اطراف تهران نیز مشاهده شده و به همین دلیل رشد قیمت در کرج، اصفهان، شیراز، تبریز و مشهد بیش از تهران بوده است.

آیا تهران بهترین گزینه سرمایه گذاری است؟

برای افرادی که خارج از تهران زندگی می کنند، افزایش قیمت بیشتر در تهران لزوماً به معنای جذابیت بیشتر سرمایه گذاری در این شهر نیست.

تهران بیشتر نقش لیدر رکود و رونق را دارد و نشان می دهد که احتمالاً چه اتفاقی در بازار مسکن رخ خواهد داد.

با این حال، رشدهای قیمتی در تهران ممکن است کمتر از سایر کلان شهرها باشد.

بنابراین، برای افرادی که در سایر نقاط ایران زندگی می کنند، سرمایه گذاری در شهر محل زندگی خود بر اساس شرایط جنگی و ادامه دار شدن فضای محاصره دریایی می تواند جذاب تر باشد.

البته شرایط جنوب کشور متفاوت است و باید جداگانه بررسی شود.

بهترین گزینه های سرمایه گذاری در بازار مسکن

در شرایط فعلی، تمرکز سرمایه گذاری می تواند روی ملک مسکونی باشد.

به ویژه واحدهای 70 تا 80 متر در مناطق متوسط و جنوب شهر می توانند گزینه های قابل بررسی باشند.

در حوزه ساخت وساز نیز ورود بدون محاسبه و برنامه ریزی توصیه نمی شود.

مسکن تجاری همچنان گزینه مناسبی محسوب نمی شود.

مسکن اداری در مناطق خاص می تواند برای سرمایه گذاری مناسب باشد، اما اولویت اصلی همچنان مسکن مسکونی است.

همچنین در صورت ادامه فضای بدبینانه، شمال کشور را نسبت به مناطق دیگر جذاب تر ارزیابی می کنیم.

جمع بندی چشم انداز بازار مسکن

بررسی شاخص های مختلف نشان می دهد که بازار مسکن در شرایط فعلی با رونق گسترده معاملاتی مواجه نیست.

کاهش قدرت خرید خانوارها، محدودیت تسهیلات، رشد هزینه ساخت، کاهش تعداد معاملات و شرایط اقتصادی و سیاسی، مهم ترین عواملی هستند که مانع از شکل گیری رونق گسترده در بازار شده اند.

با این حال، این موضوع به معنای کاهش قطعی قیمت مسکن نیست.

بر اساس برآوردهای موجود، قیمت مسکن در تهران همچنان می تواند 20 الی 30 درصد رشد کند، اما این رشد لزوماً به معنای رونق معاملات یا همگامی با تورم نیست.

از سوی دیگر، قیمت دلاری مسکن در تهران در سطح 1025 دلار قرار دارد و نسبت به میانگین 1170 دلار در 5 سال گذشته پایین تر است. بنابراین برای سرمایه گذارانی که دید بیش از یک سال الی دو سال دارند، مسکن همچنان می تواند بخشی از سبد سرمایه گذاری باشد.

در بخش ساخت وساز، شرایط دشوارتر است. رشد 96 درصدی هزینه های ساخت در یک سال گذشته و برآورد رشد بیش از 70 الی 80 درصد از تیر تا پایان امسال، در کنار محدودیت برق، گاز، مصالح و نقدینگی، نشان می دهد که ساخت وساز برای همه فعالان بازار توجیه ندارد.

در چنین شرایطی، ساخت وساز باید با جواز جذاب، تأمین به موقع مصالح، مدیریت نقدینگی و برنامه ریزی دقیق انجام شود.

در نهایت، بازار مسکن در شرایط فعلی بیشتر برای سرمایه گذاری بلندمدت و انتخاب های دقیق مناسب است تا معاملات کوتاه مدت و سفته بازی.

واحدهای 70 تا 80 متر در مناطق متوسط و جنوب شهر، در کنار برخی فرصت های خاص در شمال کشور، می توانند در صورت تطابق با شرایط سرمایه گذار مورد بررسی قرار گیرند.

با توجه به چهار سناریوی مطرح شده، در شرایط فعلی سناریوی اول و دوم وزن بیشتری دارند و برای تصمیم گیری درباره خرید، ساخت یا نگهداری ملک باید هم زمان وضعیت معاملات، قدرت خرید، تسهیلات، هزینه ساخت، قیمت دلار، طلا و نقره و نسبت قیمت مسکن به اجاره را زیر نظر داشت.