پایش تحولات بازار مسکن و ساخت وساز مهر 1405

به گزارش پیام ساختمان ، مرور گزارش های منتشرشده از 15 تیر تا 15 مرداد 1405 نشان می دهد مسئله اصلی بازار، فقط افزایش قیمت نیست. شکاف میان قیمت پیشنهادی و توان واقعی خرید، کاهش شدید تعداد معاملات، ناکارآمدی نسبی تسهیلات، تمرکز اعتبارات ساخت در پروژه های دولتی، افزایش تقاضا برای بناهای قدیمی و ضعف ایمنی برخی کارگاه های اجرایی، مجموعاً یک تصویر واحد هستند.

بازار مسکن هنوز متوقف نشده است؛ اما مسیر حرکت سرمایه، خریدار و سازنده تغییر کرده و تحلیل آن با شاخص های قدیمی نمی تواند به نتیجه درست منجر شود.

بازار خرید؛ قیمت بالا، معامله اندک

یکی از مهم ترین نشانه های بازار امروز، فاصله میان قیمت های پیشنهادی و قدرت خرید خانوار است. در مناطق 6 و 7 تهران، خرید یک آپارتمان میان متراژ به بودجه ای حدود 27 میلیارد تومان نیاز دارد. در مناطق یک و 3 نیز متوسط قیمت پیشنهادی خانه های نوساز و تا 10 سال ساخت از حدود 522 میلیون تومان به ازای هر مترمربع اعلام شده است؛ با این حال داده های بازار نشان می دهد حجم خریدوفروش به یکی از پایین ترین سطوح سال های اخیر رسیده و سرعت رشد قیمت نسبت به دوره های جهشی کاهش یافته است.

این وضعیت به معنای ارزان شدن مسکن نیست. قیمت فروشنده همچنان بالاست اما تعداد خریدارانی که توان تبدیل تقاضای خود به معامله قطعی را دارند کاهش یافته است. در چنین بازاری، میانگین قیمت پیشنهادی به تنهایی نمی تواند وضعیت واقعی را توضیح دهد؛ میزان تخفیف، مدت انتظار فروش، تعداد معاملات و مشخصات واحدهای معامله شده نیز باید در تحلیل لحاظ شود.

بازگشت خانه های قدیمی به مرکز بازار

افزایش قیمت واحدهای نوساز باعث شده آپارتمان های قدیمی دوباره مورد توجه قرار گیرند. متوسط قیمت پیشنهادی واحدهای میان متراژ با بیش از 25 سال عمر در 22 منطقه تهران، در هفته دوم مرداد به حدود 176 میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است.

رشد تقاضا برای این واحدها نشان می دهد بخشی از خریداران به جای خروج کامل از بازار، راهبرد خود را تغییر داده اند: خرید واحد قدیمی برای بازسازی و تبدیل آن به خانه قابل سکونت. این تغییر می تواند بازار بزرگی برای مقاوم سازی، بازطراحی داخلی، بهسازی تأسیسات، عایق کاری پنجره، آسانسور، تجهیزات مکانیکی و مدیریت مصرف انرژی ایجاد کند.

اما فرصت بازسازی نباید با نادیده گرفتن ایمنی بنا همراه شود. در ساختمان های بالای 25 سال، ظاهر بازسازی شده الزاماً به معنای سلامت سازه، تأسیسات و سیستم های ایمنی نیست. بازار بازسازی زمانی به یک بخش حرفه ای تبدیل می شود که ارزیابی فنی پیش از خرید، شناسنامه تأسیسات، نقشه تأسیسات و مسئولیت مجری نیز در آن جدی گرفته شود.

اوراق ارزان تر؛ وامی که همچنان کوچک است

متوسط قیمت هر برگه اوراق تسهیلات مسکن در روزهای ابتدایی مرداد به حدود 80 هزار تومان رسیده؛ رقمی که نسبت به مرداد سال گذشته 22.5 درصد کمتر است؛

میانگین ماهانه قیمت اوراق نیز از ابتدای سال 1405، حدود 13 درصد پایین تر از دوره مشابه سال قبل قرار داشته است.

با این حال، تعبیر «سقوط اوراق» دقیق نیست. قیمت فعلی هنوز حدود 202 درصد بالاتر از کمترین سطح تاریخی ثبت شده در مرداد 1398 است. از طرف دیگر، برای دریافت وام خرید 500 میلیون تومانی باید هنوز برگه خریداری شود؛ یعنی متقاضی پیش از دریافت وام، حدود 80 میلیون تومان فقط برای امتیاز تسهیلات پرداخت می کند.

کاهش هزینه اوراق خبر مثبتی است اما مسئله اصلی را حل نمی کند؛ زیرا نسبت تسهیلات به قیمت واقعی مسکن بسیار پایین مانده است. در بسیاری از مناطق تهران، وام خرید تنها بخش کوچکی از ارزش یک واحد را پوشش می دهد و اقساط آن نیز با درآمد بخش بزرگی از خانوارها تناسب ندارد.

اعتبارات ساخت؛ تمرکز بر پروژه های دولتی

وام ساخت مسکن به 650 میلیون تومان افزایش یافته، اما دسترسی به آن عمومی نیست. این تسهیلات عمدتاً برای بخشی از پروژه های مسکن ملی در نظر گرفته شده که بیش از 65 درصد پیشرفت فیزیکی دارند و حدود 170 هزار واحد را شامل می شوند.

براساس برآورد منتشرشده، این وام حتی هزینه ساخت کمتر از 30 مترمربع بنا را پوشش می دهد. در همین حال، سازندگان بخش خصوصی، فعالان نوسازی بافت های فرسوده و سرمایه گذاران مسکن استیجاری، با وجود نیاز جدی به سرمایه در گردش و خرید مصالح، از دسترسی مشابه به منابع محروم مانده اند.

پس از پنج سال حدود 600 هزار واحد مسکن 99ساله در دست ساخت قرار دارد؛ در حالی که برنامه اولیه از ساخت چهار میلیون واحد در چهار سال سخن می گفت. تمرکز بخش بزرگی از زمین، اعتبار و توان اجرایی دولت بر طرحی با چنین فاصله ای از هدف، یکی از دلایل کاهش منابع قابل دسترس برای دیگر بخش های عرضه مسکن است.

اجاره؛ بحران درآمد پیش از بحران قرارداد

میانگین اجاره بها در شهرهای کشور طی یک سال حدود 30 درصد افزایش یافته است؛ این در حالی است که سقف قانونی تعیین شده برای رشد اجاره معمولاً بین 20 تا 25 درصد بوده. عبور بازار از نرخ های دستوری نشان می دهد مسئله اجاره را نمی توان فقط با کنترل قرارداد یا نظارت بر عملکرد مشاوران املاک حل کرد.

گزارش های تحلیلی اخیر، «جاماندن درآمد مستأجران از تورم» را ریشه مهم تر بحران معرفی می کنند. هنگامی که حداقل دستمزد و درآمد خانوار به اندازه هزینه های واقعی زندگی افزایش پیدا نمی کند حتی رشد اجاره همسطح با تورم عمومی نیز می تواند به فقر بیشتر مستأجر منجر شود. در تهران نیز حدود 2500 واحد مشاور املاک غیرمجاز فعالیت دارند و از سوی دیگر، درآمد بنگاه عموماً تابعی از ارزش قرارداد است. بنابراین واگذاری نقش «پلیس اجاره» به واسطه ای که خود از افزایش ارزش قرارداد منتفع می شود با یک تعارض منافع ساختاری روبه روست.

بررسی فایل های پیشنهادی اجاره، ابعاد فشار بر خانوارها را ملموس می کند. در مناطق جنوبی تهران شامل مناطق 15 تا 21، متوسط پیشنهاد موجران برای یک واحد میان متراژ نوساز تا کمتر از 10 سال حدود 981 میلیون تومان ودیعه به علاوه 2 میلیون تومان اجاره ماهانه بوده است. در مناطق 6 و 7، همین گروه از واحدها به طور متوسط با 2 میلیارد تومان ودیعه و 21 میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده اند؛ رقمی که با تبدیل ودیعه به اجاره، هزینه ماهانه آن حدود 81 میلیون تومان برآورد می شود. این اعداد «قیمت پیشنهادی» هستند و الزاماً رقم نهایی قرارداد محسوب نمی شوند.

در مناطق پرجمعیت 2، 4، 5 و 22 نیز پول پیش یک میلیارد تومانی به مدلی پرتکرار تبدیل شده و عمده فایل های نوساز تا 10 سال، علاوه بر آن حداقل 10 میلیون تومان اجاره ماهانه مطالبه می کنند. در سوی دیگر، پیشنهاد اجاره واحدهای 100 تا 180 مترمربعی در محلات لوکس منطقه یک در برخی فایل ها به 5 میلیارد و 800 میلیون تومان ودیعه و 103 میلیون تومان اجاره ماهانه رسیده است. این فاصله نشان می دهد تهران با یک بازار اجاره واحد روبه رو نیست بلکه چند بازار کاملاً متفاوت درون یک شهر شکل گرفته است.

ساخت خانه بدون شکل گیری سکونت

پایش مصرف برق واحدهای مسکونی شهر جدید پردیس نشان داده است که حدود 20 درصد خانه های این شهر خالی از سکونت اند. این عدد یکی از مهم ترین هشدارهای سیاست مسکن است: تحویل ساختمان الزاماً به معنای شکل گیری شهر و سکونت پایدار نیست.

فاصله از محل اشتغال، ضعف حمل ونقل، کمبود خدمات، کیفیت پایین فضای عمومی و استفاده سرمایه ای از واحدها می تواند شهری با تعداد زیاد ساختمان اما همچنان خالی ایجاد کند. بنابراین شاخص موفقیت پروژه های مسکن نباید فقط تعداد واحد ساخته شده باشد؛ نرخ سکونت، دسترسی به حمل ونقل عمومی، کیفیت خدمات و رضایت ساکنان نیز باید اندازه گیری شود.

جمع بندی؛ پنج پیام بازار

تصویر 30 روزه نشان می دهد بازار مسکن در نیمه مهر 1405 با شش واقعیت روبه روست: بحران اجاره بیش از آنکه ناشی از قرارداد باشد، به تورم و ضعف درآمد مربوط است؛ قیمت های پیشنهادی بالا مانده اما حجم معامله کاهش یافته؛ خانه های قدیمی به گزینه جدی خریداران تبدیل شده اند؛ کاهش قیمت اوراق، قدرت وام را به طور معنادار افزایش نداده؛ اعتبارات ساخت به شکل نامتوازن توزیع می شود؛ و توسعه ساختمانی بدون توجه به سکونت، زیرساخت و ایمنی مسئله مسکن را حل نخواهد کرد. در دل همین وضعیت فرصت هایی نیز وجود دارد: بازسازی حرفه ای ساختمان های قدیمی، توسعه بازار اجاره داری، تأمین مالی هدفمند بخش خصوصی، تقویت بازرسی مستقل و پیوند دادن تولید مسکن با حمل ونقل و خدمات شهری. بازار امروز بیش از پروژه جدید، به تصمیم درست نیاز دارد.