قوانین آپارتمان نشینی و شارژ ساختمان

یکی از مهم ترین مشکلاتی که اغلب آپارتمان ها با آن مواجه هستند، عدم پرداخت به موقع شارژ یا به عبارت بهتر آبونمان ساختمان است. مالکیت در آپارتمان شامل دو قسم است: مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک که قسمت های مشترک عبارتند از آن قسمت های ساختمان که مورد استفاده کلیه سکنه قرار می گیرد.در خصوص ضوابط و مقررات آپارتمان نشینی و پرداخت هزینه های آن با خانم؛ طناز کلاهچیان - مشاور حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری گفتگویی داشتیم که در ادامه می خوانید:

آیا قانون خاصی در خصوص پرداخت هزینه ها در مجتمع های مسکونی وجود دارد ؟

ماده4 قانون تملک آپارتمان، تعیین سهم هر یک از ساکنین را در پرداخت این حقوق، اینگونه تقسیم می کند: «حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت های اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان، به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.»

با عنایت به این ماده، این نکته به ذهن می رسد که برخی از حقوق و تعهدات به میزان مساوی و بدون در نظر گرفتن مساحت هر یک از واحدهای آپارتمان در نظر گرفته شده و تعیین می گردد.

آیا قانون این موارد را احصاء نموده یا به مدیران ساختمان واگذارنموده تا آنها بر اساس ساختمان و نیازمندی های آن این سهم را تعیین نمایند؟

ماده 23 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال 1347تا حدودی این تقسیمات را مشخص کرده و مقرر می دارد؛ «شرکای ساختمان(ساکنین) موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت های مشترک بنا صرف می شود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:

در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد( از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت بام و غیره ) به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون فوق الذکر و سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت ندارد( از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تأسیسات، باغبان،تزئینات قسمت های مشترک و غیره )به طور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد و تعیین این سهم نیز با مدیر یا مدیران ساختمان است.

باملاحظه این دو ماده هزینه قسمت های مشترک به چند بخش منقسم می گردد؟

بخشی که مورد استفاده کلیه ساکنین قرار می گیرد مانند هزینه سرایدار یا آسانسور که به طور مساوی تقسیم می گردد و همچنین هزینه های مشترک مانند برق و آب ساختمان که بر اساس مساحت زیربنای قسمت اختصاصی و بدون در نظر گرفتن اینکه مالک،ملک خود را مورد استفاده قرار می دهد یا خیر محاسبه می گردد که میزان آن به صورتی مشخص در ابتدای هر ماه از ساکنین آن دریافت می شود (امروزه به واسطه جایگزینی گاز با گازوئیل، گاز بها نیز بر اساس همین معیار محاسبه و دریافت می شود). لازم به تذکر است که در خصوص هزینه هایی مثل آسانسور و آسفالت پشت بام، همسایگان واحدهای همکف یا طبقه اول نمی توانند به بهانه عدم استفاده از این امکانات، از پرداخت هزینه مشترک نگهداری خودداری نمایند. این ممنوع بودن از نپرداختن شارژ مربوط به این دست هزینه ها به واسطه این است که قانون تملک آپارتمان ها معافیتی در این خصوص مقرر ننموده است. اما نکته حائز اهمیت آن است که اغلب مدیران آپارتمان ها در تقسیم اینگونه سهام برای هر واحد، راه حل مورد توافق را برگزیدند تا به دور از هر گونه اما و اگر در پرداخت ساکنین، به راحتی آبونمان را دریافت کنند و مخارج ساختمان را از آن بپردازند (البته این شیوه توافقی است و مغایر قانون).

با وجود چنین تمهیدی (تساوی ساکنین در پرداخت شارژ) از سوی مدیریت ساختمان، هستند ساکنینی که خود را موظف به پرداخت شارژ ولو به قدر مساوی ندانسته و با عدم پرداخت به موقع آن، باعث کارشکنی در کار مدیریت و تبعاً عدم پرداخت قبوض و سایر هزینه های مربوط به ساختمان می گردند.

آیا قوانینی برای چنین کسانی در نظر گرفته شده است؟

ماده 10مکرر قانون تملک آپارتمان ها حل این مشکل را چنین بیان می کند که: «در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک،از طرف مدیر یا هیئت مدیره به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود. هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف 10روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیره می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات،از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ،تهویه مطبوع،آب گرم،برق،گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید اداره ثبت اسناد محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده،اجراییه صادر خواهد کرد.

تبصره 1:در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی(شورای حل اختلاف) دادخواست داده و با رسیدگی خارج از نوبت،واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی از قبیل آب و برق و غیره محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع آپارتمان جریمه نماید». آری قانون وضعیت اینگونه ساکنین را بدین نحو مشخص نموده تا در مواقع اضطرار مدیریت آپارتمان به آن توسل نماید ، اما آنچه در عمل اتفاق می افتد، نحوه عمل توأم با مسامحه با چنین ساکنینی است و مدیران برای جلوگیری از تنش در آپارتمان با خاطیان رفتاری از روی دوستی و اعطای مهلت برای پرداخت این حق در نظر می گیرند .هر چند امروزه با همکاری سازمان های ارائه دهنده خدمات شهری (سازمان آب، اداره گاز، اداره برق،...) امکان تعبیه کنتورهای مستقل برای هر واحد فراهم گردیده که می تواند تا حد زیادی هزینه های مشترک و پیوستگی سرنوشت واحدهای مسکونی همسایه را کاهش داده و اشتراک همسایگان را در حد هزینه های واقعاً مشترک مثل برق قسمت های مشاع و یا آب استفاده شده توسط سرایدار برای آبیاری باغچه و... تنزل داده است .