مدیر ساختمان وآپارتمان نشینی

با ورود تکنولوژی و تأسیس کارخانه ها و ایجاد بازار کار و سایر جذابیت ها، تمایل به مهاجرت به شهرها فزونی گرفت. در این میان شهرها با کمبود فضا برای اسکان جمعیت مهاجر روبه رو بودند. جمعیتی که باید برای رفاه، اسکان، حمل ونقل و تفریح و کار آنان چاره ای اندیشیده می شد. ساخت آپارتمان و مجتمع های مسکونی تنها راه حل موجود برای اسکان جمعیت انبوهی بود که بر اثر مهاجرت بی رویه به شهرهای بزرگ روی آورده بودند.با توجه به کثرت خانوارها در آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی، نیاز به قوانین و مقررات برای رفاه ساکنان و پرهیز از مجادلات احتمالی امری ضروری به نظر می رسید. در این میان قوانین آپارتمان نشینی،تنها راه حل ممکن برای مشکلات موجود در مجتمع های مسکونی بود. اباذر حنیف زادگان، وکیل پایه یک دادگستری در مورد قوانین آپارتمان نشینی با پیام ساختمان گفتگویی داشته که در ادامه می خوانید:: با توجه به اینکه حقوق متقابل در فرهنگ آپارتمان نشینی در قانون تعریف شده و اشخاصی به عنوان مدیر ساختمان فعالیت می کنند ، انتخاب مدیر ساختمان و تعیین هیئت مدیره، از چه قانونی تبعیت می کند، انتخاب و عزل این فرد به چه صورت است و چه وظایف و اختیاراتی به همراه خود دارد؟ انتخاب مدیر یا هیئت مدیره ساختمان تابع موادی است که در «قانون تملک آپارتمان ها» و آیین نامه مربوطه به آن پرداخته شده است. طبق ماده 8 این قانون در هر ساختمانی که عده مالکین بیش از 3 نفر باشد، مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی انتخاب نمایند که این مدیران می توانند از میان خود مالکین یا غیر مالکین انتخاب شوند. مجمع عمومی مالکین در صورت لزوم می تواند مدیرانی که انتخاب کرده را عزل کرده و مدیران دیگری انتخاب کند. مدیر ساختمان چه وظیفه ای بر عهده دارد؟ وظایف عمده مدیر ساختمان عبارت اند از:مسئولیت حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی، تعیین سهم هر یک از مالکان از مخارج قسمت های مشترک با رعایت مفاد قانون، تنظیم دفتر ثبت درآمد و هزینه ساختمان، بیمه تمام بنا به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی،نگهداری صورت جلسه های مجمع عمومی و ابلاغ تصمیمات اتخاذشده به افراد غایب. در مورد اختیارات مدیر ساختمان، بدیهی است ؛ مدیر کلیه اختیاراتی که برای انجام وظایف قانونی فوق مورد نیاز است را داشته باشد. در ضمن مجمع عمومی در مواردی می تواند اختیارات بیشتری را برای مدیر در نظر بگیرد. یکی از موارد مهمی که در خود قانون ذکرشده ماده 10 قانون تملک آپارتمان هاست که طبق آن در صورت امتناع هر یک از مالکین از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر ساختمان با رعایت مفاد قانونی جهت دریافت هزینه ها اقدامات لازم حقوقی را انجام می دهد. اگر یکی از واحدها از پرداخت شارژ ماهیانه خودداری کرد، یا از پرداخت قبض هایی که کنتور مشترک دارند سرپیچی کرد، مدیر ساختمان می تواند با او برخورد کند؟ در صورتی که یکی از واحدها مدتی از پرداخت هزینه های ساختمان خودداری کرد، مدیر ساختمان باید اظهارنامه ای برای او بفرستد و تکلیف او را نسبت به پرداخت هزینه مشترک ساختمان یادآوری کند. اگر واحدی که تخلف کرده ظرف مدت ده روز ، نسبت به پرداخت هزینه ها اقدام نکرد، مدیر ساختمان می تواند انشعاب آب ، برق و گاز او را قطع کند. اگر یکی از واحدهای آپارتمان تصمیم بگیرد بنای خود را بازسازی یا تعمیر کند آیا مجاز به این کار است؟ در چه صورت می تواند این کار را انجام دهد؟ تعمیر و بازسازی و تغییر در ساختمان اگر مربوط به قسمت های مشترک باشد، طبق ماده 6 قانون آپارتمان هاست و در صورت نبودن قرارداد خاص میان مالکین، با تصمیم اکثریت آرای مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند. در مورد قسمت های اختصاصی، طبق ماده 9 هر یک از مالکین می توانند عملیاتی را که برای استفاده بهتر خود مفید می داند انجام دهد، اما بدون موافقت اکثریت مالکین، اجازه ندارد تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر، یا نمای خارجی قسمت اختصاصی خود که در منظر عمومی است، ایجاد کند. آیا تبعیت از قوانین آپارتمان بسته به اینکه فرد مستأجر باشد یا مالک، تفاوت می کند؟ در خصوص هزینه های مشترک ساختمان از جمله تعمیرات، اگر توافقی میان مالکین ساختمان وجود داشته باشد مطابق همان توافق و اگر نباشد طبق قانون هزینه ها مشخص می گردد. حال اگر ساکن یکی از واحدها مستأجر باشد، سهم هزینه آن واحد تغییری نمی کند، اما برای اینکه ببینیم مسئول پرداخت آن مالک است یا مستأجر باید به قواعد روابط موجر و مستأجر مراجعه کنیم و اگر مسئولیت پرداخت این هزینه ها در قرارداد اجاره یا توافق جداگانه ای مشخص شده باشد که همان شخص موظف است هزینه ها را پرداخت کند. اما اگر توافقی در این خصوص وجود نداشته باشد، عموماً مطابق قوانین و عرف جاری، تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوب شده در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر و تعمیرات جزئی و تزیینی و تعمیراتی که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر است. با گرم شدن هوا استفاده از وسایل سرمایشی افزایش می یابد، با توجه به اینکه در اکثر آپارتمان ها کنتور گاز مشترک است، هزینه گازمصرفی را چگونه باید از واحدها دریافت کرد که عادلانه باشد؟ اگر در خصوص نحوه تقسیم این قبیل هزینه ها توافقی میان مالکین وجود داشته باشد که تکلیف مشخص است، اما اگر توافقی در بین نباشد، مطابق ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها و ماده 23 آیین نامه مربوطه، سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی، از مخارج مشترک آب و گاز و غیره، متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان است