وام مسکن بگیرید سه برابر پس دهید

علیرغم اظهارنظرها و مخالفت های شدید کارشناسان در رسانه ها در مورد پرداخت 50 درصد قیمت خانه از طریق سپرده صندوق های پس انداز و نیز علیرغم اطلاعیه ای که روابط عمومی بانک مرکزی چند روز پیش صادر کرد و به صراحت از چند نوع نگرانی و عدم اطمینان درباره تبعات و پیامدهای طرح «افزایش وام خرید مسکن از کانال صندوق های پس انداز»سخن گفته است، عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی و ولی الله سیف ،رئیس کل بانک مرکزی در نامه ای با امضای مشترک به رئیس جمهوری اعلام کردند که بنا بر تشخیص وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی، چاره کار تحریک بازار مسکن، شکل دادن «صندوق های پس انداز مسکن» و تأسیس «مؤسسات پس انداز و تسهیلات مسکن» است. در این طرح که از سوی وزارت راه و شهرسازی پیشنهادشده، قرار است معادل نیمی از قیمت فعلی آپارتمان ها برای متقاضیان مصرفی مسکن توسط تسهیلات بانکی تأمین شود. به این صورت که در برخی بانک ها صندوق پس انداز مسکن شکل بگیرد و خانوارها با سپرده گذاری حداقل یک ساله، بین 3 تا 5 برابر اصل سپرده خود وام خرید مسکن دریافت کنند.در این طرح بر مبنای اطلاعیه روابط عمومی بانک مرکزی، اولین نگرانی احتمال برهم خوردن تعادل بین منابع و مصارف بانک عامل صندوق پس انداز است ؛ به این معنی که مبادا بانک در جریان پرداخت تسهیلات تا چند برابر اصل سپرده، با کمبود منابع مواجه و مجبور شود با استقراض از بانک مرکزی –شبیه خط اعتباری مسکن مهر- پول بدون پشتوانه دریافت کند و به رشد پایه پولی و درنتیجه افزایش تورم دامن زند. معمای دوم که به عنوان نگرانی دوم در قضیه وام خرید مسکن مطرح است، ایجاد تبعیض در پرداخت تسهیلات بین بخش مسکن و سایر بخش های اقتصادی نیازمند منابع بانکی است؛ به این معنی که با راه اندازی صندوق پس انداز مسکن، سهم زیادی از منابع بانک ها روانه بخش مسکن شود و توازن در دسترسی بخش های مختلف اقتصاد به منابع مالی محدود کشور، برهم بخورد.بانک مرکزی سومین نگرانی خود از آثار احتمالی طرح افزایش وام خرید مسکن را «رشد قیمت مسکن و تورم» عنوان کرده و دغدغه چهارم را نیز «توان بازپرداخت اقساط بانکی از سوی وام گیرنده ها» بیان کرده و معتقد است: تسهیلات خرید مسکن باید به گونه ای افزایش یابد که امکان پرداخت اقساط ماهانه آن وجود داشته باشد. در متن زیر این موارد را در گفتگو با کارشناسان مورد بررسی قرار داده ایم: مردم توان پرداخت اقساط زیاد و طولانی مدت را ندارندمحمدرضا حقیقی– کارشناس مسکن با اشاره به عدم تناسب اقساط وام با درآمد مردم به پیام ساختمان گفت: بعضی کارشناسان ادعا می کنند که باید کشورهای پیشرفته را در اعطای وام الگو قرار دهیم درحالی که چند سال پیش آمریکا با اعطای وام های کلان به افرادی که قادر به بازپرداخت وام ها نبودند منابع مالی هنگفتی برای بانک ها فراهم کرد زیرا بانک ها املاک زیادی را مصادره و اقدام به فروش آنها کردند ،بنابراین هر جا که میزان پرداخت وام با درآمد مردم همخوانی نداشته باشد، مشکل ایجاد خواهد کرد. .وی ادامه داد:در حال حاضر اکثر مردم با شرایط موجود قدرت پرداخت اقساط بالا و طولانی را ندارند،همچنین ازآنجاکه مسکن کالایی مصرفی است، پرداخت وام به بخش مصرفی در شرایط رکود تورمی زمینه افزایش فساد اداری، مشکلات اجتماعی و فرصت طلبی سرمایه گذاران و بانک ها برای اخذ بهره شرعی را فراهم می کند .افراد بی خانمان متقاضی وام متضرر می شوندپرویز کاکائی، رئیس حوزه مرکزی بانک ملی کرمانشاه با بیان این مطلب که برنده اصلی طرح افزایش وام مسکن، افراد بی خانمان متقاضی مسکن نیستند، به پیام ساختمان گفت: اگر تمام مشکلات اخذ وام را نادیده بگیریم نمی توانیم اقساط بازپرداخت این وام ها را توسط اقشار ضعیف جامعه نادیده بگیریم. قشری که با دریافت وام 60 میلیون تومانی باید 143 میلیون تومان به بانک بازپرداخت نماید هیچ گاه برنده ماجرا نیستند. کاکایی ادامه داد: نکته دوم سود بالای مورد انتظار بانک هاست زیرا بانک ها با توجه به سودی که به سپرده ها می پردازند، سود بالایی برای تسهیلات و وام ها تعیین می کنند؛ بنابراین وقتی نرخ سود 20 درصد به بالا به سپرده ها تعلق می گیرد، انتظار سودهای پایین تر از بانک دور از واقعیت است ضمن اینکه بانک نمی تواند با پرداخت کامل و یکجای تسهیلات خرید مسکن، منابع خود را به صورت کامل مدیریت کند چراکه موجب خروج دفعی و یک باره منابع از بانک خواهد شد.این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه باید مسئولین به نکات مهمی ازجمله اقساط وام نیز توجه کنند،تصریح کرد: اقساط متوسط تسهیلات باید به گونه ای باشد که از50درصد درآمد قشر متوسط جامعه بالاتر نرود.اما عملاً چنین طرح ریزی نشده است. رئیس حوزه مرکزی بانک ملی کرمانشاه خاطرنشان کرد: دوره سپرده گذاری طرح باید متفاوت باشد، یعنی همه افراد واجدالشرایط بتوانند با مبلغ مشخص سپرده گذاری نموده و بعد از دو سال سه یا چهار برابر مبلغ سپرده گذاری تسهیلات اخذ نمایند و یا سپرده گذاری به صورت ماهیانه باشد که بعد از گذشت پنج الی هشت سال پنج برابر میانگین سپرده گذاری خود تا هفتاد درصد مبلغ بهای ساختمان متوسط تسهیلات اخذ نمایند. نرخ14درصد اقساط ماهیانه/ تومان کل پرداختی وام بعد از180ماه اقساط ماهانه تسهیلات 143 میلیون و 910هزار تومان 799هزار و 500 60میلیون 191میلیون و 880هزار تومان 1میلیون و 66 هزار 80میلیون 239میلیون و 850هزار تومان 1 میلیون و 332هزار و 500 100میلیون 287میلیون و 820هزار تومان 1میلیون و 599 هزار 120میلیون این طرح هیچ توجیهی نداردفرشید ایلاتی ،کارشناس مسکن به این وام از دید جامع تری می نگرد و با طرح این سؤال که آیا سیف و آخوندی قبل از نامه نگاری مبلغ یارانه سود تسهیلات را محاسبه کرده اند؟به خبرنگار ما گفت: علیرغم تمام مشکلات ارائه این وام ها ، سؤال این است که دولت چگونه منابع لازم را برای پرداخت این یارانه سود تأمین خواهد کرد. نویسندگان این نامه پیشنهاد کرده اند که دولت این منابع را از ردیف وجوه اداره شده و یا با استفاده از منابع عمومی و ردیف بودجه تأمین کند و وزارت راه شهرسازی نیز پیشنهاد کرده که مبلغ وام برای مناطق و نقاط شهری مختلف کشور بین 60 تا 120 میلیون تومان باشد. با فرض میانگین وام 90 میلیون تومانی 12 ساله و با بهره 25درصد خرید هر واحد مسکونی و با احتساب پوشش 11درصدی سود توسط دولت (این وام برای گیرنده به صورت خالص 14درصد سود پرداختی به همراه خواهد داشت) اگر طبق برنامه دولت بخواهد سالانه 200 هزار واحد مسکونی را توسط تسهیلات خرید مسکن تحت پوشش یارانه سود قرار دهد مجموع سود پرداختی توسط دولت به بانک ها به عنوان تأمین یارانه سود بالغ بر 19هزار و ششصد میلیارد تومان خواهد شد.ایلاتی ادامه داد: شاید به نظر برسد مبلغ موردنیاز برای شروع این طرح در سال اول که حدوداً معادل 1600 میلیارد تومان است در حد توان دولت باشد لیکن از آنجا که تعداد فقرات وام پرداختی سالانه افزایش می یابد این یارانه سود نیز به صورت تصاعدی و تجمیعی افزایش می یابد به گونه ای که طی 10 سال اول اجرای طرح مجموع مبالغ پرداختی دولت تحت عنوان یارانه سود تسهیلات به بانک ها رقمی بالغ بر 88 هزار میلیارد تومان خواهد شد.این کارشناس مسکن گفت: همچنین با فرض عدم افزایش قیمت مسکن و ثابت ماندن سقف وام در مبلغ 90میلیون تومان، اگر دولت بخواهد برنامه تأمین یارانه سود را در 10سال آینده و سالانه همان 200 هزار فقره وام ادامه دهد مجموع مبلغ فوق به بیش از 196 هزار میلیارد تومان در طول 10 سال افزایش خواهد یافت و این طرح تبعات و تعهدات سنگینی برای دولت های بعدی به جا خواهد گذاشت چون تأمین این رقم از عهده دولت خارج خواهد بود و این برنامه با تحریک تقاضا در بخش مسکن و رونق تورمی در این بخش نمی تواند توسط دولت در مدت ذکرشده ادامه پیدا کند و تنها با رشد قیمت مسکن به تورم عمومی دامن خواهد زد.ایلاتی خاطرنشان کرد: بررسی بودجه عمرانی کشور در طی سال های گذشته نشان می دهد دولت در تأمین بودجه عمرانی کشور با مشکلات جدی مواجه بوده است. طبق اعلام وزیر راه شهرسازی فقط در حوزه راه و شهرسازی بیش از 120هزار میلیارد تومان برای اتمام طرح ها و پروژه های تعریف شده پول لازم است با این وجود ایجاد این تعهد سنگین 196 هزار میلیارد تومانی توسط ایشان چه توجیهی می تواند داشته باشد. مبلغ کل سود بانکی دوران اقساط (میلیون تومان) محاسبات توسط سامانه بانک مسکن انجام گرفته است تسهیلات 90میلیون تومانی 12 ساله با احتساب بهره 25 درصد 194 تسهیلات 90میلیون تومانی 12 ساله با احتساب بهره 14 درصد 96 مبلغ مابه التفاوت پرداختی توسط دولت با احتساب 11 درصد یارانه سود به ازای هر فقره 93 کل یارانه سود پرداختی توسط دولت به بانک ها به ازای 200هزار فقره 000/600/19 کل یارانه سود پرداختی توسط دولت به بانک ها به ازای 2 میلیون فقره 000/000/196 مشق های آخوندی قدیمی شده استباقر میلانی، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که این وام نباید از پول پرقدرت باشد به پیام ساختمان گفت: متأسفانه برنامه های آقای آخوندی قدیمی شده و صندوق های پس انداز در صورتی می تواند برای جامعه مفید باشد که اولاً از پول پرقدرت نباشد دوم مردم توان بازپرداخت اقساط آن را داشته باشند .وی بهترین راه خانه دار شدن را در صندوق مشترک سرمایه گذاری مسکن در بورس دانست و دراین باره گفت: می توان با مدیریت این صندوق ها واحدهایی برای اقشار ضعیف و نیازمند مسکن جامعه ساخت .وام 50 درصدی مسکن تورم را افزایش می دهدعلی رضا سرحدی، رئیس هیئت مدیره انجمن صنفی مهندسان صنعت ساختمان در مورد نامه وزیر راه و شهرسازی و رئیس بانک مرکزی به رئیس جمهور، گفت: شاید طرح هایی که در این نامه به آن اشاره شده، تأثیراتی بر مسکن داشته باشد اما این تأثیرات مقطعی خواهد بود. وام مسکن بر شرایط امروز کشور تأثیر آن چنانی نخواهد داشت چون اگر قرار باشد وام 50 درصدی به مسکن داده شود، به قطع موجب افزایش نقدینگی و در نهایت رشد تورم می شود. از سوی دیگر پرداخت وام به خریداران در کشور ما تأثیر مثبتی ندارد و به رشد دلالیسم در بازار کمک می کند. حال اگر دولت قصد دارد با پرداخت وام رکود مسکن را از بین ببرد بهتر است وام را به سازندگان پرداخت کند.خانوارها توان پس انداز کردن را ندارندفرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن در رابطه با نامه آخوندی و سیف به رئیس جمهوری گفت:واقعیت آن است که پرداخت وام خرید مسکن به دلیل این که تولیدی در این حوزه وجود ندارد در نهایت منجر به افزایش تقاضا و ایجاد تورم در بازار مسکن خواهد شد. وی افزود: باید این واقعیت مدنظر مسئولان و تصمیم گیران اقتصاد کشور قرار گیرد که در شرایط کنونی خانوارها توان پس انداز کردن ندارند و این مسئله گویا به دلایلی توسط امضاکنندگان نامه " تأسیس گسترده مؤسسات پس انداز و تسهیلات مسکن " نادیده گرفته شده است. از سوی دیگر دولت نیز توان پرداخت سود یارانه ای از محل وجوه اداره شده را ندارد و سود یارانه ای موردنظر وزیر راه و شهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی در نهایت از محل درآمدهای عمومی یا از طریق بانک مرکزی تأمین خواهد شد.سخن آخر تحریک تقاضا در شرایط فعلی و پرداخت وام خرید سیاست شکست خورده ای است که در دوره های گذشته نیز تجربه شده و اثرات تورمی آن نیز اثبات شده است، اما با این وجود مسئولان فعلی وزارت راه و شهرسازی به دنبال اجرای این سیاست تورم زا هستند. حال سؤال این است که آیا مسائل و منافع پشت پرده ای وجود دارد که این جریانات با علم به تورم زا بودن تسهیلات خرید مسکن با اصرار به دنبال رونق تورمی در بخش مسکن هستند؟ لازم است دولت برای ساخت و عرضه مسکن در زمین های دولتی برنامه ریزی کند و به جای تأمین یارانه سود و فربه کردن بانک ها از طریق تأمین یارانه سود، با عرضه تسهیلات ساخت دوباره این مبلغ را از طریق بازپرداخت اقساط توسط مردم و سازندگان به دست آورد . این در حالی است که یارانه سود پرداختی بازگشت ندارد و تنها موجب نفع بردن بانک ها خواهد شد.