کاهش قیمت تمام شده مسکن

چهل و پنجمین برنامه مناظره با موضوع «وام خرید مسکن» روز جمعه 15 شهریورماه و با حضور مسئولان، کارشناسان و منتقدان از شبکه اول سیما پخش شد. به گزارش پیام ساختمان، علی چگینی مدیرکل برنامه ریزی، تجهیز منابع و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، بهمن آرمان اقتصاددان، فرهاد بیضایی مدیرگروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت، علیرضا خسروی نماینده مجلس و عضو کمیسیون عمران مجلس از جمله مهمانان این از برنامه بودند. بی تدبیری و سیاست های غلط بهمن آرمان، اقتصاددان با اشاره به اینکه شکی نیست در این که اقتصاد ایران در رکود به سر می برد و آمار نشان می دهد این امر واقعیت دارد، گفت: دولت نیز به همین دلیل بر اجرای برنامه خروج از تورم اصرار دارد. وی با بیان این که پیش بینی می شود امسال به رشد اقتصادی یک درصدی برسیم، اظهارکرد: ریشه های این رکود به تحریم ها، نداشتن رابطه مستقیم با کشورهای خارجی و بی تدبیری و سیاست های غلط هشت سال گذشته و دولت یازدهم در مسائل اقتصادی برمی گردد. آرمان با اشاره به اینکه بخش عمده از سرمایه ناخالص داخلی را ساختمان و مسکن تشکیل می دهد و البته به همین دلیل دولت فشار را بر وزارتخانه هایی که با بخش ریالی اقتصاد سر و کار دارند افزایش داده و به دنبال تحریک تقاضا در بخش مسکن است، گفت: در گفت وگوهای مردم دیدیم که مشکل بزرگ مردم نداشتن مسکن است و بالا رفتن سن ازدواج و بیکاری از جمله مشکلات خانواده هاست. این استاد دانشگاه با اشاره به این که به ازای هر شغلی که به طور مستقیم در ساختمان ایجاد شود چندین شغل متناسب با آن به وجود می آید، افزود: با سیاست هایی که در سال 79 شروع شد امروز شاهد هستیم که بر اساس آمارهای بین المللی ایران که زمانی با کمبود سیمان مواجه بود به چهارمین تولید کننده سیمان تبدیل شده است. کاهش 50 تا 70 درصدی پروانه های ساختمانی در 2 سال اخیر فرهاد بیضایی، مدیرگروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با بیان اینکه خروج ار رکود و تورم بحث اصلی اقتصاد کشور است، گفت: نکته ای که در اقتصاد و مسکن وجود دارد انتخاب و استفاده از چه سیاستی برای خروج از رکود بدون تورم است. وی با اشاره به اینکه شاید برخی از طرح ها عامه پسند باشد اما تبعات منفی بیش تری نسبت به تبعات مثبت آن دارد، افزود: اعلام می شود در کشورهای پیشرفته 80 درصد هزینه تهیه مسکن وام داده می شود اما این وضعیت در حالی است که مازاد مسکن دارند که با ایران متفاوت است. بیضایی با بیان اینکه برخی نهادها عکس سیاست های دولت عمل می کنند، اظهار کرد: اعلام شده سیاست تحریک تقاضا در شرایط فعلی با توجه به توانمندی ساختارها زیان آور است اما مسیر وزارت راه و شهرسازی تحریک تقاضا با ارایه وام بیش تر در حال انجام است. مدیرگروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با تاکید براینکه سیاست فعلی وزارت راه و شهرسازی در افزایش وام بر خلاف سیاست های کلی و بسته است، خاطرنشان کرد: در دو سال اخیر صدور پروانه های ساختمانی 50 تا 70 درصد کاهش یافته است و این در حالی است که وزارت راه و شهرسازی به دنبال توانمند کردن مردم برای خرید کالای تولیدی یعنی مسکن است. تحریک توأم عرضه و تقاضا محسن چگینی، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینکه بخش مسکن یکی از بخش های مهم اقتصاد است، گفت: خانوارها مهمترین کالایی که خریداری می کنند مسکن است و علاوه بر این حدود 13 درصد از اشتغال کشور به شکل مستقیم در ارتباط با بخش مسکن قرار دارد. وی با بیان اینکه توجه به این حوزه اثر مهمی را برای مجموعه اقتصاد کشور ایجاد می کند، افزود: اگر یک درصد مسکن ایجاد کنیم حدود 2.7 درصد می تواند جی دی پی رشد را دهد. چگینی با بیان اینکه باید مجموعه سیاست هایی اتخاذ شود که هم به حوزه تقاضا و هم به حوزه عرضه توجه نمایند، گفت: طی 7 الی 10 سال گذشته توجه کامل به بحث عرضه داشتیم البته نه عرضه عمومی بلکه در عرضه خاص و در حوزه مسکن مهر بوده است. وی افزود: در نتیجه این امر، اتفاقی که افتاد آن بود که وام خرید طی هشت سال گذشته تغییری نکرده و همان 20 میلیون مانده اما قیمت مسکن شش برابر افزایش داشته است. وی با تاکید براینکه تنها عاملی که می تواند روی قیمت مسکن تأثیر بگذارد وام نیست، تصریح کرد: وام به عنوان یک محرک می تواند تأثیرگذار باشد اما بحثی که وجود دارد این است که چگونه این وام پرداخت می شود و بحث بعدی که وجود دارد این است که آیا ما بسته های دیگری را نیز داریم که سمت عرضه را نیز حمایت کنند یا نه، یعنی این بخش را ما خالی می بینیم یا خیر. به عنوان مثال در حال حاضر بحث صندوق های زمین و ساختمان که اولین بخش آن نیز گشایش پیدا کرده و پذیره نویسی صورت گرفته است در واقع یکی از حمایت هایی است که در سمت عرضه دارد شکل می گیرد. نبود راهبرد در دورنمای مسکن علیرضا خسروی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه در دورنمای مسکن، راهبرد مشخصی دیده نمی شود، گفت: در نگاه آینده تناقض های بسیاری در دولت دیده می شود و هر روز از شاخه ای به شاخه دیگر می پرند. وی با بیان اینکه گاهی از مسکن حمایتی، گاهی از مسکن اجتماعی و گاهی از سکونتگاههای غیررسمی نام می برند، گاهی لیزینگ را مطرح می کنند و گاهی علاج را در طرح جامع مسکن می بینند، ادامه داد: اینکه اجرایی شدن طرح جامع مسکن را نیز در گرو رفع تحریم ها می بینند. وی افزود: از طرفی معاون راهبردی ریاست جمهوری می گوید این طرح جامع مطالعاتی است و از طرفی دیگر وزیر راه و شهرسازی آن را نقشه راه می داند. خسروی با بیان اینکه در جایی می گویند بانک مسکن ورشکسته است و در جایی دیگر می گویند که بانک مسکن بهترین بانک و محلی مطمئن برای تسهیلات دهی است، گفت: تناقض های دیگری هم در گفته های مسئولان دولت دیده می شود. این نماینده مجلس شورای اسلامی گفت: به عنوان نمونه، در جایی می گویند به تعهدات دولت گذشته در مسکن مهر عمل می کنیم و در جایی دیگر می گویند اگر 4 دولت دیگر هم بیاید نمی تواند مسکن مهر را جمع کند. خسروی با اشاره به گفته های وزیر راه و شهرسازی مبنی بر اعطای وام 80 میلیون تومانی مسکن گفت: وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که وام 80 میلیون تومانی به 300 هزار نفر داده می شود اما بانک مرکزی اعلام کرده به 150 هزار نفر اعطا می شود که مشخص نیست این تناقض ها برای چیست. وی ادامه داد: مشخص نیست جزئیات این اعطای وام چگونه است و چه کسانی توانایی پرداخت اقساط 2 میلیون تومانی این وام را دارند. عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه برخی مسکن مهر را عامل تمامی ناکامی های اقتصادی می دانند، اذعان داشت: به زعم برخی هر بلایی سر ما نازل شده از وجود مسکن مهر است، در حالی که 130 هزار میلیارد تومان مابه التفاوت وام بانکی است که دولت می خواهد به ازای وام های 80 میلیون تومانی پرداخت کند. بر بازار مسکن رکود حاکم است حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به اینکه شکی نداریم که در وضعیت فعلی بر بازار مسکن رکود حاکم است، گفت: در طرف دیگر معادله مردم، مخصوصا دهک های ضعیف و متوسط جامعه قرار دارند که قدرت خرید مسکن ندارند و باید مورد حمایت دولت قرار بگیرند. عقبایی با بیان اینکه معایب مسکن مهر بیش از مزایای این طرح بود، گفت: قاعدتا این طرح، بخشی از نیازهای ما به مسکن را پوشش داد. وی افزود: بازار مسکن با یک فرمول ثابت قابلیت خروج از رکود را ندارد بلکه باید فرمولهای مختلف و راهکارهای گوناگونی متناسب با نیاز هر شهر و استان اندیشیده و تدوین شود. وی ادامه داد: بانک مسکن در سال 83، 18 میلیون تومان وام برای خرید مسکن می داد که 30 درصد از پول مورد نیاز خرید یک واحد 75 متری در تهران را پوشش می داد اما اکنون وام 40 میلیون تومانی که پرداخت می شود، 12 درصد از نیاز واحد مسکونی مشابه را پوشش می دهد. عقبایی گفت: نیاز مسکن در کلانشهرها با شهرهای کوچک متفاوت است. وی خاطرنشان کرد: باید تسهیلات مسکن متناسب با قیمت مسکن و وضعیت اقتصادی و اجتماعی مردم در هر شهر تعیین شود. رشد قیمت مسکن به صفر رسید در ادامه برنامه مناظره، چگینی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن اظهار کرد: رشد قیمت مسکن در ماه های خرداد، تیر و مردادماه سال جاری به قیمت جاری صفر بوده و به قیمت واقعی منهای 20 درصد بوده است. رئیس اتحادیه مساوران املاک تهران نیز گفت: قاعدتا در 10 سال گذشته تسهیلات قطع شد اما افزایش قیمت مسکن متوقف نشد و قیمت ها 4 تا 5 برابر افزایش یافت. آب، برق و گاز،52 درصد هزینه های خانوار خسروی عضو کمیسیون عمران مجلس با بیان این که پاشنه آشیل دولت قبل و دولت کنونی بخش مسکن است، گفت: 52 درصد هزینه های خانوار مربوط به بخش مسکن، آب، برق و گاز است. وی گفت: وام 80 میلیون تومانی به بنده پرداخت می شود که قسط آن یک میلیون و 800 هزار تومان است، مابه التفاوت سود این تسهیلات 130 هزار میلیارد تومان است. ما در یک کشتی با هم هستیم که در آن کارگر، کشاورز و کارمند حضور دارند چه کسانی می توانند اقساط دو میلیون تومانی را پرداخت کنند. وی خاطرنشان کرد: هشت دهک جامعه نمی تواند اقساط این تسهیلات را پرداخت کند. خسروی با بیان این که اصرار وزارت راه و شهرسازی در تحریک تقاضا مانند زدن شیپور از سر گشاد آن است، بیان کرد: سالانه نیازمند تولید 1.2 تا 1.4 میلیون واحد مسکونی هستیم. وی با بیان اینکه باید طرف عرضه را در بازار مسکن تقویت کنیم، ادامه داد: اقتصاد می گوید عرضه تقاضای خودش را پیدا می کند. اجاره نشینی 46 درصد مردم چگینی با بیان اینکه سیستم پس انداز وجود ندارد و مردم باید به پس انداز عادت کنند، ادامه داد: همه مردم این گونه نیستند که درآمد خوبی برای پس انداز کردن نداشته باشند. وی تصریح کرد: افزایش وام در دهه گذشته از سوی بانک ها یکباره صورت گرفت که شوکی به بازار وارد کرد و این شوک باعث خانه دار شدن 3 میلیون خانوار شد. چگینی با اشاره به این که عدد 130 هزار میلیارد وجود خارجی ندارد، گفت: قانون اساسی بخشی از تامین خانه را به دولت سپرده که ارائه وام یکی از روش های آن است اما قدرت سیستم ضعیف است و باید تقویت شود. وی با تاکید براینکه قرار نیست کل کشور خانه دار شوند و این میزان برای 1/5میلیون خانوار است، ادامه داد: 46 درصد مردم اجاره نشین هستند که می توانند به جای دادن اجاره اقساط را پرداخت کنند. وی درصدهای اعلامی از سوی بیضایی را عامل گمراه کننده مردم دانست و یادآور شد: بانک مرکزی قیمت فروش را اعلام نمی کند و به اعلام میزان اجاره می پردازد که قیمت مسکن با تورم متفاوت است و باید اجازه داده شود دولت با شیوه های خود برنامه های خود برای تولید، عرضه و تقاضا را پیاده کند. چگینی افزود: در 15سال گذشته سمت عرضه حمایت نشده است و یکی از برنامه های دولت حمایت از تقاضا است که نرم جهانی در GPD 40 درصد است و این میزان برای ایران زیر 5درصد اعلام شده است. وی خاطرنشان کرد: شاید در چند سال آینده ایران نیز بتواند 70 درصد قیمت خانه را در اقساط بلند مدت وام ارائه دهد. مردم به دلیل درآمد پایین توانایی پس انداز ندارند بیضایی گفت: مردم توانایی پس انداز به دلیل درآمد پایین نخواهند داشت. وی با اشاره به اینکه مشخص نیست چه میزان وام و اقساط از مردم طلب می شود و این طرح برای بانک مرکزی نبوده و مربوط به وزارت راه و شهرسازی است، ادامه داد: در پیش نویس، رقم 137 هزار میلیارد تومان اعلام شده است. بیضایی با تاکید براینکه دولت در حال گفتار درمانی است و این طرح نمایشی بیش نیست، اظهار کرد: 10 میلیارد تومان زمین و 5 میلیارد تومان پول در صندوق اعلام شده است که این رقم حمایت از عرضه و تولید نیست. وی با اشاره به اینکه دولت سیاست گذار است و بخش مسکن کالایی خاص است که دولت باید به آن ورود داشته باشد، افزود: بانک مرکزی آمار 4 ماهه اول سال 93 را 15.8 درصد رشد برای شاخص و 18 درصد رشد برای مسکن اعلام کرده است. پول های بزرگ در اختیار بانک ها است عقبایی با بیان این که به دنبال محکوم کردن دولت ها نیستیم، گفت: پول های بزرگ در اختیار بانک ها است و وقتی صنعتی سازی نمی شود باید پول به مردم داده شود تا برنامه خود را عملی کنند. چرا خود بانک ها صاحب برج ها هستند. عقبایی با اشاره به اینکه باید بحث مالی به سمت تولید هدایت شود، ادامه داد: مردم نمی توانند بازپرداخت وام را بپردازند و باید دولت راه کاری ارائه دهد تا باز پرداخت آن عادلانه باشد. قسط 600 تا 900 هزار تومانی در ادامه چگینی در پاسخ به یکی دیگر از سوالات بینندگان که پرسیده بود ظاهرا حقوق شما خیلی بالا است! چه کسانی قرار است قسط وام 80 میلیونی را بدهند، کارگران، کارمندان یا حقوق بگیران؟ اینکه می گویید مردم باید قسط بدهند از کجا بدهند، اظهار کرد: اولا مقدار وام 80 میلیون تومان نیست، 80 میلیون فعلا سقف آن است. مبلغ وام بین 40 تا 80 میلیون و بازپرداخت آن از 600 هزار تومان تا حدود 800 الی 900 هزار تومان است. 81 درصد، کاهش قیمت تمام شده مسکن سوال پیامکی این قسمت از برنامه مناظره این بود : به نظر شما دولت برای حل مشکل مسکن مردم کدام راه را در اولویت قرار دهد؟ 1- افزایش وام مسکن 2- تشویق مردم به پس انداز 3-کاهش قیمت تمام شده مسکن بیش از 81 درصد پاسخ دهندگان به گزینه 3 رای دادند و گزینه 2 تنها 3 درصد و گزینه 1 نیز 16 درصد ارا را به خود اختصاص داد.