قیمت مسکن در ایران ، هند ، ترکیه و ژاپن

ایران در بین کشورهای دارای سوابق بحران مسکن، رتبه اول گرانی مسکن را در اختیار دارد، به گونه ای که در حال حاضر میانگین قیمت آپارتمان در پایتخت ایران از میانگین قیمت آپارتمان در بسیاری از کشورها گران تر است. اگرچه برخی کشورها مانند کشور کانادا ،سوئیس و آمریکا به دلیل عدم تناسب زیرساخت ها با ایران نمی تواند ملاک ارزیابی باشد اما با نگاهی گذرا می توان دریافت اگر این کشورها در حال حاضر توانسته اند تناسب خوبی بین درآمد و خرید مسکن برقرار کنند به دلیل آزمون وخطاهایی است که مسئولین انجام داده اند اما در حال حاضر درآمد یک ایرانی کفاف خرید یک مسکن با امکانات متوسط را ندارد . بسیاری از کارشناسان سرمایه ای بودن زمین را دلیل اصلی گرانی قیمت مسکن در ایران می دانند درحالی که کشورهایی مانندترکیه ،هند و ژاپن نیز دارای زمین های خود مالکی هستند . در این کشورها پرداخت وام ،تسهیلات و افزایش ساخت وساز توانسته رابطه بین درآمد و خرید را محکم تر کند . مقایسه اجاره بهای ماهانه یک واحد آپارتمان در بین 4 کشور هدف گویای این نکته است که اگر بخواهید در مرکز شهر یا خارج از شهر در ایران خانه ای داشته باشید باید حدود 3 برابر هند و حدود 2 برابر ترکیه و تقریباً نصف ژاپنی ها، دلار خرج کنید. هرچند متراژهای متفاوت نسبت های متفاوتی دارد.در حال حاضر اجاره آپارتمان یک خوابه در مرکز تهران با امکانات قابل قبول ماهانه حدود 509 دلار یعنی 1میلیون و 500هزار تومان است که این رقم در مقایسه با کشور هند برابر با 170 دلار یعنی 500هزار تومان و در ترکیه 1 میلیون تومان است ولی این رقم در ژاپن حدود 3میلیون تومان می باشد.درحالی که میزان درآمد ایرانی ها نسبت به سه کشور نام برده در رتبه پایین تری قرار دارد . مقایسه هزینه اجاره بهای ماهانه آپارتمان ( ارقام برحسب دلار است ) اجاره بها ماهانه ایران هند ترکیه ژاپن آپارتمان یک خوابه مرکز شهر 41/509 08/170 21/384 42/935 آپارتمان یک خوابه خارج مرکز شهر 38/293 72/103 26/230 83/573 آپارتمان سه خوابه مرکز شهر 66/057/1 56/413 81/665 45/978/1 آپارتمان سه خوابه خارج مرکز شهر 53/629 43/256 04/381 83/177/1 قیمت مسکن نیز نسبت به درآمد در ایران 2 برابر هند، 5/3 برابر ترکیه و 5/2برابر ژاپن است. این درحالی است که میزان دسترسی به وام مسکن نیز در ایران پایین تر از این کشورهاست. درباره خرید آپارتمان نیز شرایط تقریباً مشابه است و قیمت هر مترمربع مسکن در ایران حدود 2 برابر هند و ترکیه و نصف ژاپن است. در این مقایسه هم تنها قیمت ها در ژاپن بالاتر از ایران است. مقایسه قیمت خرید مسکن در 4 کشور برای هر مترمربع ( ارقام بر حسب دلار است ) بهای خرید آپارتمان ایران هند ترکیه ژاپن بهای خرید هر مترمربع آپارتمان در مرکز شهر 70/421/2 73/317/1 61/381/1 86/644/5 بهای خرید هر مترمربع آپارتمان درخارج مرکز شهر 70/294/1 73/675 03/682 15/646/3 مقایسه نرخ سود تسهیلات مسکن ایران با هند و ترکیه حکایت از دو برابر بودن قیمت ها در ایران دارد و درحالی که قیمت ها در ایران بالاتر و میزان دسترسی به وام پایین تر از 3 کشور دیگر است، نرخ سود ایران 10 برابر بیشتر از ژاپن است؛ حال آنکه میزان درآمدهای ایرانیان کمتر از این کشورهاست. مقایسه سود و درآمد 4کشور برای خرید مسکن ( ارقام برحسب دلار است) درآمدها و سرمایه گذاری ایران هند ترکیه ژاپن میزان درآمد پس از مالیات 80/424 14/484 07/757 55/682/2 سود وام مسکن به صورت سالانه 77/21 99/10 46/11 00/2 دلیل عمده گرانی را تنها نمی توان گرانی قیمت زمین عنوان کرد. در کشورهایی مانند ترکیه ،هند و ژاپن زمین قیمت بسیار متعارف تری نسبت به ایران دارد و در نهایت قیمت ساخت تعیین کننده ارزش یک ملک است. کارشناسان بازار مسکن در این رابطه می گویند: قیمت زمین در بیشتر کشورهای دنیا 20درصد قیمت مسکن را شامل می شود، درحالی که این سهم در بازار ایران حدود 60درصد است. قیمت زمین در تهران از متری 2 میلیون و 500 هزار تومان در مناطق حاشیه ای و جنوبی تهران آغاز می شود و در برخی مناطق به متری 30 میلیون تومان هم می رسد. بازار زمین در پایتخت همیشه مشتری های خاص خود را دارد و کمتر بی رونقی بازار را تجربه کرده است. حتی وجود انبوهی از آپارتمان های نوساز خالی و بی مشتری هم سبب نمی شود فعالان ساخت و ساز مسکن انگیزه ای برای خرید زمین در موقعیت خوب در پایتخت نداشته باشند. این کارشناسان درباره شاخص های تأثیرگذار بر قیمت مسکن می گویند: جمله تورم و بخشی از تولید، قسمتی از عوامل تأثیرگذار در این بخش هستند. در واقع قیمت زمین دست اشخاص خاصی نیست بلکه بستگی به کشش بازار دارد و می توان گفت بخش اعظم ساخت وسازها به قیمت زمین برمی گردد. دستمزد کارگر، قیمت مصالح و... عوامل دیگری است که سبب افزایش قیمت در بازار مسکن می شود. با نگاهی به فایل های خرید زمین های خام در پایتخت متوجه می شویم بیشتر این زمین ها بایر و فاقد مجوز ساخت و برخی نیز دارای سند قولنامه ای هستند. اگر زمینی دارای سند شخصی و مجوز ساخت باشد، فروشنده هزینه ای جداگانه برای دریافت مجوز از خریدار خواهد گرفت. موقعیت و ابعاد زمین، شمالی و جنوبی بودن و... مواردی است که باید در هنگام خرید زمین به آن توجه کرد. به عنوان مثال زمینی 300 متری در سوهانک دارای سند منگوله دار، تفکیک نشده دارای بر10 متر به قیمت متری 6 میلیون تومان برای فروش گذاشته شده است. یا زمینی 235 متری با بر 16 متر فاقد جواز ساخت، متری 3 میلیون و 700 هزار تومان برای فروش عرضه شده است.