نرخ سود بانکی علامت س رمایه گذاران

نرخ سود بانکی علامت سـرمایه گذاران بخش مسکن اقتصاد ایران از اواسط سال 1387 تا اوایل سال 1390 گرفتار یک دوره رکود بود. بر اساس آمار بانک مرکزی رشد بخش ساختمان در چهار فصل سال 1391 به ترتیب برابر با 23.2-، 25.3-، 27.5- و 34.7- بوده که متوسط آن برابر با 28.1- بوده است. به عبارت دیگر بخش ساختمان در سال 1391 با اُفت چشمگیر تولید روبه رو بوده که اگر این موضوع را در کنار تورم زمین و ساختمان این بخش ببینیم نشان از رکود تورمی شدید در بازار املاک و مستغلات دارد. در سال های 1391 و 1392 و تحت تأثیر سیاست های اقتصاد کلان،هدفمندسازی یارانه ها و بحران نوسانات قیمت در بازار ارز و طلا، رکود بازار مسکن تشدید شد. در نتیجه هدفمندسازی یارانه ها و افزایش قیمت حامل های انرژی، قیمت مواد اولیه تولید مسکن افزایش یافتند .همین امر سبب افزایش هزینه تمام شده مسکن شد. مقایسه شاخص تورم و قیمت مسکن در سال های اخیر حکایت از این دارد که تورم در بخش مسکن در دوره های زمانی کوتاه-مدت افزایش شدیدتری داشته است. در رابطه با وضعیت بازار مسکن مصاحبه مفصلی با محمدرضا فرهادی پور عضو هیئت علمی موسسه عالی بانکداری ایران انجام داده ایم که در ادامه می خوانید. بسته خروج از رکود در بخش مسکن چه تأثیراتی خواهد داشت؟ این بسته در مواردی با بخش مسکن ارتباط دارد. ازجمله بند 3-1( افزایش سرمایه بانک ها از محل درآمدهای مازاد بودجه) بند 1-5 ( یکسان سازی و کاهش تدریجی نسبت سپرده قانونی بانک ها متناسب با تحولات نرخ تورم بند 3-18( استفاده از ظرفیت گواهی سپرده خاص در تأمین منابع مالی طرح های تولیدی) بند 3-32( گسترش زمینه فعالیت صندوق های زمین و ساختمان برای تأمین مالی بخش ساختمان) بند 3-33( توسعه صندوق های پروژه برای تأمین مالی پروژه های تولیدی) بند 3-36( طراحی اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنی و غیر رهنی، به منظور استفاده توسط بانک ها و مؤسسات اعتباری برای آزادسازی منابع خود و اختصاص آنها به اعطای تسهیلات جدید) بند 4-61( به منظور تحرک بخشی به فعالیت های بخش مسکن، بانک ها می توانند در راستای اعطای تسهیلات خرید از طریق تأسیس صندوق مستقل پس انداز مسکن یا تشکیل موسسه تسهیلات و پس انداز مسکن اقدام نمایند) بند 4- 62( بانک مرکزی پس از دریافت تقاضای تأسیس صندوق از سوی بانک ها، موارد را موردبررسی قرار داده و پس از حصول اطمینان از تعادل پایدار منابع و مصارف و عدم تأمین کسری های احتمالی صندوق از منابع بانک مرکزی نسبت به صدور مجوز اقدام خواهند نمود. به نظر من راه اندازی صندوق وام و پس انداز که مربوط به بند 4-62 بسته خروج از رکود دولت است، برای کار کردن به شیوه موردنظر وزارت راه و شهرسازی نیاز به منابع مالی دارد. فرض کنید سپرده گذار پولش را با نرخ سود سپرده 22درصد در این صندوق می گذارد و دولت به خاطر تحریک بخش تقاضای مسکن قصد دارد تسهیلاتی با نرخ سود 14درصد اعطا کند. در این صورت مابه التفاوت این دو نرخ، کسری این صندوق است که دولت باید برای هرسال و متناسب با تعداد تسهیلات اعطا کند. برای مثال اگر در سال اول کار چنین صندوقی 100 هزار وام 80 میلیون تومانی اعطا شود که متقاضی یک سپرده 20 میلیون تومانی هم به مدت یک سال گذاشته باشد، دولت باید نزدیک به 9300 میلیارد ریال کسری آن را جبران کند. که این رقم برای سال های بعد متناسب با تعداد وام ها افزایش خواهد یافت. حال باید دید آیا بانک مرکزی که هنوز درباره سازوکار بازگشت پول های مسکن مهر با دولت به توافق نرسیده، حاضر است این کسری ها را جبران کند؟ نظرتان درباره ارائه تسهیلات به بخش مسکن چیست؟ بهتر است وام ساخت ارائه شود یا وام خرید؟ در اقتصادهای پیشرفته و نوظهور، سهم تأمین مالی مسکن از طریق بانک ها و بازار رهن ثانویه بسیار زیاد است و سیاست گذاران اقتصاد ایران هم می خواهند در این مسیر حرکت کنند. برای مثال در بیشتر کشورهای توسعه یافته بانک ها معادل 70 تا 110 درصد ارزش مسکن را به متقاضی وام می دهند. این رقم در حال حاضر در ایران بسیار پایین است و کمتر از 30 درصد. برای مثال با وام 20 میلیون تومانی بانک مسکن در تهران با قیمت های منتشرشده سال 1392 حدود 6 متر مسکن با قیمت متوسط می توان خرید. اگر بانک ها نتوانند سهم وام مسکن از ارزش مسکن را حداقل به بیش از 50 درصد برسانند نقش پررنگی در کلان شهرها برای تأمین مالی مسکن نخواهند داشت. البته دست یافتن به این امر مهم، در شرایط رکود اقتصادی اصلاً آسان نیست. بخش دوم سؤال شما این است که بخش عرضه اقتصاد مسکن را تحریک کنیم یا بخش تقاضا و به طور غیرمستقیم بخش عرضه را. دولت فعلی و به طور مشخص وزارت راه و شهرسازی به دنبال آن هستند تا سمت تقاضای بخش مسکن را با اعطای تسهیلات خرید منجر به ساخت تحریک کنند. البته وام خرید اگر منجر به ساخت نشود و بازاری برای خریدوفروش اعطای امتیاز این وام ها پا بگیرد، آن وقت نه تنها به هدفش نمی رسد که مشکلی هم بر مشکلات اقتصاد ایران می افزاید. در اقتصاد هر موضوعی را باید از این سو و از آن سو تحلیل کرد. به نظرشما تغییر نرخ سود بانکی و کاهش آن چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟ اگر نظام بانکی بخواهد در تأمین مالی مسکن نقش ایفا کند، یکی از راه های آن جذب سپرده ها است. حال اگر نرخ سود بانکی پایین تر از حد مطلوب برای سپرده گذاری سپرده گذاران باشد، طبیعتاً سپرده ای جذب نخواهد شد و بانک ها هم از این رهگذر نمی توانند کمکی به تحریک تقاضا و ساخت وساز در بخش مسکن بکنند. نرخ سود بانکی یک علامت راهنما برای سرمایه گذاران است و باید آنها را راهنمایی کند. اگر سیاست گذاران این علامت راهنما را از کار بیندازند، دیگر اثربخشی خود را از دست خواهد داد. وضعیت بازار مسکن را چطور ارزیابی می کنید ؟ آیا سیاست های اقتصادی که تابه حال اتخاذشده در جهت بهبود این بازار بوده است؟ بازار مسکن در حال حاضر هم ازنظر رشد قیمت ها و هم ازنظر تعداد معاملات گرفتار رکود است. البته باید به این نکته اشاره و تأکید کنم که بازار اجاره وضعیت متفاوتی دارد و هرساله شاهد افزایش قیمتی حداقل به اندازه تورم اعلام شده از سوی بانک مرکزی و حداکثر هم به اندازه اهمیت مسکن در زندگی فردی که بعد از غذا قرار دارد، هست و خواهد بود. البته تعریف رونق بخش مسکن، اگر فقط با شاخص های تعداد معاملات و افزایش قیمت ها تفسیر شود، گاهی ابهاماتی خواهد داشت. توفان که بیاید لاشخورها هم می آیند. اگر بازار مسکن در کنار رونق ساخت وساز، شاهد افزایش تعداد معاملات باشد که سوداگری هم جزئی از آن است، این رونق دیری نمی پاید. درست مثل بحران 2007-2008 در بخش مسکن اقتصاد آمریکا. دولت تاکنون در بخش سیاست گذاری فعال بوده و قرار است همین روزها طرح جامع سیاست-گذاری در بخش مسکن را ارائه کند. البته می توان حدس زد که بخشی از آن سیاست ها چه خواهند بود. بنابراین هنوز وزارت راه و شهرسازی آقای آخوندی کارنامه ای برای بررسی ندارد و فقط میراث دار مسکن مهر و گرفتاری های مالی شدید برای ساخت و تحویل آنها بوده است. سیاست های پیشنهادی دولت در راستای بهبود است، البته همه دولت ها در این راستا سیاست گذاری می کنند، اما هر سیاستی دو هدف دارد: هدف خواسته و هدف ناخواسته. و وای به روزی که اهداف ناخواسته منفی اثرات مثبت آن را بخشکانند. نظرتان درباره راه اندازی بازار رهن ثانویه چیست؟ برای راه اندازی این بازار تقریباً هیچ مشکل قانونی وجود ندارد و ظرفیت های قانونی لازم هم فراهم است. اما مسئله این است که برای راه اندازی بازار رهن ثانویه باید بر وام های خرید تکیه کرد. چند سالی است که بانک مرکزی به جز بانک مسکن، همه بانک ها را از اعطای تسهیلات خرید مسکن منع کرده است. بنابراین فقط می ماند تسهیلات خرید بانک مسکن که البته باید بلندمدت هم باشند و انگیزه ای برای خریدوفروش اوراق بهادار با پشتوانه رهن وجود داشته باشد. بنابراین عمق بازار مالی هم در اینجا اهمیت ویژه ای دارد. نکته دیگر اینکه از این بازار هم نباید انتظار معجزه داشت و پا گرفتن آن در اقتصاد زمان بر است. اما راه اندازی آن امری ضروری است و دولت در این زمینه تاکنون اهتمام ورزیده و باید این راه را ادامه دهد.