راهکارهای خروج از رکود بازار مسکن

رکود اقتصاد ایران را فراگرفته و بازار مسکن نیز از این رکود مستثنی نیست.اما آنچه در این اقتصاد همراه با رکود به چشم می خورد تورم و افزایش سطح عمومی قیمت هاست و باوجودآنکه رونقی در بازار نیست،همچنان قیمت مسکن بالا بوده و خانوارها توان مالی برای خرید مسکن ندارند. در این مطلب می خواهیم در گفتگو با کارشناسان بررسی کنیم که منظور از رکود چیست؟ آیا ساخت وسازها کاهش یافته است؟ آیا تعداد معاملات بخش مسکن در یک دورة زمانی مشخص نسبت به دورة زمانی دیگری افت کرده است؟ آیا تعداد پروانه های صادره برای ساخت مسکن کاهش یافته است؟ آیا رشد قیمت مسکن متوقف شده است؟ راهکار خروج از این رکود تورمی چیست؟. تحریک عرضه و تقاضا امری ضروری محمدرضا فرهادی پور؛ عضو هیئت علمی موسسه عالی بانکداری ایران دراین باره به خبرنگار پیام ساختمان گفت: به نظر می رسد ظرف 3 سال گذشته، هم میزان ساخت وسازها سیر نزولی داشته و هم تعداد معاملات در بازار مسکن، که هر دوی این امر حکایت از نبود رونق در این بازار دارد. وی افزود: فقدان رونق در بازار مسکن یک دلیل کاملاً مشخص دارد و آن وجود بازارهای سودآور در اقتصاد ایران در همین دوره زمانی است که دست بر قضا سودآوری خیلی بالایی هم داشته اند. از سوی دیگر دولت با راه اندازی طرح مسکن مهر، زمینه خروج بخشی از سرمایه های بخش خصوصی از بازار مسکن را فراهم ساخت، که این سرمایه ها دیگر به این راحتی باز نخواهد گشت و دولت نیز با کسری بودجه برای تأمین اعتبار باقی مانده پروژه های مسکن مهر مواجه شده است. عضو هیئت علمی موسسه بانکداری ایران در پاسخ به این سؤال که چگونه می توان از این رکود خارج شد، اظهار داشت: این رکود هم در بخش تقاضاست و هم در بخش عرضه. در بخش تقاضا، توان مالی خانوار برای خرید مسکن با قیمت های جاری بسیار پایین است و وام مسکن (20 میلیون تومانی) هم نمی تواند زمینه تحریک تقاضای خانوار برای خرید مسکن را فراهم آورد. در بخش عرضه هم، سیاست هدفمندسازی یارانه ها و رکود اقتصادی ،کاهش تمایل سازندگان به ساخت وساز را به همراه داشته است. فرهادی پور ادامه داد: از طرفی نظام بانکی هم اجازه ورود به بازار خرید را ندارند (به جز بانک مسکن) و از طرف دیگر، نظام بانکی با دارایی های مسمومی(دارایی هایی که قدرت نقد شوندگی ندارند) درگیر است که توان فعالیت آن در بخش مسکن را کاهش داده است. وی تصریح کرد: اگر نظام بانکی بخواهد در تأمین مالی مسکن نقش ایفا کند، یکی از راه های آن جذب سپرده هاست. حال اگر نرخ سود بانکی پایین تر از حد مطلوب برای سپرده گذاری باشد، طبیعتاً سپرده ای جذب نخواهد شد و بانک ها هم از این رهگذر نمی توانند کمکی به تحریک تقاضا و ساخت وساز در بخش مسکن کنند. این کارشناس اقتصادی با تأکید بر اینکه تحریک عرضه و تقاضای مسکن امری ضروری است،خاطرنشان کرد: اعطای وام حداقل 80 میلیون تومانی به خانوارها برای خرید مسکن در همه استان های کشور به جز تهران می تواند برای تحریک تقاضای مسکن کارساز باشد، البته مشروط به منجر شدن این وام به ساخت مسکن. از این رهگذر می توان بازار رهن ثانویه را نیز راه اندازی و تقویت کرد. همچنین تحریک بخش عرضه مسکن با اعطای وام ساخت امکان پذیر است، اما نیاز به منابع مالی عظیمی دارد. دولت در نظر دارد تا سال 95 تورم را کاهش داده و تک رقمی کند .اگر تورم کم شود خودبه خود اقتصاد از رکود خارج خواهد شد .هرچند کاهش تورم شرط لازم است اما کافی نیست.یعنی اگر به دنبال کاهش تورم نباشید هر سیاستی که برای خروج از رکود توصیه کنید ممکن است در کوتاه مدت جواب بدهد اما با دوام نخواهد بود سیاست سمت تقاضا پاسخگو نیست دکتر حسن درگاهی، دانشیار دانشگاه شهید بهشتی درباره کاهش تورم و خروج از رکود به خبرنگار پیام ساختمان گفت: بخشی از این سیاست ها با هم در تعارض هستند و وضعیت بسیار پیچیده ای برای دولت به وجود آورده که اولویت را به کدام بخش بدهد و تعیین نماید که اقتصاد را از رکود خارج کند یا تورم را پایین آورد. وی به بیان وضعیت اقتصادی کشور پرداخت و گفت: تا به حال اقتصاد ما بعد از جنگ، رشد اقتصادی منفی را تجربه نکرده است.رشد منفی اقتصادی یعنی تولید و فعالیت های اقتصادی کاهش پیداکرده است. درگاهی با بیان اینکه در آستانه سال 91، با وقوع تحریم های مالی و نفتی جدی، سیاست های داخلی اقتصادی، غیرمنطقی بودن خود را نشان داد، تأکید کرد: ایجاد رشد اقتصادی پایدار در فضایی که تورم بالا دارد، امکان پذیر نیست زیرا کاهش تورم شرط لازم برای رونق اقتصادی است. وی ادامه داد: دولت در نظر دارد تا سال 95 تورم را کاهش داده و تک رقمی کند .اگر تورم کم شود خودبه خود اقتصاد از رکود خارج خواهد شد .هرچند کاهش تورم شرط لازم است اما کافی نیست.یعنی اگر کاهش تورم اتفاق نیفتد هر سیاستی برای خروج از رکود ممکن است در کوتاه مدت جواب بدهد اما بادوام نخواهد بود. دانشیار دانشگاه شهید بهشتی گفت: در ادبیات اقتصادی توصیه می شود برای اینکه تولید در کوتاه مدت دچار نوسان نشود، دنبال کاهش شدید تورم نباشید .اگر اصرار داشته باشیم تورم را در مدت زمانی کوتاه کاهش دهیم رکود طولانی تر می شود. بنابراین باید کاهش تورم را در میان مدت برنامه ریزی نمود و بانک مرکزی نیز در میان مدت هدف گذاری کند . برنامه دولت نیز این است که تورم را در مدت سه سال کاهش دهد. وی با تأکید بر اینکه تورم بالای دورقمی به نفع تولید و سرمایه گذاری نیست و هرگونه سیاست پولی و مالی انبساطی به بهانه اینکه اقتصاد را از رکود نجات دهیم تورم زاست، خاطرنشان کرد: در حال حاضر سیاست تحریک تقاضا در جهت ایجاد شغل و افزایش تولید مناسب نیست و سیاست های سمت عرضه را توصیه می کنم .اگر بخواهیم تورم را کاهش داده و تولید را نیز افزایش دهیم در این وضعیت سیاست سمت تقاضا پاسخ نمی دهد. آرامش بازار مالی شرط خروج از رکود دکتر حسن گلمرادی، استاد دانشگاه شهید بهشتی درباره کاهش تورم و خروج از رکود در بخش مسکن به خبرنگار پیام ساختمان گفت: در اقتصاد ایران تورم دائمی وجود دارد و راهکار اساسی برای خروج از وضعیت رکود؛ ایجاد آرامش در بازارهای مالی و ثبات کلان اقتصادی است. مطالعات اقتصادی بیانگر این موضوع هستند که سرمایه گذاری و بی ثباتی رابطه ای معکوس دارند به این صورت که اگر در بخش مسکن ثبات تولید و قیمت ایجاد شود، سرمایه گذاری هم رونق خواهد گرفت و بخش مسکن از رکود تورمی خارج می شود. گلمرادی با اشاره به اینکه راهکار دیگر خروج از رکود کاهش هزینه های تولید است، ادامه داد: طبق نظریه های اقتصادی ؛ انحصار سبب افزایش قیمت و کاهش تولید می شود، بنابراین اگر بتوان انحصار در نهاده های تولید مسکن را کاهش داد و بازار این نهاده ها را رقابتی کرد، می توان به کاهش هزینه ها هم امید داشت، البته در زمینه کاهش هزینه ها هم می توان به ثبات نرخ ارز اشاره کرد، زیرا بسیاری از نهاده های تولید بخش ساختمان، به طور مستقیم و غیرمستقیم تحت تأثیر کالاهای وارداتی است. استاد دانشگاه شهید بهشتی راهکار دیگر خروج از رکود مسکن را وصول مطالبات معوقه بانکی دانست و گفت: بخش زیادی از مطالبات معوقه مربوط به بخش مسکن است و شاید یکی از دلایل رکود تورمی بخش مسکن این است که سرمایه گذاران که منبع سرمایه گذاری بسیاری از آنها به طور مستقیم و غیرمستقیم مطالبات بانکی است از عرضه مسکن خودداری می کنند، زیرا سود انتظاری حاصل از عدم فروش مسکن بالاتر است، بنابراین وصول مطالبات بانکی می تواند درافزایش عرضه و کاهش قیمت این بخش تأثیر بالایی داشته باشد. وی راهکار دیگر را ارائه وام کم بهره به تولیدکنندگان و سازندگان واقعی و حرفه ای مسکن عنوان کرد و افزود: این موضوع با سیاست افزایش وام خرید مسکن متفاوت است زیرا هرگونه افزایش بی برنامه وام خرید مسکن می تواند منجر به افزایش بیشتر قیمت مسکن شود و به جای حل مشکل به تشدید مشکل منجر خواهد شد. آرزوافشارزاده