طرحی برای خانه دار شدن همه

طرحی برای خانه دار شدن همه خانه دار شدن در مملکت ما به طورمعمول و سنتی به این شکل است که اول ازهمه سعی می کنیم یک مقدار پول به عنوان پس انداز کنار بگذاریم، بعد مقداری وام و تسهیلات از چند بانک جور کنیم، و اگر پولمان کم آمد دست به دامان اعضای خانواده و دوستان و دست آخر به یک یا چند بنگاه معاملات ملکی مراجعه کنیم و اگر توفیق یار شود به فراخور پولی که با هزار زحمت و مرارت جور کرده ایم، خانه ای، البته نه چندان دلخواه و ایده ال ، بلکه از سر ناچاری تهیه کنیم. اما واقعیت این است که شیوه سنتی خانه دار شدن دیگر جواب نمی دهد و باید به روش های نوین روی بیاوریم چرا که بازار مسکن آنچنان توسعه نیافته و آشفته است که هم مردم و هم برنامه ریزان در حل مشکلات آن در مانده اند. معایب بازار سنتی مسکن در بازار مسکن کنونی اطلاعات مسکن توسط بنگاه داران مختلف، و با سلایق گوناگون گردآوری می شود، بدون اینکه امکان گردش آزاد و سالم آنها وجود داشته باشد؛ در حقیقت این اطلاعات در انحصار تعداد کمی از واسطه هاست و در برخی موارد از این اطلاعات سوءاستفاده می شود، به این معنی که یک ملک با قیمت نازل از یک فروشنده خریداری و با چندین برابر به خریدار عرضه می شود و در این بین واسطه و دلال سود سرشار و هنگفتی به جیب می زند. البته این موضوع شامل آن دسته از مشاوران املاک که با درستکاری و شرافت انجام وظیفه می کنند، نمی شود. همچنین سایر اشکالاتی که می توان برای روش سنتی خانه دار شدن بر شمرد شامل؛ زمان بر بودن خریدوفروش ملک، بهره وری پایین و ایده آل نبودن مسکن خریداری شده، پرداخت حق کمیسیون های گزاف، اشکالات ثبتی متن قولنامه و قرارداد، کلاه برداری و فروش مال غیر، و مهم تر از همه عدم تجمیع اطلاعات است که کار را برای خریدار و برنامه ریز و دولت، به منظور طراحی و سیاست گذاری در بخش مسکن دشوار می کند. حسین احمداوغلی، کارشناس بازار مسکن دراین باره می گوید: « هیچ سازمانی مستقیماً با بازار مسکن درگیر نیست و به همین خاطر هیچ کس مسئولیت آن را به گردن نمی گیرد و دائماً توپ معضل مسکن میان دولت ، شهرداری ،بانک ها ، مشاوران املاک و خیلی جاهای دیگر پاسکاری می شود و تاکنون راهکار عملی که بتواند سیستم بازار مسکن را یکپارچه، روزآمد و مدرن سازد از طرف هیچ سازمان یا نهادی ارائه نشده است». البته تقریباً از ابتدای روی کار آمدن دولت یازدهم ، مسئولین وزارت راه و شهرسازی و جمعی از مدیران سازمان بورس و اوراق بهادار در مصاحبه های خود خبر از نهاد مالی جدیدی به نام« صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان» دادند، اما این صندوق تنها حوزه ساخت وساز را در بر می گیرد و از سایر جنبه های نابسامان این بخش غافل می ماند. صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان سلمان خادم المله یک فعال دیگر بخش مسکن درباره « صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان » چنین توضیح می دهد:«صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان یکی از نهادهای بسیار مهم جهت تأمین مالی پروژه های ساختمانی هستند؛ به این معنی که فرد صاحب زمین یا پروژه نیمه کاره که منابع مالی لازم جهت تأمین مالی ساخت پروژه موردنظر روی زمین مربوطه را ندارد، با تشکیل "صندوق­ سرمایه گذاری زمین و ساختمان"، اقدام به تأمین مالی هزینه های ساخت پروژه خواهد نمود. این تأمین مالی از طریق انتشار واحدهای سرمایه گذاری (نوعی اوراق که در بازار بورس تهران یا فرابورس عرضه می شود) و خرید این اوراق توسط عموم سرمایه گذاران فعال در بورس، انجام خواهد شد. بعد از انتشار اوراق و دریافت وجه توسط مالک زمین هر کس به اندازه آورده خود در پروژه شریک خواهد بود». ضرورت وجود مرجع و متولی به طورکلی با توجه به اظهارات فوق به این نتیجه می رسیم که بازار مسکن ، مرجع و متولی پاسخگو می خواهد که بتواند به این وضع آشفته سامان بخشد. احمداوغلی در این زمینه می گوید: « گردش مالی مسکن از نفت و طلا هم بیشتر است، بااین وجود این بازار فاقد هرگونه تشکیلات رسمی متمرکز و قانونمند است که بتواند با همکاری وزارت راه و شهرسازی، و شهرداری ها و بر اساس آمار واقعی و عرضه و تقاضا به ساماندهی بخش مسکن بپردازد، در عوض هر شخصی قادر است با اجاره یک مغازه و تهیه یک میز و چند عدد صندلی، و صدالبته بدون داشتن هر گونه پشتوانه علمی و اصولی در این بازار بزرگ و گسترده فعالیت کند». راهکاری به نام بورس مسکن به نظر می رسد برای گذار از شیوه سنتی بازار مسکن و رسیدن به یک بازار مطلوب و کارآمد، در مرحله اول بایستی تا آنجا که ممکن است اطلاعات مسکن را در یک حوزه متمرکز و به کمک نرم افزار، آنها را ویرایش و مدیریت کرد و در مرحله بعد از بحث دلالی مسکن به سوی ساخت وساز و تولید مسکن حرکت و برای هدایت سرمایه های بخش خصوصی به این سمت اقدام نمود که برای این منظور بورس مسکن می تواند راهکاری مناسب باشد . حسین احمد اوغلی در ارتباط با ضرورت تأسیس نهاد و ابزاری به نام بورس مسکن می گوید: « همان طور که تمامی کالاهای اساسی شبیه آهن، نفت یا اوراق بهادار و غیره صاحب بازار و بورس هستند ملک هم نیازمند بورس است، بدین معنی که مردم به جای مراجعه به بنگاه برای خریدوفروش ملک به بورس مراجعه می کنند و در آنجا پس از بررسی ملک توسط کارشناسان بورس و تأیید شرایط قانونی فروش و همچنین کیفیت ساخت، وضعیت موجود و تعیین قیمت پایه، اطلاعات لازم را در کارتکس مخصوص آن ملک درج نموده و پس ازآن به روی تابلو و سایت بورس منتقل می کنند . به این ترتیب خریداران می توانند با مشاهده این اطلاعات در جریان تازه ترین اخبار بورس قرار گرفته و مستقیماً با فروشندگان تماس حاصل کنند». امکان کلاهبرداری وجود نخواهد داشت بر این اساس و با متمرکز شدن اطلاعات امکان هرگونه کلاهبرداری و سوءاستفاده از بین می رود و خریداران و فروشندگان در زمان بسیار کوتاهی می توانند تمامی گزینه های موردنظرشان را بررسی نموده و با کمک مشاوران واقعی بورس با بهترین انتخاب ، نهایت بهره وری را داشته باشند . برای تغییر جهت سرمایه گذاری از دلالی به ساخت وساز نیز، راهکارها و روش های نوین و جدیدی موردنیاز خواهد بود که یکی از آنها مشارکت در ساخت واقعی و قانونمند است تا سرمایه گذاران بخش خصوصی را با هر سرمایه ای راغب به خرید سهام اوراق مشارکت کند، اما این موضوع با بورس اوراق بهادار تفاوت اساسی و جدی دارد. احمداوغلی دراین ارتباط چنین توضیح می دهد: برعکس سهام بورس اوراق بهادار که مردم عادی از سیستم قیمت گذاری و یا سود و زیان احتمالی آن بی خبرند و مجبورند به کارگزاران بورس اعتماد کنند، در بخش مسکن اغلب مردم با محاسبه قیمت زمین و قیمت احتمالی ساخت و ارزش ملک بعد از ساخت، قادر خواهند بود میزان سود احتمالی خودشان را محاسبه کنند. نظارت کافی لازم است وی ادامه می دهد: « کافی است این روش کار قانونمند و تضمین شده باشد و از نظارت کافی هم برخوردار گردد تا سیل سرمایه های کوچک که به تنهایی قادر به ساخت وساز نمی باشند به طرف بازار بزرگ ساخت وساز سرازیر شود و هم دولت ، هم شهرداری و هم مردم بتوانند سرمایه موردنیاز خود را از طریق فروش اوراق مشارکت در ساخت واقعی و قانونمند تأمین کنند . در این صورت دولت هم قادر خواهد بود از سرمایه گذاران خرد حمایت مالی به عمل بیاورد و بخشی از سرمایه ساخت را در قالب وام مسکن به پروژه های در حال ساخت اعطا نماید. با راه اندازی چنین سیستمی قیمت تمام شده مسکن به طور قابل توجهی کاهش پیدا کرده و به سمت قیمت واقعی میل خواهد نمود».