چرخه تولید مسکن گ ران است

مقایسه قیمت مسکن در تهران با شهرهای بزرگی مانند دهلی نو، استانبول ترکیه، مونیخ آلمان، مادرید اسپانیا، کالیفرنیای آمریکا، رم ایتالیا و مارسی فرانسه نشان می دهد که هزینه خرید خانه در پایتخت ایران از پایتخت بیشتر کشورهای جهان بیشتر است.به نظر کارشناسان حوزه مسکن ،دلیل اصلی گرانی مسکن در ایران مربوط به قیمت تمام شده ساخت آن است و جدا از سود سازندگان، قیمت نهایی ساخت هیچ تناسبی با درآمد و پس انداز مردم ندارد . رئیس کانون سراسری انبوه سازان کشور در جدیدترین اظهارات خود گفته است؛ قیمت ساخت مسکن در پایین ترین منطقه شهر تهران حداقل یک میلیون و 500 هزار تومان تمام می شود؛البته این نرخ برای مناطق ارزان قیمت و ساختمان های معمولی است که با افزودن هزینه های مربوط به عوارض و انشعاب و خواب سرمایه، این رقم به 4 میلیون تومان هم می رسد. چرخه تولید در ایران گران است احسان علیخانی، انبوه ساز به پیام ساختمان گفت: چرخه تولید در ایران گران است و پرداخت تمام این هزینه ها بر عهده سازندگان است .وی در پاسخ به این سؤال که آیا کاهش سود ساخت می تواند در قیمت نهایی مؤثر باشد، گفت: اگر سال 89 یا90 بود می توانستیم با کاهش سود، قیمت ها را پایین بیاوریم اما در دوران رکود تمام سعی انبوه سازان در فروش خلاصه می شود و بیشتر سازندگان گاهی به سود اندک یا هزینه های صرف شده راضی هستند . علیخانی اضافه کرد : مقصر اصلی کاهش ساخت وساز در سال 92 و 93 تنها هزینه های هنگفت ساخت است.یک تولیدکننده مسکن با صد نوع هزینه روبه رو است و متأسفانه در این راه هیچ ارگانی هم از آنها حمایت نمی کند. فقدان زیرساخت های جامع قیمت گذاری علیرضا خسروی، نماینده سمنان و عضو کمیسیون عمران مجلس با بیان این مطلب که دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن، نبود زیرساخت های جامع برای قیمت گذاری است، به پیام ساختمان گفت: متأسفانه در ایران تمام هزینه های تولید کالاها از خودرو گرفته تا مسکن بر عهده تولیدکننده است و این مورد نیاز به بازنگری دارد . وی افزود: در حال حاضر یک تولیدکننده مسکن در تهران با هزینه هایی مانند هزینه طراحی و نظارت ،پروانه ساخت ،کنترل طراحی ،بیمه اجباری ،هزینه نظام مهندسی ،هزینه مجری بیمه کیفیت ،شهرداری ،حق الزحمه مشاور و کد رهگیری ،آتش نشانی ،حق انشعاب انرژی ،هزینه ژئوتکنیک ،ثبت اسناد ،بیمه مسئولیت و ... روبه روست که همه این موارد با پرداخت هزینه همراه است.اگر این هزینه ها کاهش یابد ،قیمت مسکن نیز پایین می آید . نماینده مردم سمنان در پاسخ به این سؤال که اگر این هزینه ها حذف شود، درآمد شهرداری چه می شود، گفت: شهرداری نیازمند یک درآمد پایدار است و اگر مسئولین بتوانند این هزینه ها را از مصرف کننده دریافت کنند ، توازن خوبی برقرار می شود چون اگر مردم بدانند زندگی در کلان شهرها هزینه زیادی دارد،مهاجرت به این شهرها کاهش می یابد و شهرداری مجبور به تپه فروشی نمی شود . وی ادامه داد: در تمام کشورها چرخه تولید بسیار ارزان است و در نهایت محصول تولیدی ارزان در اختیار مردم قرار می گیرد اما ازآنجاکه هر ملکی هزینه نگهداری و عوارض نوسازی و... دارد، می توان همه این هزینه ها را به صورت ماهانه از تمام املاک دریافت کرد که در این صورت هیچ کس نمی تواند ملک خود را خالی نگه دارد. خسروی تأکید کرد: دریافت هزینه ها از مصرف کننده می تواند نتیجه خوبی در کاهش جمعیت و تراکم فروشی داشته باشد زیرا مردم با حساب درآمد و هزینه های خود کلان شهرها را برای زندگی انتخاب می کنند .وی در نهایت اشاره ای به نقش کمیسیون عمران در کاهش قیمت تمام شده مسکن داشت و دراین باره گفت: کمیسیون عمران می تواند با پایدار کردن درآمد شهرداری ها ، هزینه های ساخت مسکن را کاهش دهد . تهران متری 700 هزار تا سه میلیون تومان محمدمهدی مافی، عضو سابق هیئت مدیره انجمن انبوه سازان تهران با بیان اینکه بدون احتساب قیمت زمین، حداقل و حداکثر هزینه ساخت مسکن در تهران مترمربعی 700 هزار تا سه میلیون تومان برآورد می شود، اعلام کرد: قیمت بالای زمین در نیمه شمالی پایتخت، قیمت تمام شده آپارتمان برای انبوه سازان را بعضاً تا مترمربعی 10 میلیون تومان، افزایش داده است. وی افزود: هم اکنون برای سه نوع فعالیت ملکی در تهران، سه منطقه مخصوص وجود دارد که یک منطقه برای خرید مصرفی آپارتمان، یک منطقه برای خرید زمین جهت ساخت وساز و منطقه دیگر برای اجاره نشینی مناسب است. عضو انجمن انبوه سازان استان تهران با بیان اینکه در نقاط ارزان قیمت شهر،هزینه ساخت وساز تأثیر زیادی بر تعیین قیمت ساختمان دارد، عنوان کرد: در مناطق شمالی و گران قیمت شهر حدود 80 درصد قیمت ساختمان را ارزش زمین آن تعیین می کند. به گفته وی، رابطه هزینه ساخت در هر مترمربع به قیمت روز مسکن به این شکل است که در منطقه ای از شهر که قیمت هر متر مربع روز آن حدود یک میلیون تومان تعیین می شود، هزینه ساخت برای هر مترمربع از این ساختمان به حدود 500 تا 600 هزار تومان می رسد. در مناطقی از شهر که قیمت تمام شده پایین تر است هزینه ساخت ممکن است 60 درصد از قیمت روز ساختمان را پوشش دهد، اما در مناطقی از شهر که قیمت زمین بالاتر می رود هزینه ساخت ممکن است تنها 20 درصد از قیمت مسکن را در برگیرد. شهرداری ها قیمت ساخت را افزایش دادند عباس خالقی، انبوه ساز با بیان این مطلب که مقصر اصلی افزایش قیمت تمام شده مسکن تنها شهرداری ها هستند،گفت: شهرداری ها با تراکم فروشی باعث افزایش قیمت زمین و در نهایت افزایش قیمت تمام شده ساخت وساز شدند. وی افزود: متأسفانه در کلان شهرها هر کس قطعه زمینی داشت با حمایت شهرداری و با ساخت چندطبقه به سودهای بادآورده رسید و به نوعی آسمان فروشی نیز رونق پیدا کرد. در حال حاضر نیز برای سازنده ها صرف نمی کند که به صورت شخصی ساخت وساز کنند به همین خاطر اکثر انبوه سازان به مشارکت در ساخت روی آورده اند. خالقی در مورد دلیل تمایل سازنده ها به مشارکت در ساخت گفت: سود حاصل از فعالیت دلیل اصلی این انتخاب سازنده هاست چراکه در ساخت وساز معمولی تنها 10 درصد سود نصیب سازنده می شود، اما در پروژه مشارکتی حدود 30 درصد سود به انبوه ساز می رسد. ضرر ساخت وساز مختص خیرین سازنده دیگری در جنوب تهران میانگین هزینه ساخت به میزان 2 میلیون و 400 هزار تومان و میانگین نرخ خرید یعنی 2 میلیون و 100 هزار تومان توسط خریداران را تنها در یک صورت صحیح دانست و آن هم اینکه سازنده «خیر» باشد.وی تأکید کرد: بعید است در چنین شرایط اقتصادی سازنده ای راضی به ضرر باشد به خصوص اینکه درصدی که انبوه سازان در زمان اتمام کار به هزینه ساخت وساز اضافه می کنند تا به خریدار قیمت فروش را پیشنهاد کنند از فرمول خاصی برخوردار نیست و به دلخواه درصدی را به مبلغ خام ساخت وساز اضافه می کنند. سازنده ها بسیار محتاط عمل می کنند یکی از فعالان بازار ساخت وساز مسکن که در 6 منطقه تهران فعالیت دارد ، گفت: در ابتدای معامله سازنده ها آن قدر محتاط عمل می کنند که اگر قرار باشد مسئله ای عنوان شود که ممکن است به ضررشان تمام شود اجازه نمی دهند معامله سر بگیرد چه برسد به اینکه با اماواگر معامله ای را تنظیم کنند .