مزایده اختیاری املاک بانک ها

گروه بازار مسکن: هفت سال پیش، شرکتی به منظور فروش اموال مازاد بانک ها با نام اختصاری "فام" تشکیل شد و10 بانک دولتی در آن زمان به عنوان سهامداران این شرکت تعیین شدند. شرکتی که تحت نظارت بانک مرکزی و وزارت اقتصاد و دارایی با هدف فروش دارایی های مازاد بانک ها ایجاد شد، حال باوجود خلأ قانونی فراوان تعداد کمی از بانک ها با این شرکت همکاری می کنند. هرچند که این املاک داری بانک ها به شدت موردانتقاد دولت و شخص رئیس جمهور است اما تاکنون تعداد کمی از این املاک واگذارشده است. برای بررسی بیشتر این موضوع که آیا این صحت دارد که بیشتر بانک ها املاک داری را بر بانکداری ترجیح می دهند و مشکلات موجود بر سر راه فروش املاک مازاد بانک ها و تأثیر آن بر رکود مسکن و نقدینگی چیست، با حسن یمنی؛ مدیرعامل شرکت فروش اموال مازاد بانک ها گفتگو کردیم .لازم به ذکر است که در این نشست دو نفر از مدیران اجرایی و امورمالی و اداری نیز حضور داشتند که به اظهارنظر پرداختند: دولت چه آیین نامه و ضوابطی برای فروش اموال بانک ها ارائه داده است؟ ازآنجاکه دولت در فروش املاک مازاد بانک ها عزم جدی دارد اجازه داده است این املاک 30درصد کمتر از قیمت کارشناسی شده عرضه شود. البته در کنار این کاهش 30درصدی خریدار املاک می تواند هزینه ملک را 20درصد نقد و باقی را به صورت اقساط 36 ماهه بپردازد. بانک ها با فروش این املاک می توانند به دو هدف بزرگ یعنی افزایش قدرت تسهیلات دهی و آسودگی از حفظ و نگهداری این املاک برسند . در این زمینه چند بانک با شما همکاری داشته و اگر بانکی همکاری نداشته باشد به کدام مرجع قانونی مراجعه می کنید؟ متأسفانه املاک جذابیت زیادی دارد و با مکاتبات فراوان و متعدد تنها توانستیم از 10شرکت سهامدار تنها 8 شرکت را مجاب به فروش املاک کنیم . اما ازآنجاکه در آیین نامه فروش اموال مازاد بانک ها هیچ اجباری برای بانک ها در نظر نگرفتند، نمی توانیم فشاری به بانک ها وارد کنیم . اخیراً مکاتبه ای با شخص رئیس جمهور و معاون اول ایشان پیرامون مسائل و مشکلات موجود داشتیم و نامه نگاری هایی هم با رئیس کل بانک مرکزی و وزیر امور اقتصادی و دارایی انجام دادیم تا در این مورد ما را یاری کنند . کارشناسان معتقدند برخی بانک ها به دلیل هزینه های این شرکت دولتی و قیمت پایین مزایده به چاپ آگهی های فروش در روزنامه ها روی می آورند، نظر شما در این مورد چیست ؟ متأسفانه این افراد بی انصافی می کنند. این شرکت در قبال داشتن نمایندگی در 31 استان ، نیروی انسانی مجرب و انتقال سند تا مرحله نهایی و تبلیغات و 3 مزایده گسترده در روزنامه ها هزینه زیادی دریافت نمی کند.ضمن اینکه این هزینه ها توافقی بوده و نسبتاً پایین تر از خدمات ارائه شده است و اگر تک تک بانک ها هزینه های مزایده خود را حساب کنند به هزینه های پنهانی می رسند که خیلی بالاتر از هزینه این شرکت است . در مورد تعیین قیمت نیز باید بگوییم کارشناسان با توافقات و بررسی فراوان نرخی را برای املاک تعیین می کنند که این نرخ قابلیت دست کاری ندارد . ازآنجاکه نگهداری املاک مازاد بانک نیازمند مجوز دوساله بانک مرکزی است و بعدازاین دو سال باید این املاک را واگذار کنند چرا این املاک بعد از سالیان سال واگذار نمی شود ؟ عمده ترین دلیل، سیستم دولتی بودن این بانک هاست. دولتی بودن مسئولیتی ایجاد نمی کند ضمن آنکه این ایده از قدیم بوده و آنها همچنان بر این اعتقاد هستند که بهتر است دارایی های یک موسسه بیشتر از ملک تشکیل شده باشد درحالی که این ایده برای بانک غلط است. بانک باید اموال غیرمنقول خود را به وجه نقد تبدیل کند چون این دارایی های تملیکی از محل سپرده های مردم تشکیل شده است بنابراین باید دوباره به چرخه اقتصاد کشور برگردد. داشتن ملک جاذبه خاصی دارد؛ درست است که اگر ملک های خود را نگهداری کنیم، می توانیم با توجه به وضعیت تورمی آنها را گران تر بفروشیم ولی وظیفه ذاتی بانک، ملک داری نیست. بانک باید این سرمایه ها را گردش دهد و نیاز مردم و تولیدکنندگان را برطرف کند. فلسفه تأسیس بانک این است که کار بانکداری انجام دهد اما متأسفانه بانک ها به این نکته توجهی ندارند. اقتصاد ایران هم اینک دچار رکود تورمی است. آیا ارائه این املاک می تواند در خروج از رکود مسکن مؤثر باشد ؟ ازآنجایی که املاک مازاد بانک ها به بیش از 15هزار رقبه ملک رسیده ، بدون تردید ارائه این میزان املاک که شامل املاک صنعتی و مسکونی است، می تواند اوضاع را بهبود بخشد . در حال حاضر برخی از املاک به دلیل عدم نگهداری صحیح فرسوده گردیده و در حال تخریب است که این وضع به خصوص در املاک صنعتی بیشتر دیده می شود و این املاک با ماشین آلات فرسوده و قبوض پرداخت نشده دردسر بزرگی برای برخی از بانک ها شده است. متأسفانه تصویب قانون به تنهایی راهگشا نیست محمدرضا احمدی، مدیر اجرایی شرکت فروش املاک مازاد بانک ها(فام) با بیان این مطلب که متأسفانه در ابتدای شروع کار این شرکت برخی سازمان ها اعتقادی به شرکت نداشتند، گفت : در ابتدای تأسیس شرکت، از طریق فشارهای دولتی و وزارتی به هر بانک اعلام شد تا برای شروع کار این شرکت، 50 ملک برای فروش در اختیار ما بگذارند تا اولین مزایده برگزار شود ولی این برنامه ها پیش نرفت و ما این موضوع را با معاونتی که در وزارتخانه، متولی تأسیس شرکت بود که برنامه یا مصوبه ای تنظیم شود تا بانک ها مجبور باشند اموال خود را برای فروش به شرکت معرفی کنند، مطرح کردیم و پیشنهاد ما مورد موافقت قرار گرفت اما متأسفانه با تغییر و تحول در آن معاونت، این مسئله پیگیری نشد. وی افزود: متأسفانه تصویب قانون به تنهایی راهگشا نیست چراکه باید دید این قانون، راه اجرای مفاد خودش را چگونه پیش بینی کرده است و مدیران که خود دولت آنها را منصوب می کند چقدر با دولت در پیشبرد این اهداف همراه خواهند بود. بازهم تأکید می کنم اساساً هیچ اجبار قانونی برای فروش املاک مازاد بانک ها وجود ندارد و ما واقعاً با دشواری از بانک ها برای برگزاری مزایده ملک می گیریم؛ چون ضعف قانون این اختیار را به بانک ها داده است که املاک خود را برای فروش در اختیار ما بگذارند یا نگذارند و به همین خاطر ما مشکلات زیادی پیدا کردیم. بخش عمده ای از سپرده های مردم به ملک تملیکی تبدیل می شود حسن باقری، مدیر مالی و اداری شرکت فروش املاک مازاد بانک ها(فام) نیز با بیان این مطلب که بانک ها اجبار به فروش املاک نمی شوند و این کار جای سؤال دارد،به خبرنگار ما گفت: باید قوانین محکم و جامعی برای امتناع از فروش بانک ها در نظر گرفته شود . باقری ادامه داد: اگر این املاک به فروش برسد نه تنها نقدینگی ها را روانه بازار می کند، بلکه باعرضه فراوان ملک در ابعاد وسیع قیمت ملک کاهش می یابد . چون این نقدینگی که پول شبه پول است و به صورت مسکوت و راکد مانده است وارد چرخه بازار شده و تحرکی به بازار وارد می کند. وی ادامه داد: بدون ترید این املاک چیزی جز مزاحمت و هزینه های گزاف برای بانک ها سودی ندارد و هم اکنون بخش عمده ای از سپرده های مردمی که بابت آن 20 یا 22درصد سود پرداخت می شود، به ملک تملیکی تبدیل شده که در سیستم گردش مالی بانک نمی چرخد. درواقع بخش عمده ای از سرمایه های مردمی بلوکه شده و کنار رفته است. باقری خاطرنشان کرد: با فروش این املاک بانک ها نه تنها به پول خود می رسند بلکه اصل فعالیت خود یعنی بانکداری را نیز ادامه می دهند .