آینده کدام بازار بهتر است؟

طبق جدیدترین آمارها از بازار مسکن در 8 ماه گذشته، متوسط قیمت واحدهای مسکونی در بعضی ماه ها رشد 2 تا 6 درصد را تجربه کرد اما به دلیل رکود حاکم بر بازار ملک و انتظار تخلیه حباب مربوط به سال92، در 5 ماه از هشت ماه اول امسال، قیمت مسکن با افت ماهانه نیم تا 7 درصدی مواجه شد. گزارش ها از آخرین وضعیت قیمت مسکن در تهران که بر اساس داده های سامانه رهگیری معاملات توسط دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن استخراج شده، حاکی است: متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آبان 93 اگرچه کاهش 8/2 درصدی نسبت به ابتدای سال داشت اما حدود 5/. درصد نسبت به ماه مهر افزایش داشته است . در آبان ماه میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی حدود 4 میلیون و 83هزار تومان بود که در مقایسه با هشت ماه اول سال93 حدود 37 هزار تومان کاهش قیمت داشته است. بازدهی خرید در بازار مسکن در دو ماه اول پاییز امسال نیز نرخ منفی 2.1 درصد را برای خریداران رقم زده است به طوری که میانگین قیمت آپارتمان در تهران از 4 میلیون و 170 هزار تومان در پایان شهریور به 4 میلیون و 83 هزار تومان در پایان آبان ماه رسید و عملاً 2.1 درصد طی این دو ماه کاهش یافت. بازار آبان ماه و آذرماه امسال شاهد دو رخداد مهم بود؛ یکی نتایج مذاکرات هسته ای و دیگری تعیین تکلیف ارائه تسهیلات به بازار مسکن . مسعود شجاعتی،یک مشاور املاک به پیام ساختمان گفت: کاهش گرایش مردم در آبان ماه به خریدوفروش و درنتیجه خروج آرام و بی صدای آنها از بازار مسکن در آذرماه نشان از توجه مردم به وضعیت سیاسی دارد و بیشتر خریداران و فروشندگان معاملات را به نهایی شدن مذاکرات موکول کردند ، اما ازآنجاکه توافقات باب میل دو قشر خریدار و فروشنده نبود، بازار در انتظار رخداد دیگر یعنی ارائه وام و تسهیلات مسکن مانده است . در کنار وقایع بازار مسکن، اقبال سرمایه گذاران به بورس و افزایش شاخص کل در این بازار طی مهرماه، باعث شد مقصد نقدینگی ها به سمت تولید تغییر جهت دهد. رشد شاخص بازار سهام در دو ماه اخیر، نرخ بازدهی سرمایه گذاری های بورسی در پاییز امسال را به 5درصد رساند. این در حالی است که نرخ بازدهی بورس در نیمه اول امسال با ثبت زیان 9.3 درصدی، رتبه آخر را در بین پنج بازار( بورس ،بانک ،ارز ،مسکن و سکه ) کسب کرد. هم اکنون نرخ بازدهی دو ماه پاییز در بازارهای پول، بورس، مسکن، ارز و سکه نشان می دهد: سرمایه گذاران در بورس، بانک ها، خرید ارز، مسکن و سکه در این دو ماه، به ترتیب بیشترین سود را از سرمایه گذاری های خود دریافت کرده اند. بیشتر کارشناسان معتقدند این بازدهی همچنان تا پایان سال ادامه خواهد داشت . بنابراین بازدهی یا سود بورس تا پایان سال رتبه اول را دارد .نرخ بازدهی پاییزی در بازار سهام معادل 5درصد، در بازار پول معادل 3.6 درصد، در بازار ارز معادل 2.5 درصد، در بازار مسکن منفی 2.1 درصد و در بازار سکه نیز منفی 2.3 درصد شد. بازدهی مسکن در نیمه اول امسال، رده سوم را در اختیار داشت اما در دو ماه اخیر، به دلیل افزایش زیان، یک رده نزول کرده و چهارم شده است. آخرین وضعیت قیمت مسکن در تهران عنوان مبلغ / تومان نرخ رشد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آبان 93 4میلیون و 83هزار 5/0 درصد افزایش نسبت به مهر 93 میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در 8 ماه 93 4میلیون و 120هزار 2/2 درصد افزایش نسبت به مدت مشابه سال 92 بازدهی دوماهه اول پاییز بازار مسکن - 1/2 -درصد بازدهی 8ماهه اول پاییز بازار مسکن - 8/2 – درصد رشد نیم درصدی قیمت مسکن در آباندر آبان امسال، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از 4 میلیون و 60 هزار تومان در مهرماه به 4 میلیون و 80 هزار تومان افزایش یافت و 0.5 درصد رشد کرد. در مهرماه، قیمت مسکن در هر متر 10 هزار تومان نسبت به شهریور کاهش یافته بود. بااین حال، افزایش نیم درصدی قیمت مسکن در ماه گذشته، ازنظر کارشناسان اقتصادی، رشد واقعی محسوب نمی شود. علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن دراین باره اعلام کرد: قیمت اسمی آپارتمان در آبان به صورت جزئی و خفیف، کمتر از یک درصد نسبت به ماه قبل خود افزایش یافت اما ارزش واقعی آپارتمان ها با توجه به نرخ تورم ماهانه، همچنان کاهشی و رشد واقعی قیمت مسکن منفی است. چگینی با بیان اینکه بازار مسکن در حال حاضر مرحله تخلیه حباب بوده و ماه های انتهایی دوره رکود را طی می کند و تا پایان سال این وضعیت ادامه دارد، تصریح کرد: دوره های رکود و رونق در بازار مسکن به لحاظ مدت زمانی، طولانی تر از سایر بازارهاست بنابراین، رشد جزئی ماهانه قیمت مسکن را نمی توان به منزله شروع رونق یا دوره افزایش قیمت تلقی کرد. مدیرکل اقتصاد مسکن افزود: برای مقایسه بهینه سود و زیان بین بازارها، باید رتبه بازدهی بلندمدت، ملاک عمل قرار گیرد تا فرصت تطبیق نرخ رشد قیمت مسکن با سایر بازارها وجود داشته باشد. نرخ بازدهی 5 بازار در پاییز93 بورس بانک ارز مسکن سکه 5 3.6 2.5 2.1- 2.3- چرا معاملات در پاییز کمتر شد؟ در آبان ماه 92، مجموعاً 26 هزار و 663 قرارداد در سامانه رهگیری معاملات مسکن ثبت شد که از این تعداد 15 هزار و 750 قرارداد، اجاره نامه بوده است. درحالی که آبان ماه امسال مجموع این معاملات در حدود 20هزار و 164 فقره بود. البته آنچه در این آمار و ارقام دیده می شود کاهش شدید تقاضا برای اجاره بوده است .غلامرضا شاملو ، مشاور املاک با تأیید این آمار و ارقام به پیام ساختمان گفت : زمانی که قیمت مسکن افزایش می یابد بسیاری از مستأجران تمایل به تمدید قرارداد دارند زیرا به نظر آنها مسالمت با صاحب خانه به نفع آنان است . شاملو افزود: متأسفانه بازار فروش مسکن خوب نبود و بیشتر تمدید قراردادهای رهن و اجاره نیز به صورت پشت نویس و خارج از بنگاه انجام شد .سخنگو ، مشاور املاک بابیان این مطلب که مهرماه 93 بهترین شرایط را در بین ماه های گذشته سال داشت به پیام ساختمان گفت: زمانی که مهرماه معاملات افزایش یافت احساس خوشنودی کردیم و معتقد بودیم که در نیمه دوم سال اوضاع بهتر خواهد بود اما در آبان ماه تمام پیش بینی های ما اشتباه از آب درآمد، زیرا این ماه با کاهش 4هزار فقره ای معاملات همراه بود . وی در مورد دلیل این امر گفت: مردم دچار سیاست زدگی شدند و همه چیز را به سیاست وابسته می دانند. بسیاری از خریداران دست نگه داشتند تا نتیجه مذاکرات اعلام شود و حال نیز با اعلام نتیجه مذاکرات اوضاع وخیم تر شده است زیرا مردم منتظر یک معجزه هستند و ازنظر خریدار این معجزه یعنی کاهش بیش ازحد قیمت ها و ازنظر فروشنده افزایش حباب گونه قیمت ها است . احمدرضا کلینی ، که خود را مشاور و کارشناس مسکن معرفی می کند در مورد دلایل کاهش معاملات در آبان ماه به پیام ساختمان گفت: قیمت مسکن در آبان ماه اندکی افزایش یافت زیرا شایعات توانست این بازار را تحت تأثیر قرار دهد . وی افزود: کاهش خرید مسکن در آبان ماه، نشانه ای دیگر از طبیعی بودن رشد ماهانه 0.5درصدی قیمت مسکن در این ماه است. به بیان دیگر، اگر این رشد قیمت، به معنای پایان روند تخلیه حباب و به کف رسیدن قیمت ها بود، باید اثر آن در معاملات آذرماه منعکس می شد؛ اما روزهای اول آذرماه خبری از اوضاع بهتر نبود. آمارهای دریافتی از دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن درباره حجم معاملات مسکن در تهران نشان می دهد: در آبان امسال، کل معاملات کاهش پیدا کرده است؛ به طوری که کل معاملات با افت 13درصدی، معاملات خرید با افت 11درصدی و معاملات اجاره نیز با کاهش 15.4 درصدی نسبت به مهرماه روبه رو شده است.