مستاجران خانه دار می شوند؟

مردم نگرانی های زیادی در مورد افزایش احتمالی قیمت مسکن در ماه های باقی مانده از سال جاری و سال آینده دارند. البته شایعات متعدد افزایش قیمت مسکن نیز به این نگرانی ها افزوده است. پرسشی که ذهن بیشتر مردم بخصوص مستأجران را به خود مشغول کرده این است که وضعیت بازار مسکن در آینده چگونه خواهد بود ؟ عواملی مانند کاهش نرخ تورم ،کاهش قیمت نفت ، مذاکرات هسته ای ایران با کشورهای غربی، ،کاهش قیمت مصالح ساختمانی ،کاهش تولید مسکن ،کاهش هزینه ساخت و قیمت زمین، شایعات و ...چه تاثیری می توانند بر بازار مسکن داشته باشند؟ به عقیده کارشناسان اظهارنظر در مورد هر بازاری باید با ارائه دلیل و استناد به آمار و ارقام باشد تا هم برای مردم قابل پذیرش باشد ، هم دور از انتظار نباشد و هم تأثیر منفی بر آن بازار نگذارد. در متن زیر عوامل مؤثر بر بازار مسکن با استناد به آمار به تفکیک بررسی شده است: نرخ تورم در سال آینده در جدول روبه رو که توسط مرکز آمار ایران ارائه شده، رشد قیمت زمین با بیشترین میزان افزایش از 8/56 درصد در سال 91 به 65.3 درصد در سال 92 رسید . این میزان در سال 93 برابر با 16.9 درصد بود که کاهش خوبی نسبت به سال 92 داشت . حال اگر دولت همانگونه که وعده داده است بتواند سال 1393 را با تورم کمتر از 20 درصد به پایان برساند و سال 1394 نیز همزمان کشور از رکود خارج شود ، نرخ تورم در سال آینده به کمتر از 15 درصد خواهد رسید. معیار 1388 1389 1390 1391 1392 1393 رشد شاخص قیمت زمین 7.7- 0.1 17.5 56.8 65.3 16.9 رشد شاخص قیمت مسکن 12.7- 12.8 19.5 19.7 20 18.7 رشد شاخص کرایه مسکن اجاره 12.9 6 11.1 12.6 20.8 19.6 رشد شاخص دستمزد یک روز کارگر ساده ساختمانی 9.5 8.7 17.1 33.9 36.5 27 رشد شاخص بهای تولیدکننده خدمات ساختمانی 5.4- 8.8 23.2 53.9 30.1 24.6 رشد شاخص بهای خدمات ساختمانی 9.5 8.7 17.1 33.9 33.2 28.9 شاخص تولید کارگاه های بزرگ صنعتی 174.4 193.4 206 187.4 183 187.6 ارتباط کاهش تورم با قیمت یا بازار مسکن؟ بر اساس این جدول تمام فاکتورهای اساسی و تأثیرگذار بر قیمت نهایی مسکن رو به کاهش است و بدون تردید در بدترین حالت اگر تمام فاکتورهای 93 بدون تغییر بماند این نرخ رشد به سطح پایین تر نیز خواهد رسید زیرا میزان تورم که رو به کاهش است تأثیر مهمی در بازار مسکن خواهد داشت. متوسط نرخ تورم که توسط مرکز آمار ارائه شده ، نشان می دهد: در سال 92 نرخ تورم حدود 34 درصد بوده که این رقم به طور متوسط تا آذرماه 93 به 24 درصد رسیده است و اگر این روند کاهشی ادامه داشته باشد و نرخ تورم به زیر20 درصد برسد، می تواند مؤثرترین عامل در کاهش قیمت ها باشد . پایین بودن توان خرید متقاضیان مسئله مهم در مورد قیمت مسکن افزایش توان خرید و متقاضی است، زیرا در هر بازاری اگر عرضه و تقاضا هماهنگ نباشد باعث افزایش یا کاهش قیمت می شود اما در مورد مسکن باید گفت؛ اگرچه تعداد خانه های خالی و عرضه بیش از تقاضا است اما به علت پایین بودن توان خرید متقاضیان، بازار خالی از تقاضا است. طبق آخرین گزارش بانک مرکزی ، در سال 1392 درآمد خانوارها تا حدودی افزایش یافته بود اما به گفته کارشناسان، بازار مسکن در ایران سالانه حدود 20 درصد رشد قیمت را تجربه می کند. این در حالی است که نرخ مصوب دستمزدها در کشور سالانه کمتر از 10 درصد رشد دارد. کاهش قیمت مسکن در سال 93 به رقم 18 درصد رسیده است که اگر درآمد خانوارها در سال 94 افزایش یابد و تورم نیز رو به کاهش باشد امکان خرید خانه برای 22 درصد از جمعیت اجاره نشین کشور با راهکارهایی مانند افزایش توان خرید فراهم می شود.این 22 درصد نیز مستأجرانی هستند که با استفاده از پول رهن و افزایش درآمد سالانه خود، توانایی بازپرداخت اقساط وام مسکن را خواهند داشت . تأثیر دوگانه تمدید توافقات هسته ای مسئله دیگر تمدید مذاکرات و تأثیر آن بر مسکن در 94 است توافق طرفین مذاکرات هسته ای با تمدید توافق موقت ژنو تا 10 تیر 94، دو نوع اثر «روانی» و «غیرمستقیم» بر رفتار شاخص های قیمتی و فعالان بازار مسکن خواهد گذاشت. صاحب نظران اقتصادی دراین باره معتقدند: آثار دوگانه تمدید توافق در بازار مسکن، طی ماه های آینده به شکل «امن بودن کماکان بازار مسکن از تقاضای سوداگرانه»، «پایان دادن تدریجی به تأخیر در خرید از سوی متقاضیان مصرفی» و در نهایت «ادامه ثبات در قیمت مسکن» ظاهر خواهد شد. برداشت ها و تصوراتی که خریداران و فروشندگان آپارتمان و همین طور سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی از نشست های متعدد گروه 1+5 در ماه های اخیر داشتند، باعث شده بود واکنش آنها در بازار مسکن با نزدیک شدن به دور آخر مذاکرات در وین، به شکل «نخریدن و نفروختن» و همچنین «نساختن» بروز کند و در نتیجه با دوره رکود فعلی «هم جهت» شود. همین هماهنگی بین رفتار بازیگران بازار ملک با شرایط اقتصاد مسکن، کمک کرد تا معدل رشد قیمت مسکن در سراسر ماه های گذشته از سال جاری، بدون جهش و حرکت غیرطبیعی، مسیر نزولی را طی کند و حتی در شروع فصل پاییز، به دلیل نبودن محرک قیمتی، میزان کاهش تشدید نیز شود که این عدم حضور متقاضیان نه تنها نگران کننده نیست بلکه نوید کاهش قیمت مسکن و خبر از سود اندک سازندگان در آینده نزدیک دارد کاهش قیمت نفت بدون تأثیر یکی از مواردی که شایعه پردازان آن را دلیلی برای افزایش قیمت مسکن می دانند کاهش قیمت نفت و نیز میزان صادرات این ماده با ارزش است. دراین باره باید گفت؛ ایران در سال گذشته بیش از یک صد میلیارد دلار صادرات داشته که بیشتر از 80 میلیارد دلار آن مربوط به صادرات نفت بوده است! حال برای مقایسه وضعیت فعلی باید گفت با محاسبه نفت 100دلاری برای هر بشکه، درآمد ایران از محل صادرات نفت به 130 میلیون دلار در هر روز می رسد که این رقم در یک سال به 47 میلیارد و 400میلیون دلار بالغ می شود. ولی با در نظر گرفتن نفت 70دلاری که در بودجه 94 پیشنهادشده است، درآمد ایران در سال آینده 14,2 میلیارد دلار کمتر خواهد شد. بدین ترتیب نفت 70دلاری درآمد روزانه ایران را به 91 میلیون دلار کاهش می دهد که مجموع این درآمد در سال به حدود 33.2 میلیارد دلار می رسد که بیش از 14 میلیارد دلار کمتر از درآمد نفتی ایران با لحاظ نفت 100دلاری خواهد بود. در این شرایط، دولت دچار کسری بودجه خواهد شد و مجبور می شود به منابع بانک مرکزی روی بیاورد که این کار با افزایش تورم همراه خواهد بود. در این مورد راه اندازی صندوق ذخیره ارزی با هدف کاهش تأثیرات نوسان قیمت نفت در اقتصاد ایران بوده است. بنابراین، نباید تغییر قیمت نفت بر وضعیت بودجه و اقتصاد ایران و ازجمله مسکن تأثیر زیادی بگذارد. حال تنها مشکل این است که حساب ذخیره ارزی در مسیر برنامه ریزی شده پیش رود. مسئله دیگر نوسانات نرخ ارز ،سکه، طلا و بورس است که با هر تلنگری سرمایه گذاران را به سوی خود می کشاند. اگرچه در زمان افزایش قیمت ها، دلالان و سوداگران بیشتری هم در بازار حضور دارند و به دنبال کسب سود از خریدوفروش مسکن هستند، در زمان رکود، دلالان تمایلی برای ورود به این بازارها از خود نشان نمی دهند اما یکی از عواملی که دلالان و واسطه ها را به بازار مسکن می کشاند، بی رونقی دیگر بازارهای سرمایه ای مانند سکه و ارز است؛ به طوری که سرمایه گذاران در دوران رکود بازار سکه و ارز، وارد بازار مسکن می شوند تا سودی را که در دیگر بازارها از دست داده اند، در بخش مسکن به دست آورند . اما به نظر کارشناسان با کاهش سودآوری مسکن نیز این سرمایه های سرگردان و تورم آور به بازار مسکن رخنه نخواهد کرد.