3 راهکار رونق مسکن

دولت ابتدای امسال لایحه خروج از رکود را ارائه کرد. در این لایحه به بخش مسکن به عنوان یکی از پیشران های بخش اقتصاد کشور توجه نشان داده شده اما همچنان تغییری در سیاست های دولت برای خروج از رکود این بخش دیده نمی شود.حال با توجه به وضعیت رکود در بازار مسکن باید هر چه سریع تر راهکارهای اساسی برای رونق بخش مسکن ارائه شود.البته در تحقیق جامعی که به مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی ارائه شده است برای کنترل بازار مسکن در کوتاه مدت سه ابزار اصلی (برای تعدیل تقاضای مسکن) ازجمله ابزارهای پولی، ابزارهای مالیاتی و ابزارهای تنظیمی ارائه شده است. اگرچه متن زیر بنا ندارد این تحقیق را به چالش بکشاند اما با استفاده از نظر کارشناسان می خواهیم بدانیم آیا این راهکارها می تواند سریع ترین راهکار موجود باشد، همچنین این راهکارها به چه میزان با وضعیت بازار مسکن ایران منطبق است ؟ قدرت ها پشت بانک ها خوابیده اند دکتر عباسعلی نورا، کارشناس اقتصادی و عضو کمیسیون تلفیق دوره هشتم در مجلس با بیان این مطلب که یکی از بهترین راهکارها برای رونق بخشیدن به بازار مسکن ابزارهای پولی است، به پیام ساختمان گفت: سیاست های پولی می تواند از طریق اثرگذاری بر نرخ بهره، هزینه وام و درنتیجه تقاضای مسکن را کاهش دهد. اما این راهکار در حال حاضر و با روشی که بانک ها در اعطای وام با بهره های بالا در پیش گرفته اند، موفق نخواهد بود. مشاور رئیس دانشگاه آزاد اظهار داشت : بانک ها مانند قارچ در کشور رشد می کنند و تبدیل به قلک شده اند و کلید این قلک ها بدون تردید تنها در دست مسئولان است. وی با ابراز تأسف از اینکه بانک ها هیچ گرهی از مشکلات مردم باز نمی کنند، گفت: با ابزارهای پولی می شود زمینه توسعه واقعی مسکن را فراهم ساخت اما مسئله این است که با« حلوا حلوا گفتن دهان شیرین نمی شود». در حال حاضر مسئولان ما در زمینه مسکن تنها شعار می دهند. نورا خاطرنشان کرد: باید دولت تکلیف نرخ بهره بانکی را مشخص کند زیرا در هیچ کشوری نرخ سود بانکی 25 درصد به بالا نیست.به هر حال برای استفاده از ابزارهای پولی نیاز به قدرت داریم نه یک کلمه بیشتر نه کلمه کمتر. ابزارهای مالیاتی بهترین راه برای تعدیل تقاضا محسن برزنده ،کارشناس امور مالیاتی با بیان این مطلب که ابزارهای مالیاتی یکی از بهترین راه ها برای تعدیل تقاضا در کشور است، به پیام ساختمان گفت: متأسفانه راهکارهای مالیاتی در ایران به دلایلی از جمله عدم نظارت ،عدم وجود آمارهای دقیق و عدم همکاری ارگان ها و مردم تاکنون پاسخگو نبوده است.وی ادامه داد: از 4 پایه مالیاتی که در زمین و مسکن وجود دارد یک پایه هم استفاده نمی شود درحالی که این راهکارها می توانند بازار را بدون تورم از رکود خارج کنند. برزنده تصریح کرد: این 4 پایه مالیاتی عبارتند از: مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن یا عایدی سرمایه CGT، که شامل اخذ درصدی از افزایش قیمت معاملاتی زمین یا مسکن در هنگام نقل وانتقال از فروشنده است مالیات بر قیمت زمین LVT به معنی اخذ درصدی ثابت از قیمت زمین به صورت سالیانه، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه و در نهایت مالیات بر خانه های لوکس یا SDLT. وی با اشاره به اینکه متأسفانه هیچ کدام از این نوع مالیات ها در کشور اجرایی نمی شود و اجرای آنها با اما و اگر بوده است،خاطرنشان کرد: اگر مسئولان نمی توانند این موارد مالیاتی را اجرا کنند ، از کشورهای دیگر که در این زمینه موفق بوده اند کمک بگیرند. 70 درصد تقاضای بخش مسکن سرمایه ای است افشین پروین پور، کارشناس مسکن و عضو سابق شورای عالی مسکن درباره توزیع ناهمگون مسکن در بازار عنوان کرد: در حال حاضر افرادی هستند که بیش از ده هزار واحد مسکونی در کشور به نام آنهاست. در شهرری 600 پلاک به نام یک نفر است. این موضوع نشان می دهد توزیع مسکن بسیار ناهمگون است. وی با بیان اینکه باید جلوی ناهمگونی در بازار مسکن گرفته شود، گفت: مسکن یک کالای خاص است و زمین که نهاده اصلی مسکن محسوب می شود کمیاب و محدود است و سیاست گذار نباید اجازه دهد افراد بیش از نیاز خود این کالا را در اختیار بگیرند. این موضوع در همه جای دنیا وجود دارد و با سیستم های اطلاعاتی گوناگون بازار مسکن را رصد می کنند تا اگر کسی بیش از نیاز خود از این کالا در اختیار دارد با ابزارهای مالیاتی از او باز پس گیرند تا توزیع عادلانه منابع انجام شود. این کارشناس مسکن تأکید کرد در کنار سیاست تحریک تقاضا باید سیاست جلوگیری از سرمایه ای بودن مسکن اعمال شود تا مازاد املاک موجود عرضه شده و قیمت منطقی شود و هنگامی که قیمت منطقی شد، باید برای توانمندسازی خانوارها فکری کرد. پروین پور در پاسخ به این سؤال که در حال حاضر چقدر از بازار مسکن سرمایه ای است، گفت: طبق سرشماری سال 90 حدود 70 درصد از تقاضای بخش مسکن، تقاضای سرمایه ای است. دولت دهم در بطن ماجرای مسکن بود علیرضا خسروی، نماینده مردم سمنان و عضو کمسیون عمران با بیان اینکه ابزارهای تنظیمی می تواند راهکار مناسبی برای کاهش تقاضا باشد، به پیام ساختمان گفت: متأسفانه طی چند سال اخیر مسئولین ما نتوانستند به توافقی برسند که کشور ما سالیانه 2 میلیون واحد مسکونی می خواهد یا یک میلیون تا عرضه و تقاضا برابر شود. وی ادامه داد: بدون تردید برنامه ای موفق است که هدف گذاری بالاتری داشته باشند. به نظر بنده در ارائه آمار تعداد واحد مسکونی مورد نیاز در کشور دولت دهم دقیق تر از دولت یازدهم عمل کرده است.این نماینده با انتقاد از عملکرد دولت یازدهم در ساخت و تأمین مسکن گفت: اگر دولت یازدهم در قضیه مسکن نقش مدیر را تاکنون اجرا کرده است دولت دهم در بطن ماجرا بوده است و در طی این دو سال ما فرصت ساخت بیش از دو میلیون واحد مسکونی را از دست دادیم. وی در مورد راهکارهای کاهش تقاضا گفت : ابزارهای پولی و ابزارهای مالیاتی می تواند جوابگو باشد اما همه مشکلات با این دو روش حل نمی شود. اگر دولت همین امروز هم تسهیلات خرید مسکن را پرداخت کند قیمت مسکن به شدت بالا می رود .این نماینده مجلس افزود: اولین راهکار اساسی و مهم برای کاهش تقاضا توجه به آمار ازدواج ها در کشور است و اگر مسئولان به تمام زوج هایی که در سال 93 ازدواج کرده اند کمک کند تا سرپناه داشته باشند، نه تنها کمک زیادی به تنظیم تقاضا می کند بلکه آمار طلاق را نیز کاهش خواهد داد. وی تأکید کرد: این کمک ها می تواند به صورت پول پیش مسکن یا به صورت اندوخته در اختیار زوج های جوان قرار گیرد. خسروی گفت: راهکار دوم توجه به بافت فرسوده است که البته این راه سریع ترین و بهترین راه خانه دار کردن مردم است زیرا دولت با وام اندک و تسهیل کارهای جانبی مانند اعطای مجوز و... می تواند مردم نیازمند مسکن را خانه دار کند. بازار مسکن از رکود خارج می شود؟ با توجه به عدم اطمینان موجود نسبت به گشایش های ارزی و به تبع آن رشد تقاضای کل در حال حاضر انتظار بر آن نیست که از ناحیه رشد حقیقی اقتصاد تحول چشمگیری در بخش مسکن ایجاد شود. همچنین ازآنجاکه بازارهای سهام و طلا در طول ماه های گذشته دچار رکود قیمتی بوده اند و چشم انداز رونق برای آنها تصور نمی شود و از سوی دیگر با توجه به عدم اطمینان نسبت به وضعیت آتی نرخ ارز و امکان سوداگری در این بازار نمی رود، به نظر نمی رسد انتقال تقاضا از آنها به بخش مسکن عاملی برای تحول چشمگیر در این بخش باشد. این در حالی است که با توجه به نرخ های سود بسیار بالای سپرده ها و تداوم آن برای ماه های پیش رو به نظر می رسد هم از ناحیه جذابیت سپرده ها و هم از ناحیه پرهزینه بودن تأمین مالی خرید مسکن انتظار برای تحول مثبت بخش مسکن از این منظر هم فراهم نباشد.