بافت فرسوده با وام، نوسازی نمی شود

گروه ساخت وساز : حدود 76 هزار هکتار از مساحت کشور را بافت های فرسوده و سکونت گاه های غیررسمی تشکیل می دهند . این بافت ها که از آنها به عنوان بافت های ناکارآمد شهری یاد می شود ، علاوه بر مشکلاتی که ممکن است در زمان زلزله به وجود بیاورند و یکی از بزرگ ترین فجایع قرن بیست ویک را رقم بزنند ، ناهنجاری های اجتماعی زیادی را هم پدید می آورند . دولت یازدهم از ابتدای آغاز به کار اگرچه فعالیت خاصی برای تولید مسکن انجام نداد اما در نهایت با درک اهمیت این موضوع ، اعطای تسهیلات را به مناطق نابسامان متمرکز کرد . در نهایت بر اساس مصوبه هیئت وزیران در تاریخ 93/07/23 وام بافت فرسوده در کلان شهر ها به 50 میلیون تومان و در شهر های بالای 200 هزار نفر به 40 میلیون تومان و در سایر شهر ها به 30 میلیون تومان افزایش یافت . دولت برای سال 93 معادل 9 درصد از سود این تسهیلات را تضمین کرده و باقی مانده سود تسهیلات ( حدود 13 درصد ) بر عهده دریافت کنندگان خواهد بود . تعیین یارانه سود تسهیلات فوق در سال های 94 به بعد توسط هیئت دولت تعیین خواهد شد . دولت همچنین سقف وام ودیعه اسکان موقت ساکنین بافت های فرسوده را سالانه حداکثر 60 هزار فقره مشخص کرد که میزان سقف تسهیلات ودیعه اسکان موقت ساکنان در بافت های فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی در کلانشهر ها ، دویست میلیون ریال ، مراکز استان ها و شهر های بالای دویست هزار نفر ، یکصد و پنجاه میلیون ریال و سایر شهر ها ، یکصد میلیون ریال تعیین شد که 10 درصد سود بانکی توسط متقاضیان و مابقی توسط دولت پرداخت می شود . البته لازم به ذکر است این تسهیلات مشمول کسانی خواهد بود که پیش ازاین از تسهیلات مشابه استفاده نکرده باشند . وزارت راه و شهرسازی نیز موظف است بر اساس سهمیه ابلاغ شده بانک مرکزی نسبت به توزیع استانی تسهیلات فوق با هماهنگی معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی رئیس جمهور اقدام کند و عهده دار نظارت برساخت و ساز بافت های فرسوده در چارچوب قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان باشد . این مصوبه برای پرداخت این وام اولویت هم تعیین کرده است . بر این اساس «پرداخت تسهیلات و یارانه های نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری با اولویت واگذاری مسکن به زوج های جوان ، گروه های کم درآمد و زنان سرپرست خانوار می باشد که تاکنون از تسهیلات مسکن استفاده نکرده اند .» چند روز پیش ، پرداخت این وام ها به بانک های عامل اعلام شد تا از اول بهمن ماه 93 متقاضیان پس از وقفه ای دوساله برای دریافت وام نوسازی و ودیعه اسکان اقدام کنند . بر اساس این مصوبه تا پایان برنامه ششم توسعه باید یک میلیون و 800 هزار واحد تسهیلات در اختیار متقاضیان قرار گیرد . بنابراین سالانه باید حدود 300 هزار فقره تسهیلات مسکن به ساکنان بافت فرسوده و سکونت گاه های غیررسمی پرداخت شود . پیام ساختمان در رابطه با میزان اثربخشی وام نوسازی 50 میلیونی برای احیای بافت های فرسوده و سکونت گاه های غیر رسمی ، میزان سود این وام به سراغ کارشناسان رفته و نظرات آنان را جویا شده است . سود وام ها بیشتر از 13 درصد است علیرضا جعفری ، عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران و رئیس سابق سازمان نوسازی شهرداری تهران به پیام ساختمان گفت : نوسازی بافت فرسوده مسئله ای چندبعدی است که اگر تمام ابعاد را همزمان دنبال نکنیم ، قطعا چرخ نوسازی با شتاب موردنظر حرکت نمی کند . نوسازی 7 بعد دارد که یکی از ابعاد آن توانمندسازی اقتصادی مالکان است . وی با تأکید بر اینکه تسهیلات دولتی قطعا اثرگذار خواهد بود ، اظهار داشت : چرخه تسهیلات باید به گونه ای باشد که در حوزه عمل هم عملیاتی باشد . در دوران گذشته این مصوبات وجود داشته اما در عمل و در تأمین نقدینگی با مشکل مواجه می شد و همین موضوع نوعی بی اعتمادی به طرح ها را در بین مردم به وجود می آورد . نکته دیگر اینکه باید بررسی کنیم که این تسهیلات چگونه اثربخشی بیشتری خواهد داشت . رئیس سابق سازمان نوسازی شهرداری تهران در رابطه با اثربخشی اعطای سالانه 300 هزار فقره وام نوسازی به بافت فرسوده و سکونت گاه های غیررسمی هم گفت : باید سیاست های محرک توسعه مانند تعریض معابر در دستور کار قرار گیرد . ضمن اینکه باید سرانه های خدمات عمومی در محدوده بافت فرسوده فراهم شود زیرا در صورت فقدان زیرساخت ها پس از گذشت مدت زمانی از فعالیت وسیع نوسازی مردم در بافت فرسوده منجر به ناامیدی آنها شده و حتی ممکن است از ادامه کار منصرف شوند . جعفری در مورد سود 13 درصدی وام نوسازی که مالکان به بانک ها پرداخت می کنند ، گفت : اگرچه این سود به ظاهر 13 درصد است اما واقعیت این است در عمل مبلغ سود پرداختی بسیار بیشتر از این ارقام خواهد بود و همین موضوع توانمندی مالکان را کاهش می دهد . بنابراین نباید برای برنامه ریزی مسائل اقتصادی ساکنان بافت فرسوده فقط چرتکه بیندازیم چون اگر هزینه های جبران ناپذیر در زمان بروز حادثه را کارشناسی کنیم و در برنامه ریزی ها بگنجانیم ، قطعا معادلات اقتصادی کارشناسان به هم خواهد خورد . وام نوسازی 25 درصد هزینه ها را پوشش می دهد سید حسین میرنیام ، عضو هیئت مدیره انجمن پیمانکاران استان تهران هم در گفتگو با پیام ساختمان اظهار داشت : قدر مسلم این وام پاسخگوی نیاز ساکنان نخواهد بود و50 میلیون تومان وام در بهترین حالت 25 درصد هزینه های ساخت وساز را پوشش می دهد . این در حالی است که در بسیاری از کشور ها حداقل 60 درصد قیمت ساختمان را به عنوان وام به مالکان پرداخت می کنند اما با توجه به میزان تورم موجود در کشور این وام مشکلات را حل نمی کند . وی با اشاره به اینکه ما معتقدیم کار با حجم کم اما مؤثر انجام دهیم و مانند مسکن مهر نباشد که برای دولت و مردم مشکل ساز شده است ، افزود : در طرح مسکن مهر مردم با این ذهنیت که با 6 میلیون تومان خانه دار می شوند ، به میدان آمدند اما امروز با 20 میلیون تومان هم صاحب خانه نشده اند و امیدواریم 300 هزار واحدی که دولت هدف گذاری کرده تحویل متقاضیان شود . میرنیام در مورد سود 13 درصدی که بانک ها از متقاضیان وام بافت فرسوده می گیرند ، گفت : به هرحال بانک ها با توجه به اینکه باید 22 درصد سود به مشتریان پرداخت کنند ، مجبورند از مردم سود های کلان بگیرند . من به دریافت این سود ایرادی وارد نمی دانم چون از طرف دیگر ساخت وساز ارزش افزوده بالایی را برای مالکان و سازندگان ایجاد می کند . عضو هیئت مدیره انجمن پیمانکاران استان تهران خاطرنشان کرد : قطعا نوسازی سالانه 300 هزار واحد در بافت فرسوده می تواند جهش بسیار خوبی در نوسازی ایجاد کند . ضمن اینکه می تواند باعث رونق ساخت وساز گردیده و مهم تر از همه باعث مقاومت ساختمان ها و پایداری آنها در برابر زلزله می شود . البته باید معابر موجود با همکاری دولت و شهرداری بازگشایی شوند . پنج نکته نوسازی بر اساس شواهد و قرائن حدود 3 میلیون واحد نیازمند تسهیلات هستند . با توجه به پرداخت سالانه 300 هزار فقره تسهیلات ، در آرمانی ترین حالت می توان گفت ظرف 10 سال آینده تمام متقاضیان می توانند وام نوسازی دریافت کنند . رقم کل تسهیلات وام نوسازی هم سالانه 12 هزار میلیارد تومان خواهد بود که اگر این رقم را در 10 سال موردنیاز برای اعطای تسهیلات به کل واحد ها ضرب کنیم به عدد 120 هزار میلیارد تومان می رسیم . بنابراین ذکر چند نکته به طور اجمالی در رابطه با نوسازی بافت فرسوده ضروری به نظر می رسد . نکته اول : اولین موضوع اولویتی است که دولت برای واگذاری وام تعریف کرده است . «پرداخت تسهیلات و یارانه های نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری با اولویت واگذاری مسکن به زوج های جوان ، گروه های کم درآمد و زنان سرپرست خانوار که تاکنون از تسهیلات مسکن استفاده نکرده اند .» به نظر می رسد این اولویت بندی دارای نقص عمده ای است . نقص عمده این است که بسیاری از ساختمان های موجود در بافت فرسوده وضعیت به مراتب بدتری نسبت به سایرین دارند . ساختمان هایی در بافت فرسوده قرار دارند که همین حالا بر خلاف ظاهر شان خیلی مقاوم تر از ساختمان های نوساز هستند . عقل حکم می کند مالکان ساختمان های خیلی فرسوده جزیی از اولویت ها باشند . با یک نگاه واقع بینانه به نظر می رسد حتی این اولویت مهم تر از اولویت زوج جوان بودن است . به هرحال بپذیریم که زوج های جوان هنوز زمان برای خانه دار شدن دارند اما مالک ساختمان های خیلی فرسوده شاید حتی فرصت خانه دار شدن که هیچ؛ فرصت زندگی کردن هم نداشته باشد . علاوه بر این پر واضح است کسی که منتظر تسهیلات دولتی برای نوسازی ساختمان است ، از گروه های کم درآمد است و این آیتم ( گروه های کم درآمد ) شامل همه می شود . نکته دوم : اگر برخی از معابر اصلی بازگشایی نشود ، عبور و مرور ماشین آلات غیرممکن خواهد بود . نتیجه اینکه باید با استفاده از وسایلی مانند فرغون که قابلیت عبور و مرور دارند ، ساخت و ساز کرد . این موضوع علاوه بر اینکه پروسه کار را طولانی می کند ، به شدت در بالا بردن هزینه ها دخیل است . بنابراین بخش عظیمی از وام نوسازی باید صرف جابه جایی مصالح با استفاده از ماشین آلات پیش پا افتاده و نیروی کار تخریب ، انتقال نخاله و حمل مصالح به محل پروژه شود . نکته سوم : گاهی اوقات با نوسازی یک ساختمان ، راه برای ساخت وساز سایر ساختمان ها باز می شود اما برخی از مالکان با علم به این ماجرا از موضوع سوءاستفاده کرده و پول های کلانی برای ساخت وساز ملک خود شان از همسایه ها و مسئولان طلب می کنند . دولت و شهرداری باید با شناسایی این املاک ابتدا با تعامل سازنده و توجه به نیاز های مالکان مشکل را حل کند اما چنانچه مالک دنبال سوداگری غیرمعمول باشد ، او را مجبور به ساخت وساز کنند . نکته چهارم : قطعا نوسازی منجر به افزایش تراکم انسانی می شود و این ساکنان نیازمند خدمات عمومی هستند . هیئت دولت همان طور که وام نوسازی را به تصویب رسانده ، باید مصوبات لازم برای تأمین زیرساخت ها و سرانه های خدماتی تصویب کند . نکته پنجم : لازم می نماید بانک مرکزی برای اجرای هر چه بهتر این طرح بر عملکرد بانک های عامل نظارت کند تا این تسهیلات در راه درست هدایت شود.