جایگاه مسکن در برنامه توسعه

سال آینده برنامه پنج ساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران(1394-1390) به پایان می رسد و مراحل اجرایی برنامه ششم توسعه آغاز می شود. در همین رابطه با دکتر علی اکبر قلی زاده، عضو هیئت علمی دانشگاه بوعلی سینای همدان به مرور برنامه های توسعه در بخش مسکن پرداخته ایم. بخش اول گفتگوی ما با وی که به برنامه های اول تا سوم اختصاص دارد در این شماره، به نظرتان می رسد. چه برنامه هایی برای بخش مسکن در نظر گرفته شد و کدام یک تحقق پیدا کرد؟ برنامه اول توسعه دو محور داشت؛ ساخت مسکن کارگری و کارمندی که نمود این برنامه ها در قوانین بودجه ای سنواتی وجود داشت و عمده کمک های دولت در این دو بخش بود و برای ساخت مسکن کارگری تسهیلاتی پرداخت می کرد. بخش دیگر هم تأمین مسکن کارمندان بود که دولت از طریق معرفی به بانک مابه التفاوت یارانه را پرداخت می کرد.بخش دیگر هم ساخت خانه های سازمانی برای نیروهای لشکری و کشوری و دستگاه های دیگر بود. تا چه اندازه برنامه های در نظر گرفته شده برای برنامه توسعه اول مسکن محقق شد؟ درصد تحقق خیلی بالایی نداشت اما نگرش دولت به بازار مسکن را نشان می داد. دولت وقت تمامی هم و غم خود را برای تأمین مسکن گروه های خاصی به کار گرفته بود و پوششی عام و گسترده نداشت . سیاست های دخالت مستقیم جزو اولویت های برنامه توسعه اول بود و دخالت های غیرمستقیم که در بازار مسکن کشورهایی مانند ایران اهمیت دارد، جزو اولویت ها نبود . اجرای برنامه دوم توسعه چگونه بود؟ با تغییراتی در برنامه دوم، کمک های فنی- اعتباری مطرح شد که به برنامه های دیگری ازجمله برنامه سیاست پاک (پس انداز،انبوه سازی،کوچک سازی) منجر شد. دولت با اختصاص منابعی به بانک ها زمینه پرداخت وام به افرادی که سیاست پاک را رعایت می کنند،فراهم کرد.در این دوره رکودی در بازار حکمفرما بود و انبوه سازان نمی توانستند خانه خود را بفروشند،بنابراین تلاش شد با ارائه یارانه هایی،رونق به بازار معاملات برگردد.البته این موضوع جزو ذات برنامه نبود ولی در قالب کمک به تولیدکنندگان به این برنامه اضافه شد. پرداخت وام های مشارکت مدنی نیز که بازپرداخت آن 2 یا سه سال طول می کشید،در همین دوره صورت گرفت. مثلاً اگر تولیدکنندگان وام می گرفتند که خانه بسازند اگر نرخ سود 12در صد بود 4 یا پنج درصد آن را دولت پرداخت می کرد و حتی به خریداران نیز وام داده می شد .البته انتقادات مختلفی به این طرح وارد بود. اول آنکه واحد فیزیکی برای ارائه وام مطرح بود اما همه آنهایی که در واحد هفتاد یا هشتاد متری ساکن هستند افراد کم درآمدی نیستند.ممکن است دولت چندین سال یارانه به شخصی پرداخت کند که وی اصلاً نیازی به یارانه نداشته باشد. ایراد دوم و اصلی ترین ایراد اینکه کمک های دولت منحصر به کسانی بود که وام می گرفتند وآنها که وام نمی گرفتند از حوزه کمک های دولت خارج می شدند . این کار تبعات مالی نیز داشت، چون چندین سال و چندین دولت باید تعهدات مالی را قبول می کرد زیرا وام ها 12 ساله یا 15 ساله بود و چند دولت با آن درگیر بودند. در برنامه دوم تقریباً مسکن اجتماعی حکمفرما بود. ارائه دهندگان طرح می گفتند دولت باید مانند کشورهای سوسیالیستی خانه های اجاره ای بسازد و در اختیار گروه هدف ازجمله زنان سرپرست خانوار، جوانان کم درآمد و افراد کم درآمد شهری یا روستایی قرار دهد . این ایده و فکر دچار استحاله شد و به شکل مسکن اجاره ای درآمد .با توجه به کمبود منابع و هزینه های زیاد دولت به جای مسکن اجتماعی، مسکن استیجاری مطرح شد و قرار مشارکت بین دولت، بانک و افراد متقاضی که گروه هدف را تشکیل می دادند، به وجود آمد.همچنین قرار شد یک سوم منابع را هرکدام از این گروه ها بدهند و این واحدهای مسکونی در اختیار گروه های هدف قرار گیرد. در مورد مشکلاتی که بحث مسکن استیجاری در بر داشت توضیح بفرمایید. مسکن استیجاری چند مشکل به همراه داشت . بحث این بود که دولت یک سوم از منابع را در اختیار قرار دهد و پیش بینی می شد به اندازه صد هزار واحد مسکونی در طول سال های برنامه ساخته شود و در اختیار گروه هدف قرار گیرد. دولت پول نداشت منابع را تأمین کند و بانک ها نیز با توجه به اینکه منابع آنها درگیر وام های بلندمدت شده بود، منابعی برای ارائه وام نداشتند و گروه های هدف نیز توانایی پرداخت اقساط را نداشتند. درنتیجه تعهد دولت بیشتر شد و به دوسوم رسید.دولت برای اینکه منابع را تأمین کند، مجبور بود از طریق فروش زمین این کار را انجام دهد. در برنامه دوم قرار شد زمین های ارزان قیمت در اختیار گروه هدف قرار گیرد که لزوماً به گروه هدف هم داده نشد و در اختیار گروه خاصی قرارگرفت. مشکلاتی نیز در زمینه تخصیص به وجود آمد که واگذاری زمین متوقف شد . در اواخر برنامه دوم و اوایل برنامه سوم، دولت به فروشنده زمین تبدیل شد و مشکلات متعددی به وجود آمد. عمده ترین مشکل این بود که دولت به قیمت بازار صحه گذاشت و بخش خصوصی هم رفتار خودش را بر مبنای رفتار بخش دولتی پایه ریزی می کرد.مثلاً اگر شخصی زمینی کنار زمین بخش دولتی داشت سعی می کرد زمین خود را 20 درصد گران تر از بخش دولتی بفروشد چراکه بخش خصوصی است.در حقیقت مهم ترین ابزاری که باید در خدمت سیاست گذاری قرار بگیرد، عاملی برای اختلال بازار مسکن شد. مبنای فروش زمین چه بود؟ مبنای فروش زمین، قیمت روز بازار بود .یعنی دولت به جای آنکه بگوید چرا قیمت ها بالا می رود خودش از این موضوع منتفع می شد.مسئله دوم اینکه نهادی مانند سازمان ملی زمین و مسکن که باید کار حاکمیتی انجام می داد، متولی فروش زمین شد و به نوعی منافع فروش زمین و عملکرد این سازمان به هم گره خورد . بنابراین عملکرد این سازمان با شرایط بازار گره خورد و اختلالی به وجود آمد. برنامه مسکن استیجاری هم به دلایل مختلف و مهم ترین آن کمبود منابع مالی نه تنها در آن سطحی که می بایست، اجرا نشد بلکه عملاً با مشکلات متعددی مواجه گردید و بسیاری از واحدهای مسکونی که شروع به ساخت کرده بودند ناتمام باقی ماند و پیمانکاران طلبکار بودند و هزینه های ساخت این واحدهای مسکونی در برخی شهرها از هزینه ساخت مسکن خصوصی به مراتب بیشتر بود.این مسئله اختلال ایجاد کرد و باعث افزایش قیمت ها و هزینه ها در دو حوزه مسکن و زمین شد. و حالا نوبت به برنامه سوم می رسد محور عمده دولت در برنامه سوم توسعه تشکیل صنف تولیدکنندگان بود و هویت بخشی سازندگان و ارتقای کیفیت ساختمان ازجمله اهداف تشکیل این صنف بود. انبوه سازان در برنامه سوم محوریت پیدا کردند .تصور بر این بود که اگر ما صنف تولیدکنندگان مسکن و انبوه سازان را شکل دهیم و تقویت کنیم،مشکلات بخش مسکن حل خواهد شد.این تفکر ایده اصلی بود چون می گفتند انبوه ساز در سطح وسیع تولید خواهد کرد و شخصیت حرفه ای دارد و اعتبار خودش را زیر سؤال نمی برد و با کیفیت خواهد ساخت. تصور بر این بود که اگر ساختار تولید تغییر کند تمام مشکلات بخش مسکن که مربوط به کیفیت و کمیت ساخت وساز و قیمت گذاری بود،حل خواهد شد.البته قیمت گذاری در جای دیگر صورت می گیرد و انبوه ساز و تولیدکننده در قیمت ها دخیل نیست.قیمت در بازار املاک و مستغلات تعیین می شود و انبوه سازان نه انگیزه ای برای پایین آوردن قیمت داشتند و نه بازار این امکان را به آنها می داد که تعیین قیمت کنند. به طورکلی عملکرد خوبی در این دوره نداشتیم.آرزو افشارزاده