کلید روحانی و آینده مسکن

بعد از کاهش ناگهانی و سریع ارزش ارز و سکه بیشتر کارشناسان و مردم نگران هجوم نقدینگی به سمت مسکن و خیزش قیمت آن هستند. در پی اعلام آمارهایی از طرف مرکز آمار این نگرانی ها افزایش پیدا کرد؛ مرکز آمار ایران اعلام کرد: در پاییز91، تعداد 160هزار و 565 واحد مسکونی در پروانه های صادر شده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری های کشور، پیش بینی شده است که نسبت به فصل گذشته حدود 5.8 درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود نیم درصد افزایش داشته است، این در حالی است که متوسط تعداد واحد مسکونی در هر پروانه احداث ساختمان 3.8 واحد بوده است. براین اساس تعداد 42 هزار و 692 پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری های کشور در پاییز91 صادر شده که نسبت به فصل گذشته حدود 12.7درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 2.4 درصد کاهش داشته است. بسیاری ازکارشناسان معتقدند در سال 86 میزان ساخت واحدهای مسکونی از اول انقلاب تا سال 86 بی سابقه بود. در واقع میزان مجوزهای ساخت مسکن صادر شده در قیاس با سال های قبل از 86 به میزان 126 درصد افزایش یافته بود و از آنجا که یکی از 3 فاکتور تعیین کننده قیمت مسکن میزان عرضه و تقاضا می باشد (دو فاکتور دیگر نقدینگی و تورم است که در ادامه اشاره خواهیم کرد)، لذا عرضه بالای مسکن باعث شد افزایش قیمتی که در مسکن و زمین به وجود آمده بود به یکباره دچار افت محسوس شود اما میزان مجوزهای ساخت در سال 91 نسبت به سال 92 (به علت افزایش قیمت مصالح ساختمانی، جهش ارز، تحریم ها و بخصوص نقدینگی) به میزان 45 درصد افت کرد و جالب تر اینکه مجوزهای صادر شده برای ساخت در سال 91 حتی نسبت به مجوزهای سال89 کاهش نسبی را نشان می دهد. فاکتور دوم میزان تورم سال 91 و 92 در قیاس با سال های 85 و 86 است؛ همانطور که بارها از اخبار شنیده اید تورم سال 91 برابر 9/28 (آمار بانک مرکزی) و تورم سال 92 برابر 2/30 است. در حالی که میزان تورم در سال های 85 و 86 به ترتیب 6/13 و 4/18 اعلام شده است.(منبع آرشیو بانک مرکزی) پس به وضوح مشخص است که تورم تقریبأ دو برابر شده و در نهایت سومین و تعیین کننده ترین عامل برای قیمت تمام کالاها و خدمات میزان نقدینگی می باشد که با افزایش نقدینگی نه تنها قیمت تمامی کالاها و خدمات افزایش می یابد بلکه تورم آور نیز هست. میزان نقدینگی در سال های 85 و 86 به ترتیب 128 و 164 هزار میلیارد بود که در سال های 91 و ابتدای سال 92 به حدود 4000 میلیارد تومان رسیده است؛ یعنی در قیاس با سال های 85 و 86 میزان نقدینگی تقریبأ 33 برابر شده و به این ترتیب به همین نسبت پول ملی ارزش خودش را از دست داده و بر اساس این 3 عامل ما با رشد در مسکن روبه رو خواهیم بود، اما برای تحلیل درست این مبحث باید دلایل کاهش ناگهانی ارز و سکه را در نظر بگیریم. گزارش زیر به بررسی این مباحث با استفاده از نقطه نظر کارشناسان می پردازد: حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن محمد ایوبی، کارشناس مسکن در مورد وضعیت ایجاد شده در بازار ارز و سکه و تاثیر آن بر مسکن به خبرنگار ما گفت: همانطور که پیش بینی می شد، نقدینگی حرکت خود را به سمت بازار مسکن آغاز کرده و شاهد این مدعا، افزایش میزان تقاضا و مراجعه بسیار بالای متقاضیان مسکن به بنگاه ها و مشاورین املاک می باشد. البته بخش اعظم این تقاضاها فعلأ به صورت بالقوه وجود دارد و هنوز متقاضیان به علت خوش بینی نسبت به کاهش قیمت مسکن، این تمایل بالقوه خود را بالفعل نکرده اند، و از آنجا که سوددهی بازارهای موازی ارز و طلا عملأ در شرایط حاضر از بین رفته است، این تمایل به سرمایه گذاری در بخش مسکن خود را به صورت تنها جایی که نقدینگی در امان خواهد بود و از نظر سوددهی به صرفه خواهد بود، نشان می دهد، اما از آنجا که به علت افزایش مصالح ساختمانی میزان پروانه های ساخت و تولید مسکن در سال 91 به طور زیادی افت کرد، بعید به نظر می رسد این حجم بالای تقاضا برای خرید توسط طرف عرضه مرتفع شود، زیرا طبق آمار وزارت مسکن و شهرسازی میزان پرونده های ساخت مسکن نسبت به سال 90 به میزان 45 درصد افت کرد. لذا امسال در بخش عرضه مسکن با مشکل جدی روبه رو خواهیم بود و در صورتی که نتیجه مذاکرات ایران با گروه 1+5 به سرانجام خوشی نینجامد، متأسفانه با جهش بزرگی در قیمت مسکن روبرو خواهیم شد. تقاضا افزایش نمی یابد سیدعلی ال حسین، کارشناس دادگستری در مورد این سوال که هجوم یکباره نقدینگی به سمت مسکن باعث افزایش تقاضا در مقابل عرضه اندک می شود، گفت: هیچ گاه چنین اتفاقی نمی افتد؛ زیرا سرمایه حاصل از نقدینگی های ارز و سکه قابل قیاس با قیمت مسکن نیست و مطمئنا تقاضا افزایش نیافته، ولی فروشندگان مجبور به کاهش قیمت خواهند شد. 3تا 6 ماه صبر سعید بنیادی، کارشناس مسکن در مورد ادامه روند کاهش قیمت مسکن به خبرنگار ما گفت: تاثیر کاهش قیمت ارز بر روی قیمت مسکن 3 تا 6 ماه دیگر مشخص می شود. در حال حاضر با کاهش قیمت دلار، قیمت های آهن و میلگرد که نرخ جهانی دارند در حال سقوط هستند. کاهش قیمت مصالح ساختمانی موجب رغبت انبوه سازان به ساخت وساز شده و افزایش ساخت و ساز موجب افزایش عرضه خواهد شد و این امر در صورتی می تواند تحقق داشته باشد که این روند کاهش، ادامه دار بوده و تنها جنبه روانی نداشته باشد. همه چیز درتیم انتخاباتی روحانی شاهین شایان آرانی، کارشناس اقتصادی در خصوص ادامه وضعیت کنونی و ایجاد رونق در فضای اقتصادی و شکسته شدن حباب هایی که در ارز، سکه و مسکن رخ داده، می گوید: ادامه شرایط کنونی و بهبود وضعیت اقتصادی، بیش از آنچه در این روزها اتفاق افتاده است، بستگی به تیم انتخابی آقای روحانی به عنوان کابینه، برنامه های توسعه ای او در زمینه اقتصاد و نتایج مذاکرات هسته ای ایران و تحدید و تقلیل تحریم های ایران دارد. به گفته این کارشناس اقتصادی، در فضاهایی که آثار روانی بر تعیین نرخ ها و قیمت ها حاکم می شود، باید مراقب بود، زیرا این تاثیرات نتایج واقعیات اقتصادی محقق و محرز شده نبوده و تنها انتظار است که نتایج عملی آن را می توان حداقل یک سال پس از اجرای برنامه های دولت مشاهده کرد. او می گوید: با توجه به اینکه روند کنونی ناشی از جو روانی است، باید مراقب بود تا پدیده حبابی رخ ندهد. این امر باید توسط مسئولان نظارت بر بازار کنترل شود و با اعلام اخبار و اطلاعات شفاف، فعالان بازار را از هویت واقعی افزایش شاخص ها مطلع کنند. در آن شرایط است که شاخص بورس تا سه برابر میزان کنونی نیز جای رشد داشته و می تواند افزایش پیدا کند . مسکن در ماه های آینده اکبرپور، عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور، آینده روشنی برای بازار مسکن متصور بوده و معتقد است؛ در ماه های آینده شاهد کاهش قیمت مسکن خواهیم بود. وی با بیان اینکه یازدهمین انتخابات ریاست جمهوری با ستایش داخلی ها و خارجی ها همراه بود، افزود: امیدواریم ارتباط خوب کشورمان با دیگر کشورها و ایجاد همکاری به بهبود شرایط بازار اقتصادی کشور کمک کند. عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور با اشاره به مطالبات کشور اظهار امیدواری کرد که مطالبات 100 میلیارد دلاری کشور از غرامت صادرات نفت به کشور برگردانده شود و چرخه اقتصادی رونق یابد. به گفته اکبرپور دریافت مطالبات کشور باعث ورود بخشی از سرمایه ها به داخل می شود. از این رو اشتغال ایجاد شده و به طور طبیعی قیمت ها تعدیل خواهند شد. وی با اظهار امیدواری از بهبود اقتصاد مسکن در ماه های آینده گفت: با تعدیل قیمت ها توان مالی متقاضیان نیز افزایش می یابد و بازار مسکن رونق می گیرد. انبوه سازان مجبور به فروش می شوند محمد مسلمی، کارشناس مسکن در مورد رخدادهای اخیر ارز و سکه و تاثیر آن بر مسکن گفت: اگر به بازار ارز، طلا و خودرو نگاه کرده باشید، می بینید که میزان نقدینگی به شدت در حال خروج از این بازارهاست و این نقدینگی با احتمال 100 درصد بازار مسکن را هدف قرار خواهد داد زیرا به احتمال خیلی زیاد با تصمیمی که بانک مرکزی در کاهش خرید اوراق قرضه در ماه های آینده در پیش گرفته قیمت طلا به شدت در حال ریزش است، اما این خبر ریزش قیمت طلا برای دولت ایران در شرایط حاضر از هر تحریمی بدتر است، شاید بپرسید چرا؟ علت این است که بانک مرکزی ایران برای فرار از تحریم ها و نیز دولت برای دور زدن تحریم ها اقدام به فروش نفت در مقابل طلا نمودند. در واقع دولت در قبال فروش نفت طلا دریافت می کرد. حال باید گفت این بدترین تصمیمی بوده که دولت و بانک مرکزی اتخاذ کرده اند و در واقع با این تصمیم مطمنأ در ماه های آینده تأثیر شوک ریزش قیمت طلا به طور محسوسی با جهش نرخ ارز خود را نمایان خواهد کرد (تنها راهی که این شوک به بازار وارد نشود رفع کامل تمام تحریم ها در یک پروسه کوتاه مدت است). اما باید خاطر نشان کنم که رفع کامل تحریم ها یک پروسه کوتاه مدت نیست. با این شرایط وضعیت بازار مسکن رو به کاهش خواهد بود و دلیل آن هم عدم توانایی خرید است و مطمئنا انبوه سازان برای رهایی از وضعیت کاهش سرمایه های ارزی خود شروع به فروش ساخت و سازهای خود خواهند کرد. مسکن مهر و شکست قیمت مروتی، مشاور املاک در پاسخ به این سوال که آیا احتمال می رود در ماه های آینده، حباب قیمت مسکن بترکد، افزود: احتمال این وضعیت با توجه به کاهش نرخ ارز وجود دارد. وی ادامه داد: اگر مسکن مهر در ماه های آینده با یک روند مناسب تحویل متقاضیان شود، احتمال شکست قیمت مسکن بیشتر خواهد بود. مروتی گفت: تعداد مسکن های موجود و خالی از سکنه در تهران زیاد است، اما اینکه چرا باید قیمت مسکن اینگونه و بسیار دور از ذهن افزایش یابد مشخص نیست. برنامه های رئیس جمهور منتخب قیمت مسکن را کاهش می دهد علی آبادی، مشاور املاک در این باره گفت: این که رئیس جمهور بگوید قیمت مسکن کاهش می یابد بازار مسکن را به کاهش قیمت ها امیدوار می کند. در سال 86 نیز پس از گلایه رئیس جمهور از افزایش قیمت مسکن شاهد کاهش قیمت بودیم، پس چنانچه رئیس جمهور منتخب برنامه های ویژه خود را برای کنترل قیمت ها و افزایش ساخت و ساز ارائه کند قطعا قیمت مسکن کاهشی خواهد بود. ورود بساز بفروش ها به مسکن دبیری، مشاور املاک در مورد وضعیت بعد از انتخابات گفت: بسیاری از فروشندگان قیمت های خود را کاهش دادند و این کاهش برای این ماه که فصل نقل و انتقالات است بازخورد خوبی خواهد داشت. به علاوه شمار بساز بفروش هایی که این روزها برای فایل کردن واحدهای خود به مشاوران املاک مراجعه می کنند، به شدت افزایش یافته و همین افزایش عرضه سبب شده است قیمت ها تا حدی کاهش یابد و پیش بینی ها بر کاهش بیش از این قیمت ها استوار است. یکی از مشاوران املاک در خیابان شریعتی به خبرنگار ما گفت: این روزها بسازبفروش هایی که خانه ساخته اند، بیش از گذشته برای فروش مراجعه می کنند. این افراد حتی حاضرند با قیمتی کمتر نسبت به قبل از انتخابات، واحدهای خود را به فروش برسانند. به نظر می رسد ریزش قیمت دلار و ارز بسیاری از سرمایه گذاران مسکن را به هراس انداخته است. 14 تا 20 میلیارد دلار در خانه ها نگهداری می شود یکی دیگر از مشاوران املاک در این مورد گفت: ثبات سیاسی ایران در ابتدا بر کاهش قیمت ها تاثیر گذار بوده است. دولت یازدهم رسما فعالیت خود را از چهاردهم مرداد ماه آغاز می کند، اما جو روانی ناشی از نتیجه انتخابات سبب شده است قیمت ها پی در پی در بازارها فرو ریزد. بسیاری معتقدند به زودی دلارهای خانگی نیز سر از بازار در آورده و کسانی که دلار نگه داشته اند، با هدف جلوگیری از زیان بیشتر، نسبت به فروش آن اقدام کنند. ورود این دلارها خود به مثابه لغو یک مرحله از تحریم هاست؛ چرا که حجم دلارهایی که در خانه ها نگهداری می شود بین 14 تا 20 میلیارد دلار تخمین زده می شود. بر این اساس اتخاذ سیاست های عملی و مثبت می تواند این روند کاهش قیمت را در بازار تشدید کرده و سبب رفع حالت بحرانی بازارهای بزرگ کشور از جمله طلا، سکه و مسکن شود. در این میان واکنش های مثبت رؤسای جمهوری اروپایی نیز این نوید را داده که شرایط اقتصادی ایران در عرصه جهانی رو به بهبود می گذارد. مجموعه این شرایط موجب شده تا مردم دلارهایی را که پیش از این خریده بودند تا مانع کاهش ارزش سرمایه های ریالی شان شوند، وارد بازار کنند.