ساماندهی پیش فروش ساختمان با وساطت بانک ها

درحالی که سایه رکود همچنان بر سر بازار مسکن سنگینی می کند و بسیاری از سازندگان با کسادی فروش روبه رو هستند، همچنان برخی از شرکت های ساختمانی برای پیش فروش واحدهای مسکونی در دست ساخت خود، از طریق تبلیغات پنهانی مقررات پیش فروش را دور می زنند. نمونه آن پیامک های تبلیغاتی است که در روزهای تعطیلات عید نوروز هم برای دعوت به پیش فروش مسکن ارسال می شد! با وجود این، هنوز هم معاملات پیش فروش مسکن به شیوه سابق از سوی دلالان و شرکت های ساختمانی به صورت غیر رسمی انجام و ثبت می شود، اینکه بعضاً ساخت وسازهایی که صلاحیت پیش فروش را ندارند به عنوان مثال پروژه هایی که تنها نمایی از یک ساختمان بوده و یا حتی در مرحله خرید زمین یا خاکبرداری و پیش از اتمام فونداسیون هستند به پیش خریدار قالب می شوند، ضمن آنکه اکتفا به تنظیم قرارداد در دفتر شرکت های ساختمانی یا بنگاه های املاک هم ازنظر قانون گذار اشکال دارد. دوازدهم دی ماه 89 بود که مجلس قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان را مشتمل بر 25 ماده و 4 تبصره از تصویب نهایی گذراند و 17 روز بعد نیز شورای نگهبان آن را تائید کرد. آیین نامه قانون پیش فروش، همه سازنده ها از بسازوبفروش های گمنام گرفته تا شرکت های ساختمانی صاحب نام را مکلف به رعایت دو اصل کلیدی در فروش آپارتمان های در حال ساخت کرد، طوری که پیش فروشنده «باید» برای تبلیغ پروژه خود در روزنامه ها و تلویزیون مجوز رسمی از وزارت راه وشهرسازی دریافت کند و در مرحله پیش فروش نیز «فقط» در دفترخانه ها قرارداد محضری با پیش خریدار منعقد کند. بااین حال از آن زمان تاکنون آیین نامه اجرایی این قانون که قرار بود سه ماه پس از ابلاغ تهیه و اجرا شود، تهیه نشد و همین امر اجرای اصل این قانون را معطل نگاه داشت.«بهانه های فنی» درباره برخی مواد قانون پیش فروش نیز موضوعی شد تا این نوع سازنده ها در چرایی دور زدن قانون عنوان کنند و حتی خط ونشان های کانون سردفتران و سایر مسئولان ذی ربط مبنی بر اعمال مجازات در صورت بی توجهی به قانون پیش فروش هم کاری از پیش نبرد. خبر عیدانه آخوندی برای سازندگان نهایتاً عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی از طراحی مدل جدیدی برای نقل وانتقال در بازار دوم معاملات مسکن خبر داد که به گفته وی تا اواسط بهار ابلاغ می شود. این طرح، رابطه مالی دو طرف معامله در بازار پیش فروش مسکن را با ورود بانک ها به عنوان ضلع سوم، تنظیم می کند؛ طوری که با تشکیل «حساب امانی» نزد بانک، وجوه نقد «پیش خریدار» بعد از کنترل میزان پیشرفت ساخت وساز توسط سیستم بانکی، به «پیش فروشنده» پرداخت می شود. وزارتخانه بر اساس تکلیفی که آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان برای این دستگاه دولتی تعیین کرده، طرحی برای تضمین امنیت نقل وانتقال ملک در بازار دوم معاملات مسکن تدوین کرده که با موافقت بانک مرکزی در روزهای آینده، پیاده سازی آن برای همه معاملات پیش خرید آپارتمان حداکثر از اواسط بهار امسال شروع می شود. آخوندی توضیح می دهد، الگویی که ما برای مهار تخلفات عمده در پیش فروش مسکن، طراحی کرده ایم از تجربه جهانی این حوزه، برداشت شده که بر اساس آن، یک «حساب امانی» توسط پیش خریدار نزد بانک افتتاح می شود و بانک عامل با نظارت بر عملیات ساختمانی پیش فروشنده، در صورت تأیید پیشرفت ساخت وساز، وجوه سپرده شده از سوی پیش خریدار را به حساب پیش فروشنده واریز می کند. جزئیات آیین نامه پیش فروش اما متن آیین نامه مربوطه با تأخیر چندساله، که سرانجام در خرداد93 ابلاغ شد ازاین قرار است که ضوابط قیدشده در این آیین نامه، همه راه های انحرافی ازجمله «پیش فروش یک آپارتمان به چند نفر، کم فروشی پیش فروشنده در به کارگیری مصالح ساختمانی وعده داده شده در روز اول قرارداد، دبه در قیمت اولیه هنگام تحویل واحد، تعلیق ساخت وساز و تطویل زمان تحویل، تغییر در متراژ و سایر مشخصات قیدشده در قرارداد پیش فروش» را به روی سازنده یا همان پیش فروشنده مسدود می کند و با نظارتی که سازمان نظام مهندسی، دفاتر اسناد رسمی و همچنین شهرداری ها طبق این ضوابط، متعهد به اعمال آنها هستند، ریسک های اقتصادی و مالی پیش خریدار از بابت کلاهبرداری های رایج در این بازار به حداقل ممکن کاهش پیدا می کند. مفاد ماده 2 و 19 این آیین نامه، وزارت راه و شهرسازی را مکلف کرده است با همکاری سایر دستگاه های مسئول، ابتدا یک نوع قرارداد واحد و معتبر برای تنظیم رسمی معاملات پیش فروش در دفترخانه ها، طراحی کرده و سپس دستورالعمل مشخصی برای نحوه انتشار آگهی های پیش فروش در رسانه ها، تدوین کند تا از یکسو، نقل و انتقالات در بازار دوم به واسطه رفع انحصار از بنگاه های املاک، تحت نظارت دفاتر اسناد رسمی قرار گیرد و از سوی دیگر بسازوبفروش ها مجبور شوند قبل از تبلیغات رنگین و بعضاً منحرف کننده پیش فروش، مجوز مربوطه را از وزارت راه و شهرسازی دریافت کنند. هرچند این دو تدبیر تاکنون شکل عملیاتی به خود نگرفته است، اما با تدبیر جدیدتر، مقررشده چتر نظارتی بر بازار دوم - پیش فروش مسکن- توسط بانک ها پهن شود. «حساب امانی» یا Escrow Account نوعی ابزار پولی است که در بانک ها به عنوان شخص ثالث، برای حفظ منافع طرفین یک معامله، تشکیل می شود. بانک در قالب این حساب و قراردادی که تنظیم می شود، نماینده پیش فروشنده و پیش خریدار آپارتمان خواهد شد تا در پروسه ساخت وساز واحد پیش فروش شده، ابتدا وجوه نقد را از پیش خریدار به عنوان سپرده گذار، دریافت کرده و متناسب با پیشرفت ساختمان در حال احداث، به پیش فروشنده پرداخت کند و در نهایت آپارتمان آماده را باید از پیش فروشنده دریافت و به پیش خریدار تحویل دهد. بانک عامل حساب امانی، در طول این پروسه، بر اجرای تعهدات طرفین معامله- هم پیش خریدار و هم پیش فروشنده- نظارت خواهد داشت و به این ترتیب با مکانیزم های استاندارد بانکی، مانع کج روی یا سوءاستفاده هرکدام از طرفین می شود. زاویه دیگر از اجرای واقعی قانون اما نایب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در خصوص تعلل صورت گرفته در اجرای این قانون به دو مورداشاره کرده و می گوید: نخستین موردی که مشکل اساسی است و ما بارها به آن انتقاد کرده ایم و حتی بنده در معاونت پیشگیری از وقوع جرم قوه قضاییه، به عنوان نماینده حضور داشتم و تأکید کردم، «عدم صدور شناسنامه فنی ساختمان توسط شهرداری ها» است؛ در آیین نامه عنوان شده است که شهرداری ها مکلف هستند نسبت به هر واحد پیش فروش، شناسنامه فنی صادر کنند و این شناسنامه هم که فعلاً متوقف شده شامل اطلاعات حقوقی و فنی خاصی است که عین این اطلاعات هم باید در سند پیش فروش قید شود. بنابراین یکی از دلایل متوقف ماندن قانون عدم صدور شناسنامه فنی از سوی شهرداری است. محمد عظیمیان می افزاید: در یکی از بندهای آیین نامه پیش فروش ساختمان اشاره شده که باید فرم مربوط به تنظیم قراردادهای پیش فروش هم به تصویب سازمان مسکن و شهرسازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کانون سردفتران و دفتر یاران هم برسد، بنابراین قانون و آیین نامه موجودیت پیدا کرد و فرم مربوطه توسط کانون سردفتران و سازمان راه و شهرسازی تهیه و به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارجاع شد. مراحل اداری آن طی شده است و امسال در سامانه ثبت آنی قرار خواهد گرفت. بااین وجود، در آیین نامه قانون پیش فروش مسکن، سازنده ساختمان مکلف شده قبل از صدور سند رسمی- قرارداد پیش فروش- در دفترخانه، ابتدا «شناسنامه فنی» سازه را از شهرداری و نظام مهندسی دریافت کند. به این معنی که در دفترچه ای انواع مصالح ساختمانی، روش ساخت، سیستم های فنی اجرا و در نهایت، ساختار پیدا و پنهان ساختمان آماده ساخت، در قالب چک لیست حاوی ده ها شاخص، در آن نوشته شده است و مراجع نظارتی در حوزه پیش فروش، طبق قانون مربوطه، باید بر اساس آنچه در شناسنامه فنی توسط سازنده، تعهد داده شده است، بر روند ساخت وساز نظارت کنند. حال باید دید صدور شناسنامه فنی در تهران که سال هاست معلق شده و با خلأ ابزار نظارتی روبه رواست، طبق وعده وزیر راه و شهرسازی مبنی بر الزام ارائه شناسنامه فنی از اردیبهشت ماه، شکل جدیدتری به خود خواهد گرفت؟ می توان پیش بینی کرد در صورت اجرای این طرح در بازار پیش فروش، رونق و تحرک مورد انتظار در بازار مسکن رنگ واقعیت به خود بگیرد.