دست های پنهان در گرانی زمین

بازار مسکن در حالی پای در چهارمین سال از رکود خود گذاشته که چندی قبل وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد؛ تداوم این رکود می تواند در حوزه ای خاص اثری مثبت داشته باشد و آن خارج شدن سرمایه های سوداگری است که با هدف بهره بردن از تغییرات ناگهانی نرخ مسکن به این بازار آمده و حالا با فروکش کردن تب وتاب بازار، فرار را به قرار ترجیح می دهند.در این زمینه چند گروه در گرانی قیمت زمین متهم شناخته می شوند، اول شهرداری و شورای شهر دوم سرمایه داران و دلالان، سوم تعداد کمی از مردم عادی که خواسته و ناخواسته وارد بازی کثیف دلالان می شوند و چهارم مسئولان مربوطه که به وضع کنونی راضی بوده و زمینه را برای افزایش صعودی قیمت زمین باز می گذارند. اما بااین حال مسئولان همچنان انگشت اتهام خود را به سمت سوداگران و تغییر کاربری ها نشانه می گیرند. این در حالی است که همچنان بسیاری از دسترسی آزاد به موقعیت و آخرین تغییرات اراضی و املاک به عبارتی از جزئیات طرح های جامع شهر و تفصیلی اطلاعات محروم اند، درنتیجه بسیاری دراین بین از رانت اطلاعاتی استفاده و برخی هم سوءاستفاده از اطلاعات می کنند.در این راستا آخوندی در آخرین اظهاراتش گفته است؛ مهم ترین سند حقوق شهری طرح های جامع شهر و تفصیلی است.اینها سند اداری نیستند که یک مدیر آن را جابه جا کند، بلکه سند حقوق شهری مردم است که در حال حاضر هر دو این پدیده در معرض تاخت وتاز یکسری سوداگر است. اما یک کارشناس ارشد شهرداری در رابطه با نقش دلالی در زمین و قیمت تمام شده آن اظهارات جالبی دارد. او در گفت وگو با پیام ساختمان می گوید ریشه این موضوع به نبود نرخ کارشناسی در قیمت گذاری اراضی باز می گردد و نه نقش دلالان! مجید کمالی معتقد است ؛ هرج ومرج در نرخ گذاری اراضی آینده قیمت مسکن را با تهدید مواجه می کند. ماحصل گفتگوی پیام ساختمان با کمالی را در ادامه می خوانید:گفته می شود دلالی و سوداگری زمین ریشه افزایش قیمت مسکن است.نظر شما دراین باره چیست؟این مسئله به دو دوره گذشته و حال مربوط می شود، در طرح تفصیلی جدید و محدودیت هایی که طی دو سال اخیر ایجادشده این فرایند تا حدودی کاهش یافته است، به دلیل اینکه به صورت معمول اطلاعات املاک و اراضی از طریق اینترنت در دسترس همگان است .بنابراین، تااندازه ای رانت های اطلاعاتی به ویژه در تغییر کاربری ها از بین رفته است. دوم در طرح های اجرایی و هادی مثل اتوبان ها یا گذرهایی است که دستخوش تعدیل می شوند، این نوع اراضی هم با توجه به اینکه در حال حاضر دیگر فضا و تملک جدیدی حداقل در تهران وجود ندارد و به نوعی این نوع زمین ها هم در حال اتمام است، بنابراین مسیر دلالی ها بسته می شود.نقش شهرداری ها در زمینه فعالیت های واسطه گری چیست؟دراین باره پرونده های موجود در دو حالت شامل زمین های تغییر کاربری داده شده و اراضی ای است که کاربری نامعلومی دارند. در حالت اول اراضی ای که طبق طرح تفصیلی شامل فضای سبز، فضاهای خدماتی یا فرهنگی ورزشی هستند و مساحت بالایی دارند، این باید توسط شهرداری تملک و تغییر کاربری پیدا کنند و طبق قانون دوره زمانی برای تملک و خریداری یا تغییر کاربری تعیین می شود، اگر شهرداری در شرایط یا زمان خاص اقدامی برای خرید انجام نداد یا توان مالی برای خرید آن نداشته باشد، به راحتی می توانند رأی تغییر کاربری را بشکند و در هر نوع قالب مسکونی و ... از آن استفاده کنند.فرایندی که اینجا اتفاق افتاده این است که برخی با استفاده از رانت، کاربری زمین ها را تغییر می دهند، مثلاً در تغییر کاربری، فضای سبزی را متری یک میلیون خریداری و با تغییر کاربری متری 10 میلیون تومان می فروشند. این فرایند واسطه گری است اما نمی توان گفت دلالی، چون در قالب سرمایه گذاری است. به این معنی که با خریداری زمینی 1 تا 2 میلیارد تومانی و اقداماتی نظیر تغییرات بر روی زمین، گرفتن رأی دیوان عدالت اداری و حکم مربوطه و با نفوذی که در برخی محاکم قضایی دارند تغییر کاربری داده و از آن بهره برداری می کنند. مورد دیگر زمین های بلاتکلیفی است که در کمیسیون های 5،7،12 بررسی می شود. دلالان این نوع اراضی را که شهرداری هم پروانه ساخت به آنها نمی دهد خریداری می کنند، این دلالان با توجه به قدرت و اشراف از موقعیت زمین موردنظر، آن را خریداری کرده و به زمینی گران قیمت تبدیل می کنند.دلالی در طرح های شهری چگونه صورت می گیرد؟این نوع دلالی زمانی است که طرح جدیدی در شهر در دستور کار اجرایی قرار می گیرد و در برخی اراضی حاشیه این طرح مرغوب تر می شود بنابراین دلالان یا کارشناسانی که از حاشیه این طرح مطلع هستند، قبل از شروع طرح، انتهای اراضی واقع بر مرزهای طرح موردنظر را خریداری و با دریافت پروانه ساخت مثلاً برای پروژه های تجاری- اداری، به ازای آن سودهای کلانی به جیب می زنند. مثال این فرایند در تهران و در محدوده پارک چیتگر اتفاق افتاد و زمین های حاشیه چیتگر نمونه بارز دلالی بود. با توجه به اینکه سال ها این طرح راکد مانده بود اما شهرداری و شورای شهر از که این طرح آگاهی داشتند، در آن زمان، برخی زمین های واقع در آن محدوده را از متری 100 هزار تومان تا متری 500 هزار تومان خریداری کردند، زمین هایی با مساحت بالای 3 هزار یا 4 هزارمتر، متری 50 هزار تومان خریداری شد، اکنون قیمت این اراضی بیشتر از 10 میلیون تومان معامله می شود. آپارتمان مشرف به دریاچه چیتگر نیز متری 8 میلیون تومان و پشت دریاچه متری 6 تا 7 میلیون تومان فروخته می شود. ارزان ترین آپارتمان ممکن، نیز از متری 4 میلیون و 500 هزار تومان قیمت گذاری می شود. نهایتا منجر به این شده که منطقه 22 به منطقه گرانی تبدیل شود درصورتی که جزو مناطق بسیار ارزان شهرداری بود و بسیاری به دلیل ارزانی آنجا سکونت داشتند. اما حالا شرایط معکوس شده و قیمتی، 3 تا 4 برابر قیمت واقعی پیداکرده است. یعنی اطلاعات از مجموعه شهرداری به بیرون منتقل شد.نقش شهرداری در این نوع واسطه گری ها چیست؟در کل دلال ها در این زمینه کمر شهرداری را خرد می کنند و ضربه اصلی را این نهاد متحمل می شود. به عنوان مثال یک بنگاه کوچک به راحتی پشت یک طرح می ایستد و شهرداری را مجبور می کند زمینی را که ارزش قیمت آن متری 1 میلیون و 300 هزار تومان بوده را، متری 1 میلیون و 600 هزار تا 2 میلیون و 600 هزار تومان خریداری کند، مثل طرح اتوبان امام علی(ع) که در ابتدای طرح بین 1 میلیون و 300 تا 1 میلیون و 700 هزار تومان خریدوفروش می شد در پایان طرح از 1 میلیون و 600 هزار تا 4 میلیون تومان معامله شد.اگر اطلاعات موجود اراضی در دسترس است چرا بازهم سرمایه گذاران در دام دلال ها می افتند؟کاربری طرح تفصیلی در اختیار همه متقاضیان هست و این دیگر به سطح هوشیاری سرمایه گذار بر می گردد که اطلاعات قبلی را کسب کند تا در دام این افراد نیفتد.چرا مسئولان ادعا دارند معاملات دلالان مهم ترین عامل در افزایش قیمت مسکن هستند؟این موضوع واقعیت ندارد چون نرخ اراضی در تهران مشخص است و ادعای مسئولان از سر ناآگاهی و به نوعی فرافکنی است. ریشه اصلی افزایش قیمت زمین اقتصاد بیمار ماست، بنابراین تنها محل سرمایه گذاری مطمئن برای مردم ملک و زمین است، به همین دلیل مردم در این حوزه سرمایه گذاری می کنند و زمین گران می شود تحت این شرایط با شروع گرانی ها به دنبال دلالان می گردند درحالی که دلیل اصلی اقتصاد بیمار است که بسترهای سوءاستفاده دلالان را فراهم می کند. اگر خریدوفروش ها بر اساس قیمت کارشناسی و تعیین شده صورت بگیرد منجر به بیماری «قیمت های هیجانی» نمی شود. ولی وقتی قیمت گذاری ها سلیقه ای است، افراد به راحتی بتوانند قیمت گذاری را دستکاری کنند.یعنی قانونی برای تعیین قیمت کارشناسی اراضی و املاک موجود نیست؟خلأهای قانونی دقیقاً همین مورد است که ما باید امکانی ایجاد کنیم که هر نوع خریدوفروش املاک شهرداری به ویژه در تهران مطابق با قیمت کارشناسی و تحت نظر کارشناسان رسمی نظارت بسیار سختگیرانه ای از سوی ارگان مربوطه همچون سازمان بازرسی کشور، صورت بگیرد. در بحث نظارت هم وقتی قانونی وجود ندارد چگونه می توان نظارت کرد. آیا قانونی برای تعیین قیمت زمین وجود دارد؟ افراد با هر قیمتی که اراده کنند ملک یا زمین خود را می فروشند و درواقع تخلفی صورت نگرفته که نظارت بشود. از طرفی فرد می تواند حتی در مزایده وقتی خریدار نباشد زمین یا ملک موردنظر را زیر قیمت بفروشد که برای این موضوع قانون داریم.دلالی چند درصد در افزایش نرخ زمین تأثیرگذار است ؟طبق بررسی ها در معاملات زمین های کوچک طبق تعرفه عملکرد دلالان تا یک درصد بر افزایش قیمت تأثیرگذار است، در زمین های بزرگ نیز تأثیرگذاری تا 30 درصد وجود دارد که این افزایش قیمت از فرایند دلالی بیمارگونه بر قیمت زمین به وجود می آید، در دلالی تغییر کاربری ها نیز تا 5 برابر، افزایش قیمت مسکن تأثیر می گذارد.