قیمت زمی ن را بازار تعیی ن می کند

قیمت خانه در تمام مناطق یکسان نیست. برخی مناطق قیمت بسیار بالایی دارند و برخی دیگر ارزان و ارزان تر هستند. از سوی دیگر مبنای تعیین قیمت خانه ها زمینی است که خانه روی آن بنا شده است، وگرنه ساختمان ها اغلب با مصالح یکسان مانند آجر، بلوک و در نهایت نمایی سنگی ساخته شده اند. حال که این حقیقت مهم آشکار شده است، به سراغ یک موضوع مهم تر می رویم و آن هم این که قیمت زمین چگونه تعیین می شود؟ اصولاً نقش مشاوران املاک در این خصوص چیست؟ آیا قیمت مسکن فرمایشی است و برخی مجامع و نهادهای مسئول در تعیین آن دخیل هستند یا این موضوع تابعی از بازار است؟ برای یافتن پاسخ سؤالاتمان به سراغ کارشناسان و صاحب نظران صنعت ساختمان رفته ایم و نظرات آنها را جویا شده ایم. مسکن از گرانی و ارزانی تبعیت نمی کند عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفتگو با خبرنگار ما اظهار داشت: به نظرم قیمت زمین را عرضه و تقاضا مشخص می کند البته نماینده های وزارت راه و شهرسازی، وزارت اقتصاد و دارایی و شورای شهر قیمت های منطقه ای را مشخص می کنند اما مورد توجه قرار نمی گیرد. به هرحال اگر قرار باشد معامله ای در دفاتر ثبت صورت گیرد، باید مالیات آن پرداخت شود و ازآنجایی که برخی افراد ممکن است قیمت ها را به صورت صوری ثبت کنند، این هیئت پایه قیمت ها را تعیین کرده است. علیرضا خسروی، در پاسخ به این سؤال که قیمت زمین چقدر همگام با نرخ تورم رشد می کند، افزود: موضوع گرانی و ارزانی مسکن هیچ ارتباط منطقی با میزان تورم سایر اقلام در جامعه ندارد. گاهی اوقات ایجاد جاذبه هایی که قبلاً نبوده اند در مناطق مختلف باعث ایجاد ارزش افزوده می شود. مانند اینکه زمین شما در طرح های شهرداری دوطبقه تراکم تشویقی دریافت کند که قبول این گرانی و خرید آن باز هم به عرضه و تقاضا و به طورکلی به شرایط بازار و سود و زیان خریدار بر می گردد. وی در مورد تأثیر مشاوران املاک در قیمت گذاری بازار مسکن نیز گفت: مشاوران املاک در قیمت ها مؤثر هستند اما نسبت به میزان عرضه و تقاضا تأثیر زیادی ندارند. بازار قیمت ها را تعیین می کند احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن نیز در گفتگو با خبرنگار پیام ساختمان گفت: زمین یک کالای ویژه، استثنایی، انحصاری و غیرقابل تولید است. این کالا اگر در نقطه ای قرار بگیرد که قابلیت تولید نداشته باشد یا از ارزش افزوده بالاتری برخوردار باشد، دچار افزایش قیمت می شود یا ... خریدار به بازدهی زمین نگاه می کند و آن را می خرد. حتی ممکن است زمینی در یک موقعیت انحصاری بسیار ویژه قرار بگیرد، در این صورت نمی توان قیمتی نزدیک به مناطق مجاور برایش تعیین کرد. بنابراین در یک کلام بازار، قیمت زمین و مسکن را تعیین می کند. وی ادامه داد: زمین به هیچ عنوان قابلیت نرخ گذاری ندارد و هیچ نهادی نمی تواند قیمت آن را تعیین کند. حتی قاضی در مورد پرونده های قیمت زمین در محاکم قضایی نمی تواند اظهارنظر کند و باید کارشناس نظر بدهد. به نظر من این موضوع بلااشکال است و در تمام کشورها هم بازار قیمت ها را تعیین می کند. مگر در کشورهای سوسیالیستی که زمین ها در اختیار دولت است و شرکت ها و نهادها برحسب پروژه زمین را دریافت می کنند. این کارشناس مسکن در مورد اینکه تعیین کننده قیمت مسکن زمین است، اظهار داشت: در شهرهای کوچک تر که زمین به اندازه کافی وجود دارد، ساختمان ها هم روی قیمت بسیار تأثیرگذار هستند اما در کلانشهر ها به دلیل نبود زمین، قیمت املاک را زمین تعیین می کند. سرحدی در مورد نقش مشاوران املاک در بازار گفت: به نظرم تنها می توان گفت مشاوران املاک بی تأثیر نیستند اما نمی توانند تعیین کننده قیمت باشند. این تصور که املاکی ها باعث گران تر شدن می شوند، غلط است زیرا تلاش مشاوران املاک این است که معامله سر بگیرد و برای این کار حاضرند قیمت ها را بالا ببرند یا کاهش دهند. اما فراموش نکنیم که خریدار درصورتی که احساس کند این قیمت برایش صرف می کند، می خرد و در غیر این صورت قبول نمی کند. ضمن اینکه کتمان نمی کنم که ممکن است در برخی موارد برخی مشاوران املاک سر برخی خریداران و فروشندگان کلاه بگذارند. دخل و تصرف ممنوع سید مجید نیک نژاد، بازرس کانون سراسری انبوه سازان به خبرنگار پیام ساختمان گفت: بازار قیمت زمین را تعیین می کند. مثلاً انبوه سازان جاهایی از شهر که ارزش افزوده چندانی ندارند، را می سازند و زمین های ساخته شده ارزش افزوده پیدا می کنند و به سبب این کار زمین های در موقعیت مشابه اطراف پروژه هم ارزش افزوده پیدا می کنند و قیمتشان افزایش می یابد. بنابراین هر جا ارزش افزوده باشد، بر زمین های اطراف آن هم تأثیرگذار است. وی با بیان اینکه زمین تنها موردی است که کاملاً بر اساس عرضه و تقاضاست و هیچ کس و هیچ نهادی نمی تواند در این بازار اعمال نفوذ کند، اظهار داشت: چنانچه در منطقه ای ارزش افزوده با ساخت ساختمان ها یا پروژه های محرک توسعه ایجاد شود، تقاضا برای آن منطقه افزایش می یابد، و همین افزایش تقاضا منجر به گرانی می شود. مثال روشن در این رابطه بافت فرسوده است که چنانچه در منطقه ای چند مدرسه و پارک یا چند ساختمان با بازگشایی معابر انجام شود، قیمت ها افزایش می یابد. نیک نژاد در مورد تأثیر مشاوران املاک در افزایش قیمت ها هم اظهار داشت: نمی توان گرانی املاک را به مشاوران املاک نسبت داد. گاهی مشاور املاک می خواهد ملک را با بالاترین قیمت برای مالک بفروشد و برخی مواقع می خواهد با کمترین قیمت واحدی برای خریدار بخرد. بنابراین به همان اندازه که در جهت گران فروختن املاک فعالیت می کند در راستای ارزان فروختن هم تلاش می کند. حال چنانچه برخی از آیتم های دخیل در قیمت ملک (مانند اینکه بدون پایان کار باشد یا به یک نفر دیگر فروخته شده باشد)از طرف مشاور املاک بیان نشود، کلاهبرداری کرده است اما چنانچه مشاور املاک زمینی که شما با پایه 1 میلیارد تومان برای فروش گذاشته اید، به قیمت 100 میلیون بیشتر برایتان بفروشد، هیچ اشکالی ندارد بلکه مؤید این است که ملک شما این قابلیت را دارد و از طرفی خریدار هم اوضاع را سنجیده و احساس کرده که با این قیمت ضرر نمی کند. وی در پاسخ به این سؤال که این کار مشاوران املاک بر سطح قیمت سایر املاک منطقه تأثیر می گذاردیا خیر، اظهار داشت: این موضوع تا حدود زیادی بستگی به موقعیت زمین هم دارد؛ قطعاً موقعیت زمین ها متفاوت است و مالکان دیگری نمی توانند به همان قیمتی که شما ملک خود را فروخته اید، املاکشان را بفروشند. به هرحال خریدار همه چیز را می بیند و موقعیت را می سنجد؛ همانطور که اگر زمینی زیر قیمت معمول فروخته شود، باعث ارزانی سایر املاک نمی شود.