اخذ کد رهگیری بی اعتنایی به سند رسمی است

چند سالی است در گوشه و کنار کشور سوءاستفاده های مختلفی از اسناد املاک و اراضی صورت می گیرد، از جلوه های بارز این معضل زمین خواری، معاملات معارض یا تخلفات کد رهگیری املاک است که همچنان پرونده های متعدد و پیچیده ای را در صف انتظار محاکم قضایی قرار داده است. به گزارش پیام ساختمان، بخش مهمی از دعاوی مربوط به ثبت املاک و شلوغی محاکم قضایی، بی اعتنایی به اسناد رسمی و رویه های غلطی است که در این مورد پیش گرفته شده است. این در حالی است که اگر از ظرفیت های دفاتر رسمی تنظیم و ثبت اسناد استفاده شود شاهد کاهش چشمگیر پرونده های متشکله در محاکم قضایی خواهیم بود.برای جلوگیری از تشکیل این پرونده های متعدد، دفترخانه های اسناد رسمی به عنوان محلی مطمئن برای نقل و انتقالات ملکی ایجادشده اند. اما همچنان، متخلفان و جاعلان اسناد ملکی و اراضی با شناسایی «خلأهای قانونی» و در بعضی مواقع هم با «جعل اسناد و مدارک» به سوءاستفاده های مالی و ملکی می پردازند. در این راستا یکی از عمده ترین مشکلات پرونده های تشکیل شده معاملات با اسناد عادی و یا دست نویس تنظیم شده در منازل و بنگاه هاست که بیشتر غیرحقوقی هستند و باعث شده هم مشکلات عدیده ای برای طرفین دعوی به وجود آورد و هم باعث افزایش پرونده ها در دستگاه قضایی شود. محمد عظیمیان، نایب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران تأکید می کند:« تنظیم اسناد عادی در معاملات ملکی، ریشه اصلی بسیاری از مشکلات در این حوزه است».بی اعتنایی به مقررات تکلیفی ثبت عظیمیان در خصوص خلأهای قانونی ثبت اسناد رسمی و عادی به خبرنگار پیام ساختمان گفت: بی اعتنایی به مقررات تکلیفی ثبت پاره ای از اسناد(معاملات املاک) و اعتبار دادن به اسناد عادی برخلاف مقررات تکلیفی مذکور اساس چالشی است که مردم و قوه قضاییه را درگیر کرده است. وی با بیان اینکه سازمان ثبت اسناد و املاک متولی اداره و نگهداری دفتر املاک است و اطلاعات مالکین نیز در این دفتر ثبت و ضبط می شود، گفت: جا دارد تا با اجرایی شدن سیستم ثبت آنی اطلاعات دفتر املاک به صورت آنلاین در اختیار سردفتر قرار گیرد تا هدف از ثبت آنی دقیقاً مشخص شود.نایب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران افزود: در تنظیم یک فقره سند مربوط به معاملات املاک دو کار اساسی توسط سردفتر انجام می گیرد، اول آنکه نام آخرین مالک از دفتر املاک مربوطه استعلام و با تطبیق نام مالک در دفتر املاک و سند مالکیت و سپس اطمینان از عدم بازداشت ملک و نهایتاً احراز هویت متقاضی مبادرت به تنظیم سند می کند.با این وصف امکان جعل در سند تنظیمی به حداقل می رسد ولی امکان دارد سند مالکیت با شماره مشابه سند اصلی به صورت جعلی تهیه شود که در این صورت با توجه به پیشرفت تکنیک های جعل سند، امکان تشخیص اصل سند و ساخته شده آن برای کارشناسان خبره هم مشکل است و در صورت تنظیم سند نسبت به این گونه اسناد مالکیت تقصیری متوجه سردفتر نیست مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.اعتبار اسناد زمین خواری برخورد با پدیده زمین خواری یکی دیگر از ابهاماتی است که علیرغم رشد آمار این نوع پرونده ها از طریق تنظیم و جعل اسـناد و مدارک ملکی، نقل وانتقال و فروش و درنهایت کلاهبرداری از اراضی و بهره برداری سوءاستفاده گران از آن همچنان ادامه دارد. حال این سؤال مطرح است که آیا عدم وجود سیستم یکپارچه و جامع اطلاعات ثبت اسناد و املاک در کشور می تواند بسترهای وقوع آن را تشدید کند.نایب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در خصوص چگونگی عملکرد سازمان ثبت اسناد دفاتر در رابطه با این معضل گفت: زمین خواری ناشی از عدم توجه به دلایل رسمی مالکیت و اعتبار به اسناد عادی است. چراکه در صورت توجه کامل به مالکیت اسناد اعم از دولت و سایر افراد، نمی توان تصور زمین خواری داشت و هرجا سند عادی مورد پذیرش قرار گیرد، بدون تردید اراضی دولتی و منابع طبیعی مورد تاخت وتاز اشخاص قرار می گیرد. سردفتر به لحاظ منع از اعتبار دادن به سند عادی می تواند نقشی در زمین خواری داشته باشد مگر اینکه مقررات مربوطه را در تنظیم سند رعایت نکرده باشد.نهادها رغبتی به ارائه اطلاعات املاک ندارندعظیمیان افزود: قبل از راه اندازی سیستم ثبت آنی به دلیل صدور سنتی استعلام ثبتی و پاسخ آن، امکان جعل بیشتر فراهم بود ولی با سیستم ثبت آنی و اخذ پاسخ استعلام مکانیزه قطعاً امکان جعل محدودشده که لازم است در خصوص استعلامات شهرداری و تأمین اجتماعی و مالیاتی نیز به همین نحو عمل شود. متأسفانه جزیره ای عمل کردن این مراجع باعث شده تا انجام تنظیم سند از سرعت بالایی برخوردار نباشد و هیچ مانعی ندارد که ادارات دارایی، تأمین اجتماعی، شهرداری و سایر ادارات اطلاعات املاک و سوابق مربوطه را به صورت نرم افزاری در اختیار دفاتر قرار دهند.وی با تأکید بر اجرای کامل سیستم ثبت آنی اسناد و ارسال اتوماتیک خلاصه معاملات برای حذف خلأها، اظهار داشت: طبق قانون، برای ثبت یک سند باید از مراجع مختلفی استعلام شود که بعضاً پاسخ استعلامات به صورت غیرمکانیزه به دفترخانه واصل می شود، بنابراین در مسیر رفت وآمد هر استعلامی از هر مرجعی امکان جعل سند موردنظر وجود دارد. به عنوان مثال برای استعلام یک سند باید از نهادهایی همچون مراجع دارایی، دفتر ثبت املاک، تأمین اجتماعی و شهرداری، پاسخ استعلامات را دریافت کرد که ممکن است، جعلی باشد.نایب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران افزود: مطابق ماده 73 قانون ثبت، هر کس به سند رسمی صادره از دفاتر اسناد رسمی اعتبار ندهد از خدمت منفصل می شود و درنتیجه مراجعی ازجمله مدارس جهت ثبت نام دانش آموزانی که اجاره نامه با کدرهگیری را معتبر ولی سند رسمی اجاره را برای ثبت نام یا سایر موارد بی اعتبار می دانند، مشمول قسمت اخیر ماده 73 می باشند.وی افزود: خریدار یک دستگاه آپارتمان با سند عادی هیچ وقت نباید احساس راحتی از مالکیت فروشنده و یا عدم ممنوعیت معامله وی داشته باشد و تا اخذ استعلام و گواهی مربوطه توسط دفترخانه، مالکیت مالک قابل خدشه است.همچنین غیرقابل دسترسی بودن اطلاعات دفتر املاک- مگر برای دفاتر اسناد رسمی- خریداران املاک با سند عادی را در صورت عدم انجام تعهدات فروشنده، مکلف مراجعه به مراجع قضایی می کند که چنانچه مالکیتی در زمان تنظیم سند عادی برای فروشنده متصور بود، نسبت به صدور حکم الزام تنظیم سند رسمی اقدام کند و اگر مالکیتی نداشت حکم صادر نخواهد شد، درصورتی که سند رسمی لازم اجراست و بدون نیاز به صدور حکم از مراجع قضایی ظرف 24 ساعت از زمان درخواست اجرا، قابلیت اجرا می یابد.سامانه کدرهگیری مبنای قانونی ندارددولت برای جلوگیری از کلاهبرداری و فروش چندباره یک ملک ، ثبت معاملات در رایانه و ایجاد کد رهگیری و مهر دیجیتال را اجباری کرد، بر این اساس برای هر ملک یک کد رهگیری تعریف شد که گفته شد در سراسر کشور این کد قابل پیگیری است، اما شاهد بودیم که بعضاً اخبار متعددی از کلاهبرداری میلیاردی تغییر کدرهگیری اتفاق افتاد. بنابراین در عمل حتی درج کد رهگیری در قراردادهای پیش فروش با توجه به تقلباتی که در خصوص کد پستی املاک صورت می گیرد؛ مانع مستحکمی در راستای جلوگیری از واگذاری یک واحد ساختمانی به بیش از یک نفر نیست.عظیمیان دراین باره نیز عنوان کرد: سامانه کدرهگیری مبنای قانونی ندارد، چراکه مبنای آن تصویب نامه بدون پایگاه قانونی هیئت وزیران است که همین مصوبه خلاف قانون نیز پس از شکایت اشخاص در دیوان عدالت اداری، با صدور رأی هیئت عمومی باطل شده است. هرچند سازمان محترم امور مالیاتی تفسیر دیگری از رأی صادره دارد.وی افزود: اقدام اشخاص به اخذ کد رهگیری علاوه بر بی اعتنایی به اطلاعات دفتر املاک باعث بی توجهی به سند رسمی و توجه بی جهت به سند عادی است و تا این نقیصه برطرف نشود شاهد تشکیل پرونده های متعدد در مراجع قضایی خواهیم بود. علاوه بر نقد مبنای قانونی کد رهگیری و تحمیل هزینه های زیاد با فرض اعتبار آن به مردم، در اجرای قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، در صورت مراجعه مستقیم متقاضی به دفتر اسناد رسمی و درخواست تنظیم سند، بدون ملاحظه قولنامه یا مبایعه نامه می توان مبادرت به تنظیم سند نمود که در این فرض کد رهگیری اصلاً جایگاهی ندارد.