مسکن از بریتانیا تا ایالات متحده

در شماره قبل نشریه اشاره شد که افزایش تراکم ، وام ، یارانه ، فراهم آوردن زمین برای ساخت خانه ارزان و همچنین شراکت دولت در ملک راهکارهای اصلی هستند که دولت های استرالیا ، کانادا و چین برای مسکن ارزان قیمت خود پیشنهاد کرده اند . به نظر می رسد در همه کشور ها از کشور ثروتمند نروژ گرفته تا کشورهای چین و هند با درصد بالای اقشار فقیر از این سیاست ها بهره می برند اما اختلاف در سیاست های مسکنی در حجم بالای نیازمندان به مسکن ارزان قیمت و ساختارهای اقتصادی کشور بازمی گردد .در شماره اول این سلسله مقالات گفتیم که دولت ها برای شناسایی اقشار نیازمند به مسکن ، قاعده ای به نام قاعده 30 درصد وضع کرده اند به این صورت که هزینه اجاره و بازپرداخت اقساط ماهانه نبایستی از 30 درصد متوسط حقوق اقشار متوسط فراتر رود . گرچه این قاعده در بسیاری از شهرهای بزرگ و گران قیمت جهان به دلیل میزان بالای تقاضا عملا محقق نمی شود اما قاعده ای است که برای تشخیص میزان نیاز کشور ها به طرح های مسکنی بسیار مفید واقع شده است . در ادامه سلسله مقالات استراتژی های مسکن ارزان قیمت کشورهای مختلف در این شماره به تجربه ایالات متحده آمریکا و بریتانیا رجوع خواهیم کرد .بریتانیایی که تاچر تقسیم کردمسکن اجتماعی سابقه طولانی در بریتانیا دارد اما این تجربه تاریخی نیز موجب نشده که این کشور از موج جدید افزایش جهانی قیمت مسکن در امان باشد . مرکزیت شهر لندن به عنوان یکی از مراکز تجارت جهانی موجب شده که در این ابرشهر به 300 زبان مختلف جهان صحبت شود و بیش از 50 درصد لندنی ها درجایی به غیراز بریتانیا متولدشده باشند . البته 37 درصد این نسبت اروپایی هستند .بسیاری از آپارتمان ها و خانه های بریتانیا در گذشته جزو دارایی وزارت دارایی به شمار می آمد؛ این نسبت در دهه 1980 بر اساس سیاست های اقتصاد آزاد مارگارت تاچر که ساخت وسازهای دولتی را محدود می کرد شدیدا کاهش یافت . پس ازآن روش حمایت های مالی و دیگر شیوه های تأمین مسکن اجتماعی مدنظر قرار گرفت . دولت محافظه کار تاچر با وضع قانون حق خرید برای ساکنان این امکان را ایجاد کرد تا با 60 درصد تخفیف و در برخی موارد 70 درصد تخفیف محل سکونت خود را خریداری کنند .مؤسسات غیرانتفاعی نیز که تا قبل از قرن بیستم کارنامه مثبتی در خانه سازی داشتند به عنوان یک تجربه موفق دوباره رونق یافتند و خانه های ساخته شده توسط این مؤسسات از سال 1980 رشد یافت به گونه ای که به سیاست مرکزی دولت تبدیل شد اما علیرغم اینکه این مؤسسات غیرانتفاعی بودند میزان اجاره نسبت به نمونه های دولتی قبل از آن بسیار بالاتر بود . اجاره خانه از مؤسسات دولتی حتی از خرید خانه مقرون به صرفه تر است .در اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90 میلادی بازار مسکن بریتانیا با بحران مواجه شد . دلیل این بحران نیز جمعیت بالا ، درآمد نامتناسب و عرضه و تقاضای مسکن و همچنین تغییر قوانین مالی بود که نقش بالایی در به وجود آمدن آن بحران داشت . ازآن پس مسکن ارزان قیمت ( Housing affordability ) به یکی از مسائل سیاست گذاری اقتصادی بدل شد که تأثیر بالایی بر روی صاحبان ملک گذاشت . بسیاری از قوانین با هدف توانمندسازی مردم برای خرید مسکن تغییر یافت و هرچند بسیاری از خریداران از قیمت های پایین آمده بهره مند شدند اما بسیاری نیز در گرداب بازپرداخت اقساط فرورفتند و حتی خانه های خود را از دست دادند .برای ارائه مسکن اجتماعی و ارزان قیمت در بریتانیا مراکز متعددی وجود دارند؛ سیاست های مسکن اجتماعی که توسط مؤسسات محلی و همچنین مؤسسات مسکن ارائه می شود یکی از آنها است . روش دیگر مالکیت مشترک است به گونه ای که ساکن نیمی از هزینه ماهیانه خانه را به عنوان اجاره بها و بخش دیگر را به عنوان اقساط خرید به مالک پرداخت می کند . در این میان دولت سیاستی دیگر را دنبال می کند و مردم را به ساخت خانه شخصی در زمین های تعیین شده تشویق می کند ، این سیاست برای دولت دو مزیت دارد ؛ نخست اینکه به توسعه شهری و رونق محلات و مراکز رهاشده کمک می رساند و دوم اینکه مسکن ارزان قیمت را در اختیار قشری از شهروندان قرار می دهد . این سیاست که به منطقه بندی دربرگیرنده ( inclusionary zoning ) معروف است در واقع از بریتانیا آغاز نشد ، بلکه بخشی از سیاست های مسکنی ایالات متحده به شمار می رفت .ایالات متحده و سیاست های سه گانهدولت فدرال ایالات متحده برای مقرون به صرفه کردن مسکن به ساکنان با درآمد پایین یارانه پرداخت می کند . همچنین کمک های مالی به دارندگان خانه تحت عناوین قسط بندی طولانی تر و همچنین کاهش مالیات پرداخت می شود . البته سیاست کاهش مالیات در دهه 70 میلادی همه اقشار متوسط و فقیر را شامل می شد اما این سیاست در سال 2005 بار مالی زیادی را بر دولت تحمیل کرد ( نزدیک به 120 میلیون دلار در سال ) که به مثابه 80 درصد تمام کمک های مالی دولت به خانه اجتماعی می شد به همین دلیل در دولت جرج بوش دوم کاهش بهره اقساط پیشنهاد شد .سیاست های دولت فدرال برای مسکن مقرون به صرفه به سه بخش تقسیم می شود :• یارانه به خانوار ها و ساکنان کم بضاعت• یارانه به دارندگان مساکنی که می باید به اقشار کم بضاعت اجاره داده شود ، و هدف از این یارانه برای مقرون به صرفه نگه داشتن اجاره هاست• مسکن عمومی ، که عموما اختیار و مدیریت آن بر عهده دولت است گرچه برخی از آنها نیز توسط شرکت هایی اداره می شوند که با دولت قرارداد دارند .یارانه های نوع اول به مسکن روستایی ، کارگران مزارع ، صاحبان پیر و از کارافتاده و افراد ناتوان ارائه می شود . بر اساس برنامه های مسکن روستایی ایالات متحده از سال 1980 حجم قابل توجهی مسکن روستایی تولید شد . از سال 1986 نیز یارانه برای اجاره به اقشار کم درآمد به سیاست نخست دولت فدرال برای تأمین خانه ارزان قیمت تبدیل شد .یارانه نوع دوم بنا بر تعریف به سه گروه از شهروندان تعلق می گیرد . نخست شهروندانی با درآمد متوسط که بین 80 تا 120 درصد متوسط درآمد منطقه زندگی خود را به دست می آورند؛ نوع دوم شهروندان با درآمد کم که بین 50 تا 80 درصد متوسط درآمد منطقه را کسب می کردند و نوع سوم شهروندان فقیری که کمتر از 50 درصد درآمد متوسط منطقه خود را داشتند .یکی از موفق ترین سیاست های دولت آمریکا برای مسکن مقرون به صرفه ، سیاست مسکن عمومی بود که از سال های 1940 تا 1942 شکل گرفت و هدف آن تأمین مسکن برای اقشار متوسط بود . در سال های بعد از جنگ 8 پروژه مسکنی با این روش انجام شد و در سال 2009 نیز تحت این قانون هفت پروژه مختلف مسکنی به سرانجام رسید که تحت لوای آن مسکن با مشارکت و مالکیت دوگانه دولت و خریدار به اتمام می رسد ، این شیوه از پروژه های موفق دولت برای مسکن مقرون به صرفه توصیف می شود .ایالت ها و مناطق مخالف کشور آمریکا سیاست های مختلف دیگری را برای تأمین مسکن ارزان برای قشر متوسط و کم درآمد پیگیری می کنند که از آن جمله است : برنامه مسکن حمایتی و همچنین روش سنتی یارانه . دولت های محلی همچنین این اختیار را دارند با تشخیص خود محدوده درآمدی اشخاص مستحق این تسهیلات را تعیین کنند اما به هر روی دولت فدرال باید تصمیمات ایالتی را تصدیق کند . محدوده درآمدی افراد نباید به گونه ای باشد که نسبت حداکثر هزینه مسکن به درآمد ماهیانه از 40 درصد بیشتر شود .مسکن درخور و نه گتوهای فقیربه نظر می رسد سیاست های مسکنی برای اقشار متوسط و فقیر در واکنش با ساختارهای اقتصاد کلان و سیاست های شهرسازی تعیین می شود . مسائل مربوط به اقتصاد پایدار ، سیاست های مالی ، مالکیت ، امنیت و عدالت اجتماعی ، طرح های شهری و منطقه بندی شهری همه در تعیین شاخص های مسکن مقرون به صرفه دخیل هستند . اما در هسته تمام این نگرانی ها این رویکرد انسان دوستانه وجود دارد که همه اعضای جامعه نیازمند فرصت های مساوی برای خانه دار شدن و بهره از این اساسی ترین نیاز انسان هستند .اینکه دولت ها چقدر توانسته اند به این هدف خود نزدیک شوند جای بحث و گفتگو دارد اما اینکه دولت ها خواه لیبرال مسلک و خواه با تمایلات سوسیالیستی در پی حل این معضل برآمده اند موضوعی است که در آن هیچ مناقشه ای نمی توان داشت . در میان سیاست هایی که در این سه مقاله بررسی شد به نظر می رسد سیاست سوسیالیستی یارانه و مشارکت در ساخت و تملک حتی در کشورهایی که با لیبرالیسم شناخته می شوند ( ایالات متحده و بریتانیا ) جایگاهی مهم دارند و از آن مهم تر توجه این دولت ها به ساخت مسکنی درخور شأن شهروندان خود بود تا این مراکز به «گتوهایی» فقیر تبدیل نشوند ، بلکه این بهره مندی از مسکن شهروندان آنها را به صعود به دهک های بالاتر رهبری خواهد کرد.