فصل طلایی اجاره و احیای اصل مغفول مسکن اجاره ای

گروه بازار: بازار نقل و انتقالات مسکن در روزهای اول تابستان در شرایطی ماراتن سه ماهه خود را آغاز کرد که اخبار تصمیم شورای پول و اعتبار در نیمه اول اردیبهشت ماه مبنی بر کاهش نرخ سود سپرده گذاری از ماه پیش بازار اجاره را با تلاطم روبه رو کرده است. موجران به همین بهانه تمایل بیشتری به افزایش اجاره به جای گرفتن رهن کامل پیدا کرده اند و در بیشتر مناطق تهران فایل های مربوط به رهن کامل 100 درصدی کاهش یافته است، به گونه ای که سهم وزنی رهن کامل به 50 درصد کاهش یافته است. در این میان مدیرکل برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از جان گرفتن طرح مسکن استیجاری برای اقشار کم درآمد خبر داده است. علی چگینی در گفتگو با صداوسیما از رویکرد حمایتی دولت برای تأمین مسکن گروه های کم درآمد و ساخت مسکن اجاره ای خبر داد. شروع ماراتن سه ماهه اجاره در تهران تجربه نشان داده است در فقدان طرح های مسکن ارزان قیمت و برداشتن بار مالی بر روی مسکن هرگونه تغییری در المان های تعیین قیمت مسکن به افزایش فشار مالی بر روی مستأجران منجر می شود که هم اکنون نیز زیر فشار مالی اجاره بها به خیل اقشار زیرخط فقر پیوسته اند و باوجود صرف اکثریت درآمد خود در بخش مسکن عطای خانه دار شدن را به لقای آن بخشیده اند. اگرچه در دو سال اخیر با رکود بخش مسکن اجاره نیز رشد کمتری داشته است اما همچنان با توجه به متوسط درآمد در تهران ،مسکن با معیارهای مقرون به صرفه بودن فاصله دارد. در این میان بخشی از خریداران خانه در مناطق نوساز شهر که توان پرداخت کامل ملک خریداری شده را ندارند از طریق تغییر در فرمول رهن به پول پیش خانه افزوده اند. به این صورت که به جای فرمول سنتی 30 هزار تومان اجاره به ازای هر یک میلیون رهن در برخی از دفاتر مشاور املاک فرمول 27 تا 28 هزار تومان به ازای هر یک میلیون را در پیش گرفته اند. گرچه به گفته حسام عقبایی رئیس صنف مشاوران املاک این رویه غالب هنوز همان فرمول 30 هزار تومان است و تغییر فرمول تنها مربوط به برخی از دفاتر مشاوران املاک بوده است. در حال حاضر هرچند خبری از جهش و التهاب در اجاره بها نیست، اما برخی موجران در نحوه دریافت رهن (پول پیش)، تحولات منفی ایجاد کرده اند که ماحصل آن هزینه ای دیگر به مستأجران تحمیل می کند. طرح مسکن استیجاری کم درآمدها اجاره بها در مناطقی از شهرهای بزرگ حتی تا 100 درصد درآمد خانوارها را به خود اختصاص می دهد به همین دلیل برخی کارشناسان از فرار فقرا از تهران خبر می دهند؛ فقرایی که مسئله اصلی شان نه خرید خانه بلکه پرداخت هزینه های سرسام آور اجاره بهایی است که بدون یاری خانواده و بدون کمک های مردمی نمی توانند بپردازند. در این میان مدیرکل برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از بازنگری طرح جامع مسکن پیشین و حمایت ویژه از مسکن اقشار کم درآمد با ساخت مسکن اجاره ای خبر داد. این خبر خوبی برای 30 درصد جمعیت اجاره نشین کشور است که در شهرهای بزرگ و تهران این نسبت به بیش از 50 درصد می رسد . به موجب این طرح، با مجوزی که ماده2 قانون ساماندهی مسکن مصوب سال87 به دولت داده است، زمین های دولتی به قیمت کارشناسی روز برای ساخت آپارتمان های مسکونی اختصاص می یابد؛ طوری که سازنده متعهد می شود حداقل بین 5 تا 10 سال این آپارتمان ها را به اجاره نشین های فاقد مسکن اجاره دهد و در پایان این مدت، هزینه زمین را به قیمت زمان ساخت با دولت تسویه کند. علی چگینی در گفتگوی تلویزیونی خود گفت: در طرح جدید علاوه بر وزارت مسکن و بانک ها از کمک نهادهای حمایتی و از توان بخش خصوصی و گروه های حمایتی برای ساخت و همچنین تأمین ودیعه اجاره مسکن استفاده می شود. به نظر می رسد در این طرح ها وزارت مسکن از تجربه کشورهای کانادا و استرالیا در اجاره مسکن دولتی سود برده است. مدیرکل برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اظهار داشت: برنامه های مقدماتی این طرح از یک سال و نیم گذشته در توافق با وزارت رفاه، تعاون کار و امور اجتماعی عملیاتی شده و اجرای آنآغاز می شود که هم اکنون هم برنامه های مقدماتی ساخت هشت هزار واحد مسکونی در کل کشور آغازشده است و بسته به توان و آورده نهادهای حمایتی ساخت این واحدها افزایش می یابد. مدیرکل برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت : دولت در برنامه مربوط به نوسازی بافت های فرسوده 300 هزار واحد مسکونی برای اقشار کم درآمد با شرایط ویژه می سازد. در بخش غیر از بافت های فرسوده نیز نهادهای حمایتی زمین موردنیاز و اعتبارات مالی را تأمین می کنند و تسهیلات ارزان قیمت با نرخ 9 درصد زیر میزان سود تسهیلات متعارف ، پرداخت می شود. در این طرح حتی در نظر است نهادهای حمایتی تا 100درصد هزینه ساخت مسکن را تقبل کنند یا مبلغ بسیار کمی از متقاضیان دریافت شود. کارشناسان چه می گویند مسکن مهر جزئی از برنامه جامع مسکن بود که در سال های گذشته همه توجهات و همه توان وزارت مسکن و دولت را به خود جلب کرده بود. در این میان مسکن استیجاری که بزرگ ترین نیاز خانوارهای جوان است که هنوز سرمایه کافی برای خرید ندارند، مورد غفلت قرار گرفته است، این طرح جدید اما می تواند خلأ سیاست اصولی برای مدیریت عرضه در بازار اجاره مسکن را پُر کند. فریبرز واحدی مدیرکل راه و شهرسازی تهران در این زمینه می گوید:خانوارهایی در بازار اجاره وجود دارند که برای تأمین مالی جهت دریافت مسکن مهر یا مسکن ویژه مجبورند در کوتاه مدت یا میان مدت، مستأجر بمانند و گروه هدف در طرح ساخت مسکن استیجاری این خانوارها هستند. این طرح توسط کارشناسان اداره در حال بررسی است و این قابلیت را دارد که زوج های جوان را مخاطب خود قرار دهد و مکانیزمی برای آن در نظر گرفته شود که همزمان با اجاره داری برای این خانوارها، امکان ثبت نام آنها در پروژه های جدید مسکن مهر نیز فراهم شود تا در پایان مدت اجاره نشینی در واحدهای ساخته شده، خانوارهای هدف به واحدهای مسکونی مهر منتقل شوند. بهروز ملکی، تحلیلگر و کارشناس مسکن در این زمینه می گوید: هرچند قرابت زیادی میان مسکن ملکی و اجاره ای وجود دارد اما این دو، کاملاً جانشین یکدیگر نمی باشند بنابراین کل مسئله اجاره را نمی توان در بازار مسکن ملکی حل کرد؛ بر این اساس هرچند مسکن مهر، مشکل بسیاری از مستاجرین را به طور قطعی مرتفع می کند، اما بااین حال، طرح مسکن مهر ظرفیت پاسخگویی به کل نیاز مسکن اجاره ای - خصوصاً در کلانشهرها- را ندارد و شایسته است پس از تکمیل طرح مسکن مهر در سال آینده، مسکن استیجاری برای متقاضیان هدف، در دستور کار قرار گیرد. ابوالفضل مشکینی؛ رئیس سابق سازمان مسکن و شهرسازی استان تهران نیز با اشاره به اینکه مسکن مهر ذهن همه مسئولان بازار مسکن را مشغول کرده بود به گونه ای که اجرای قانون ساماندهی مسکن به حالت تعلیق درآمد، می گوید: در قانون ساماندهی مسکن که در برنامه چهارم و پنجم توسعه نیز بر تشکیل و راه اندازی نهاد های اجاره داری و بنگاه هایی که قادر باشند در مقیاس وسیع آپارتمان های اجاره ای احداث کنند و آنها را به اجاره نشین ها برای مدتی مشخص اجاره دهند، تأکید شده است. فردین یزدانی؛ عضو اصلی تیم نویسندگان طرح جامع مسکن نیز می گوید: در طرح جامع مسکن که پیش از تدوین قانون ساماندهی مسکن در وزارت مسکن وقت نوشته شد و قرار بود نقشه راه سیاست گذاران این بخش قرار گیرد، درباره مسکن استیجاری راهکار ارائه شده است.