راهکاری شهری برای مسکن ارزان

بسیاری هستند که در میان دلایل بسیار افزایش قیمت مسکن در ایران انگشت اتهام را به شهرداری و سیاست های شهرسازی این نهاد دراز می کنند. توجیه این است که فروش تراکم و تغییر کاربری افزایش قیمت مسکن را به همراه دارد و به دنبال آن مشکلات دیگری همچون آلودگی، افزایش قیمت کالاها و خدمات و سبقت آنها از درآمد اقشار متوسط و در نتیجه پیوستن خیل جمعیت قشر متوسط در شهرهای بزرگ به دهک های درآمدی پایین تر را به همراه دارد. این گزاره ها که از منطق درستی هم برخوردارند بیشتر به شهرداری تهران و مدیریت آن از سال 69 به بعد ارجاع می کنند. کاملاً در جهت خلاف این روند را شهرهای اروپایی پیمودند، در شهرهایی مانند رم، لندن، میلان، وین و پاریس اجازه هیچ گونه تغییر در مراکز شهر وجود ندارد، گرچه عملکرد شهرداری های این شهرها برای حفظ هویت و جذب توریسم مناسب است اما به دلیل برهم زدن عرضه و تقاضا موجب افزایش قیمت مسکن مخصوصاً در مراکز شهر شده است. در میان این دو تجربه این سئوال ایجاد می شود که شهرسازی چه نقشی در افزایش قیمت مسکن می تواند ایفا کند و آیا همه وقت این تاثیر منفی است؟ آیا می توان شهرسازی داشت که در راستای کاهش قیمت مسکن و عرضه مسکن مقرون به صرفه (Affordable Housing) باشد؟ نگرانی های شهرسازی چیست؟ شهرهای جهان در ابتدای قرن بیست و یکم به چالش های زیادی روبرو شده اند. شاید برای نخستیم مرتبه باشد که در عصرجهانی شدن از زاغه های در حال رشد شهرهای آفریقایی تا ابرشهرهای شرق آسیا و شهرهای مجلل اروپایی تا مراکز جهانی که امروز در سراسر جهان تعدادی از آنها یافت می شوند با سه چالش جهانی روبرو هستند. ناکارآمدی تصمیم گیری های سیاسی؛ افزایش جمعیت و کمبود منابع. شهرهای امروز چنان بزرگ شده اند که کار را بر مدیریت شهری سخت کرده است و تصمیم های عموماً ناکارآمد گرفته می شود در این میان مدیران به ناچار به تخریب منابع محدودی دست می زنند که محیط زیست و آینده شهر را به مخاطره می کشاند. به همین دلیل است که مفهوم شهرسازی پایدار ایجاد شده است که بتواند هم به نیازمندی های انسان امروز پاسخ دهد و هم به محیط زیست را پاس دارد. سئوال این است که آیا می توان شهرسازی داشت که در راستای کاهش قیمت مسکن و عرضه مسکن مقرون به صرفه (Affordable Housing) باشد؟ آیا راهکارهایی برای پایین آوردن قیمت مسکن برای اقشار کم درآمد وجود داد؟ شاید این نظر در وهله اول پارادوکسیکال به نظر آید چرا که هدف همه فعالیت های مهندسی سود آوری است اما اگر سودآوری در ارزان سازی باشد چه. تراکم آری یا خیر ساختار شهرهای اروپایی و شهرهای آمریکایی با یکدیگر متفاوت است. در شهرهای اروپایی عموماً یک مرکز تاریخی وجود دارد که هسته اولیه شهر است، بسیاری از نهادها سیاسی، اقتصادی و اجتماعی در این مرکز قرار دارند. سیاست های شهرسازی بعد از جنگ جهانی دوم که با رشد مهاجرت و افزایش جمعیت مهاجر همراه بود تغییر زیادی در این مراکز نداده است به گونه ای که وین امروز و وین 1950 تفاوت زیادی با هم ندارند. این هسته خود به مناطق دایره ای شکل دیگری منتج می شود که هر کدام قوانین ساخت و ساز مربوط به خود را دارند و از نظر برخورداری از تسهیلات رفت و آمد و همچنین قیمت مسکن با یکدیگر متفاوت هستند. جمعیت تازه وارد و مهاجر عموماً در مناطق حاشیه ای شهرها ساکن هستند و در همین مناطق است که اجازه ساخت ساختمان های بلندمرتبه داده می شود. البته روال بلندمرتبه سازی لزوماً قانون نیست بلکه با رعایت اصولی که شهرداری عنوان می کند می توان در مراکز تاریخی نیز دست به بلندمرتبه سازی زد؛ مثال آن نیز ساختمال گرکین با معماری عجیب خود همچنین ساختمان شیشه ای شارد است که هم اکنون از آن با عنوان بلندترین ساختمان در کل اتحادیه اروپا یاد می شود از جمله ساختمان های بلند مرکز شهر است. در ایالات متحده مرکز اداری و اقتصادی شهر معمولاً ساختمان های سر به فلک کشیده محصور شده است. در این مرکز کمتر با ساختمان های مسکونی مواجه می شوید و شهروندان در محلات اطراف شهری که شکل شهرک دارند ساکن می شوند. راهکاری که به ذهن طراحان شهری انگلیسی رسیده است مالیات بر زمین های شخصی، در نظر گرفتن زمین های دولتی و افزودن به حجم شهر با ساختمان سازی تراکمی است. راهکاری که قبلاً نیز کارنامه خوبی از خود به یادگار گذاشته است چرا که تراکم در ساخت و ساخت وسازهای بلندمرتبه به معنی صرفه جویی در زیرساخت های لازمه و انرژی است و می تواند از گسترده شدن جغرافیایی شهر نیز جلوگیری کند. این موضوع البته در ایامی که بحث مسکن اجتماعی و بهره مندی از مناطق فرسوده در سرفصل برنامه های وزارت شهرسازی قرار گرفته است رویکرد بلندمرتبه سازی می تواند در نظر گفته شود. لازمه این برنامه رعایت اصولی همچون تکمیل برنامه های همچون حمل و نقل عمومی و همچنین بهینه سازی زیرساخت های شهری همچون آب، برق و گاز، آموزش، تفریح و فضای سبز است. راهکار آمریکایی یا اروپایی نمونه ایده آل شهرهای آمریکایی لس آنجلس است، شهری که تعداد خودروها با تعداد شهروندان برابری می کند. اگر ابرشهر نیویورک را استثنا بدانیم دیگر شهرهای ایالات متحده از ساختار شهرهای گسترده تبعیت می کنند، شهری با یک مرکز اقتصادی و شهرک ها و محلات حاشیه ای فراوان که توسط اتوبان های پهم به یکدیگر متصل می شوند. کشورهای کانادا و استرالیا نیز به همین سیاق از الگوی آمریکایی پیروی می کنند اما اروپا الگویی بسیار متفاوت را پی گرفته است و به همین دلیل است که امکان ساختمان هایی بدون پارکینگ با استفاده از اصول بهینه سازی انرژی و شهرهایی پیاده و سبز به همراه حمل ونقل ارزان و سریع امکان پذیر شده است تا شهروندان از سبک زندگی ارزان تر و بهینه تری برخوردار شوند. کارنامه شهرهای کوچک آلمان در این زمینه راهکار خوبی است. ساختمان های کوچک و بدون پارکینگ با الگوهای مسکن ارزان قیمت متناسب است و الگوهای زندگی با بهره از سیستم های عمومی و بهینه سازی انرژی با زندگی قشر متوسط و کم درآمد همخوانی بیشتری دارد. طرح های توسعه شهرهای کوچک در سال های اخیر صحبت از طرح های جامع و تفصیلی شهرهای بزرگ و عدول از آنها سرفصل اخبار روزنامه ها بوده است. گرچه شهرهای جدید مانند پرند، پردیس و هشتگرد به حکم جدید بودن از مزیت های برنامه ریزی برخوردارند اما اکثریت مطلق این شهرها از چنین دورنمایی بی بهره هستند. طرح های توسعه اقتصادی و شهری شهرهای کوچک چندین مزیت به همراه خواهد داشت. همانگونه که پیشتر گفته شد شهرهای بزرگ با سه چالش جهانی روبرو هستند، رشد جمعیت، ناکارآمدی تصمیم گیری و کمبود منابع. به رغم تمام انتقادهایی که به شهرهای جدید وارد شده است از جمله نبود کار شکل خوابگاهی این شهرها اما در تحلیل نهایی این شهرهای توان بالقوه برداشتن بار زیادی را از روی شهرهای مرکزی دارند. نخست همچون سپری در مقابل مهاجرت و رشد جمعیت عمل می کنند و اقشار متوسطی که دیگر نمی توانند در شهرهای بزرگ شیوه زندگی برخوردار خود را ادامه دهد ترجیح می دهند در این شهرها ساکن شوند. به دلیل زمین ارزان در این شهرها امکان ساخت مسکن ارزان قیمت با استانداردهای بالا وجود دارد اما مهمتر از همه ایجاد شرایط کار و زندگی اجتماعی است تا از افتادن این شهرها در چرخه فقر و فرسودگی در امان بمانند. در سطور بالا 3 راهکار شهرسازی برای مسکن ارزان قیمت ذکر شد، بی شک تدوین راهکارهایی برای شهرسازی با هدف مسکن ارزان قیمت نیازمند پژوهشی مدون است که در مراکز تحقیقاتی مسکن و دانشگاه های کشور امکان آن وجود دارد و بی شک کارشناسان شهرسازی می توانند لیست بلندتری بر موارد گفته شده بیفزایند. در این مقال اما راهکارهای گفته شده راهکارهایی است که را شرایط اقتصادی ایران سازگاری دارند چرا که یافتن راهکاری برای کم کردن از بار مشکلات هموطنان تنها وظیفه مسئولان اقتصاد و مسکن نیست و شهرسازی ایران نیز نمی باید تنها رو به سوی زیباسازی شهر و سازگاری با معماری فاخر داشته باشد. صابر صادقی