سهم انبوه سازان از بازاراجاره

این روزها همزمان با گرم شدن معاملات اجاره، تب و تاب نقل و انتقالات خانه به نقطه اوج خود رسیده و خانواده های مستاجر همزمان با قرار گرفتن در آستانه ثبت نام مدارس با نگرانی در پی یافتن خانه جدیدی برای اجاره یا توافق با مالک برای تمدید مهلت قرارداد خود هستند. تحت این شرایط گزارش های میدانی حاکی است که سهم رهن در بازار اجاره بها به 60 درصد و سهم اجاره ماهانه نیز به 40 درصد رسیده است و اغلب مالکان با توافق اولیه و هماهنگی با توان مالی مستاجر، از شیوه رهن کامل یا رهن بیشتر در ازای اجاره ماهانه کمتر استفاده می کنند.به گزارش پیام ساختمان؛ در شرایطی که تنها امید بازار از بابت کنترل اوضاع، بسازوبفروشی واحدهای کوچک است و اگر سازنده ها وارد بازار ساخت و ساز شوند، می توانند بخش زیادی از هزینه های خود را معمولاً از محل رهن کامل آپارتمان های از قبل ساخته شده، تأمین کنند، انبوه سازان و سازندگان از سهم صفر درصدی سازندگان در بازار اجاره داری خبر می دهند.فرشید پورحاجت در گفتگو با پیام ساختمان گفت: عدم تمایل انبوه سازان برای حضور در بازار اجاره داری، دو علت عمده دارد؛ یکی سهم ناچیز عایدی از اجاره داری در یک سال نسبت به کل سرمایه هزینه شده برای ساخت یک مجموعه مسکونی و دیگری ماهیت حرفه ای انبوه سازی در ساخت مسکن به منظور فروش و استفاده از منابع مالی ناشی از آن برای آغاز پروژه های جدید، این دو دلیل عمده ای است که سهم سازندگان از اجاره داری را به صفر رسانده است.وی تاکید کرد: انبوه سازان مسکن ترجیح می دهند سرمایه خود را در چرخه تولید به کار بگیرند که در این فرآیند سازندگان تمایلی به اجاره داری ندارند.پورحاجت ادامه داد: هر چند ممکن است در دوره هایی که رکود طولانی شودو عده ای از سازندگان برخی واحدهای خود را اجاره بدهند اما به دلیل مشکلات مربوط به اجاره داری، توجیه اقتصادی پایین، دست دوم شدن واحد نوساز و خواب سرمایه حداقل به مدت یک سال، اغلب ترجیح سازندگان بر خالی ماندن واحد تا زمان فروش آن است.اجاره داری ترجیح تک دانه سازهاانبوه ساز، دیگری در این باره گفت: سازندگان حرفه ای معمولاً در هیچ زمانی تمایل به ورود واحدهای مسکونی خود به بازار اجاره ندارند.ولی زاده افزود: مهم ترین دلیل این امر قفل شدن سرمایه در گردش سازندگان حداقل به مدت یک سال در این بازار است. اصولاً در بازار مسکن ایران، کسب و کار اجاره داری به صورت حرفه ای تعریف نشده است که مهم ترین ضرر و زیان این امر در وهله اول متوجه مستاجران و متقاضیان بازار اجاره مسکن می شود.وی ادامه داد: در کشورهای پیشرفته اجاره داری حرفه ای توسط شرکت های بزرگ انجام می شود که در این سیستم، مدت اجاره طولانی است و ثبات در نحوه برخورد موجران با مستاجران امنیت سکونتی قابل توجهی را برای اجاره نشینان ایجاد می کند.او تاکید کرد: از این بابت سازندگان حرفه ای در شرایط معمول به هیچ وجه اجاره داری نمی کنند و سازندگانی وارد این بازار می شوند که تک دانه ساز باشند و قصدشان از ساخت و ساز، تهیه مسکن یا واحدهای مسکونی محدود به منظور امرارمعاش باشد.کیان منش، سازنده ای که خود سال ها در عرصه ساخت و ساز تجربه دارد معتقد است: رکود حاکم در بازار مسکن باعث شده تا اکثر سازنده ها کار جدید دست نگیرند چرا که وقتی قرار است سرمایه آنها بعد از موانع فراوان برای ساخت و ساز واحدهای کوچک بدون مشتری بماند بهتر است که سرمایه خود را در بانک سپرده گذاری کنند یا اینکه اقدام به پیش خرید چند واحد مسکونی کنند.به اعتقاد او ساخت و ساز همانند گذشته سودی ندارد چه برسد در واحدهای کوچک، هزینه های آن بالاست و نهاد و سازمان ها هر کدام به نوعی در ساخت و ساز سنگ اندازی می کنند، بهترین کار برای افزایش سرمایه سپرده گذاری است.کدام سازنده ها اجاره داری می کنند؟انبوه سازان مسکن در حالی از سهم صفر درصدی سازندگان حرفه ای در بازار اجاره می گویند، که مشاوران املاک فعال در شهر تهران نیز با تایید این نظر، از وجود سه نوع سازنده در بازار فروش و اجاره مسکن خبر می دهند.آنطور که مشاوران املاک می گویند، ساخت مسکن هم اکنون از طرف سه تیپ سازنده متفاوت انجام می شود که دو گروه از این سازندگان تمایل به اجاره داری دارند اما اکثر قریب به اتفاق آنان هرگز وارد بازار اجاره نمی شوند.دسته اول سازندگانی هستند که به منظور حفظ سرمایه مازاد خود و کسب درآمد ماهانه از آن، اقدام به ساخت یک یا دو واحد مسکونی کرده و آن را به بازار اجاره عرضه می کنند.دسته دوم سازندگانی هستند که به دنبال تخریب یک خانه کلنگی یا ساخت و ساز روی یک زمین خام، یک پلاک را تبدیل به 8 واحد یا بیشتر کرده و ترجیح می دهند به جای فروش واحدهای خود، بعضی از آنها را اجاره بدهند.در این دو دسته، هیچ کدام از مالکان تمایل به سرمایه گذاری در پروژه های جدید و ورود به حرفه انبوه سازی ندارند و بنابراین به دلیل عدم نیاز به تامین مالی، ترجیح می دهند با حفظ اصل سرمایه خود، ماهانه از محل دریافت اجاره بها، کسب درآمد کنند.اما دسته سوم سازندگانی هستند که به طور حرفه ای ساخت و ساز می کنند و سالانه حداقل یک یا چند پروژه ساختمانی تعریف کرده و شغل آنها انبوه سازی است.این گروه از سازندگان اغلب تمایلی به اجاره داری ندارند و اصولا وارد بازار اجاره نمی شوند و با فروش واحدهایشان علاوه بر کسب سود ناشی از ساخت و ساز، اصل سرمایه را در پروژه های بعدی به گردش درآورده و برای تامین مالی مجدد مورد استفاده قرار می دهند.اظهارات برخی مشاوران املاک نیز حاکی است اغلب سازندگان حرفه ای حتی اگر واحدشان به فروش نرود ترجیح می دهند آن را خالی نگه دارند تا در شرایط رونق بتوانند به عنوان آپارتمان نوساز به فروش برسانند، ضمن اینکه اغلب تمایل به اجاره واحدهای نوساز از سوی مالکان تک واحدی یا سازندگانی دارند که تنها برای یک بار یا به ندرت اقدام به ساخت واحد مسکونی می کنند.