رکود مسکن و افزایش خانه های خالی

اگرچه طی دو ماه گذشته حجم معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی در اکثر مناطق مختلف تهران و کشور از روند افزایش خوبی برخوردار بود اما در دوران رکود انتظار می رود بر تعداد خانه های خالی افزود ه شود. اگرچه دولت با راهکارهای مختلفی از جمله شناسایی خانه های خالی و قرار دادن جریمه و مالیات نتوانست جلوی افزایش خانه های خالی را بگیرد اما با ایجاد این مسئله توانست ذهن مردم را به این قضیه متمرکز کند که این خانه های خالی می تواند مقداری در بهبود فاصله بین عرضه و تقاضا موثر باشد . در خصوص رکود معاملاتی که از سال 91 و از ابتدای سال 92 شروع شده است کارشناسان معتقدند؛ این رکود به ضرر مسکن است زیرا افزایش خانه های خالی می تواند وضعیت مسکن را ناگوارتر از گذشته کند . به نظر بسیاری از کارشناسان و اقتصاد دانان اخذ مالیات از این خانه ها روش خوبی برای بهبود این وضعیت است اما در این بین مشاوران املاک بزرگترین مخالفان اخذ مالیات از خانه های خالی هستند زیرا آنها معتقدند هر شخصی بر دارایی خود مالکیت دارد. متن زیر گزارشی است حول این محور با ما همراه شوید : اخذ مالیات از خانه های خالی باعث افزایش عرضه مسکن سید ناصر موسوی لارگانی، نماینده مردم فلاورجان در این مورد به خبرنگار ما گفت: املاک زیادی در تهران و کلان شهرهای دیگر وجود دارد که متاسفانه مالکین آنها نه حاضر به فروش آنها بوده و نه اینکه قصد اجاره دادن ملک خود را دارند، که این موضوع اثر تورمی بر بازار مسکن گذاشته است.وی تصویب اخذ مالیات از خانه های خالی را باعث افزایش عرضه مسکن در کشور دانست و تصریح کرد: اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه، نه تنها باعث افزایش عرضه و تقاضا در بازار مسکن خواهد شد، می تواند این بازار را از دست برخی محتکرین نجات دهد. گرفتن مالیات از ملک های خالی، به رکود فعلی بازار مسکن خاتمه خواهد داد، لذا با اجرای این قانون انتظار می رود قیمت مسکن و اجاره بها در سراشیبی قرار بگیرد. مالیات، راهکار خروج دلالان از بازار محمد رضا رضایی کوچی، نماینده مردم جهرم در این مورد گفت: اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه هم عرضه مسکن را در کشور به ویژه تهران افزایش خواهد داد و هم می تواند این بازار را از دست محتکرین و دلالان خارج کند. وی افزود: تهران با کمبود مسکن مواجه نیست، برخی افراد با خریداری و ساخت مسکن در تهران و خالی نگاه داشتن آن توانسته اند بازار مسکن را کنترل کرده و حتی بر روی قیمت اجاره بها نیز تاثیرگذار باشند.نماینده مردم جهرم در مجلس، افزود: افرادی که به هر دلیلی از فروش و اجاره دادن ملک خود، خودداری می کنند و ترجیح می دهند آن را خالی نگاه دارند باید مالیات آن را نیز پرداخت کنند. در حالی برخی خانه های تهران خالی از سکنه است که بسیاری از مردم برای اجاره یک ملک باید به بنگاه های مختلف املاک سر زده و باز دست خالی برگردند. این نماینده مردم در مجلس نهم، با بیان اینکه عرضه و تقاضا در بازار مسکن با یکدیگر تناسبی ندارند، تاکید کرد: به طور حتم اخذ مالیات از املاک خالی در تهران، عرضه و تقاضای مسکن در این شهر را به حالت تعادل بازگردانده و قیمت ها نیز با کاهش محسوسی روبه رو خواهند شد. اخذ مالیات، دخالت در مالکیت خصوصی محمد دامادی، نماینده مردم ساری در مورد این سوال که آیا دریافت مالیات از خانه های خالی به معنی دخالت در مالکیت خصوصی است، گفت: تصویب لایحه اخذ مالیات از خانه های خالی به هیچ عنوان دخالت در مالکیت خصوصی افراد تلقی نمی شود، زیرا این موضوع در تمام دنیا پذیرفته شده که مالکینی که ملک خود را خالی نگاه دارند باید مالیات سنگینی پرداخت کنند. متاسفانه برخی افراد متمول و صاحب ثروت و نفوذ از پرداخت مالیات طفره می روند در حالی که مالیات کارمندان و اقشار ضعیف جامعه به راحتی دریافت می شود. وی افزود: اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه امری مطلوب به نظر می رسد، اما باید اذعان کرد با توجه به ایرادات اساسی نظام جامع مالیاتی کشور، اخذ مالیات از املاک خالی موقتی و مقطعی خواهد بود. اخذ مالیات، راهکار ساماندهی بازار اجاره کمال علیپور نماینده مردم قائم شهر، سوادکوه و جویبار در مجلس در این مورد گفت: اخذ مالیات از خانه های خالی باعث رونق عرضه مسکن در کشور خواهد شد و راهکاری مفید و موثر در جهت کنترل بازار مسکن و اجاره بها تلقی می شود. وی ادامه داد:کلان شهر تهران از نظر ساخت و ساز مسکن با مشکلی مواجه نیست، اما برخی صاحبان املاک با نگه داری ملک خود و عدم فروش آن، درصدد دستیابی به سودهای کلان اقتصادی هستند. کارشناسان چه می گویند؟ محمد پزشکی، کارشناس مسکن در مورد بزرگترین ایراد اخذ مالیات از خانه های خالی به خبرنگار پیام ساختمان گفت: اخذ مالیات کار مشکلی نیست اما شناسایی کدام خانه مشمول مالیات می شود به نظر مشکل است. وی افزود: تفکیک واحدهایی که بر اساس تعریف قانون، خانه خالی محسوب می شوند با خانه هایی که به دلایلی غیر از احتکار برای مدت زمانی خالی می مانند دو حساسیت مهمی است که نیازمند فعالیت های کارشناسی دقیق برای تصویب قانون دریافت مالیات از خانه های خالی است. ممکن است برخی سازندگان مجبور شوند تا زمانی که مشتری مناسبی برای واحد مسکونی آنان پیدا شود، واحد را خالی نگه دارند که به این ترتیب نباید از آنان مالیات دریافت شود. تشویق مالکان راهکار عرضه خانه های خالی غلامحسین طاهری ،کارشناس اقتصادی در این موردگفت: اخذ مالیات از خانه های خالی برای کنترل بازار مسکن به هیچ عنوان راهگشا نیست، گفت: اغلب افراد برای پرداخت نکردن مالیات، به طور سوری اثاثیه مختصری در خانه گذاشته و ادعای سکونت می کنند. وی افزود: با تولید انبوه مسکن، حمایت مالی دولت، برنامه ریزی مدون می توان بازار مسکن را کنترل کرد و با در اختیار قرار دادن اعتبارات به بخش خصوصی می توان آنها را تشویق به ساخت و ساز نمود و این خانه ها را به شکل اقساط در اختیار مردم قرار داد به نظر منتشویق مالکان و ارائه تسهیلات نقش موثری در جلوگیری از خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی دارد. فقط سیاست تشویقی فریدون اسدی ، کارشناس مسکن در این مورد گفت: فروش واحد های خالی اگر به صورت تشویقی و به عنوان معافیت از پرداخت مالیات مطرح شود، برای تامین نیاز بازار موثر خواهد بود و باید به جای روش های تنبیهی در دریافت مالیات ها و ارزش افزوده روش های تشویقی اعمال شود. کارشناسان مالیات چه می گویند ؟ در حالی که مسئولان مسکن با همکاری نهاد قانونگذار کشور تلاش داشتند تا با وضع مالیات بر خانه های خالی ابزار کنترلی جدیدی را به بازار مسکن وارد کنند، اما مخالفت مراجع مالیاتی با قانونی کردن چنین طرحی، موجب شد کارشناسان مالیاتی به ارائه دلایل رد تصویب این طرح در قالب اصلاح قانون مالیات ها بپردازند.کارشناسان مالیاتی معتقدند: زمان حذف بخشی از مالیات تحت عنوان مالیات بر مستغلات مسکونی خالی در اصلاحیه سال 80، ملاحظات مختلفی مورد بررسی قرار گرفت که از این میان چهار دلیل عمده قابل بررسی است.مشکلات اجرایی و امکان پذیر نبودن شناسایی خانه های خالی دلیل اولی است که کارشناسان به عنوان مهم ترین عامل بر آن تاکید می کنند.نبود بسترهای اطلاعاتی مناسب برای دسترسی به اطلاعات واحدهای مسکونی خالی از سکنه باعث ناکامی کشورهایی شده است که به رغم تمایل برای وصول چنین مالیاتی نمی توانند به درستی آن را اجرا کنند. پِِِِژوهش ها نشان می دهد که استفاده از روش هایی مانند کاربرد اطلاعات مربوط به قبوض آب، برق، گاز یا تلفن برای شناسایی خانه های خالی اگر چه در برخی موارد می تواند کمک رسان باشد اما در نهایت نمی تواند منبع اطلاعاتی موثقی را در این زمینه فراهم آورد. برقراری خطوط تلفن ویژه به منظور اطلاع رسانی مردمی و استفاده از ماموران ویژه شهرداری به عنوان راهکارهای مکمل دسترسی به اطلاعات نیز نمی تواند چندان موثر واقع شود. عدم انطباق هزینه ها و درآمدهای دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه دومین ایرادی است که کارشناسان مالیاتی در بحث وصول عوارض تخلیه آن را مورد تاکید قرار می دهند.هزینه های اجرایی بالا و درآمدهای ناچیز از جمله دلایلی است که در زمان خود باعث شکست قانون پیشین مالیات بر خانه های خالی شد.از سوی دیگر کارشناسان به عنوان سومین دلیل مهم برای لغو قانون عوارض تخلیه، بر طبیعی بودن نرخ خانه های خالی در کشور تاکید می کنند و معتقدند: وجود درصدی از واحدهای مسکونی خالی جزو ذاتی تعادل در بازار مسکن محسوب می شود. هر چند در شرایط شکست بازار یا همان عدم تعادل عرضه و تقاضا تعیین درصدی با عنوان درصد طبیعی خانه های خالی عملا بی معنا است و خالی بودن این واحدها در زمانی طولانی منجر به افزایش سوداگری یا همان زمینه های احتکار در بازار ملک خواهد شد. پایین بودن سهم وصول عوارض تخلیه از مجموع مالیات ها علت چهارم مورد تاکید از سوی کارشناسان مالیاتی برای رد وضع دوباره قانون دریافت مالیات از خانه های خالی است. مغایرت با روح قانون مالیات ها کارشناسان مالیاتی تاکید کردند: حتی اگر چهار دلیل فوق به عنوان چهار سد دفاعی قوی در برابر وضع مالیات بر خانه های خالی یا همان وصول عوارض تخلیه وجود نداشت، این نوع وصول مالیات با روح کلی قانون مالیات های مستقیم در تعارض است.به اعتقاد این کارشناسان مالیات بر خانه های مسکونی خالی از جنس مالیات بر دارایی نیست که هدف از وصول آن تامین بخشی از درآمدهای دولت در نظر گرفته شود؛ بلکه این سیاست ابزاری به منظور ساماندهی و ایجاد تعادل در بازار مسکن به خصوص در شرایطی است که بازار در حال شکست قرار دارد.تخصیص بهینه منابع موجود کارکرد دیگری است که در خصوص وصول این گونه مالیات مورد تاکید قرار دارد. به این ترتیب زمانی که مالکان خانه های خالی درآمدی به سبب خالی ماندن واحدها کسب نمی کنند، نمی توان در قالب قانون موجود برای وصول مالیات ( مالیات بر درآمدها) به آن وجهه قانونی بخشید.