راهکاری برای رونق بازار مسکن

کد مطلب : 2259مسکن، همواره جزو اساسی ترین نیازهای بشر برای تأمین آرامش و امنیت بوده است و بخش مهمی از مخارج خانوارها رابه خود اختصاصمی دهد. رکود و رونق شدید در این بخش، آثار و تبعاتی بر دیگر بخش های اقتصاد به جای می گذارد. تاریخچه بازار مسکن نشان می دهد این بازار طی دهه های گذشته از یک رفتار تکراری پیروی کرده و به صورت دوره ای وارد فازهای رکود و رونق شده است. مسکن علاوه بر تأمین سرپناه به عنوان دارایی سرمایه ای نیز به حساب می آید که سرمایه گذاری در آن جهت استفاده از منافع دارایی یا حفظ ارزش موردتوجه سرمایه گذاران بوده است. درباره بازار مسکن، اجاره و آینده آن با امید شریفی، تحلیلگر و دانشجوی دکتری اقتصاد و عضو کانون فارغ التحصیلان اقتصاد دانشگاه شهید بهشتی گفتگویی کرده ایم که در ادامه می خوانید:بازار مسکن را چگونه ارزیابی می کنید؟مسکن همانند هر کالای دیگری تابع عواملی است که بر عرضه و تقاضای آن کالا تأثیرگذار هستند. تقاضای مسکن خود دارای دو جز مصرفی و سرمایه گذاری است. در بخش تقاضای مصرفی سیاست های دولت و بانک مرکزی در جهت افزایش تقاضای مؤثر قابل تأمل است. در سال های اخیر کاهش درآمدهای نفتی و محدودیت ارزی دولت از یکسو و کاهش قدرت خرید خانوارها به دلیل تورم سال های گذشته از سوی دیگر همراه با محدودیت اعتبارات بوده است. این مسئله عملاً منجر به آن شده است که بخشی از جامعه علی رغم تمایل به خرید به دلیل عدم توانایی پرداخت از بازار خرید مسکن خارج شوند و وارد بازار اجاره شوند. در این میان برخی از کارشناسان با استدلال جلوگیری از افزایش قیمت با هرگونه اعطای تسهیلات مخالفت کرده و انتظار داشتند با تداوم رکود قیمت مسکن کاهش یابد.با گذشت چند فصل از این رکود و کاهش اندک در قیمت مشخص گردیده که رکود عمیق همراه با قیمت های بالا در بخش مسکن تثبیت شده است. به نظر شما این مسئله چه پیامدی خواهد داشت؟این مسئله منجر به کاهش سرمایه گذاری برای تولید مسکن شده و از آنجا که مسکن کالایی است که عرضه آن پس از وقفه زمانی نسبت به سرمایه گذاری اولیه صورت می گیرد، تعمیق رکود منجر به هدایت منابع به بخش های دیگر خواهد شد. این مسئله با توجه به در نظر گرفتن ترکیب هرم جمعیتی قابل تأمل است و می تواند به صورت بالقوه زمینه ساز شوک قیمتی در سال های آتی گردد.به نظر شما پس از توافقات هسته ای و در دوران پساتحریم مسکن از رکود خارج خواهد شد؟وضعیت وام ها و کمک هزینه های خرید مسکن در حدی نیست که بتواند بازار را از رکود فعلی خارج کند. به علاوه رکود مسکن تا حدی با رکود در وضعیت کلی اقتصاد همبستگی دارد و به دلیل ارتباط با صنایع وابسته منجر به رکود در بخش تولید مصالح ساختمان نیز می گردد. در این شرایط سیاست بهینه برای نظام بانکی و بخش مسکن با در نظر گرفتن هرم جمعیتی کشور تأمین مالی مصرف کنندگان نهایی و معرفی ابزار جدید در این خصوص در جهت رونق بازار بدون شوک قیمتی است.با توجه به رکود؛ فکر می کنید عرضه مسکن کاهش یابد؟از عوامل تأثیرگذار بر بخش عرضه مسکن می توان از قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد نام برد که به نظر نمی رسد در کوتاه مدت کاهش جدی یابند. با توجه به مشکلات به جامانده از طرح مسکن مهر، ورود دولت به حوزه های جدید عرضه مسکن نیز فعلاً بعید به نظر می رسد.تقاضای سفته بازی مسکن در حال حاضر چه وضعیتی دارد؟به دلیل شرایط نامطمئن در فضای اقتصاد که بعضاً ریشه در بی ثباتی سیاست های اقتصادی دارد، افراد سعی می کنند به جای سرمایه گذاری در بخش های تولیدی و مسکن که بازدهی آنها در درازمدت به دست می آید، سرمایه گذاری در دارایی هایی با نقدشوندگی بالا مانند سپرده بانکی، اوراق مشارکت و سهام داشته باشند. لذا می توان گفت تقاضای سفته بازی مسکن در حال حاضر ازاین جهت نیز تا حد زیادی کنترل شده است. به علاوه تلاش دولت در جهت بهبود محیط کسب وکار و هدایت نقدینگی به مسیر تولید و گسترش بازار سرمایه جذابیت تقاضای سرمایه گذاری و سفته بازی در بخش مسکن را کاهش خواهد داد. لذا افزایش قیمتی از این بابت منتفی خواهد بود.نظرتان درباره بازار اجاره بها چیست؟با توجه به شرایط نامناسب بازار کار و توسعه ظرفیت آموزش عالی و افزایش نرخ زادوولد سال های نیمه اول دهه 60، جمعیت فعال و آماده به کار ورود به بازار کار را به تعویق انداخته و سطح تحصیلات خود را به امید فرصت های شغلی بهتر ادامه دادند. ورود این متقاضیان بالقوه مسکن در سال های پیش رو چنانچه زمینه های تأمین مالی برای خرید فراهم نگردد، تقاضای مسکن اجاره ای را افزایش خواهد داد و می تواند منجر به افزایش اجاره بها در بازار مسکن در سال های آتی شود.چه راهکاری برای رونق در بازار مسکن پیشنهاد می کنید؟با توجه به مطالب ذکرشده زمان لازم برای مطرح شدن روش های تأمین مالی مناسب توسط بانک ها و شیوه های علمی که رونق را به بازار مسکن برگرداند و زمینه ساز افزایش شدید قیمت نشود ضروری به نظر می رسد. سازوکارهای مناسب می تواند زمینه ساز خانه دار شدن تقاضاکنندگان مصرفی را فراهم آورده و ضمن کنترل اجاره بها به سرمایه گذاران، انبوه سازان و فعالین بخش خصوصی جهت سرمایه گذاری برای کسب سود متعارف و تأمین نیازهای سال های آتی سیگنال های مناسبی ارائه دهد. آرزو افشارزاده