رونق مسکونی بیشتر از تجاری

کد مطلب : 2866 سیدسجاد موسوی : بی شک برای شکل گیری رونق و در مقابل آن رکود باید عوامل مختلفی دست به دست بدهند . این عوامل از موضوع تسهیلات مالی گرفته تا قوانین و دستورالعمل های ساخت وساز را شامل می شود . چند سالی است که صنعت ساختمان ما دوران رکود را تجربه می کند . سؤال این است که چه عواملی باعث ایجاد رکود شد و چه راهکار هایی باید برای برون رفت از این وضعیت در پیش گرفته شود ؟ آیا در سال جاری می توان به رونق معاملات و ساخت وساز امیدوار بود ؟ پیام ساختمان در همین رابطه سراغ سعید محمد ، دکترای مهندسی عمران از دانشگاه تربیت مدرس و عضو هیئت علمی دانشگاه امام حسین ( ع ) رفته که در حال حاضر در حیطه اجرای ساختمان های بلندمرتبه فعالیت می کند . فعالیت همزمان در دو حیطه دانشگاه و صنعت باعث شد تا سراغ این صاحب نظربرویم وعمده ترین علل رکود ساخت و ساز و راهکار های برون رفت از وضعیت حاضر را در گفتگو با این چهره نام آشنای صنعت ساختمان بررسی کنیم . پیام ساختمان : شما یک چهره دانشگاهی هستید که در عین حال دستی هم در ساخت و ساز دارید و از طرفی هم در جریان بازار ملک و ساختمان هستید . گفته می شود عمده ترین چالش صنعت ساختمان فقدان نقدینگی است . می خواستیم نظر شما را در این باره بدانیم . نقدینگی که در کشور وجود دارد بسیار زیاد است . به عبارتی پول در کشور کم نیست و حتی پول های بلوکه شده کشور در مقابل آن رقمی اندک است . مشکل این است که نمی توانیم سرمایه گذاران را ترغیب به سرمایه گذاری در جاهای مناسب کنیم . این نقدینگی در سال 89 ، مبلغ 295 هزار میلیارد تومان بوده و در سال 93 این عدد 580 هزار میلیارد تومان شده است؛ یعنی دو برابر شده است . متأسفانه فضایی ایجادشده که این نقدینگی بیشتر به سمت بازار های کاذب مانند ارز و سکه و دلالی رفته است؛ برخی بانک ها هم به جای هدایت پول به سمت پروژه های مولد و زیرساختی ، به دنبال جایی هستند که برای خود شان سودآورتر است . پیام ساختمان : از نظر شما رونق و رکود مسکن به چه عواملی بستگی دارد ؟ مسکن تابع چند پارامتر است . یکی از این عوامل نفت است . زمانی که قیمت نفت در بازار های جهانی افزایش می یابد ، متناسب با آن مسکن رونق می گیرد . پارامتر مؤثر دیگر مربوط به وام مسکن است که در صورت افزایش آن رونق را شاهد خواهیم بود . در حدود 5 سال پیش این وام 35 میلیون تومان بود و اخیرا صحبت از وام 80 میلیون تومانی است . درصورتی که حداقل با توجه به تورم چند سال اخیر این وام باید حداقل 175 میلیون تومان باشد تا محرک بازار شود . سود بانکی پارامتر مؤثر دیگری است که تعیین کننده وضعیت رونق خواهد بود . چنانچه این سود بالا باشد ، سرمایه گذار ترجیح می دهد ، پولش را در بانک سپرده گذاری کند و دنبال دردسر برای خودش نرود . نکته مهمی که نباید از آن غافل بود فقدان ثبات در قوانین و مقررات است و همین عامل باعث شده تا سرمایه گذار نتواند سرمایه گذاری کند . مثلا پروژه ای که تا 30 درصد پیشرفت کرده هنوز معلوم نیست تا چند طبقه می تواند ساخت وساز کند . نمونه این موضوع را می توان در تصویب مالیات های اخیر مشاهده کرد . درحالی که سرمایه گذار این پارامتر را در ساختمان سازی لحاظ نکرده به یک باره این قانون تصویب می شود . در کنار این عوامل می توان به رونق بورس در مقابل مسکن و همچنین قیمت دلار اشاره کرد که می تواند به نوعی در افزایش و کاهش قیمت ها و در نتیجه قدرت اقتصادی مردم تأثیرگذار باشد . پیام ساختمان : یکی از دلایلی که باعث شده دولت یازدهم تسهیلاتی به بخش مسکن تخصیص ندهد ، کنترل تورم است . نظر شما دراین باره چیست ؟ به اعتقاد من اگر مردم درآمد داشته باشند و تورم هم وجود داشته باشد می توانند زندگی شان را ادامه دهند اما بدون شغل ، خانواده از هم می پاشد . دولت می توانست امسال به صنعت ساختمان تسهیلات بدهد اما همان طوری که گفتید به نظر می رسد بیشتر تمرکز دولت بر کاهش تورم است . پیام ساختمان : آیا در مجموع به رونق امیدوار هستید ؟ دائما سیکل رونق و رکود در کشور اتفاق افتاده است و رونق ساخت وساز هم دور از انتظار نیست . با روال کنونی برآورد من این است که اواخر امسال رونق در معاملات بیشتر می شود و در سال آینده رونق نسبی در مسکن ایجاد می شود اما در بخش ها و کاربری های مختلف این رونق متفاوت خواهد بود . پیام ساختمان : کدام بخش ها رونق بیشتری را تجربه می کنند ؟ به دلیل حجم بسیار زیاد مجوزهای تجاری و همچنین رقابت سنگین در احداث «مال» های مختلف در بخش تجاری این رونق کمتر خواهد بود . علاوه بر این در چند سال اخیر بیشتر بانک ها تجاری سازی کرده اند و با توجه به مصوبه بانک مرکزی که طی سه سال باید حجم دارایی بانک ها کاهش پیدا کند؛ بنابراین باید منتظر عرضه این واحد های تجاری طی سه سال آینده باشیم؛ بنابراین در این بخش جهش قیمتی ملموس نیست چون عرضه زیاد است . ذکر این نکته هم ضروری است که در کشور به ازای هر 36 نفر یک واحد تجاری داریم این در حالی است که میانگین جهانی این عدد 150 نفر است و این ناشی از عملکرد سنتی ما بوده است . از طرفی وضعیت ساختمان های اداری با توجه به رفع تحریم ها و ورود شرکت های خارجی به ایران بهبود پیدا می کند؛ به ویژه اداری هایی که در نزدیکی آنها واحد های اقامتی هم طراحی کنند . در بخش مسکونی با وجود اینکه تا سال 1405 سالانه حدود 1 میلیون واحد مسکونی نیاز داریم ، اما به دلیل رکود چند سال اخیر سرمایه گذاری ها قابل توجه را شاهد نبوده ایم به گونه ای که سال 91 ، 750 هزار پروانه ، در سال 92 ، 650 هزار و در سال 93 ، 400 هزار پروانه صادرشده است . یکی از عواملی که باعث می شود در سال آینده افزایش قیمت قابل توجهی را در بخش های مسکونی شاهد باشیم کاهش شدید ساخت وساز ها در مقابل نیاز سالانه 1 میلیون واحد مسکونی است . علاوه بر این با توجه به اینکه مسکن مهر اجازه فروش یافته ، احتمالا مالکان با فروش آن قصد ورود به شهر های مادر را خواهند داشت و این موضوع هم تقاضا را افزایش می دهد.