رکود سوداگری ساخت و ساز

گروه ساخت و ساز: آنچنان که از شواهد و قرائن پیداست، شهردار تهران مصمم به اجرای شناسنامه فنی ساختمان است و با ابلاغ ضوابط جدید به معاونت شهرسازی مناطق 22 گانه می خواهد به یکی از عمده ترین چالش های صنعت ساختمان پایان دهد تا از این پس شاهد ساختمان های بی هویت نباشیم. این در حالی است که یک بار در حدود 4 سال پیش بر سر اجرای این شناسنامه تفاهم نامه ای بین شهرداری، نظام مهندسی، وزارت مسکن و شورای شهر تهران امضاء شد و پس از مدت کوتاهی به دلایل مختلف از سوی شهرداری ملغی گردید. در این گزارش ما به دنبال این هستیم تا عواقب صدور این شناسنامه از جمله حضور چهار مهندس ناظر و استفاده از مجریان ذی صلاح و دارای پروانه و همچنین تأثیر آن بر روند حاکم بر ساخت و ساز در تهران را بررسی کنیم. هزینه ناظر قابل توجه نیست جابر نصیری، عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران در گفتگو با خبرنگار پیام ساختمان گفت: شناسنامه ساختمان که قرار است در ابتدای سال 92 اجرایی شود، تنها مربوط به ساختمان های بالای 3000 مترمربع نیست و کل ساخت و ساز تهران را در برمی گیرد. وی در پاسخ به این سوال که با توجه به اینکه قرار است چهار مهندس ناظر در فرایند تهیه شناسنامه فنی ساختمان حضور داشته باشند، چقدر هزینه مالکان افزایش می یابد، گفت: هزینه ناظر پول قابل توجهی نیست. در حال حاضر هزینه هر مترمربع ساخت و ساز حداقل یک میلیون تومان است، در حالی که هزینه نظارت در بالاترین حد به 3 درصد هزینه ساخت در هر متر می رسد. ضمن اینکه قیمت همه چیز اعم از مصالح و نیروی انسانی غیرمتخصص سیر صعودی داشته است. وی در پاسخ به این سوال که آیا صدور شناسنامه فنی ساختمان تاثیری در رونق و یا رکود ساخت و ساز دارد، گفت: رونق یا رکود ساخت شاخصه های گوناگونی دارد و به تنهایی نمی توان شناسنامه فنی را در آن موثر دانست. عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران در ادامه گفت: مزیت شناسنامه فنی ساختمان این است که به عنوان یک سند که همه عوامل ساخت و ساز در آن ذکر شده ، می تواند باعث شود تا مالکان یقه عوامل دست اندرکار را بگیرند اما در حال حاضر ساختمان پس از اتمام ساخت به هزار آفت دچار می شود و مالکان سردرگم هستند. نصیری گفت: شناسنامه طبق قانون با امضای رئیس سازمان نظام مهندسی صادر می شد و سازمان در این رابطه مسئول است. وی افزود: با اجرایی شدن شناسنامه فنی، ساختمان به سمت کیفی می رود و با ورود مجریان ذی صلاح و دارای پروانه، مجریان سنتی و فاقد صلاحیت کنار می روند و بر همین اساس سوداگران مسکن و کسانی که خودشان همه کاره ساخت و ساز بودند و فارغ از قوانین و مقررات ملی ساختمان کار می کردند اجازه ساخت و ساز ندارند و باید به قوانین موجود رعایت استانداردها که توسط مجری ذی صلاح صورت می گیرد، تن دهند. به یاد داشته باشیم ؛ سوداگرانی که ساختمان را با بدترین کیفیت ممکن می سازند، نگران پرداخت حق الزحمه مهندسان ناظر و مجریان ذی صلاح نیستند بلکه نگرانی آنها از این جهت است که اجازه اجرای ساختمان ندارند و باید برای ساخت و ساز با کیفیت هزینه واقعی پرداخت کنند. تمایل به ساخت بیشتر می شود سید مهدی هاشمی؛ رئیس شورای مرکزی نظام مهندسی ساختمان و عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی هم در این رابطه به خبرنگار پیام ساختمان گفت: قانون اجرای شناسنامه فنی برای تمام متراژهاست اما با توافقی که بین شهرداری و نظام مهندسی ساختمان استان تهران صورت گرفته است، در مرحله اول از 3000 متر شروع و به متراژهای پایین تر تعمیم داده می شود. وی در رابطه با هزینه پرداخت حق الزحمه توسط مالکان گفت: این هزینه با اجرای شناسنامه فنی ساختمان چندان افزایشی نخواهد داشت. اگر کل مجموعه ساختمان اعم از طراحی، نظارت، مصالح و اجرا، افزایش کیفیت بالایی داشته باشند، هزینه ها 20 تا 30 درصد افزایش می یابد که شاید 2 تا 5 درصد آن مربوط به هزینه های مهندسی کار باشد. هاشمی افزود: شناسنامه فنی موجب حفظ سرمایه های ملی مردم خواهد شد چرا که عمر ساختمان ها تا سه برابرافزایش می یابد، ضمن اینکه امنیت جانی انسان ها را هم تامین می کند.وی خاطرنشان کرد: به نظر بنده چون کیفیت ساختمان ها افزایش می یابد و از طرفی ساختمان سازی با شناسنامه می شود و از وضعیت آشفته حال حاضر درمی آید، تمایل مالکان برای ساخت بیشتر می شود . فراموش نکنیم که اگر هزینه ای برای ساختمان صورت می گیرد، با قیمت بهتری هم به فروش می رسد. حق الزحمه واقعی ناظران پرداخت شود محسن بهرام غفاری، رئیس سابق نظام مهندسی ساختمان استان تهران هم در این رابطه گفت: شناسنامه فنی آیینه تمام نمای مشخصات فنی ساختمان است و هویت ساختمان به شمار می رود و از آنجایی که اجرای صحیح آن باعث ارتقای کیفیت ساخت می شود ،اگرچه به ظاهر نوعی هزینه است اما در واقع نوعی درآمد و سرمایه به حساب می آید. بهرام غفاری گفت: الان در هیچ جای ایران ساخت و ساز کم تر از یک میلیون تومان تمام نمی شود و خدمات مهندسی در مجموع 10 هزار تومان هم می شود، در حالی که متوسط خدمات مهندسی در دنیا 11 تا 19 درصد هزینه ساخت و ساز است؛ یعنی اگر برای چهار ناظر ساختمان پول واقعی بدهند باید به ازای هر مترمربع 110 تا 190 هزار تومان حق الزحمه پرداخت شود. کما اینکه سیم کش، جوشکار و لوله کش به راحتی این میزان پول می گیرند و خدمات مهندسی در حد رایگان است و به همین جهت از سوی مهندسان خدمات ارائه نمی شود بنابراین میزان دستمزد مهندسان ناظر از شناسنامه فنی باید مورد توجه قرار گیرد. بهرام غفاری گفت: در دوره ای که بنده رئیس نظام مهندسی ساختمان استان تهران بودم و توافق نامه چهارجانبه ای بین وزارت مسکن، شهرداری، شورای شهر و نظام مهندسی صورت گرفت تا بر مبنای آن از سال 86 صدور شناسنامه فنی ساختمان های بالای 3000 متر آغاز شود و هر 6 ماه 500 متر از متراژ آن کم کنند تا با آماده شدن تدریجی نظام مهندسی ظرف سه سال شناسنامه فنی برای کل تهران صادر کنند. شناسنامه فنی 3000 متر را آغاز کردند و هنوز هم کنترل نقشه 3000 متر تا حدودی مربوط به توافق نامه ای است که امضا کردیم اما پس از دوران ما اجرای شناسنامه فنی در محاق نابودی قرار گرفت. وی ادامه داد: شناسنامه فنی باعث رکود سوداگری می شود. در حال حاضر حدود 60 هزار مهندس در تهران داریم که اگر از توان آنها با عنوان مهندسان مجری و دارای پروانه استفاده شود، می توان یک شهر که هیچ یک قاره را هم ساخت. بنابراین کنار گذاشته شدن مجریان سنتی و فاقد صلاحیت لطمه ای به روند ساخت و ساز وارد نمی کند. مجری ذی صلاح کافی نیست جواد کریمیان اقبال، مدیر کل معماری و ساختمان معاونت معماری و شهرسازی شهرداری تهران هم در گفتگو با خبرنگار پیام ساختمان در پاسخ به این سوال که با به کارگماردن چهار مهندس ناظر از سوی نظام مهندسی آیا نظام مهندسی ساختمان استان تهران مسئول صفر تا صد کیفیت ساختمان است، گفت: مسئولیت صفر تا صد نظارت برعهده نظام مهندسی ساختمان است اما مسئول صفر تا 100 کیفیت ساختمان نیست چرا که نهادهای زیادی از جمله سازمان ملی استاندارد، وزارت راه و شهرسازی، مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در امر کیفیت دخیل هستند. به طور مثال اگر مهندس ناظر به مالک اعلام کند که مصالح به کار رفته شده استاندارد نیست و مالک ساختمان دسترسی به مصالح استاندارد نداشته باشد، کاری از دست هیچ کدام از طرفین در رابطه با کیفت ساختمان برنمی آید. بنابراین نمی توان تک بعدی به این موضوع نگاه کرد بلکه عوامل مختلف باید دست در دست هم بدهند. وی در پاسخ به این سؤال که فکر می کنید اجرای شناسنامه فنی چه تبعاتی برای بساز و بفروش های سنتی داشته باشد، گفت: اگر بساز و بفروش ها بخواهند در میدان بمانند باید ضمن اینکه پروانه اشتغال بگیرند، استانداردها را رعایت کنند چرا که اگر ملاک تنها اخذ پروانه باشد ممکن است همانند سال 86 که مجریان به سمت امضا فروشی پیش می رفتند، این بار هم چشم انداز مورد نظر محقق نشود. بنابراین سیستم باید درست تعریف شود.وی افزود: اجرای شناسنامه فنی ساختمان از ساختمان های بالای 3000 مترمربع از اوایل اردیبهشت آغاز می شود و رفته رفته با آمادگی نظام مهندسی این شناسنامه به تمام متراژها تعمیم می یابد. کریمیان اقبال خاطر نشان کرد:شاید در اول اجرای شناسنامه فنی ساختمان با هزینه هایی از جمله پرداخت حق الزحمه ناظران- که البته مبلغ قابل توجهی نیست- همراه باشد اما به طور قطع در آینده عوایدی از جمله عدم نیاز به تعمیرات و همچنین جلوگیری از مصرف بی رویه انرژی و در نتیجه عدم صرف هزینه های اضافی را به همراه دارد.این در حالی است که بنگاه های خرید و فروش املاک در معاملات صورت گرفته درصد بالاتری نسبت به مهندسان ناظر از طرفین اخذ می کند. وی در پاسخ به این سؤال که آیا امکان دارد مردم به خاطر وضع قوانین جدید در سال 92 تا حدودی از ساخت و ساز دست بکشند و پروژه ها مسکوت بماند، گفت: مردم می خواهند ساختمان هایشان را خوب بسازند اما آگاهی ندارند و به همین دلیل اعتقاد داریم که قوانین جدید باید به اطلاع مردم برسد و مردم آگاه شوند که این قوانین به سود آنهاست در این صورت است که می توان گفت استقبال ها بیشتر هم می شود. کریمیان در پاسخ به این سؤال که اگر سازمان نظام مهندسی کار خود را به درستی انجام دهد، آیا ممکن است که باز هم شناسنامه فنی تعلیق شود، گفت: ما امیدواریم با فرایندی که پیش بینی شده است، این اتفاق نیفتد زیرا با همت نظام مهندسی پیش زمینه های اجرای این شناسنامه فراهم شده و امیدوارم که با این گام های موثر، نظام مهندسی ناکام نشود. وی در پایان گفت: اجرای شناسنامه فنی ساختمان و یا عدم اجرای آن هیچ تأثیری در میزان سود و ضرر شهرداری ندارد اما به طور حتم مردم در این موضوع ذی نفع خواهند بود.