مرگ بازار مسکن با اخذ مالیات از سازنده

علی چگنی درباره آیین نامه اجرایی ماده 77 اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم که تدوین آن بر عهده وزارت امور اقتصادی و دارایی بوده است، اظهار کرد: مروری بر قانون مالیات های مستقیم پیرامون ماده ای که مالیات بر تولید مسکن را وضع کرده، نشان می دهد که در قوانین قبل از اصلاحیه سال 1380 به عنوان مثال زمان اجرای برنامه سوم توسعه، سازوکار مالیات بر تولید مسکن به گونه ای بوده که سازنده مشمول مالیات های سنگین می شده است. به عبارتی مالیات تولید مسکن به گونه ای اخذ می شد که چنانچه سازنده بیشتر از 2 یا 3 واحد مسکونی احداث می کرد،50 درصد درآمد سازنده مشمول مالیات می شد. مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: در برنامه سوم تلاش شد تا در راستای حمایت از تولید، مالیات مذکور تعدیل شود و نهایتا در ماده 77 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1380 مجلس شورای اسلامی، نرخ تعدیل شده مالیات بر ساخت مسکن گنجانده شد. مندرجات این ماده به این صورت است که سازنده مسکن علاوه بر مالیات نقل و انتقال، معادل 10 درصد ارزش اعیانی ملک را به عنوان مالیات بر تولید پرداخت می کند و به جز این دو مورد مشمول مالیات دیگری نمی شود. وی افزود: هم اکنون نیز این روال جاری است؛ اما با اجرای اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم که مقرر است از ابتدای سال 95 اجرایی شود، شیوه فوق تغییر خواهد کرد. در اصلاحیه قانون مالیات ها، ماده 77 مورد بازنگری قرار گرفته و فعالیت ساخت و فروش مسکن به عنوان یک حرفه تلقی شده است. این حرفه مانند سایر مشاغل مشمول اخذ مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم قانون مالیات های مستقیم و نرخ های مندرج در ماده 131 شده است. چگنی با بیان اینکه تدوین آیین نامه اجرایی اصلاحیه این قانون بر عهده وزارت امور اقتصادی و دارایی است، گفت: وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن خواستار تدوین آیین نامه به گونه ای است که کمترین آثار سوء را در بخش مسکن داشته باشد به ویژه آنکه پس از اجرای این قانون میزان مالیات های پرداختی بخش مسکن چند برابر خواهد شد. بنابراین در تلاش هستیم تا با مشارکت در تدوین آیین نامه به نحو بهینه به تدوین آن پردازیم. این مقام ارشد وزارت راه و شهرسازی تصریح کرد: در این جلسات مسائل مختلف اثرگذار در نحوه استحصال درآمدهای سازندگان از قبیل «قیمت بالای زمین با توجه به اینکه زمین در ابتدای دوره زمانی ساخت و ساز خریداری شده و بخش مهمی از منابع مالی سازنده را صرف خود می کند»، همچنین درباره «دوره زمانی طولانی و هزینه های بالای ساخت مسکن» و در نهایت درباره «زمان اجرای آیین نامه اخذ مالیات از سازندگان مسکن با توجه به طولانی بودن فرایند جابه جایی اسناد مبایعه نامه میان خریدار و فروشنده» را با مسئولان وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی در میان گذاشتیم و در تلاش برای اجرای عادلانه این ماده قانونی هستیم. چگنی با بیان اینکه دنبال آنیم تا با اخذ اینگونه مالیات ها، به فرایند تولید مسکن آسیب وارد نشود، گفت: نباید مالیات بر ساخت به شکلی باشد که تولیدکننده را از بخش مسکن به سایر بخش های اقتصادی موازی و غیر مولد فراری دهد؛ از همه مهتر اینکه با وجود رکود کنونی مسکن، فعلا زمان مناسبی برای اجرای این ماده از قانون مالیات های مستقیم نیست و اجرای آن مستلزم تعدیل است. همچنین در خصوص مسائل بسیار ریز و فنی مراحل ساخت و ساز از قبیل «زمان آغاز و پایان پروژه»، «نحوه محاسبه هزینه کردها»، «قیمت زمان ساخت و قیمت زمان فروش که بسیار متفاوت هستند» و ... هم معتقدیم که باید در آیین نامه اجرایی اصلاحیه ماده 77 قانون مالیات های مستقیم لحاظ شود. البته همه این مسائل به مسئولان وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی منتقل شده و در برخی موارد اتفاق نظر حاصل شده است. تمام تلاشمان این است حق و حقوق سازندگان احقاق شود. به خصوص در زمینه نحوه محاسبه زمین؛ به این شکل که اگر قیمت زمینی که در زمان قبل از ساخت خریداری شده از قیمت زمین در زمان فروش واحد مسکونی کم شود، بخش زیادی از مبلغ نهایی مالیات کم می شود. وی ادامه داد: همچنین اگر هزینه های مالی به طور کلی مورد محاسبه قرار گیرد، مبلغ نهایی مالیات تعیین شده، کاهش چشمگیری خواهد داشت. یا اینکه توجه به اینکه هزینه های فروش و هزینه های ساخت به مرور زمان با هم تفاوت زیادی خواهند داشت. لحاظ شدن این موضوع در محاسبه مالیات ها، در تعدیل مالیات نهایی اثرگذار است. این موارد به مسئولان ذی ربط منتقل شده است. مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی تأکید کرد: دولت بر اساس قانون، یک بار 10 درصد مالیات علی الحساب می گیرد و سپس عملکرد را محاسبه و مالیات نهایی را اخذ می کند؛ به این صورت که سازنده باید قیمت خرید زمین، هزینه های ساخت و درآمدش از فروش واحدهای مسکونی را به دولت اعلام کند. پس از کسر هزینه کرد از درآمد، مبلغ مابه التفاوت به دست آمده که همان سود سازنده است، بخشی از آن مشمول معافیت مالیاتی می شود و مابقی آن تا 25 درصد مشمول مالیات می شود. چگنی اذعان داشت: این احتمال وجود دارد که سازنده در صورتی که مالیات های سنگینی از سوی دولت برای او معین شود، مبلغ اخذ شده از سوی دولت را در قیمت نهایی کالای خود محاسبه کند و در نتیجه متضرر نهایی مردم باشند. اما در شرایط فعلی که بازار راکد است، اخذ مالیات از سازنده تنها به عمیق تر شدن رکود می انجامد. وی در پاسخ به این پرسش که آیا اصلاحیه جدید قانون مالیات های مستقیم شامل صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان نیز می شود یا خیر؟، گفت: صندوق های زمین و ساختمان از یک طرف بر اساس قانون «توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید» از مالیات معافند. اما از سویی دیگر با اصلاحیه جدیدی که بر ماده 77 قانون مالیات های مستقیم تصویب شده، ساخت و سازهایی هم که از طریق صندوق های زمین و ساختمان انجام می شوند، تا سقف 25 درصد مشمول مالیات می شوند. باید از نظر حقوقی تحلیل شود که آیا قانون جدید ناسخ قانون سابق مبنی بر معافیت مالیاتی صندوق های زمین و ساختمان هست یا اینکه آن معافیت سابق همچنان پابرجاست؟ متأسفانه آن دسته از صندوق های سرمایه گذاری که کار تولیدی نداشته و صرفا به دلالی مشغولند، مشمول معافیت مالیاتی اند؛ اما صندوق های زمین و ساختمان که فعالیت مولد و اشتغال زا دارند، با قانون اخیر ممکن است مشمول مالیات شوند. به هر حال نباید تولیدکننده را با اخذ چنین مالیات هایی جریمه کرد. در حال حاضر چنانچه فردی زمینی خریداری کرده و سپس 4 سال بعد آن را بفروشد، مالیات بسیار اندکی بابت سود مترتب بر این خرید و فروش از او اخذ می شود؛ اما اگر همین فرد در زمین خریداری شده، ساخت و ساز ـ به عنوان فعالیت اقتصادی سالم، مولد و اشتغال زا ـ به راه بیندازد، باید تا 25 درصد مالیات بدهد.