کاهش مشکلات ساخت و ساز با قانون پیش فروش

ایرج رهبر درباره مزایای قانون پیش فروش ساختمان و چالش هایی که اجرای این قانون در معاملات آتی بازار مسکن خواهد داشت گفت: قانون پیش فروش ساختمان از جمله الزاماتی بود که در سال جاری به تصویب رسید تا بخشی از مشکلات بازار مسکن را حل کند که اقدامی بجا از سوی دولتمردان به شمار می رود. به رغم اهمیت این قانون، معتقدم رفع مشکلات حقوقی تنها 10 درصد مشکلات موجود در ساخت و ساز را کاهش می دهد. رئیس کانون سراسری انبوه سازان کشور افزود: پیش از مصوب شدن قانونِ پیش فروش، برای رونق در بازار مسکن و دادن تضمین به متقاضیان خرید، باید امکانات ساخت و ساز فراهم می شد که به نظر می رسد تصویب و البته اجرای کامل آن می تواند اختلافات و تخلفاتی نظیر فروش یک واحد ساختمانی به چند متقاضی را تا حدی کاهش دهد.رهبر با اشاره به اینکه قانون پیش فروش ساختمان بیشتر متوجه رعایت حقوق متقاضیان خرید مسکن می شود و کمتر به سرمایه گذاران توجه دارد گفت: در قانون از ناظر خواسته اند تا گزارش پیشرفت فیزیکی کار را طبق تعهدات به دفترخانه ارایه کند که لازمه و کامل کننده گزارش، شناسنامه فنی ملکی است که باید برای آن تدبیری اندیشیده شود. بطور طبیعی ساخت یک پروژه ساختمانی بیش از سه سال زمان می برد و ناظر باید در تمامی مراحل ساخت و ساز نظارت داشته باشد اما با توجه به اینکه حق الزحمه کار بسیار پایین دیده شده عملا این اتفاق نمی افتد. اما در صورتیکه قانون در بخش نظارت، عملکرد سختگیرانه ای داشته باشددر قبال آن باید بر اساس خدماتی که ناظران ارائه می دهند مبلغ مناسبی به آنها تخصیص داده شود که این مسئله می تواند بر قیمت تمام شده مسکن نیز تاثیر بگذارد و ناخودآگاه قیمت مسکن را بالا ببرد. وی با بیان این که با تدبیرهای لازم این مشکلات نیز قابل حل شدن است افزود: باید در نظر داشت که قبلا مسئولیتی از نظر مالی متوجه ناظر نمی شد اما با اجرای کامل قانون پیش فروش و حضور تمام وقت ناظران ساختمانی، هزینه های تمام شده یک واحد مسکونی برای متقاضیان خرید مسکن بالاتر خواهد رفت و این وضعیت در حالی است که عمده خریداران قدرت خرید ندارند و شاید با اجرای آن بازار مسکن رکود طولانی تری را تجربه کند. رهبر در پایان با انتقاد از اینکه در قانون پیش فروش ساختمان برای سرمایه گذار حقوق کافی درنظر گرفته نشده است گفت: علاوه بر بحث مالی، باید در قانون پیش فروش برای فروشنده تضمین های کافی دیده شود. به عنوان مثال خریدار در صورتیکه قیمت خانه روند صعودی داشته باشد اقساط را پرداخت می کند اما اگر روند، نزولی بود چندین قسط را داده و بعد قرارداد فسق می شود و چون ساختمان پیش فروش شده است مشکلات متعددی برای ادامه ساخت و ساز متوجه سرمایه گذار و فروشنده خواهد شد. اینها مسائلی است که در این مبحث باید از زاویه دید هر دو طرف معامله به آن نگاه شود تا ساخت وساز در کشور و پیش فروش واحدهای مسکونی روند بهتری به خود بگیرد.