شوک بازار مسکن در آخرین ماه سال

بر خلاف تمامی ظن و گمان ها، آخرین اطلاعات آماری مربوط به بازار مسکن که توسط دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن از سامانه رهگیری معاملات استخراج شده است، نشان می دهد در اسفند سال گذشته، مسیر 3 ماهه پیش رونق معاملات مسکن در تهران تاحدودی دستخوش تغییر شد؛ به طوری که از یکسو حجم خرید آپارتمان مسکونی در پایتخت طی اسفند 94 نزدیک 20 درصد نسبت به بهمن ماه افت کرد و از سوی دیگر قیمت مسکن با افزایش 5/ 8 درصدی مواجه شد. هرچند این دو اتفاق –کاهش معاملات و افزایش قیمت- بر روند یکساله بازار ملک فائق نیامد و به ثبات بلندمدت قیمت مسکن در طول سال 94 آسیب وارد نکرد اما «غفلت از مولفه بیرونی» در طول سال جدید می تواند این بازار را از حرکت آرام خود منحرف کند. نتایج بررسی ها درباره آنچه باعث شد در اسفند ماه، منحنی «تغییرات ماهانه قیمت مسکن» از سطح صاف و شیب تقریبا صفر درجه ماه های قبل (ریزنوسان منفی) خارج شود و ناگهان به اندازه 5/ 8 درصد شیب مثبت پیدا کند، نشان می| دهد دستکاری نرخ سود بانکی و کاهش دستوری آن در ابتدای اسفند 94 ، قوی ترین مولفه بیرونی اثرگذار بر بخش مسکن و عامل اصلی افزایش قیمت ملک در این ماه بوده است.از آنجایی که قیمت مسکن همواره از دو مولفه بیرونی، شامل نرخ تورم و نرخ سود بانکی تاثیر می پذیرد؛نرخ تورم در طول سال گذشته روند کاهشی خود را حفظ کرد و حتی در اسفند ماه نیز تورم نقطه به نقطه (درصد تغییر شاخص قیمت کالاها و خدمات در اسفند 94 نسبت به اسفند 93) به اندازه 6/ 0 واحد درصد کاهش یافت، بنابراین سطح قیمت در بازار مسکن از سمت تورم عمومی همچنان تحت محافظت است.اما با کاهش 2 واحد درصدی نرخ سود سپرده های بانکی در ابتدای اسفند، رابطه معکوس حرکت نقدینگی بین بازار پول و بازار ملک، سبب شد بخشی از دارایی افرادی که عمدتا تقاضای سرمایه ای بازار ملک به حساب می آیند، از بانک ها خارج و صرف خرید آپارتمان در تهران شود.این موضوع به خوبی از طریق مشاهده «حجم معاملات خرید مسکن در مناطق 22گانه شهر تهران» قابل ردیابی است. در اسفند سال گذشته اگر چه حجم خرید و فروش واحد مسکونی در کل پایتخت نزدیک 20 درصد نسبت به بهمن افت کرد اما در مناطق شمالی شهر، شدت افت معاملات فوق العاده کم بود؛ به طوری که در منطقه 2 حجم خرید آپارتمان فقط 5 درصد کاهش یافت و حتی در منطقه 3 رشد 7/ 1 درصدی ثبت شد اما در مقابل، حجم معاملات خرید در مناطق مرکزی و جنوبی شهر تهران بین 25 تا 30 درصد افت پیدا کرد. از طرفی، نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران طی اسفند 94 به مراتب بیشتر از سایر نقاط شهر بوده است.این آمارها بیانگر آن است که کاهش دستوری نرخ سود بانکی در پایان سال گذشته باعث چرخش در مسیر نقدینگی بین دو بازار پول و مسکن شد و تحت تاثیر پایان رکود مسکن از یکسو و کاهش جذابیت بازار پول از سوی دیگر، بازار ملک با ورود تقاضای سرمایه ای پس از حدود دو سال دوری از این بازار، مواجه شده است.سال گذشته زمانی که گروهی از سیاست گذاران اقتصادی در مواجهه با رکود، به فکر کاهش دستوری نرخ سود بانکی افتادند، دفتر اقتصاد مسکن با انتشار نتایج یک پژوهش دانشگاهی از «ترکیب سبد دارایی افراد و وزن بازارهای مختلف در جذب نقدینگی و تشکیل دارایی ها طی دوره های زمانی مختلف» سعی کرد نسبت به عواقب کاهش «دستوری» نرخ سود بانکی و تاثیر مخرب آن بر بخش مسکن هشدار کارشناسی دهد.تحقیقی که پارسال در این باره انجام شد، با استناد به روند 15 ساله نرخ بازدهی در بازارهای ارز، سکه، مسکن، سهام، اوراق مشارکت و همچنین بازار پول، نشان می دهد: با کاهش نرخ سود بانکی، بازار ملک به مقصد اول سرمایه گذاری افراد تبدیل می شود؛ به طوری که سهم دارایی های ملکی افراد ریسک پذیر از 24 درصد در سبد انواع دارایی ها به 79 درصد افزایش پیدا می کند و با منفی شدن نرخ سود واقعی در بانک ها، سهم دارایی مربوط به سپرده بانکی به صفر می رسد.کارشناسان اقتصاد مسکن در حال حاضر با توجه به رخداد اسفند ماه بازار ملک، معتقدند در سال جدید با توجه به زمزمه دوباره کاهش دستوری نرخ سود بانکی، هر نوع سیاست گذاری در این بخش باید با احتیاط و لحاظ آثار جانبی آن بر بخش های مهم اقتصادی از جمله بخش مسکن، انجام گیرد. این هشدار و حساسیت در مقطع فعلی که معاملات مسکن آماده رونق گرفتن است، از اهمیت فوق العاده زیادی برخوردار است؛ طوری که رعایت آن می تواند بازار خرید ملک را از ورود بیشتر تقاضای سرمایه ای و سفته بازها دور سازد. حجم معاملات خرید آپارتمان در این ماه به دلیل تصویب تسهیلات جدید خرید مسکن کاهش پیدا کرد. اسفند سال گذشته سقف وام خرید مسکن مربوط به صندوق پس انداز یکم، از 80 میلیون به 160 میلیون تومان افزایش پیدا کرد و سقف وام اوراق مسکن نیز از 60 میلیون به 100 میلیون تبدیل شد؛ اما این دو نوع تسهیلات جدید به اضافه یکسری وام های ترکیبی، از اواخر بهار امسال صرفا در دسترس متقاضیان مصرفی قرار می گیرد. با لحاظ این واقعیت در حوزه تسهیلات خرید مسکن مشخص می شود: در ماه پایانی پارسال، گروهی از متقاضیان مصرفی و عمدتا زوج های خانه اولی در خرید خود تاخیر ایجاد کردند تا بتوانند در سال جدید از قدرت مالی بیشتری به واسطه وام های جدید برخوردار شوند.به این ترتیب می توان گفت: افزایش قیمت مسکن در آخرین ماه سال 94 ناشی از کاهش نرخ سود بانکی و تحریک تقاضای سرمایه ای و افت معاملات نیز ناشی از تصمیم تقاضای مصرفی به اعمال تاخیر در خرید بوده است.با این حال، مطابق بررسی ها بخش ناچیزی از کاهش معاملات خرید در ماه پایانی سال گذشته، تا حدودی روال بازار محسوب می شود. به عنوان مثال در اسفند سال 93، حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران 8 درصد نسبت به اسفند 94 افت کرد.