سازنده ها به دنیای ساخت و ساز باز می گردنند
کاهش ساخت و ساز در بخش مسکن به همراه رکودی که از دو سال پیش بر این بازار
سایه انداخته است آینده نگران کننده ای را در این بخش ترسیم کرده ، چنانکه تعداد معاملات به شدت کاهش یافته و این کاهش معاملات در نهایت به بی میلی سازندگان برای ورود سرمایه شان به وادی ساخت و ساز منجر شده است. در این میان هرچند حباب
قیمت ها به خاطر این رکود شکسته شد و نرخ ها به کمتر از نرخ تورم رسید اما عدم فروش
آپارتمان های نوساز موجب کنار رفتن انبوه سازان و تولیدکنندگان خرد مسکن از
بازار ساخت و ساز شد و در نهایت رکود را به تمامی بازارها و مشاغلی رساندکه با بازار مسکن در ارتباط بودند.حال پس از سال های متوالی رکود بازار مسکن و به تبع آن بی میلی انبوه سازان و تولید کنندگان به ساخت و ساز، مدیریت شهری سه محرک قوی را برای برگشت سازندگان به دنیای ساخت و ساز پیش بینی کرده است.هرچند که به نظر می رسد برای تکان دادن بازار مسکن و بیرون کشیدن رکود از دل بازار ساخت و ساز و متمایل کردن دوباره انبوه سازان و سازندگان به ساخت و ساز هیچ مولفی قوی تر از رونق دوباره بازار مسکن و فروش واحدهای ساخته شده بدون مشتری نباشد.
سه محرک برای بازگشت سازنده ها به بازار مسکن در پایتخت
1-«اخذ عوارض تعلیق از ساختمان های نیمه کاره»،2- «تغییر شیوه ارجاع کار به
مهندسان ناظر و کوتاه کردن مسیر اداری اخذ مجوز ساخت» و 3 - «جلوگیری از افزایش
نرخ عوارض ساخت برای ساختمان های مسکونی» سه نوع عامل محرک برای تسهیل
روند ساخت وسازهای پایتخت در سال 95 است که به گفته کارشناسان شهری در
کوتاه مدت و بلندمدت از یکسو منجر به تکمیل ساختمان های نیمه کاره خواهد شد
و از سوی دیگر زنگ خروج ساخت وسازها از رکود را به صدا در می آورد. تصمیماتی برای هموار کردن مسیر ساخت و ساز:
تصمیم اول
اواخر سال گذشته شورای شهر تهران با تصویب یک لایحه، شهرداری تهران را
موظف کرد از ابتدای سال جاری برای آزادسازی سرمایه های حبس شده در
ساختمان های نیمه کاره پایتخت یک نوع مالیات تحت عنوان «عوارض تعلیق»
دریافت کند چراکه مطابق آخرین آمار بانک مرکزی مربوط به نیمه اول 94، معادل
10 هزار میلیارد تومان سرمایه در بخش ساختمان های نیمه تمام کشور حبس شده
است. فرمول دریافت این نوع عوارض از مالکان ساختمان های نیمه کاره در
پایتخت نیز به این صورت است که هر ساختمان نیمه تمام پس از عبور از تاریخ
انقضای پروانه ساختمانی (مطابق قانون به طور معمول بین 5/ 1 تا 2 سال،
سازنده مهلت دارد پروژه ساختمانی خود را از روزی که پروانه ساختمانی صادر
می شود تکمیل کند) به ازای هر ماه تعلیق و توقف عملیات تکمیل ساختمان
ماهانه مبلغی معادل 2 درصد قیمت روز ملک مشمول پرداخت عوارض تعلیق خواهد
شد. مطابق با بررسی کارشناسان این مبلغ با توجه به متوسط قیمت مسکن در
تهران ریسک هزینه احتکار ساختمان را برای سازنده ها و سرمایه گذاران
ساختمان به طور متوسط به مترمربعی 80هزار تومان می رساند؛ به این معنی که
هر ماه ساختمان به شکل نیمه تمام معطل بماند به ازای هر مترمربع باید معادل
80هزار تومان به شهرداری تهران مالیات پرداخت کند. به گفته کارشناسان شهری
دریافت این نوع عوارض می تواند به تکمیل ساخت وسازهای نیمه کاره پایتخت
منجر شود و به نوعی پاسخ تقاضای خرید را در زمان رونق معاملات بدهد.
تصمیم دوم
شهرداری تهران در تعطیلات نوروز امسال با صدور ابلاغیه ای جدید پروسه حذف
«الزام مراجعه مالکان به سازمان نظام مهندسی برای انتخاب مهندسان ناظر» را
کلید زد. بعد از گذشت 9 سال از تصویب شیوه نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام
مهندسی برای انتخاب مهندسان ناظر، شهرداری تهران و سازمان نظام مهندسی در
سال 91 با هدف توانمند کردن سازمان نظام مهندسی و ارتقای کیفیت ساخت وساز،
در قالب تفاهم نامه ای بخش هایی از این شیوه نامه را که تا آن زمان اجرایی
نشده بود، برای اجرا به سازمان نظام مهندسی واگذار کردند. اما پس از گذشت
سه سال شهرداری تهران طی بخشنامه ای مسیر انتخاب مهندسان ناظر از کانال
ارجاع کار سازمان نظام مهندسی را قطع کرد و بنا دارد به مالکان اجازه دهد
با انتخاب خودشان مهندس ناظر پروژه ای را که قرار است برای آن پروانه ساخت
دریافت کنند به مراجع صدور پروانه ساختمانی معرفی کنند.
مدیران شهری معتقدند طی سال های گذشته انتخاب مهندس ناظر پروژه ساختمانی
از مسیر سازمان نظام مهندسی منجر به طولانی شدن پروسه صدور پروانه ساختمانی
و انباشت تعداد زیادی از پرونده های ساختمانی به ویژه پروژه های بزرگ
متراژ شده است، از این رو حذف سازمان نظام مهندسی از پروسه انتخاب مهندس
ناظر سبب تسهیل و تسریع در زمان صدور پروانه ساختمانی برای سازنده ها خواهد
شد که نهایتا روند صدور پروانه ساختمانی (صرف نظر از دیدگاه برخی
کارشناسان که این مسیر ممکن است به کاهش ارتقای کیفیت ساخت منجر شود) را در
سال جاری برای سازنده آسان تر می کند. کارشناسان بخش مسکن معتقد هستند
اقدام نوروزی شهرداری در کوتاه کردن مسیر معرفی مهندسان ناظر صرف نظر از
اینکه خلاف قانون و مقررات بالادست بخش مسکن است اما در نهایت به نفع
سازنده ها در بازار کنونی ملک می شود. طبق ادعای مدیران شهری با تغییر به
وجود آمده در روند معرفی مهندسان ناظر به پروژه های ساختمانی زمان اخذ مجوز
ساختمانی از حدود یک ماه به کمتر از یک روز کاهش پیدا می کند.
تصمیم سوم
تصمیم سوم مدیریت شهری برای تحریک سازنده ها به آغاز پروژه های جدید
ساخت وساز در سال 95، مخالفت با افزایش تعرفه عوارض ساختمانی برای
پروژه های مسکونی برخلاف زمزمه های روزهای پایانی سال گذشته در بازار
ساختمانی است. در روزهای پایانی سال گذشته در برخی دفاتر خدمات الکترونیک
شهر تابلویی با این مضمون که «با توجه به مصوبه شورای شهر تهران و تغییر
ضرایب در محاسبه عوارض از ابتدای سال 95، عوارض و فیش های اعلام شده قطعی
صرفا در صورتی که دارای تسویه حساب قطعی تا پایان سال 94 باشند، مشمول
تغییر قیمت نخواهند بود» نصب شد.
طبق آخرین تصمیم معاونت شهرسازی شهرداری عوارض صدور
پروانه برای ساختمان های مسکونی بدون افزایش خواهد بود و افزایش تعرفه فقط
مربوط به صدور پروانه برای ساختمان های تجاری مطابق با مصوبه شورای شهر
تهران است. در حال حاضر هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی بدون احتساب
هزینه زمین در مجموعه شهری تهران به طور متوسط متری یک میلیون تا یک
میلیون و 700 هزار تومان است. از این میزان سهم هزینه عوارض ساختمانی در
پروژه های مسکونی معمولی و غیرلوکس مناطق 22 گانه شهر تهران حداقل 6/ 5
درصد و حداکثر 14 درصد (به طور متوسط 10 درصد) است.
کارشناسان شهری معتقدند اجرای این تصمیمات در نهایت می تواند دو سیگنال مثبت به روند
ساخت وساز های پایتخت در کوتاه مدت و بلندمدت ارسال کند. چراکه تکمیل
ساختمان های نیمه کاره از طریق افزایش ریسک نیمه کاره ماندن با دریافت
عوارض تعلیق می تواند در کوتاه مدت و میان مدت همزمان با رونق گیری معاملات
مسکن باعث افزایش عرضه آپارتمان آماده شده و به تقاضای موجود در بازار
پاسخ دهد و از سوی دیگر افزایش نیافتن تعرفه عوارض ساختمانی و تسریع روند
صدور پروانه از طریق حذف سازمان نظام مهندسی از مسیر معرفی مهندس به مالکان
یا سازنده ها می تواند به تحریک ساخت وسازهای جدید منجر شود که نهایتا در
بلندمدت از جهش قیمت ها در سال 96 جلوگیری می کند و کمبود عرضه در سال های
آینده را جبران می کند.
انتهای خبر/پیام ساختمان
این مطلب را در شبکه های اجتماعی به اشتراک بگذارید :