پس از گذشت هشت سال از تصویب قانون مربوطه:
بازار رهن ثانویه مسکن بالاخره تاسیس می شود
بازار رهن ثانویه مسکن سرانجام پس از 8 سال تصویب قانون مربوطه، ظرف
هفته های آینده توسط بانک عامل بخش مسکن تاسیس می شود و در قالب آن، یک پُل
بزرگ اعتباری در دو مرحله از بازار سرمایه به بازار مسکن متصل خواهد شد.
به گزارش پیام ساختمان به نقل از دنیای اقتصاد، بازار رهن ثانویه، «مخزن دوم» پرداخت تسهیلات ساخت و
خرید مسکن به دو سمت عرضه و تقاضا در بازار ملک محسوب می شود به این معنا
که تسهیلات اولیه پرداخت شده از جانب بانک مسکن –مخزن اول- ابتدا توسط یک
نهاد مالی که راه انداز بازار رهن ثانویه است، تنزیل می شود و سپس در اثر
این عملیات، منابع جدید یا همان تسهیلات ثانویه برای پرداخت به بخش مسکن
آزاد خواهد شد.
عملیات تنزیل از طریق انتشار اوراق رهنی به پشتوانه اقساط در حال بازگشت
وام های اولیه مسکن، انجام می شود به طوری که با عرضه اوراق توسط نهاد مالی
واسط در بورس و خرید آن توسط فعالان بازار سرمایه، منابع مالی جدید معادل
تسهیلات اولیه، در اختیار بانک مسکن قرار می گیرد. به بیان دیگر، بازار رهن
ثانویه، قدرت وام دهی به بخش مسکن را بدون نیاز مستقیم به منابع بانکی،
افزایش می دهد. سازمان بورس در مجوز خود به گروه مالی بانک مسکن اجازه داده
است 10 هزار میلیارد تومان اوراق رهنی برای عرضه در بازار سرمایه منتشر
کند. این مجوز به آن معنا است که بانک مسکن معادل 10 هزار میلیارد تومان از
وام هایی که طی سال های گذشته بابت ساخت یا خرید مسکن پرداخت کرده و طبق
معمول در مدت 12 تا 15 سال بازپرداخت می شود را می تواند از چند هفته دیگر
توسط نهاد مالی واسط، نقد کند و به مراتب زودتر از موعد بازپرداخت، به
منابع اولیه اش دست یابد. حجم 10 هزار میلیارد تومانی بازار رهن ثانویه
مسکن درست معادل یک سوم کل تسهیلاتی است که سال گذشته توسط کل بانک ها در
قالب وام به بخش مسکن و ساختمان پرداخت شد.
به این ترتیب، بازار جدید مالی، از طریق پُل زنی به بورس، قدرت تسهیلات دهی
به بخش مسکن را 30 درصد افزایش می دهد. این حجم منابع جدید عازم بازار
مسکن، برابری می کند با اعتباراتی که سال گذشته توسط بانک عامل بخش مسکن به
متقاضیان ساخت و خرید آپارتمان های مسکونی پرداخت شد. سال گذشته بانک ها -
طی 11 ماه اول سال 94- رقمی معادل 348 هزار میلیارد تومان انواع تسهیلات
به بخش های مختلف اقتصاد پرداخت کردند که از این رقم، 36 هزار میلیارد
تومان به بخش مسکن ارائه شد. در این میان، بانک مسکن حدود 10 هزار میلیارد
تومان تسهیلات برای ساخت و خرید مسکن پرداخت کرد؛ بنابراین در سال جاری با
راه اندازی بازار رهن ثانویه، توان وام دهی بانک عامل بخش مسکن به دو برابر
افزایش پیدا می کند و نتیجه آن، استفاده حجم بیشتری از متقاضیان ساخت و
خرید مسکن از تسهیلات بانکی بلندمدت خواهد بود که می تواند به خروج سریع تر
بخش مسکن از رکود کمک کند.
تامین یارانه سود برای اوراق رهنی
هر چند مجوز نهایی سازمان بورس برای راه اندازی بازار رهن ثانویه صادر شده
اما تاسیس این بازار از سوی بانک مسکن نیازمند «پرداخت 1800 میلیارد تومان
یارانه نرخ سود از جانب دولت» برای «بازارپذیر شدن اوراق رهنی» است.
بررسی های اقتصادی متولیان بخش مسکن درباره نحوه انتشار اوراق رهنی مسکن در
بورس نشان می دهد: نهاد راه انداز بازار رهن ثانویه چنانچه بخواهد اوراق
رهنی را با نرخ سود جذاب و قابل رقابت با سود سایر بازارها -از جمله سود
بانکی و سود اوراق مشارکت- منتشر کند باید نرخ سود حداقل 18 درصد برای این
اوراق تعیین کند. این در حالی است که میانگین نرخ سود تسهیلات اولیه پرداخت
شده توسط بانک مسکن، 13 درصد است بنابراین شکاف 5 واحد درصدی بین سود
وام های اولیه و نرخ مدنظر برای سود اوراق رهنی، باید توسط دولت در قالب
یارانه بخش مسکن تامین شود تا امکان انتشار و فروش اوراق و در نتیجه
آزادسازی منابع اولیه بانک مسکن فراهم شود. برای جبران این شکاف با توجه به
دوره 7 ساله میانگین زمانی انتشار اوراق و همچنین حجم 10 هزار میلیارد
تومانی اوراق، باید رقمی معادل 1800 میلیارد تومان برای جبران نرخ سود از
سمت دولت یارانه به بانک عامل بخش مسکن پرداخت شود.
انتشار 300 میلیارد تومان در مرحله اول
صبح روز گذشته مقامات بانک مرکزی، وزارت اقتصاد، سازمان بورس و همچنین
مدیران ارشد بانک مسکن با حضور در معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی، آخرین
هماهنگی ها برای اجرای فاز اول انتشار اوراق رهنی مسکن را انجام دادند. چند
روز قبل نیز جلسه ای مشابه با حضور مقامات ارشد اقتصادی دولت یازدهم در
دفتر مشاور رئیس جمهوری برای نحوه تامین اعتبار یارانه نرخ سود اوراق رهنی
برگزار شد و برای پرداخت آن هماهنگی های لازم صورت گرفت. با این حال بانک
مسکن تا زمان تامین یارانه 1800 میلیارد تومانی برای انتشار 10 هزار
میلیارد تومان اوراق مشارکت، قصد دارد ظرف چند هفته آینده، برای راه اندازی
آزمایشی بازار رهن ثانویه، 300 میلیارد تومان اوراق رهنی مسکن در بورس
منتشر کند.
پیگیری طرح رئیس جمهوری در بازار رهن ثانویه
علی چگینی، مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی
روز گذشته اعلام کرد: منابع آزاد شده ناشی از انتشار اوراق رهنی مسکن، در
راستای طرح مدنظر رئیس جمهوری و برنامه ریزی های وزارت راه و شهرسازی، با
اولویت «نوسازی بافت های فرسوده» به بخش مسکن و ساختمان تخصیص پیدا می کند.
حسن روحانی سه روز پیش در جمع متولیان بخش مسکن، خواستار هدایت
سرمایه گذاران به بافت های فرسوده داخل شهرها برای ساخت و تامین مسکن اقشار
هدف شد. چگینی در این باره تصریح کرد: پیش شرط رونق ساخت و ساز در
بافت های فرسوده، تامین تسهیلات ارزان قیمت برای ارائه به سازنده ها است و
در شرایطی که بانک ها با تنگنای مالی و کسری منابع اعتباری مواجه هستند،
بازار رهن ثانویه می تواند در خدمت برنامه های تامین مسکن دولت قرار گیرد.
برای این منظور، پیش بینی شده است حدود 400 هزار واحد مسکونی در بافت های
فرسوده شهرهای کشور از محل پرداخت تسهیلات ساخت - با منابع آزاد شده از
بازار رهن ثانویه- توسط سازنده ها احداث شود. این منابع در راستای مصوبه
سال گذشته شورای پول و اعتبار، در قالب وام ساخت یا همان وام نوسازی،
به صورت وام های 50 میلیونی، 40میلیونی و 30 میلیون تومانی به ترتیب در
تهران، شهرهای بزرگ و مراکز استان ها و همچنین شهرهای کوچک پرداخت خواهد
شد.
5 مزیت بازار رهن ثانویه
بررسی ها نشان می دهد: بازار رهن ثانویه مسکن، حاوی 5 مزیت و اثر مثبت برای
نظام تامین مالی بخش مسکن است. این بازار از آنجا که با کنترل و هدایت
وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن، قرار است به صورت هدفمند در خدمات تامین
مالی بخش قرار گیرد، امکان استفاده غیرمصرفی از تسهیلات جدید را سلب
می کند. تخصیص منابع آزادشده از محل این بازار به نوسازی بافت فرسوده عملا
باعث تامین مالی پروژه های مسکونی ارزان قیمت و متوسط قیمت می شود و از
تکرار تجربه سال گذشته بانک ها در تخصیص وام به پروژه های ساختمانی لوکس و
در نتیجه حبس منابع در املاک غیرمصرفی جلوگیری خواهد کرد. دومین تاثیر مثبت
این بازار در اجرای طرح نوسازی مشارکتی بافت فرسوده است.
مزیت سوم در جذب نقدینگی های خُرد از طریق بازار سهام خلاصه می شود که این
چرخه تامین مالی خود به کاهش نقدینگی و در نتیجه کاهش تورم و کنترل تورم
مسکن در بلندمدت منجر خواهد شد. چهارمین مزیت بازار رهن ثانویه، پایان
وابستگی مطلق بازار مسکن به روش سنتی تامین مالی است که باعث می شود بازار
بورس ضعف بانک ها در وام دهی به بخش مسکن را جبران کند و وارد میدان تامین
منابع بلندمدت برای این بخش شود. مزیت پنجم این بازار نیز در عدم استفاده
از منابع بانک مرکزی خلاصه می شود که این موضوع نیز جلوی تحریک تورمی را
مسدود می کند. بازار رهن ثانویه در قانون ساماندهی مسکن مصوب سال 87 به
تصویب رسید و قرار بود حداکثر ظرف مدت یک سال تاسیس شود.
انتهای خبر/پیام ساختمان
این مطلب را در شبکه های اجتماعی به اشتراک بگذارید :