طرح تفصیلی قربانی سود جویی

گروه ساخت وساز: شهرداری تهران در سال92 تصمیم گرفت بعد از 8 سال تثبیت نرخ ریالی عوارض ساخت وساز، تورم ایجادشده در هزینه های اداره پایتخت (300 درصد از سال82 تا سال91) را از طریق دریافت عوارض جدیدی به نام «عوارض متفرقه» جبران کند. بر این اساس شهرداری از املاکی که به واسطه اجرای طرح جامع و تفصیلی جدید، ارزش افزوده پیدا می کنند، مبلغی را دریافت می کند و شنیده ها حاکی است در برخی مناطق تهران همچون منطقه دو که جزو گران ترین محله های شهر به حساب می آید، برخی سازنده ها مجبورند تا 5 برابر عوارض تراکم، عوارض متفرقه پرداخت کنند. در برخی مناطق هم نسبت ریالی عوارض متفرقه به عوارض تراکم تا 20 برابر بیشتر است. آنچه در مورد پرداخت این نوع از عوارض از سوی مالکان بیشتر مورد اعتراض قرار گرفته است، دریافت عوارض متفرقه در بافت های فرسوده شهری است. طبق مصوبه شورای شهر تهران سازنده های واحدهای مسکونی در بافت فرسوده مشمول تخفیف 100 درصدی پرداخت عوارض هستند و تا آخرین ماه سال گذشته هم از پرداخت این نوع عوارض معاف بودند. اما در سال جاری به نوسازی بافت فرسوده هزینه قابل توجهی از ناحیه «عوارض متفرقه» اضافه شده است. سرمایه گذاران ساختمانی این مناطق ضمن ارائه اسناد و مدارک محاسبه شده توسط شهرداری تهران اعلام کردند: در جدول هزینه ای درج شده در پروانه ساختمانی پروژه های ما، اگر چه کل مبلغ عوارض و تراکم مشمول تخفیف کامل شده است، اما ردیف جدیدی تحت عنوان «عوارض متفرقه» به این جدول اضافه شده که مبلغ ریالی آن بین 2 تا 5 برابر مبلغ تخفیف داده شده است! ویژگی دیگری که برای عوارض متفرقه تعیین شده در فرم عوارض پرداختی متقاضیان قابل توجه است این موضوع است که برخلاف عوارض مازاد بر تراکم که نسبت مشخصی بین تعداد طبقات اضافی و مبلغ تعیین شده برای عوارض وجود دارد، اساساً هیچ نسبت یا معیار مشخصی برای محاسبه عوارض متفرقه وجود ندارد.این در حالی است که مدیران مناطق شهرداری تهران درباره علت ورود این عوارض جدید به متن برخی پروانه های ساختمانی، توضیح قابل دفاعی ندارند که به عوامل ساخت وساز ارائه کنند. گزارش ها از یک نمونه پروانه ساختمانی صادرشده توسط یکی از شهرداری های مناطق حاکی است: برای احداث یک ساختمان مسکونی 8 واحدی در محدوده بافت فرسوده، در ازای تخفیف 100درصدی برای 2 میلیون تومان عوارض تراکم، رقمی معادل 55 میلیون تومان بابت «عوارض متفرقه» هزینه صدور پروانه ساخت از سوی شهرداری مطالبه شده است.آنچه باعث ابهام سازنده ها در مواجهه با این عوارض سنگین، شده و شک وشبهه هایی نسبت به قانونی یا غیرقانونی بودن آن ایجاد کرده است، جای خالی این عوارض در قوانین و مقررات شهرداری است و در جدول منابع و درآمدهای مصوب بودجه شهرداری تهران در قسمت درآمدهای حاصل از ساخت وساز، هیچ ردیف یا تبصره ای تحت عنوان «عوارض متفرقه» وجود ندارد. برخی اعضای شورای شهر تهران درباره «عوارض متفرقه» معتقدند: اخذ آن مستند قانونی از شورای شهر ندارد و باید تا زمان روشن فکری تکلیف مرجع قانونی اخذ چنین عوارضی، دریافت آن تعلیق شود. حمزه شکیب، رئیس کمیسیون توسعه و عمران شورای شهر تهران در گفتگو با پیام ساختمان به بررسی این لایحه و جمع بندی کمیسیون عمران اشاره کرد و گفت: متأسفانه زمانی که ما داشتیم این لایحه را در کمیسیون بررسی می کردیم ،متوجه شدیم که شهرداری کار خود را در خصوص گرفتن عوارض بدون مصوبه شورا شروع کرده است.وی در ادامه با انتقاد نسبت به اینکه این لایحه قبل از ارائه به شورا جهت تصمیم گیری توسط شهرداری اجرایی شده است، اظهار کرد: این بحث ارزش افزوده ملک است و شهرداری تا زمانی که مصوبه شورا در این خصوص را نگرفته، نباید آن را اجرایی کند چرا که تصویب عوارض به عهده شورا است. شکیب با اشاره به اینکه اکنون ملکی که قبل از اجرای طرح تفصیلی چهار طبقه به آن تعلق می گرفت و بعد از اجرای طرح طبقه پنجم نیز به آن داده می شود، معیار گرفتن عوارض طبقه پنجم چیست؟ و این پول ها کجا می روند؟ رئیس کمیسیون توسعه و عمران شورای شهر تهران افزود: شهرداری در کمال بی قانونی دارد این طرح را اجرا می کند در صورتی که این لایحه چون بحث عوارض است باید تا قبل از 15 بهمن ماه 91 با اطلاعات کامل به شورا ارائه می شد.شکیب در ادامه با اشاره به اینکه این رویه توهین به شورا است، تاکید کرد: اخذ هر گونه عوارض برای شهر باید با مصوبه شورای شهر انجام بگیرد. شهرداری لایحه می دهد و شورا بررسی می کند. پس از طرح تفصیلی شهرداری لایحه ارزش افزوده را برای شورا فرستاد و در کمیسیون عمران چند جلسه مورد بررسی قرار گرفت اما به دلیل اینکه شهرداری صرفاً ارزش افزوده را در نظر گرفته بود و بحث کاهش ارزش املاک به واسطه طرح تفصیلی لحاظ نشده بود، مورد تأیید کمیسیون واقع نشد. به هر حال ارزش یک سری املاک به واسطه این طرح کاهش یافته و شهرداری هم باید برای این املاک طرح و برنامه ای داشته باشد. وی افزود: قرار شد که شهرداری طرح را از این زاویه هم مورد بررسی قرار دهد و پس از تکمیل شدن در اختیار شورا برای تصویب قرار دهد که متأسفانه این کار انجام نشد و شهرداری سر خود مبلغی را از مردم همچنان دریافت می کند که بدون شک خلاف قانون است. شکیب در پاسخ به سؤال خبرنگار ما مبنی بر اینکه آیا تغییر کاربری توسط شهرداری مجاز است، گفت: تغییر کاربری در قالب کمیسیون ماده 5 امکان پذیر است اما در مورد زمینی مانند فرمانیه شهرداری فرایندی دنبال کرده که شفافیت لازم را ندارد. وی با بیان اینکه کاربری زمین خدماتی در فرمانیه تغییر کرده است و از کاربری خدمات با تراکم کم به کاربری تجاری اداری تبدیل شده توضیح داد: این زمین با بیش از 15 هزار مترمربع مساحت ابتدا در طرح تفصیلی کاربری خدمات شهری با تراکم کم داشت اما پس از طرح تفصیلی و بررسی آن کاربری آن به تجهیزات شهری تغییر کرد. یعنی مشاور این کاربری را از خدمات شهری به تجهیزات شهری تغییر داده است. اما حالا متوجه شده ایم که این کاربری باز هم تغییر کرده و تبدیل به کاربری تجاری اداری شده است. یعنی در فرآیندی کوتاه بدون اطلاع ما این تغییر صورت گرفته است.