عوارض ساخت مال ها نجومی شد

ساخت و سازهای تجاری و به خصوص احداث پروژه های غیرمسکونی چندمنظوره در تهران، از ماه آینده مشمول افزایش چشمگیر عوارض ساختمانی می شود. به گزارش پیام ساختمان به نقل از اقتصاد آنلاین، در پی اصلاح نرخ عوارض صدور پروانه برای ساختمان های تجاری در شورای شهر تهران که سال گذشته منجر به تدوین فرمول مشخص و در عین حال شناور برای تعیین تعرفه قابل دریافت توسط شهرداری های مناطق 22گانه از تجاری سازها شد، از خرداد ماه سال جاری هزینه صدور پروانه ساختمانی برای پروژه های تجاری تا 100 درصد افزایش پیدا می کند، این میزان نرخ رشد در عوارض تجاری سازی، سونامی ساخت «مال» در تهران را کنترل می کند و در نقش موج شکن برای این قبیل پروژه های ساختمانی که حجم آنها طی 4 سال گذشته در 6 منطقه پایتخت به طرز خیره کننده افزایش پیدا کرده است، باعث تنظیم جریان سرمایه گذاری بین حوزه های مختلف بخش ساختمان و همچنین توزیع مال های جدید در مناطق فقیر شهر به لحاظ سرانه تجاری خواهد شد. طبق گزارش های رسمی از وضعیت صدور پروانه ساختمانی در سال های گذشته، هم اکنون بیش از 140 برج ساختمانی در تهران مراحل مختلف ساخت را طی می کند که کاربری 53درصد آنها تجاری یا «تجاری چندمنظوره» است. این برج ها در فاصله سال های 91 تا 93 مجوز احداث گرفته اند. بیش از 60 تا 70 درصد «مال» های در حال ساخت، در مناطق یک تا 5 و منطقه 22 قرار دارد.سونامی مال سازی در سال های اخیر به خاطر رکود بخش مسکن از یک سو و جذابیت هایی که ضوابط شهرداری برای تجاری سازی اعمال شد، شکل گرفت. آمارهای رسمی همچنین نشان می دهد: اگرچه «هزینه ساخت هر مترمربع تجاری» و همچنین «قیمت زمین غیرمسکونی» در شهر تهران سه برابر این دو رقم برای پروژه های مسکونی است و به ترتیب معادل 3 میلیون و 19 میلیون تومان است اما قیمت فروش هر مترمربع بنا در برج های تجاری جدید به طور متوسط 20 تا 30 میلیون تومان برآورد می شود که حداقل 5برابر قیمت مسکن محسوب می شود. با این حال، تعداد مال های آماده فروش و پیش فروش در مناطق خاص به قدری افزایش پیدا کرده که با ارقام نجومی فعلی، عملا امکان فروش از مال سازها سلب شده است. در این میان، سطح فعلی عوارض ساخت تجاری در تهران به طور متوسط 3 تا 4 میلیون تومان است که بعضا با هزینه ساخت برابری می کند. این تعرفه در مناطق شمالی تهران از ماه آینده دو برابر خواهد شد و اعمال نرخ های جدید در شهرداری، باعث نوعی بازدارندگی برای سرمایه گذاری های بدون مطالعه –فاقد توجیه اقتصادی- در پروژه های تجاری می شود. کارشناسان بازار املاک غیرمسکونی معتقدند: اگرچه شهر تهران با احتساب جمعیت فعلی و جمعیت پذیری سال های منتهی به 1404، به حداقل 10 میلیون متر مربع فضای تجاری جدید برای تکمیل سرانه مورد نیاز شهری نیاز دارد اما این فضاها باید در طول زمان و در همه مناطق پایتخت توزیع شود. به این ترتیب، اعمال تعرفه های جدید در عوارض ساخت مجتمع های تجاری، برای مدتی هرچند کوتاه و حداقل یکساله، به توقف نسبی مال سازی در مناطقی از شهر و ایجاد فرصت برای تکمیل مال های در حال ساخت و فروش یا اجاره مال های بلااستفاده در 5 منطقه اول پایتخت خواهد شد. شهرداری تهران پس از گذشت دو سال از مصوبه شورای شهر تهران، «عوارض ساخت و تغییر کاربری پروژه های تجاری و چند منظوره» را با فرمول جدید از ابتدای خردادماه محاسبه می کند. مطابق با فرمول جدید عوارض تجاری با ضریب K و براساس نسبتی از پایه تراکم مسکونی یعنی A محاسبه خواهد شد. ضریب K بسته به راسته ها و بورس های تجاری مختلف شهر متفاوت پیش بینی شده است به گونه ای که در مناطق جنوبی شهر این ضریب با نرخ کمتری اعمال می شود اما متوسط نرخ ضریب K بین 5 تا 6 میلیون تومان به ازای هر مترمربع خواهد بود. کارشناسان و فعالان حوزه ساخت وساز معتقدند اعمال ضرایب جدید عوارض بر پروژه های تجاری بسته به میزان پیشرفت فیزیکی آنها اثرات متفاوتی را خواهد داشت. افزایش ضریب K(ارزش تغییر کاربرد اعم از تجاری و اداری در راسته‏ها و بورس‏ها و محورهای شهر تهران) که برای مناطق مختلف شهر تهران بین 7 تا 13 تعریف شده است برای پروژه های در مرحله طراحی، در حال ساخت و آماده فروش در سال 95، سه مسیر متفاوت رقم خواهد زد. توقف، افزایش سرعت کار و رونق نسبی نسبت به سال گذشته سه اثری است که به دلیل افزایش نرخ عوارض تجاری، بازار ساخت مال یا همان برج های تجاری در پایتخت را به شکل جدید درمی آورد. پارلمان محلی پایتخت اواخر سال 93، با سه هدف فرمولی بر مبنای نرخ ریالی پایه عوارض تراکم مسکونی (A) و ضریب k طراحی کرد تا متناسب با منطقه شهری ضرایب متفاوتی برای عوارض تجاری در هر یک از مناطق 22 گانه دریافت شود. شورای شهر بنا داشت با اجرا الگوی جدید از یک سو به اعمال ضرایب سلیقه ای ازسوی شهرداری های مناطق و فعالیت دلالان غیررسمی برای تعیین نرخ‏های بالاتر از فرمول مصوب پایان دهد و از سوی دیگر با یک فرمول مشخص بتواند سرمایه گذاران و فعالان حوزه ساخت وساز «مال» را مجاب کند تا سهمی از ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربرد تجاری خود را به شهر پرداخت کنند. هدف سوم که یکی از مهم ترین اهدافی بود که مدیران شهری با اجرای این مصوبه به دنبال آن بودند تغییر مسیر ساخت وساز مجتمع های تجاری چندمنظوره از مناطق شمالی و گران قیمت شهر به مناطق جنوبی و مرکزی شهر بود. از این رو مطابق با مصوبه شورای شهر تهران، ضریب K (ارزش تغییر کاربرد اعم از تجاری و اداری در راسته‏ ها و بورس‏ ها و محورهای شهر تهران) در مناطق 22گانه تهران بین 7 تا 13 تعیین شد. نرخ واحد این ضریب K برای مناطق یک تا 8 با ضریب 7 تا 10، در منطقه 12 به جز بلوک بازار بین 11 تا 13 و برای سایر مناطق شهری بین 6 تا 8 تعریف شده است که به این ترتیب پایه محاسبه عوارض کاربری تجاری در مناطق پایین شهر تهران کمتر از مناطق شمالی است. در تبصره ‏های این مصوبه تاکید شده است که آن دسته از واحدهای تجاری و اداری که در راسته ‏های کار و فعالیت قرار دارند و از تسهیلات سابق استفاده نکرده اند با اخذ دو برابر تعرفه ارزش هر مترمربع تغییر کاربرد ساختمان این مصوبه تعیین تکلیف می‏شوند. علاوه بر این در صورتی که تغییر کاربرد ساختمان موجب مازاد تراکم باشد تعرفه متعلقه نسبت به تراکم پایه مالی جداگانه محاسبه و 2 برابر نرخ این مصوبه تعیین تکلیف می شود. در حال حاضر، با احتساب میانگین قیمت ساخت مترمربعی بین یک تا یک میلیون و 700 هزار تومان (بدون محاسبه قیمت زمین)، سهم عوارض شهرداری در هزینه ‏های احداث هر مترمربع بنای مسکونی در تهران بین 6/ 5 تا 14 درصد برآورد می‏شود. متوسط نرخ A در تهران متری حدود 150 هزار تومان است. این نرخ در مناطق شمالی شهر تهران در هر مترمربع به حدود 300 هزار تومان و در مناطق جنوبی در حدود 50هزار تومان برآورد می شود. در میان ساخت وسازهای تجاری نیز متوسط هزینه ساخت (بدون احتساب قیمت زمین) مترمربعی 3 میلیون و 500 هزار تا 4 میلیون تومان در مناطق مختلف شهر و سهم عوارض شهرداری در هزینه های احداث هر مترمربع بنای تجاری بین 15 تا 20 درصد برآورد می شود. مطابق گزارش رسمی بانک مرکزی نیز هزینه یک مترمربع بنای ساختمان های غیرمسکونی در استان تهران (میانگین هزینه ها در مجموعه شهری تهران شامل تهران و شهرهای اطراف) معادل یک میلیون و 33 هزار تومان در سه ماه اول سال 94 برآورد شده است. در این گزارش ارزش یک مترمربع زمین ساختمان های غیرمسکونی نیز معادل 19 میلیون و 124 هزار تومان در استان تهران محاسبه شده است. پیش بینی اولیه کارشناسان شهری از افزایش نرخ عوارض تجاری در شهر تهران در مرحله نخست، مهار موج فزاینده مال سازی توسط نهادهای بزرگ در محدوده شمالی پایتخت و هدایت آنها به سایر مناطق شهر است و در مرحله دوم به مال های در آستانه بهره برداری و خالی از کسب و کار کمک خواهد کرد تا به فروش یا اجاره واحدهای تجاری خود اقدام کنند و بخشی از منابع محبوس بانک ها در این مجتمع ها را در سال جاری آزاد کند. مسعود فیاض آذر، کارشناس بازار املاک غیرمسکونی ابلاغ فرمول جدید محاسبه عوارض تجاری و ضریب جدید K را دارای سه اثر در بخش های مختلف ساخت وسازهای غیرمسکونی دانست و گفت: با فرض ابلاغ مصوبه شورای شهر تهران از ابتدای خردادماه، افزایش ضریب k بر پروژه های تجاری سه اثر خواهد داشت. به این شکل که افزایش نرخ عوارض تجاری منجر به توقف سرمایه گذاری های جدید در پروژه های تجاری خواهد شد یعنی پروژه هایی که هنوز در مرحله طراحی هستند. اما افزایش تعرفه عوارض تجاری اگرچه در قیمت تمام شده مال های در حال ساخت تاثیری نخواهد داشت اما توقف مقطعی ساخت مال های جدید، باعث بهبود چشم انداز این بازار و در نتیجه افزایش پیش بینی فروش واحدهای تجاری خواهد شد که در نتیجه با این اتفاق سرمایه گذاران سرعت کار خود را افزایش خواهند داد. او ادامه داد: از سوی دیگر با افزایش ضریب K در مناطق مختلف شهر تهران، بازار «مال» های آماده شده برای فروش با رونق نسبی در مقایسه با سال گذشته مواجه خواهد شد. این کارشناس بازار املاک غیرمسکونی به سهم اندک عوارض تجاری در قیمت تمام شده واحدهای تجاری اشاره کرد و افزود: سهم عوارض در پروژه های تجاری به ویژه در مناطق شمالی شهر تهران کمتر از 20 درصد است بنابراین برای واحدهای آماده فروش این افزایش تعرفه نمی تواند تاثیری در کاهش حاشیه سود آنها داشته باشد. به گفته وی میانگین هزینه ساخت پروژه های تجاری در تهران برای سال 94، معادل 3 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنای ساختمانی است. او تصریح کرد: در حال حاضر نیز قیمت فروش واحدهای تجاری در شهر تهران حداقل 15میلیون تومان در مناطق جنوبی و حداکثر 90 میلیون تومان در مناطق شمالی است. احتیاط در ابلاغ برخی کارشناسان شهری علت تاخیر ابلاغ مصوبه شورای شهر تهران را برای ساخت و تغییر کاربری پروژه های تجاری و اداری احتیاط شهرداری برای کاهش درآمدهای ناشی از صدور پروانه ساخت مال ها در شهر تهران می دانند. به گفته آنها از آنجا که حدود نیمی از منابع تامین مالی اداره شهر تهران از محل ساخت وساز است و ساخت وسازهای مسکونی طی دوسال و نیم گذشته در رکود قابل توجهی قرار گرفته است، شهرداری تلاش کرده است برای جبران کسری درآمد خود از محل ساخت وسازهای مسکونی، بخش زیادی از منابع درآمدی خود را از پروژه های مال سازی و مجتمع های تجاری چندمنظوره تامین کند. مطابق با آمار طی یکسال گذشته تعداد املاک تجاری اداری ساخته شده، نوساز و در حال ساخت شهر تهران با احتساب ساخت وسازهای سال 94 به حدود 200پروژه می رسد که از این تعداد حدود نیمی به ساخت «مال» اختصاص دارد. به ویژه آنکه بیشترین حجم ساخت وسازهای غیرمسکونی در شهر تهران به 6 منطقه شهری شامل مناطق یک تا پنج و منطقه 22 محدود شده است. یعنی دقیقا در مناطقی که بیشترین حجم تقاضای مال سازی وجود دارد و حاشیه سود سرمایه گذاران نسبت به سایر مناطق بالاتر است که در نتیجه ابلاغ مصوبه جدید شورای شهر تهران برای عوارض تجاری حجم تقاضا برای ساخت مال در این مناطق ممکن است کاهش یابد. محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز با انتقاد از تاخیر شهرداری در ابلاغ مصوبه ضریبk معتقد است: این روش در مورد ابلاغ ضوابط طرح تفصیلی نیز رخ داده است چراکه شهرداری با این روش به سرمایه گذاران پیام می دهد که متقاضیان جدید ساخت مال هر چه سریع تر برای دریافت پروانه اقدام کنند.با این حال خبر افزایش دو برابری عوارض ساخت وساز تجاری از ابتدای خرداد، نمی تواند باعث پیش خرید حجم زیادی پروانه تجاری از سوی سرمایه گذاران طی یک ماه پیش رو شود چراکه حجم سرمایه موردنیاز برای تعریف پروژه جدید تجاری و از همه مهم تر هزینه خرید زمین نیمه مسکونی به قدری بالا است که مانع از اقدام سریع برای اخذ پروانه خواهد شد.