تحقیقات میدانی از طرح فروش مسکن قسطی
مسکن قسطی به بن بست خورد
تحقیقات میدانی صورت گرفته از 7 شعبه بانک عامل بخش مسکن که
مسوولیت راه اندازی بازار فروش قسطی را از جانب بانک مرکزی برعهده
گرفته اند، حاکی است: وعده 6 ماه اخیر سازنده های مسکن مبنی بر آمادگی شان
برای فروش نقد و اقساط آپارتمان های نوساز به بازار مصرف، تا این لحظه
توخالی بوده، طوری که طی بیش از یک هفته گذشته از اجرای طرح «نسیه فروشی»،
«صندلی خالی» سمت عرضه، در عمل به «پوچ فروشی» در بازار جدید معاملات ملک
تبدیل شده است. به گزارش پیام ساختمان به نقل از دنیای اقتصاد ، طرح «فروش قسطی» مسکن با پیشنهاد
سازنده ها در سال گذشته آن هم با هدف گشایش یک کانال مالی پیش روی خریداران
مطرح شد و بلافاصله موضوع رسمیت بخشیدن به این طرح توسط بانک مسکن در
دستور کار برای اخذ مجوزهای لازم قرار گرفت. ماه گذشته این بانک با دریافت
مجوز، طرح «فروش قسطی» را کلید زد و با فراهم کردن امکان فروش نقد و اقساط
واحد مسکونی در شعب مرکزی، آمادگی خود برای ارائه تضمین لازم بابت «پرداخت
قسطی حداکثر 150 میلیون تومان از بهای معامله توسط خریدار» به فروشنده را
اعلام کرد.
اما در فاصله ابتدای اردیبهشت تا کنون که 10 روز اول اجرای این طرح محسوب
می شود، تقاضا برای معامله قسطی آپارتمان مسکونی در این بانک، کاملا
«یک طرفه» بوده و هنوز هیچ سازنده ای برای فروش نسیه به شعب مراجعه نکرده
است. بررسی ها در بازار مسکن نشان می دهد: برخی سازنده ها به دلیل محاسبات
غلط خود درباره آینده معاملات ملک، از فروش قسطی منصرف شده اند و گروهی
دیگر، در حال حساب و کتاب برای تعیین نرخ سود مبلغ اقساط هستند!
این در حالی است که بازار آپارتمان هایی که قابلیت فروش قسطی را در بین
متقاضیان دارند، در ماه های آتی بعید است با افزایش قیمت و حتی افزایش حجم
تقاضا روبه رو شود. شرایط تعیین شده در طرح تضمین فروش قسطی در بانک مسکن
به گونه ای است که نیمی از بهای آپارتمان و تا سقف 150 میلیون تومان، از
سمت بانک، برای پرداخت قسطی، تضمین می شود. بنابراین برای بهره برداری
حداکثری از طرح، واحدهای بالای 300 میلیون تومان باید به این بازار عرضه
شود که در این صورت، آپارتمان های کم متراژ و مناسب دهک های متوسط رو به
پایین، سهم زیادی در بازار قسطی فروشی ندارد. از طرفی، تعیین اقساط حداکثر 3
میلیون تومانی در هر ماه و تقسیط مبلغ قسط برای دوره 50 ماهه در این طرح
سبب شده مخاطبان فروش قسطی آپارتمان، عمدتا گروه خانوارهای با درآمد بالا
باشد که توان پرداخت این میزان قسط در بازه زمانی 4 ساله را دارند. این در
حالی است که غالب نوسازهای فروش نرفته در رکود مسکن دو سال اخیر،
آپارتمان هایی از همین جنس بوده اند و در حال حاضر اگر چه قیمت مسکن در
تهران به تثبیت رسیده است اما طبق پیش بینی ها، سطح قیمت واحدهای متراژ
بزرگ همچنان شکننده و غیر قابل افزایش است. بنابراین در شرایط فعلی، منفعت
فروش قسطی برای این نوع آپارتمان ها به مراتب بیشتر از فرصت سوزی به امید
فروش نقدی به بازار تقاضا است. در این میان، از آنجا که تسهیلات غیرنقدی
150 میلیون تومانی در طرح فروش قسطی، از سقف وام های جدید خرید مسکن، 40
میلیون تومان بالاتر است، احتمال فروش در بازار نسیه، بیشتر از بازار نقد
است.
در این میان، سازنده ها برای قسطی فروشی، دنبال اعمال نرخ سود 10 تا 11
درصد بر بخش غیرنقد بهای معامله هستند که با احتساب کارمزد 36/ 2 درصدی
بانک مسکن برای تضمین معامله، هزینه خرید برای خریدار رقمی معادل حداکثر 14
درصد خواهد شد. آن طور که محاسبات بانکی نشان می دهد، این میزان سود، از
نرخ سود کنونی تسهیلات خرید مسکن کمتر است و از این منظر، شرایط به نفع
خریداران است مشروط بر آنکه، سازنده ها به دنبال تعیین نهایی نرخ سود
بالاتر نروند. کارشناسان معتقدند: در شرایط فعلی که سمت تقاضای مسکن به
خرید قسطی آپارتمان با شرایط تعیین شده، واکنش مثبت نشان داده است، سمت
عرضه نیز باید از فرصت پیش رو بهره برداری کند و واحدهای رسوب شده در بازار
را به فروش برساند. مسوولان بخش مسکن در نظر دارند یک ماه پس از اجرای این
طرح، چنانچه با تداوم بی میلی سازنده ها روبه رو بودند، شرایط فروش قسطی
را تسهیل کرده و اجازه انجام معامله غیرنقد برای واحدهای غیرنوساز را نیز
صادر کنند.
همچنین قرار است سامانه ای اینترنتی برای ثبت نام همه متقاضیان فروش غیرنقد
واحد مسکونی راه اندازی شود. با گذشت یک هفته از شروع طرح فروش قسطی مسکن
در 7 شعبه بانک مسکن پایتخت و شعب مرکزی این بانک در سایر شهرها، متولیان
بانکی تضمین خرید قسطی آپارتمان اعلام کردند هنوز هیچ سازنده ای لیست معرفی
واحدهای قابل فروش در این طرح را به شعب تعیین شده ارائه نکرده است.
سازندگان و برخی تشکل های ساختمانی که از مدت ها قبل برای فروش قسطی
واحدهای نوساز و آماده خود اعلام آمادگی و تمایل کرده بودند هنوز یک مورد
آپارتمان هم به شعب منتخب بانک مسکن معرفی نکرده اند.
بنا بر اظهار مدیران و کارکنان دایره اعتبارات شعبه مرکزی و 7 شعبه منتخب
بانک مسکن در شهر تهران، هم اکنون متقاضیان خرید قسطی مسکن می توانند ضمن
معرفی آپارتمان مورد نظرشان، همراه با سازنده یا مالک آن به بانک مراجعه
کرده و مراحل خرید قسطی و تضمین بازپرداخت اقساط در شعب تعیین شده را به
انجام برسانند. هم اکنون در شهر تهران هفت شعبه منتخب شامل شعبه های
سعادت آباد، یوسف آباد، میرداماد، شهدا، کریمخان، توپخانه و آیت الله
کاشانی به عنوان شعب منتخب طرح تضمین بازپرداخت اقساط استفاده از تسهیلات
غیر نقدی خرید مسکن، از سوی مدیریت این بانک انتخاب و عملیات مربوط به فروش
قسطی آپارتمان را از ابتدای هفته گذشته آغاز کرده اند.
سازنده ها آپارتمان معرفی نکرده اند!
در شرایطی که سازندگان و بسازوبفروش ها هنوز تمایل اولیه خود را برای فروش
قسطی واحدهای خود عملی نکرده اند و لیست آپارتمان های مناسب برای فروش قسطی
را در اختیار شعب بانکی مشخص شده قرار نداده اند، متولیان تضمین بازپرداخت
اقساط طرح فروش قسطی آپارتمان در شعب منتخب بانک مسکن اعلام کردند: هر
چند هنوز هیچ لیستی از فهرست واحدهای فروش اقساطی از جانب بسازوبفروش ها به
بانک مسکن و شعب منتخب ارائه نشده است اما تضمین خرید قسطی آپارتمان در
این شعبه ها مطابق با ابلاغیه بانک مسکن در هفت شعبه در شهر تهران و شعب
مرکزی در سایر شهرها، قابل انجام است.
به این ترتیب، متقاضیان خرید قسطی مسکن می توانند ابتدا با پیدا کردن
آپارتمان مورد نظر خود و توافق با سازنده یا مالک آن، با در دست داشتن
مدارک اعلام شده در بخشنامه فروش قسطی به شعبه های تعیین شده بانک مسکن
برای تنظیم قرارداد تضمین بازپرداخت اقساط از سوی این بانک مراجعه کنند.
این مراجعه در حجم زیادی روزانه در شعب انجام می شود.
مسکن قسطی تعطیل نیست!
مسوولان اعتبارات بانک مسکن در شرایطی از آغاز طرح تضمین خرید اقساطی مسکن
از ابتدای هفته گذشته خبر می دهند که چند روز پیش گروهی از سازنده ها که
پیش تر برای فروش اقساطی آپارتمان های نوساز وآماده عرضه خود اعلام آمادگی
کرده بودند از توقف این طرح تا زمان اعلام لیست سازندگان به شعب مرکزی و
منتخب بانک مسکن خبر داده بودند!
موضوعی که بلافاصله از جانب بانک مسکن تکذیب شد. این در حالی است که بانک
مسکن از شنبه هفته قبل بخشنامه طرح تضمین فروش قسطی مسکن را به شعب تعیین
شده خود در شهر تهران و شعبه های مرکزی در سایر شهرها ابلاغ کرده است.
تحقیقات میدانی از 7 شعبه منتخب بانک مسکن در شهر تهران که ماموریت دارند
بازپرداخت اقساط تسهیلات غیر نقدی تا سقف 150 میلیون تومان را بین سازنده و
خریدار تعهد کنند نشان می دهد هم اکنون به دلیل عدم معرفی لیست
آپارتمان های نوساز از طرف سازنده ها، معاملات قسطی مسکن در همان فاز ابلاغ
به شعب، متوقف مانده است.
به این معنا که متقاضیان خرید قسطی مسکن که پیش از این و بر مبنای وعده
سازندگان برای ارائه لیست آپارتمان های اقساطی، منتظر معرفی فهرست واحدهای
قابل فروش با استفاده از تسهیلات غیرنقدی بودند، هم اکنون باید قبل از
مراجعه به بانک، خودشان آپارتمان و سازنده را شناسایی کرده و با او توافق
کنند. این در حالی است که بانک مسکن هم انجام عملیات مربوط به تضمین
بازپرداخت اقساط در طرح تسهیلات غیر نقدی خرید مسکن را منوط به ارائه لیست
سازنده ها از واحدهای آماده عرضه نمی داند و آماده امضای قرارداد سه جانبه
در صورت مراجعه همزمان خریدار و فروشنده است. فروش قسطی مسکن ابتدا از سوی
سازنده ها مطرح و پیگیری شد اما هم اکنون و پس از تصویب طرح فروش قسطی، این
موضوع به وعده ای پوچ از طرف آنها تبدیل شده است، با وجود این متقاضیان
استفاده از این تسهیلات می توانند به صورت یک طرفه و با معرفی سازنده یا
مالکی که خودشان شناسایی کرده اند و حاضر به فروش قسطی واحدشان هستند، از
خدمات بانک مسکن برای تضمین بازپرداخت اقساط استفاده کنند. هر چند بنا به
اذعان دایره اعتبارات شعب منتخب بانک مسکن، در طرح تضمین بازپرداخت تسهیلات
غیر نقدی فروش قسطی آپارتمان، هر سازنده ای تمایل داشته باشد می تواند با
اعلام لیست پروژه یا معرفی واحدهای آماده، از طریق تسهیلات غیر نقدی با
تضمین بازپرداخت از طرف بانک مسکن، آنها را به فروش برساند.
چرا سازنده ها جا زدند؟
کارشناسان دو دلیل عمده را برای عقب نشینی سازندگان از فروش قسطی
آپارتمان های آماده شان عنوان می کنند که باعث شده هنوز هیچ سازنده ای با
میل شخصی برای معرفی واحدهای فروشی خود به شعب منتخب بانک مسکن مراجعه
نکند. این در حالی است که طرح فروش قسطی مسکن با پیشنهاد تشکل های ساختمانی
به دولت، پیگیری و تصویب شد اما هنوز هیچ واحدی از طرف سازندگان به بانک
مسکن معرفی نشده است. اولین دلیل این امر به آشکار شدن اولین نشانه های
رونق در بازار معاملات خرید ملک برمی گردد.
با توجه به اینکه بازپرداخت اقساط مسکن قسطی تا سقف حداکثر 150 میلیون
تومان حدود 50 ماه به طول می انجامد، حال که نشانه های اولیه رونق در بازار
معاملات خرید و فروش مسکن آشکار شده است بسیاری از سازندگان به امید فروش
نقدی و با قیمت بالاتر واحدهای آماده در شرایط رونق، از معرفی لیست این
آپارتمان ها به بانک مسکن خودداری می کنند. دلیل دوم به طولانی مدت بودن
زمان بازپرداخت اقساط بر می گردد.
کارشناسان مسکن و متخصصان بانکی می گویند یکی از دلایلی که باعث جا زدن
سازنده ها از ارائه فهرست واحدهای پیشنهادی برای فروش قسطی و استفاده از
تسهیلات غیرنقدی شده و موجب شده پس از گذشت بیش از یک هفته از آغاز رسمی
فروش قسطی مسکن هنوز سازنده ای نسبت به معرفی واحدهای فروشی خود اقدام
نکند، به طولانی مدت بودن زمان بازپرداخت اقساط آپارتمان ها از نظر آنان بر
می گردد. به اعتقاد آنها شاید 5 سال انتظار برای جمع آوری اقساط و فروش
قطعی ملک به خریدار زمان مناسبی برای بازگشت سرمایه ها نباشد تا با اتکا به
آن بتوانند شرایط مناسبی برای شروع پروژه های جدید ساختمانی ایجاد کنند.
البته کارشناسان مسکن این دو دلیل را کاملا غیرموجه و غیرمنطقی می دانند.
بنا بر استدلال های کارشناسی درخصوص رد اولین دلیل جا زدن سازنده ها از
فروش قسطی واحدهای آماده، اگرچه اولین نشانه های رونق در بازار مسکن با
بهبود نسبی حجم معاملات خرید ملک نمایان شده است اما هنوز هم به دلیل ضعف
قدرت خرید و بنیه مالی خانوارها، فعلا جایی برای افزایش قیمت آپارتمان های
مصرفی و مختص طرح فروش قسطی وجود ندارد. از طرف دیگر، همین ضعف بنیه مالی و
تضعیف قدرت خرید خانوارها باعث می شود فروش آپارتمان های ساخته شده و فروش
نرفته سازندگان حتی با شرایط اقساط 5 ساله بخشی از قیمت کل این واحدها،
برای سازندگان هم صرفه اقتصادی داشته باشد. چرا که به نظر نمی رسد آنها
بتوانند در مدت زمان کم تمام واحدهای فروش نرفته خود را با قیمت مناسب و
شرایط پرداخت نقدی به متقاضیان واگذار کنند. به این ترتیب کارشناسان مسکن
به سازنده ها توصیه می کنند نسبت به ارائه هر چه سریع تر لیست واحدهای
آماده خود به شعب منتخب بانک مسکن و فروش آنها با استفاده از تسهیلات
غیرنقدی اقدام کنند.
امتیاز طلایی به فروشندگان قسطی
تضمین بازپرداخت اقساط تسهیلات غیر نقد در قالب یک قرارداد سه جانبه بین
بانک مسکن به عنوان عامل تضمین کننده باز پرداخت اقساط، خریدار و سازنده
تنظیم می شود؛ قبل از مراجعه به بانک و تنظیم این قرارداد سه جانبه خریدار و
فروشنده باید قولنامه و توافق اولیه ای درخصوص شرایط تعیین شده فروش
آپارتمان در اختیار داشته باشند. بعد از امضای قرارداد سه جانبه طرفین
معامله توسط عامل سوم (بانک مسکن) به دفترخانه اسناد رسمی هدایت می شوند.
بانک عامل بخش مسکن مهم ترین ابزاری که در این طرح برای تضمین بازپرداخت به
موقع اقساط از طرف خریدار تعیین کرده است جریمه 28 درصدی دیرکرد در پرداخت
اقساط است؛ به این معنی که اگر خریدار در زمان مشخص شده نسبت به پرداخت
اقساط تعیین شده اقدام نکند 28 درصد جریمه خواهد شد. نکته دوم اینکه در این
طرح بانک مسکن یک امتیاز طلایی برای فروشندگان قسطی در نظر گرفته است و آن
پرداخت به موقع اقساط از جانب بانک مسکن در صورت تاخیر خریدار در پرداخت
قسط است. در قرارداد سه جانبه میان بانک، خریدار و سازنده قید خواهد شد که
به هر دلیلی خریدار قسط خود را در موعد مقرر پرداخت نکند، بانک از منابع
خودش طلب ماهانه سازنده را پرداخت می کند.
شرایط فروش قسطی آپارتمان
براساس اعلام بانک مسکن، در صورتی که سازنده یا مالکی وجود داشته باشد که
شرایط اولیه و تعیین شده برای فروش قسطی مسکن را داشته باشد، می تواند پس
از هماهنگی با متقاضی خرید ملک با استفاده از تسهیلات غیر نقدی، از این
طریق واحد یا واحدهای مسکونی خود را به فروش برساند. براساس بخشنامه بانک
مسکن به شعب منتخب خود برای تنظیم قرارداد تضمین فروش اقساطی آپارتمان،
لازم است پس از ایجاد توافق میان مالک یا سازنده و متقاضی خرید مسکن با
استفاده از تسهیلات غیرنقدی، مدارک لازم برای تنظیم این قرارداد به بانک
ارائه شود. بر این اساس تنها آپارتمان های نوساز دارای حداکثر عمر بنای 10
سال از زمان صدور پروانه، مشمول فروش قسطی با استفاده از تسهیلات غیر نقدی و
با ضمانت بازپرداخت اقساط از طرف بانک مسکن می شوند. این در حالی است که
این آپارتمان ها همچنین باید دست اول باشند؛ یعنی واحدهایی که اولین بار
قرار است از طرف سازنده به خریدار فروخته شود و پیش از آن خریدار دیگری آن
را از سازنده خریداری نکرده باشد. سازنده برای فروش آپارتمان دست اول و با
عمر کمتر از 10 سال خود باید علاوه بر مدارک شناسایی دربردارنده هویت شخصی
مانند شناسنامه و کارت ملی و تصاویر مربوط به تمام صفحات آنها، مدارک ملکی
شامل سند تفکیکی، بنچاق، پروانه و گواهی پایان کار ساختمانی را هم به بانک
مسکن ارائه کند. این در حالی است که متقاضی استفاده از تسهیلات غیر نقدی هم
علاوه بر مدارک هویتی و شناسایی شخصی باید ضمن تکمیل فرم درخواست انعقاد
قرارداد طرح تضمین بازپرداخت اقساط از سوی بانک مسکن، مدارک درآمدی معتبر
شامل فیش حقوقی یا سایر اسناد حقوقی و درآمدی، اطلاعات سپرده های بانکی یا
سایر اسنادی را که موید توان درآمدی فرد برای بازپرداخت اقساط ماهانه 3
میلیون تومانی باشد، به بانک ارائه کند.
اعتبار سنجی بدون نیاز به ضامن
در واقع شعب منتخب بانک مسکن در طرح تضمین بازپرداخت اقساط تسهیلات غیر
نقدی برای خرید مسکن قسطی پس از دریافت مدارک شخصی و درآمدی متقاضیان و
همچنین تکمیل فرم اعتبارسنجی از سوی آنان، در صورتی که فرد از لحاظ درآمدی و
اعتباری صلاحیت و رتبه لازم را برای بازپرداخت اقساط ماهانه کسب کند او را
در فهرست افراد واجد شرایط برای استفاده از تسهیلات غیر نقدی قرار
می دهند. سقف تسهیلات غیر نقدی خرید مسکن قسطی که بانک مسکن تضمین
بازپرداخت اقساط آنان را بر عهده می گیرد حداکثر 150 میلیون تومان است که
در یک دوره بازپرداخت 50 ماهه مورد تعهد این بانک قرار می گیرد. مبلغ اقساط
ماهانه تسهیلات غیر نقدی در این فرمول 2 میلیون و500 هزار تا سه میلیون
تومان خواهد بود این در حالی است که در صورت توافق به روش های دیگر پرداخت،
مطابق با میل سازنده و خریدار مبلغ قسط ماهانه نباید از رقم 3 میلیون
تومان فراتر برود.
لازم است مطابق با روال استفاده از تسهیلات بانکی، هم سازنده و هم
متقاضی خرید مسکن قسطی هر کدام به صورت جداگانه اقدام به افتتاح حساب
پس انداز کوتاه مدت یا قرض الحسنه در شعب منتخب کنند. همچنین از آنجا که
سند آپارتمان تا زمان تسویه کامل اقساط ماهانه در رهن بانک مسکن قرار
می گیرد متقاضیان استفاده از تسهیلات غیر نقدی نیازی به معرفی ضامن نخواهند
داشت. متقاضیان خرید مسکن قسطی در شرایطی که هنوز هیچ کدام از سازندگان
اقدام به ارائه لیست معرفی واحدهای خود به شعب منتخب بانک مسکن نکرده اند
می توانند هر کدام از واحدهای مسکونی سازندگان را پس از توافق با آنان
خریداری کنند؛ به این ترتیب نیازی به فروش یکجای مجتمع های مسکونی در این
طرح از طرف سازنده نیست و وی می تواند به صورت موردی هم اقدام به فروش
واحدهای خود به متقاضیان واجد شرایط کند.
انتهای خبر/پیام ساختمان
این مطلب را در شبکه های اجتماعی به اشتراک بگذارید :