طرح مسکن پاک، موافقان ومخالفان

گروه بازار ساختمان- هر دولتی برای خود برنامه و طرح های اجرایی دارد و با استفاده از دلیل و برهان دلایل خود را تحلیل می کند. بزرگترین طرح مسکنی که در دولت دهم انجام گرفت مسکن مهر بود که البته موافقان و مخالفان قَدَری داشت .اکنون دولتِ جدید طرح پاک را به عنوان راهکار خود طراحی کرده است. به عقیده بسیاری اگرچه طرح پاک (پس انداز، انبوه سازی و کوچک سازی) به خودی خود طرح جامعی به نظر می رسد، اما برای اجرای نهایی، نیازمند برنامه ریزی و مصوبه های اجرایی دارد. پس انداز در شرایط فعلی راهگشا نیست محمد نافی، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که فلسفه پس انداز موضوع بسیاری خوبی است افزود: اما در شرایط فعلی که بر اساس آمار منتشر شده از سوی ادارة آمار هزینه های بسیاری از خانوارها بیشتر از درآمدهای آنان است، با کدام پس انداز و ظرف چه مدتی قرار است که مردم خانه دار شوند؟ اگرچه به نظر برخی از اقتصاد دان ها پس انداز اندک موجودی نیز در شکل وسیع خود یعنی جامعه می تواند تبدیل به سرمایه بزرگی شود، همان مصداق «قطره قطره جمع گردد وانگهی دریا شود» است. اما آیا دولت جدید برنامه منسجمی برای این سرمایه های کلان دارد؟ آیا می شود راهکاری برای استفاده از این سرمایه های جمعی را در پروژه ای همگانی استفاده کرد؟ حال اگر این سرمایه های اندک در بانک ها قرار گیرد آیا بانک ها سود های این سرمایه ها را پرداخت خواهند کرد؟ مطمئنا بانک ها نیز سودهای هنگفتی را از این تسهیلات دریافت خواهند کرد که از توان خانواده ها خارج است . در نتیجه این روش به نظر غیر قابل اجرا می باشد.از طرفی تجربه نشان داده که ارائه وام خرید مسکن همواره موجب شده که سطح تقاضا بالا رفته و موجب افزایش قیمت مسکن شود.اما مطمئنا برای هر مسئله پاسخی وجود دارد. اگردولت بتواند تمام سرمایه های سرگردان را انباشته کند، می توان انتظار امیدی برای این قضیه داشته باشیم. 120 سال پس انداز برای خرید مینو رفیعی ،کارشناس اقتصادِ مسکن با بیان این مطلب که دوره انتظار خرید یک واحد مسکونی هر سال طولانی تر می شود. افزود: این وضعیت نسبت به قیمت مسکن بر درآمد محاسبه می شود و حداقل قیمت مسکن نسبت به درآمد سالانه محاسبه و هر عددی که حاصل شود بر دهک های 1 تا 4 (گروه های کم درآمد) ضرب شده و عدد مورد نظر استخراج می شود که با این حساب زمان انتظار برای خانه دار شدن با پس انداز، برای دهک اول 120 سال به دست می آید. رفیعی معتقد است: زمان انتظار برای تامین یک واحد مسکونی 75 متری سال به سال در حال طولانی شدن است، چرا که قیمت های مسکن نسبت به درآمدها خیلی بیشتر افزایش یافته است. این کارشناس اقتصادی مسکن افزود: زمان انتظار برای خرید یک واحد مسکونی 75 متری نیز برای دهک دهم درآمدی که جزء اقشار پردرآمد حساب می شود 8 تا 9 سال است. دوره خرید هر سال طولانی تر می شود مجتبی بیگدلی رئیس انجمن انبوه سازان مسکن در این باره با بیان این مطلب که دهک های درآمدی 6 به بالا در ایران برای صاحب خانه شدن باید 40 سال پس انداز کنند.افزود: پس اگر پایه حقوق و دستمزد سال جاری برابر مصوبه وزارت کار مبلغ 487 هزار و 125 تومان در نظر بگیریم، متوجه می شویم که این افراد برای خرید یک واحد مسکونی 70 متری با متوسط قیمت 400 میلیون تومان باید حداقل 45 سال پس انداز کنند.با توجه به اینکه این روزها درآمد خانوارها به طور قابل ملاحظه ای کاهش و متوسط قیمت مسکن در تهران به شکل قابل توجهی افزایش یافته است، به خوبی می توان این موضوع را درک کرد که دوره انتظار خرید یک واحد مسکونی هر سال طولانی تر می شود. صندوقی برای پس انداز احسان پور مخبری، کارشناس اقتصادی با بیان این مطلب که به نظر من تنها راهکار انباشت سرمایه های سرگردان صندوق های پس انداز است افزود: بر این اساس ، افراد مبلغی را در صندوق های پس انداز مسکن سرمایه گذاری می کنند و 5 برابر آن مبلغ را تسهیلات دریافت کنند. این یک موضوع امتحان شده در اکثر کشورهاست و نتیجه مثبتی هم داشته است. حال باید دید با افزایش قیمت در طول این پس انداز چه باید کرد ؟ این مسئله را هم می توان با تناسب عرضه و تقاضای مسکن اصلاح کرد تا قیمت مسکن افزایش نیابد. البته این صندوق باید به کسانی که پس انداز کمتری دارند تسهیلات بیشتری ارائه دهد. حسن شجاعی، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که تنها راهکار خانه دار شدن مردم افزایش تسهیلات به بسازو بفروش هاست افزود: اعطای تسهیلات ساخت با سود پائین و رقم تسهیلاتی بالا و سپس انتقال آن به خریدار، یکی از بهترین گزینه ها برای افزایش عرضه و بالا بردن قدرت خرید مسکن است.در این روش نه تنها نیازی به پس انداز و انتظار سالانه برای صاحبخانه شدن نیست، بلکه در این روش، دولت می تواند با ارائه تسهیلات به انبوه سازان هم عرضه را افزایش دهد و هم اینکه از احتمال گران شدن قیمت مسکن جلوگیری کند. انبوه سازی هادی نظرپور، عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان در مورد دومین مسئله طرح پاک یعنی انبوه سازی به خبرنگار ما گفت: با توجه به کمبود مسکن در کشور اجرای طرح های انبوه سازی و مسکن مهر نیاز بود. با ساخت این واحدها اندکی از نیاز جامعه تامین شد لذا دولت جدید باید تولید انبوه مسکن را برای رفع نیاز مسکن ادامه دهد. وی افزود: با توجه به تولید انبوه مسکن و تعداد واحدهای ساخته شده در طرح مسکن مهر، دولت جدید این طرح را متوقف نمی کند و حداقل پروژه های نیمه ساز تکمیل می شوند چراکه این ساخت و سازها سرمایه های ملی هستند. نظرپور با اشاره به برنامه های عنوان شده دولت جدید گفت: به نظر می رسد برنامه های تولید مسکن در دولت جدید به صورت برنامه های کوتاه مدت اجرا شوند. عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران تاکید کرد: دولت جدید، تولید انبوه مسکن را با عنوان هر طرحی برای رفع نیاز مسکن ادامه دهد. انبوه ساز مدیر نیست مالک است راشد پیر محمدی، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که نباید فراموش کنیم: یک انبوه ساز، وام را دریافت می کند و چون سازوکارِ نظارتی بر فعالیت آن ها نیست، این انبوه سازان ملک را به قیمت آزاد به فروش می رسانند که این امر موجب افزایش بی رویة ملک می شود. دلیل آن هم این موضوع است که یک انبوه ساز مالک یک ملک است نه واسطه مدیریتی. خوب طرز تفکر یک انبوه ساز مالک با یک فرد مدیر، دنیا فاصله دارد. حال آن ها برای رفع هزینه های خود و البته برای افزایش درآمد خود قیمت ها را با رشد تورم و رشد قیمت مصالح ساختمانی افزایش خواهند داد. کوچک سازی امنیت ندارد احمد اصغری ،کارشناس مسکن می گوید: پیش از این دکتر آخوندی نسبت به کوچک بودن متراژ مسکن های مهر اعتراض داشتند در حالی که در ساخت مسکن مهر استاندارد حدود 80 متر رعایت شده است. وی افزود: موضوع کوچک سازی است که طبعات و مشکلات فرهنگی و اجتماعی را به دنبال خواهد داشت. محیط خانواده باید به شکلی باشد که خانواده احساس امنیت کند.آیا خانه هایی با متراژ کوچک با ساختار های فرهنگی و دینی ما مرتبط است؟ ما تنها در مواردی می توانیم خانه های کوچک را ترویج کنیم که این خانه ها فقط برای زوج هایی در اوایل ازدواجشان باشد تا بتوانند پس انداز سرمایه های خود را افزایش دهند . بافت فرسوده محمدمهدی مافی، بازرس انجمن صنفی انبوه سازان مسکن درمورد کوچک سازی بابیان این مطلب که کوچک سازی می توانست به جای طرح مسکن مهر در بافت های فرسوده اجرا شود تا آن دسته از مصرف کنندگان که توان مالی آنها با عمده مسکن موجود در بازار همگونی ندارد با تغییر در ضوابط و مقررات کنونی صاحب مسکن شوند. سخن آخر: حال باید دید آیا مبتکر طرح پاک که حالا سکان هدایت وزارت راه و شهرسازی در دست گرفته و اعتقادی به برنامه های اجرا شده گذشته ندارد، می تواند تنها با اجرای یک سوم برنامه های مسکن دولت (طرح پاک) بازار مسکن را ساماندهی کند! شرایط اقتصادی آن دوران با امروز تفاوت های زیادی دارد و شاید اجرای طرح پاک در دولت تدبیر و امید نتواند انتظارات را برآورده کند.