ساماندهی اجاره بها

گروه بازار ساختمان: یکی از مواردی که همیشه دغدغه دولت های مختلف، مدیران، برنامه ریزان و کارشناسان بخش مسکن بوده، کنترل بازار اجاره و ارائه سیاست های مناسب جهت جلوگیری از فشار هزینه این بازار بر مردم و اجاره نشینان است. برای کنترل بازار اجاره عمدتاً از سوی برنامه ریزان دو رویکرد مورد توجه قرار گرفته است که یکی مبتنی بر تولید مسکن استیجاری توسط دولت و دیگری کنترل دستوری بازار اجاره بها است. اما این دو رویکرد در عمل نتوانسته است بازار اجاره را کنترل کند.یکی دیگر از مشکلات بازار مسکن بالا بودن سهم تقاضای اجاره و سرعت رشد آن در چند سال اخیر است. افزایش حجم تقاضاهای سرمایه ای در بازار مسکن و افزایش قیمت مسکن در بازار، ناتوانی خانوارهای جدید از اختیار مسکن ملکی را به دنبال دارد و باعث می شود خانواده ها بالاجبار و نه به صورت اختیاری اجاره نشینی را انتخاب نمایند. بررسی آمارهای سال های 85 تا 90 نشان می دهد که 3,1 میلیون خانوار جدید شهری به جمعیت شهری کشور اضافه شده که 1,5 میلیون خانوار آن سکونت اجاره ای دارند. این بدان معنا است که نزدیک به 50 درصد از خانوارهای جدید در بازار مسکن بالاجبار راهی بازار اجاره شده اند. این شاخص در بازه سرشماری 85ـ 1375 ، 43 درصد، در بازه زمانی 75ـ 1365، 29 درصد و در بازه زمانی 65 ـ 1355، 8 درصد بوده است. در نمودار زیر میزان رشد تقاضا برای اجاره در بازار مسکن در طول سال های فوق الذکر آمده است و در ادامه نظرات چند تن از کارشناسان را در این مورد جویا می شویم: مسکن مهر، ناجی اجاره بها مسعود جهان شیری ، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که براینجات اجاره نشین ها باید سریع تر واحدهای مسکن مهر را تکمیل و عرضه کنیم، افزود: با توجه به اینکه مسکن مهر، به گونه ای طراحی شده است که مسکن تولیدی با قیمت تمام شده به دست مصرف کننده نهایی می رسد و تقاضای سرمایه ای امکان تملک واحدهای تولیدی را ندارد، افزایش سرعت در عرضه واحدهای مسکن مهر می تواند تأثیر چشمگیری در کاهش تقاضا در بازار اجاره داشته باشد. وی افزود: عرضه بیشتر در زمان کمتر باعث می شود که عرضه از تقاضا در بازار مسکن پیشی بگیرد. البته مسکن مهر بدون تکمیل زیرساخت های آن نمی تواند یک برنامه منسجم برای اجاره مسکن باشد . مالیات راه حل علمی کمال اصغری ، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که یکی از مشکلات موجود در بازار مسکن حضور تقاضاهای سوداگرانه است که سبب ایجاد حباب و بی نظمی در بازار اجاره شده است، گفت: برای حل این مشکل دولت می تواند تقاضای سوداگرانه در بازار را با استفاده از ابزار های مالیاتی کنترل و سرمایه ها را به بخش تولید هدایت نماید و زمینه لازم برای کاهش قیمت مسکن را فراهم آورد. البته باید برنامه های جامعی برای برخورد با احتکار خانه ها انجام گیرد چرا که بیشتر برنامه ها و قوانین فعلی در مقابل فشار و اجبار واکنش نشان می دهند و عملاً شکننده هستند. وی با بیان اینکه؛ اجرای بسته های تشویقی می تواند بهترین راهکار برای جلوگیری از احتکار باشد، ادامه داد: مالیات بر خانه های خالی در بسیاری از کشورهای توسعه یافته مانند فرانسه، اسپانیا و انگلیس و آمریکا با رویکردهای مختلف اخذ می شود. به عنوان مثال در اسپانیا ، مالیات بر خانه های خالی به صورت روزانه (برای هر روز خالی از سکنه بودن 9 یورو) از مالک خانه اخذ می شود یا در فرانسه قانون مالیات بر خانه های خالی در شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت به اجرا گذاشته می شود. اطلاعات دقیق املاک سعید نیک پور ، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که بدون داشتن آمار دقیق از املاک و مستغلات نمی توان راهکارهای ارزنده برای مسکن داشت، افزود: باید یک نظام بانکی اطلاعات املاک در بازار مسکن ایجاد شود که این کار می تواند با استفاده از صدور شناسنامه املاک انجام گیرد. این اطلاعات باید دقیق و جامع باشند چرا که بخش مسکن کشور ما نیازمند آمارهای جامع است .زمانی که اطلاعات در امر مسکن دقیق باشد می تواندانتظار داشت این آمار دقیق شامل چه میزان واحد اجاره ای شده و نشده دارد در ثانی این آمار می تواند آمارهای جامعی از خانه های خالی در اختیار مسئولین بگذارد. مشاوران املاک نیازمند ساماندهی عبدالحسین صادقی، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که افزایش نرخ های اجاره بها و آشفتگی موجود در اجاره می تواند نسبت مستقیمی با مشاوران املاک داشته باشد، افزود: ضروری است در کنار ساماندهی مشاوران املاک در کشور برای افزایش توان نظارت و قانون گذاری دولت در این زمینه، نظام تعرفه گذاری مشاوران املاک اصلاح شود.وی در ادامه بیان داشت: بدین صورت که نرخ حق الزحمه وابسته به قیمت ملک نبوده و در بازه های قیمتی مختلف مشاوران یا اپراتورهای املاک مبلغ ثابت و مشخصی را به عنوان حق الزحمه دریافت کنند. البته این نحوه اخذ حق مشاوره توسط مشاوران املاک می تواند در 3 رده قیمتی به کار رود. بدین ترتیب انگیزه مشاوران املاک در افزایش قیمت املاک و اجاره بها از بین می رود. افزایش مدت قراردادهای اجاره حسین مهدوی ، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که بهترین و سریع ترین راهکار حل مشکل بازار اجاره افزایش مدت اجاره از 1 سال به 3 تا 5 سال است ، افزود: کوتاه بودن مدت زمان اجاره نیز به خودی خود عاملی جهت تورم در بازار اجاره مسکن به شمار می­آید؛ چه آنکه همواره در فصل تابستان که فصل نقل و انتقالات مسکن اجاره ای است، تورم بازار مسکن نیز افزایش می­یابد. وی با اشاره به اینکه ؛ از جمله راهکارهای پیش رو جهت کاهش تأثیرات منفی اجاره مسکن در شرایط کنونی کشور افزایش مدت زمان قرارداد اجاره است و تجربه کشوری مانند کره نیز نشان داده است که این افزایش زمان اجاره به ثبات و ساماندهی بازار اجاره کمک می­کند، خاطرنشان کرد: برای این منظور می­توان مدت زمان اجاره را از یک سال به سه سال افزایش داد و مبلغ قرارداد اجاره را پس از مدت یک سال با در نظر گرفتن نرخ تورم عمومی کشور افزایش داد. از این طریق علاوه بر ایجاد امنیت روانی نسبی در مستأجر، نوسانات و تحولات موجود در بازار اجاره به دلیل جابه جایی های سالیانه محدود خواهد شد. به منظور پیاده سازی این سیاست می­توان از اقدامات تشویقی نظیر معافیت قراردادهای اجاره 3 ساله از پرداخت هرگونه مالیات بهره جست.