گران شدن مسکن چقدر واقعی است؟

میانگین قیمت مسکن شهر تهران در آذرماه امسال در حالی با رشد 7.7 درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل همراه بود که تورم نقطه به نقطه در همین ماه 9.2 درصد گزارش شد؛ یعنی قیمت واقعی مسکن در بازه یکساله افت 1.5 درصدی را تجربه کرده است. وسایل ارتباط جمعی طی روزهای اخیر به تبعیت از اعلام آمار معاملات و قیمت مسکن توسط بانک مرکزی، هیجانی در فضای رسانه ای ایجاد کردند که در نگاه اول شائبه ایجاد سونامی قریب الوقوع در بازار مسکن را متبادر کرد. تازه ترین گزارشی که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در تهران منتشر کرده، نشان دهنده ثبت قیمت 4.4 میلیون تومانی هر متر زیربنای واحد مسکونی برای خرید و فروش است. این تغییر از رشد نیم درصدی نسبت به آبان ماه و 7.7 درصدی در قیاس با آذر ماه سال گذشته حکایت دارد. اما آمارها در هر دو شاخص تورم نقطه به نقطه و نیز تورم 12 ماهه منتهی به آذرماه نشان می دهد قیمت مسکن هنوز افت قیمت را تجربه می کند. اگر بخواهیم به نتیجه ای واقعی از احتمال تحول، تحرک، افزایش یا افت قیمت در بازار مسکن شهر تهران برسیم باید چند شاخص را در نظر بگیریم: * یکی از شاخص ها تعداد معاملات است. تعداد معاملات آپارتمان مسکونی شهر تهران در آذرماه به 11.8 هزار واحد رسید که نسبت به ماه قبل 5.1 درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 5.9 درصد کاهش دارد. از سوی دیگر تعداد معاملات آذرماه در مقایسه با میانگین 9 ماهه ابتدای سال جاری 1.2 درصد کمتر شده است. * رشد قیمت واقعی مسکن شاخص دیگری است که آمارها به نفع این بخش حکایت نمی کند. از آنجاکه قیمت مسکن در سال 1395، به طور میانگین حدود 0.5 تا دو درصد نوسان داشته است، در حال حاضر سطح میانگین قیمت مسکن در آذرماه معادل 7.7 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل یعنی آذر 1394، افزایش داشته که البته این میزان افزایش در «قیمت اسمی» مسکن در مقایسه با نرخ تورم نقطه به نقطه آذرماه 1395 که معادل 9.2 درصد بوده است، حکایت از افت 1.5 درصدی «قیمت واقعی» مسکن در آخرین ماه فصل پاییز دارد. * نکته جالب دیگر پایین بودن تورم مسکن نسبت به تورم عمومی است. در حال حاضر که تورم اقتصاد به شدت کاهش یافته هنوز از رشد قیمت مسکن در 9 ماهه ابتدای سال جاری بیشتر است. در آذرماه امسال نرخ تورم 7.2 درصد گزارش شد در حالی که رشد قیمت مسکن در 9 ماهه منتهی به آذرماه 4.7 درصد بوده است و اگر نسبت 12 ماهه هر دو بخش را با یکدیگر مقایسه کنیم قطعا مسکن شرایط بدتری را خواهد داشت. از سوی دیگر عوامل تقویت کننده بازار مسکن به دلایلی همچون عرضه مازاد، رکود اقتصادی، کمبود منابع بانکی و پایین بودن توان خرید متقاضیان مصرفی، قدرت تجهیز بازار مسکن را ندارد. آمار شهریور امسال نشان می داد صدور پروانه های ساختمانی شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل 15 درصد کاهش یافته که البته با توجه به 1.7 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور و 300 تا 400 هزار مسکن خالی در تهران، کاهش پروانه ها امری طبیعی است. در این شرایط اقداماتی همچون کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن به 9.5 و تسهیلات ساخت به هشت درصد، رشدی را در بازار مسکن رقم نزده است. افزایش نرخ دلار نیز معضل دیگری است که می تواند عمق رکود مسکن را بیشتر کند. اگر دلار به روند صعودی خود ادامه دهد اثر التهابی بر اقتصاد می گذارد و می تواند فاصله تورم مسکن با تورم اقتصاد را بیشتر کند.