چه کسی عهده دار پرداخت هزینه تعمیرات ساختمان است؟

به گزارش پیام ساختمان، بهره برداری و انتفاع از ملک با مستاجر است اما مستاجر زمانی می تواند از ملک نفع ببرد که ساختمان سالم و بدون عیب باشد و تعمیرات لازم در آن به موقع انجام شود؛ اما گاهی در خصوص اینکه چه کسی تعمیرات را انجام دهد و هزینه تعمیرات را چه کسی پرداخت کند، محل دعوا و کشمکش قرار می گیرد.قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر و قانون تملک آپارتمان ها به طور کلی انجام تعمیرات اساسی و ضروری در ملک و ساختمان را برعهده مالک یا همان موجر می دانند؛ اما در تعیین مصداق اینکه چه تعمیرات ضروری است و چه تعمیراتی ضروری نیست ممکن است بین مالک و مستاجر اختلافاتی حادث شود. حسن فدایی، حقوقدان و وکیل دادگستری، به تشریح موضوع انجام تعمیرات اساسی و پرداخت هزینه های آن در املاک استیجاری پرداخته است که می خوانید: فدایی در ابتدا با تعریف ماهیت عقد اجاره بیان کرد: هدف از عقد اجاره این است که موجر منفعت مورد اجاره یا به عبارت دقیق تر حق مالکیتی را که بر منافع عین مستاجره دارد در مدت معینی و در برابر عوض مشخصی به مستاجر تملیک و تسلیم کند. این حقوقدان تصریح کرد: عقد اجاره جزو عقود لازم است به این معنی که هیچ یک از موجر و مستاجر قبل از پایان مدت اجاره نمی تواند عقد اجاره را فسخ کند بنابراین اگر شخصی خانه ای را به مدت یک سال اجاره کرده باشد، موجر نمی تواند مثلا پس از پنج ماه تقاضای تخلیه کند. وی ادامه داد: البته این حکم در مورد طرف مقابل هم صدق می کند یعنی مستاجر نمی تواند قبل از انقضای مدت اجاره، عقد را منحل کند. فدایی تصریح کرد: در این میان ممکن است مشکلی برای شی ء یا ملک اجاره داده شده به وجود آید که باید به حقوق و وظایف موجر و مستأجر در این مورد به طور کامل آشنایی داشت تا موجب به وجود آمدن اختلافی نشود.رفع مشکلات عین مستاجرهبه گفته این حقوقدان، در مدتی که ساختمان موردنظر به اجاره فرد دیگری درآمده است ممکن است ملک مورد اجاره نیاز به تعمیرات اساسی یا جزیی داشته باشد که این تعمیرات برای بقای ملک لازم وضروری تلقی شود. فدایی بیان کرد: تعمیرات اساسی مکان استیجاری یعنی تعمیراتی که مربوط به اصل بنا و تأسیسات عمده نصب شده در آن باشد، مانند باز کردن پنجره و نورگیر، در و دیوار ساختمان یا نصب دروازه برقی برای پارکینگ، نصب دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه یا آسانسور و تعویض سیم کشی ساختمان بر عهده موجر و صاحب ساختمان است. این حقوقدان تصریح کرد: تعمیرات جزیی مانند تعمیر قفل ورودی یا تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره است، مانند نصب توری در و پنجره بر عهده مستأجر است، البته این موضوع تا زمانی است که 2 طرف برخلاف آن با یکدیگر توافق نکرده یا نکنند، زیرا موجر یا مستأجر می توانند با توافق یکدیگر، هر کدام از این وظایف را بر عهده بگیرند.الزام موجر به انجام تعمیراتفدایی درباره اینکه اگر موجر کار تعمیرات را انجام نداد، بیان کرد: برای این کار مستاجر باید مطابق قانون اقدام کند یعنی به دادگاه (یا شورای حل اختلاف) مراجعه کند و اگر موجر تعمیرات مورد نظر را که از سوی دادگاه مقرر شده است، در مهلت مقرر انجام نداد، مستأجر می تواند با اجازه مقام قضایی، تعمیرات لازم را به اندازه معمول و متعارف انجام دهد و این عمل باید با نظارت دادگاه (مأمور اجرا) صورت گیرد، البته مستأجر علاوه بر این حق، اجازه دارد که به جای تعمیر ساختمان از حق فسخ خود استفاده کند.این حقوقدان عنوان کرد: طبق ماده 4866 قانون مدنی، تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است، بر عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یاعرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم است. وی افزود: مستأجر با اجازه و نظارت دادگاه (یا شورای حل اختلاف) تعمیرات ضروری را انجام خواهد داد و مخارج آن حداکثر تا معادل 6 ماه اجاره بها به حساب موجر محاسبه می شود و از اجاره بها کسر خواهد شد.ممانعت مستاجر از انجام تعمیرات ضروریبه گفته فدایی، در خصوص مانع شدن مستأجر از انجام تعمیرات اساسی باید گفت که در مواردی که انجام تعمیرات ضرورت داشته باشد، دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت از حق ملزم می کند.وی گفت: بر اساس ماده 4855 قانون مدنی، اگر در مدت اجاره درعین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره شود؛ اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند ازعین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند. در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت. این حقوقدان تاکید کرد: برای انجام تعمیرات اساسی موجر باید در یک فرصت مناسب، معقول و متعارف اقدام کند و در صورت وجود اختلاف بین آن دو، دادگاه (یا شورای حل اختلاف) مهلت مناسبی را برای انجام این تعمیرات معین خواهد کرد.این حقوقدان اضافه کرد: موجر حق ندارد جز در مورد تعمیرات اساسی و ضروری، مستأجر را از حق استفاده از برق، آب، گاز، تلفن و ... محروم کند و در صورت تخلف، دادگاه (یا شورای حل اختلاف) فوری و بدون رعایت تشریفات، موضوع را رسیدگی و دستور برقراری و وصل این منافع را خواهد داد، البته موجر نیز به این تصمیم حق دارد که اعتراض کند و مرجع صادرکننده این تصمیم به اعتراض او رسیدگی و نتیجه رسیدگی مزبور قطعی است.پرداخت هزینه های مشترک ساختمان توسط استفاده کنندهفدایی تصریح کرد: در صورتی که مالکان ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت بام به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان و تزیینات قسمت های مشترک به طور مساوی بین مالکان یا استفاده کنندگان تقسیم می شود، تعیین سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران است. وی در ادامه بیان کرد: چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف کند، مستأجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه های جاری مشترک بر عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه کند. فدایی خاطرنشان کرد: چنانچه موجر بیش از قیمت اعلام شده، از مستأجر وجه اضافی دریافت دارد به درخواست مستأجر و به حکم دادگاه به پرداخت مبلغ اضافی به نفع مستأجر محکوم می شود.