دلایل افسارگسیختگی نرخ اجاره در بازار خفته مسکن

در طول دو الی سه سال گذشته باوجوداینکه قیمت خرید ملک رشد کمتر از 6 درصد داشته و حتی نرخ سود تسهیلات بانکی و تورم تا حد قابل ملاحظه ای کاهش داشته، ولی شاهد هستیم که اجاره خانه ها نه تنها پایین نیامده بلکه سال به سال بیشتر هم می شود . خبرنگار پیام ساختمان دلیل این مسئله را از چند کارشناس اقتصادی جویا شد که ازنظر می گذرد.افزایش قدرت خرید مردم، راهی اساسی برای تعدیل اجاره بهایک کارشناس اقتصادی گفت: افزایش قدرت خرید مردم و تحریک بازار خریدوفروش مسکن، مؤثرترین راهکار برای کاهش نرخ اجاره بها در بازار مسکن کشور است.منصور غیبی بابیان اینکه بالا رفتن نرخ اجاره بها در کشور ناشی از عدم توانایی مالی متقاضیان برای خرید خانه است، گفت: به دلیل نبود رشد متناسب اقتصادی و عدم گردش صحیح سرمایه در جامعه، کسب وکارها منجر به تولید پول و ثروت نمی شود و ازاین رو مردم نمی توانند برای تأمین مسکن، اقدام به خرید ملک کنند.وی افزود: این مسئله موجب شده تا بازار اجاره نشینی بسیار گرم تر از بازار خریدوفروش خانه باشد که البته این موضوع به بالا رفتن نرخ اجاره بها کمک شایانی کرده است.به گفته غیبی در شرایطی که بیشتر افراد متقاضی مسکن استیجاری هستند، بازار به لحاظ روانی تهییج می شود و ازآنجایی که اکنون میزان عرضه مسکن استیجاری کمتر از تقاضا است، بنابراین به وفور دیده می شود که قیمت ها در این بازار به ویژه در فصل جابجایی ها در نوسان بوده و بیشتر به سمت افزایش نرخ حرکت می کند.وی ادامه داد: از سوی دیگر بالا بودن میزان تقاضا در بازار املاک استیجاری، یک رقابت درون سازمانی بین خود مستأجران نیز شکل گرفته که این مسئله هم زمینه افزایش قیمت اجاره بها را بیش ازپیش فراهم کرده است. غیبی بابیان اینکه کاهش نرخ سود بانکی نیز در چنین شرایطی مزید بر علت شده تا روند افزایش اجاره بها در کشور شتاب بیشتری بگیرد، افزود: دیگر مثل گذشته سپرده گذاری پول ودیعه مسکن در بانک ها توسط مالکان خانه های استیجاری مقرون به صرفه نیست.وی افزود: بررسی معادلات ریاضی و اقتصادی نشان می دهد بازار مسکن استیجاری تنها تحت کنترل سه مؤلفه کاهش نرخ سود بانکی، نرخ تورم و رکود خریدوفروش ساختمان نیست، بلکه مؤلفه میزان توانایی مالی خانوارها برای تأمین و خرید خانه هم بر بازار مسکن به شدت تأثیرگذار است.به گفته این کارشناس اقتصادی پایین بودن توانایی مالی افراد و خانوارها برای خرید قطعی یک ملک از یک سو و کم بودن عرضه مسکن استیجاری از سوی دیگر موجب شده تا با تهییج جو روانی بازار زمینه برای نوسان رو به افزایش قیمت اجاره بیش ازپیش فراهم شود.وی افزود: بر اساس آمارها در سال جاری میزان متقاضیان اجاره نشینی در کشور 37 درصد افزایش یافته، که این میزان رشد، زنگ هشداری در بازار مسکن استیجاری برای مسئولین به صدا درآورده است.وی در پاسخ به این پرسش که وقتی قدرت خرید مردم حداقل در کوتاه مدت بهبود نمی یابد، آیا دولت می تواند مانع از رشد نرخ اجاره بها در کشور شود، اظهار داشت: قطعا دولت برای کنترل بازار مسکن به ویژه مسکن استیجاری باید وارد عمل شود و در این مورد یک برنامه منسجم و مجزایی را تدوین و به مرحله اجرا بگذارد.وی گفت: مطالعه برنامه ششم توسعه اقتصادی کشور نشان می دهد که دولت هیچ برنامه و سیاستی در قبال بازار مسکن و تأمین خانه برای اقشار مختلف مردم ندارد.غیبی ادامه داد: بررسی های صورت گرفته از سند مکتوب برنامه ششم نشان می دهد که در این سند تنها یک بار به کلمه مسکن اشاره شده که آن هم در واژه بنیاد مسکن است و علت بکار بردن آن هم به دلیل تدوین سیاست ادغام بنیاد مسکن با امور عشایری است.او با انتقاد از اینکه دولت هیچ برنامه ای برای تأمین خانه و سرپناه برای اقشار مختلف مردم ندارد، اظهار داشت: وقتی این نقد را مطرح می کنیم، سیاست گذاران اقتصادی کشور ادعا می کنند که در برنامه ششم اشاره مستقیم به موضوع مسکن نشده ولی همراه با توسعه صنایع پیشرو یک برنامه مجزا هم برای خروج غیر تورمی مسکن از رکود در نظر گرفته شده است.وی افزود: این برنامه خروج غیر تورمی مسکن هم به گفته سیاست گذاران تنها زمانی قابل اجراست که میزان سرمایه گذاری و سرمایه در گردش بنگاه های اقتصادی چون نفت و گاز، معدن و...کاملا اشباع و سرریز و به بازار مسکن وارد شود.به گفته این کارشناس مسکن درحالی که پویایی و تحرک 25 درصد از صنایع تولیدی، خدماتی و اقتصادی کشور به صنعت ساخت وساز گره خورده، به هیچ وجه پذیرفته نیست که دولت در سیاست های کلان اقتصادی خود هیچ برنامه ای برای این بخش نداشته باشد.وی غفلت دولت از ارائه یک برنامه جامع برای احیای بازار به کما رفته مسکن را غیرقابل قبول دانست و گفت: دولت در کنار اجرای برنامه هایی شبیه ساخت مسکن اجتماعی و افزایش تسهیلات خرید خانه با بهره کم ، باید زمینه فعالیت مردم در فضای کسب وکار شفاف را پدید آورد تا شرایط به شکلی پیش رود که قدرت مالی مردم برای تأمین ابتدایی ترین نیازشان که همان مسکن مناسب است، افزایش یابد.وی تأکید کرد: باوجود یک فضای مناسب برای کسب وکار، دیگر مسکن یک کالای سرمایه ای نخواهد بود و عطش جامعه برای افزایش ارزش پول خود، از طریق سرمایه گذاری در خرید ملک و اجاره آن از بین خواهد رفت.عدم اخذ مالیات خانه های خالی، کم کاری دولت که به ضرر مستأجران استیک کارشناس بازار مسکن معتقد است کم کاری دولت در اجرای سیاست اخذ مالیات بر خانه های خالی علت دیگر نوسان اجاره بها در بازار مسکن است.احمدرضا سرحدی در گفتگو با خبرنگار پیام ساختمان بابیان اینکه تأمین مسکن برای افراد جامعه ازجمله ضروریات زندگی مثل تأمین نان شب است، گفت: وقتی وضعیت اقتصادی جامعه به سمت محدود شدن قدرت خرید افراد حرکت کند بدیهی است که بیشتر مردم چاره ای جز اجاره نشینی ندارند. وی افزود: در چند سال گذشته بیشتر سیاست های بازار مسکن، روی تولید و خریدوفروش خانه بوده و عموما تولید مسکن استیجاری اقشار کم درآمد کمتر موردتوجه قرارگرفته است.سرحدی با انتقاد از اینکه دولت های قبل هیچ برنامه ای برای جذب سرمایه گذاری در جهت تولید مسکن استیجاری نداشته اند، اظهار داشت: این غفلت دولت ها موجب شده تا میزان تقاضا برای مسکن استیجاری بسیار بیشتر از عرضه باشد و از سوی دیگر عده ای از مالکان سودجو برای بالا بردن قیمت های اجاره ملک، از عرضه آن در بازار خودداری می کنند.وی ادامه داد: دولت در قالب یک کوتاهی آشکار در بخش اجرای قانون، سیاست اخذ مالیات بر خانه های خالی را عملیاتی نمی کند تا از این طریق بخشی از افسارگسیختگی بازار مسکن استیجاری را مهار کند.سرحدی میزان افزایش نرخ اجاره ها در سال جاری نسبت به مدت مشابه در سال گذشته را در کشور 10 تا 20 درصد بیان کرد و اظهار داشت: با توجه به شرایط فعلی اقتصادی و نیز بالا بودن میزان تقاضا نسبت به عرضه نرخ رشد 12 درصدی کاملا طبیعی است.عرضه و تقاضا تعیین کننده نرخ اجاره بهابه گفته یک فعال بازار مسکن، حجم بالای تقاضا در بخش اجاره نشینی مانع از آن می شود تا نرخ های اجاره باوجود کاهش نرخ تورم و سود بانکی پایین بیاید.فردین یزدانی بر این باور است که در حال حاضر بازار مسکن استیجاری تابع عرضه و تقاضاست و آن چنان تحت تأثیر کاهش نرخ تورم و سود بانکی نیست.وی در گفتگو با خبرنگار پیام ساختمان افزود: البته پایین آمدن نرخ تورم در طول چهار سال گذشته موجب شده تا قیمت اجاره نیز نسبت به سال های قبل کاهش یابد ولی این کاهش باوجود بالا رفتن متقاضیان اجاره نشینی، آن طور که باید نمود نداشته است.