کیفیت پایین ساخته های انبوه سازان

اتاق تعاون مرکزی ج.ا.ا. هشت کمیسیون تخصصی دارد که به عنوان ارکان هشت گانه اتاق شناخته می شوند. یکی از این ارکان، کمیسیون تخصصی مسکن و خدمات مهندسی است که حدود 5 سال پیش در اتاق تعاون مرکزی ایران تشکیل شد. در جلسات این کمیسیون که به شکل ماهانه تشکیل می شود، اتحادیه های سراسری کشور مرتبط با امور مسکن و نیز نمایندگان اتاق های تعاون استان های فعال در حوزه مسکن حضور دارند که در هر جلسه، مهمانانی به تبع دستور جلسه، دعوت می شوند. علی تدین، مدیرعامل اتحادیه تعاونی های مسکن فرهنگیان استان تهران و رئیس کمیسیون تخصصی مسکن و خدمات مهندسی اتاق تعاون مرکزی ایران است. رشته دانشگاهی مهندس تدین برق و الکترونیک است و سال ها در آموزش و پرورش، رئیس گروه های آموزشی رشته برق و الکترونیک و مدیر هنرستان های کشور بوده و در حال حاضر بازنشسته است. پس از هشتمین نشست تخصصی کمیسیون مسکن و خدمات فنی و مهندسی فرصتی دست داد تا با مهندس تدین گفتگویی داشته باشیم که خلاصه آن را می خوانید: پیام ساختمان: در جلسه امروز کمیسیون چه گذشت؟موضوعات این ماه کمیسیون، بیشتر جمع بندی مصوبات شش ماهه گذشته و تدوین و برنامه ریزی برای نیازهای تعاونی های مسکن در شش ماه آینده بود. همچنین برنامه ریزی شد که با کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی دیدار و ملاقات داشته باشیم تا مشکلات و چالش ها و دغدغه های تعاونی های مسکن را از جنبه قانون و قانون گذاری بیان کنیم. نماینده بانک توسعه تعاون هم بنا به دعوت قبلی در جلسه حضور داشت که خواسته ها ، نیازهای تعاونی ها و اتحادیه سراسری عنوان شده و ایشان در جلسه بعدی این نیازها را جمع بندی و دسته بندی می کنند. نماینده محترم بیمه تعاون هم مطابق دعوت، حضور داشت و قرار شد ایشان مشخص کند بیمه تعاون چه خدماتی می تواند به تعاونی ها بدهد. همچنین از نماینده صندوق ضمانت سرمایه گذاری دعوت شده بود و ایشان هم مشخص می کنند که چطور این صندوق می تواند ضمانت اتحادیه ها و تعاونی ها را در زمینه اخذ تسهیلات بانکی انجام دهد.پیام ساختمان: به نظر شما مهم ترین مشکل تعاونی های مسکن چیست؟مهم ترین مشکل تعاونی های مسکن بیشتر بحث تسهیلات بانکی است. این موضوع البته مورد نیاز همه پروژه های کشور است. تعاونی های مسکن باید این موضوع را از طریق و مسیر درست دنبال کنند. مثلاً گاهی لازم می شود اعضای تعاونی را تشویق کنیم تا خودشان پول بیاورند و گاهی باید با شیوه درست به سراغ بانک ها برویم.پیام ساختمان: بانک به انبوه سازان هم تسهیلات ساخت می دهد. آیا تعاونی ها نباید با انبوه سازان فرق داشته باشند؟قطعاً باید این طور باشد. سابق بر این در لایحه بودجه کشور، بندی اختصاصی برای تعاونی های مسکن وجود داشت و در آن بانک های عامل مکلف شده بودند از آن محل به تعاونی های مسکن تسهیلات بدهند، ولی متأسفانه این بودجه در دولت های نهم و دهم قطع شد. در دولت های نهم و دهم فقط بانک مسکن، بانک عامل برای وام و تسهیلات مسکن معرفی شد و به تعاونی های مسکن که گردش مالی در حساب جاری یا سپرده گذاری دارند تسهیلاتی می داد. این کار زیاد کارگشا نیست و ما انتظار داریم که از طریق دولت در بودجه سال آینده (93) نحوه وام دهی سابق گنجانده شود تا از این طریق بانک های عامل معرفی شوند که بدون سپرده گذاری، به تعاونی ها وام بدهند.پیام ساختمان: اینکه بخش تعاون باید سهم 25 درصدی از اقتصاد داشته باشد، به معنای این نیست که باید بتواند این 25 درصد را مدیریت کند و به دولت وابسته نباشد؟سهم 25 درصدی به معنای آن است که تعاونی ها باید آنقدر فعالیت و در مقابل بخش خصوصی رقابت داشته باشند که بتوانند برنامه اقتصادی کشور را در حد 25 درصد از کل، بر عهده بگیرند و پیش ببرند. این موضوع دیگر به مهارت ما تعاونی ها بر می گردد. دولت در این زمینه بستر را فراهم کرده و دست ها را باز گذاشته و بودجه هم در مجلس تصویب شده است. نتیجه بسته به هنر و مهارت تعاونی هاست. ولی ما از دولت می خواهیم این موضوع را تسهیل کند و بابت کارهایی هم که تا به حال انجام شده سپاسگزار هستیم.پیام ساختمان: به نظر شما قانون تعاون نیاز به اصلاح ندارد؟اتفاقاً اتاق تعاون بحث اصلاح قانون تعاون را در صحن علنی مجلس پیشنهاد داده و به شکل یک مجموعه ارائه کرده است اما اخیراً به این نتیجه رسیدیم که برخی موارد باید به آن اضافه شود، به همین دلیل تا کنون در حال جمع بندی برخی چالش ها و مشکلات پیش روی تعاونی ها هستیم تا آن را تحویل نماینده محترم اتاق تعاون دهیم که به مجموعه ارائه شده به مجلس اضافه کنند.پیام ساختمان: در موضوع ساخت مسکن مهر، انتقاد از عملکرد تعاونی ها منجر به سپردن کار به انبوه سازان شد، نظر شما چیست؟این طور نبود که کار را از تعاونی ها بگیرند. وقتی در کشور برنامه ریزی شد تا تمام منابع انسانی از طریق تعاونی های مسکن ساماندهی شوند، می بینیم اولین بسترها را تعاونی های مسکن ایجاد و منابع مالی را از طریق مردم و اعضا و متقاضیان جمع آوری و ساماندهی کردند. در این زمینه به نظر من بزرگ ترین کار را تعاونی ها انجام دادند. البته ممکن است در بین 1000 شرکت تعاونی 10 شرکت هم دچار مشکل شوند. این موضع را نباید به بقیه تعاونی ها تعمیم داد. حداکثر 10 درصد تعاونی ها با مشکل مدیریتی مواجه شدند که در آن موارد هم، ساماندهی از طریق اتحادیه مربوطه انجام شده است. به نظر می رسد تعاونی ها نقششان را در این زمینه خوب انجام داده اند اما تعاونی های موفق دیده نمی شوند و متأسفانه آنها که با مشکل مواجه شدند ذکر می شوند که این موضوع به نظرم مقداری بی انصافی است.پیام ساختمان: یعنی تعاونی ها آماده ساخت مسکن به شکل های دیگر که در این دولت مطرح شده هستند؟ما برای تأمین مسکن اقشار جامعه مان باید تدابیری داشته باشیم. اسم آن هم می تواند مسکن مهر، مسکن اجتماعی، یا هر چیز دیگری باشد. ولی در هر صورت باید مدلی تعریف شود که یک کارمند یا کارگر یا یک جوان بعد از ازدواج بتواند برای خود مسکن تهیه کند. مسکن مهر طرح خوب و بزرگی بود که البته اشکالاتی داشت و به نظرم باید بعد از رفع اشکالات ادامه پیدا کند. یکی از اشکالات مسکن مهر این بود که تمام تسهیلات بانکی به سمت آن سرازیر شده بود در صورتی که باید برای سایر مسکن های متعارف مثل مسکن کارمندی و کارگری هم تسهیلات و زمین دیده شود تا آنها هم بتوانند از زمین ها استفاده و بهره برداری کنند. مسکن اجتماعی را هم هنوز ما نمی دانیم به چه شکل است و باید برنامه آن را ببینیم. در هر صورت شرکت های تعاونی مسکن می توانند با ساماندهی مدیریتی شان در خدمت دولت باشند تا بتوانند نقش موثر خودشان را ایفا کنند.پیام ساختمان: یکی دیگر از انتقادات به تعاونی های مسکن، زمان زیاد برای تصمیم گیری در تعاونی هاست. نظرتان چیست؟درست است که در تعاونی های مسکن تصمیم گیری گروهی است، اما باید نقطه نهایی را دید که قیمت تمام شده مسکن حداقل 25 درصد کمتر از نمونه ساخت انبوه سازان است. در نمونه انبوه سازان سودی وجود دارد که به جیب یک یا دو نفر انبوه ساز می رود ولی در تعاونی های مسکن اگر سودی وجود داشته باشد مستقیماً به جیب اعضا می رود. من با توجه به تجاربم عرض می کنم ساخته های تعاونی های مسکن باکیفیت ترین ساختمان ها هستند در صورتی که در مورد انبوه سازان و بساز و بفروش ها می توانم به جرات بگویم در 60 درصد این ساخته ها، کیفیت مصالح و ساخت و سازها پایین و عمر ساختمان ها کوتاه است.پیام ساختمان: مگر تعاونی ها از مصالح دیگری استفاده می کنند؟مصالح فرق می کنند. مثلاً الآن برخی از ساختمان ها را مردم خریداری و استفاده می کنند ولی بعد از دو تا سه سال تأسیسات آن مشکل پیدا می کند ولی در تعاونی های مسکن چون خود اعضا می خواهند در آنها ساکن شوند سعی می کنند از بهترین مواد و مصالح استفاده کنند. یعنی انبوه ساز چون می خواهد سود بیشتری ببرد از کیفیت مصالح کم می کند تا ارزان تر تمام شود. در 40 تا 50 درصد انبوه سازی ها این موضوع واضح و روشن است.پیام ساختمان: آینده تعاونی ها را چگونه می بینید؟اتفاقاً در این جلسه از چندین کارشناس برای آسیب شناسی تعاونی های مسکن و اینکه چرا درجا می زنند، دعوت کرده بودیم از جمله آقای دکتر بیت الله ستاریان، استاد دانشگاه. ایشان در صحبت هایشان فرمودند: تعاونی های مسکن باید کارهای انبوه سازی انجام دهند، یعنی باید بتوانند ساخت حداقل 50 هزار واحد مسکونی را بر عهده بگیرند و کارهای طراحی، ساخت و احداث یک شهر یا شهرک را تقبل کنند و همه زیرساخت های مورد نیاز از جمله آب، برق، گاز، فاضلاب، آسفالت، مخابرات و ... بدون افزودن بار اضافه بر دوش دولت، خودشان تأمین کنند. این موضع جالب و مهمی برای ما بود.