نقش شهرداری در تعدیل قیمت های مسکن

به گزارش پیام ساختمان، مراسم تحلیف اعضای شورای شهر و همزمان با آن انتخاب محسن هاشمی رفسنجانی به عنوان رییس شورا روز چهارشنبه رسما کلید خورد. سپس اعضا با اکثریت آرا محمدعلی نجفی را به عنوان شهردار پایتخت انتخاب کردند. این آغاز فصل کاری در حالی برگزار شد که شهر تهران با مشکلات عدیده ای در ساختار و سبک زندگی شهروندی مواجه است. هم اکنون آلودگی هوا، ترافیک، از دست رفتن هویت فرهنگی اجتماعی، خودرو محوری، شهرفروشی، انواع آسیب های اجتماعی، فرسودگی درونی و فقر شهری کلان شهر 8 میلیون نفری تهران را احاطه کرده و به نظر می رسد مدیران قبلی با همه تلاش نتوانسته اند کیفیت زیست پذیری این شهر را افزایش دهند.
این موضوع را به راحتی می توان از سیمای شهر و نارضایتی شهروندان مشاهده کرد.عجیب آن است که در این شهر بی کیفیت، قیمت مسکن در ادوار مختلف، روز به روز افزایش یافته که از دلایل اصلی آن تمرکز امکانات در این کلان شهر است. بر این اساس تراکم فروشی همواره یکی از دستور کارهای اصلی شهرداری پایتخت برای دستیابی به منابع ناپایدار بودجه ای است. هم اکنون بیش از 70 درصد منابع مالی شهرداری تهران از محل پیش فروش ذخایر آینده و 30 درصد منابع پایدار است؛ در حالی که مطابق استانداردهای جهانی این نسبت باید برعکس باشد. طبق آمار در کل کشور بین سال های 1384 تا 1392 قیمت زمین 9 برابر و قیمت آپارتمان 6 برابر شده که بخشی از آن به مدیریت غیرعلمی در کلان شهرها برمی گردد.در حال حاضر 2.6 میلیون مسکن خالی در کشور و 490 هزار واحد مسکونی خالی در استان تهران وجود دارد که وزیر راه و شهرسازی می گوید این حجم از خانه های خالی در واقع عدم بهره وری 260 میلیارد دلاری در اقتصاد است.
 کارشناسان اقتصاد مسکن نیز معتقدند یکی از دلایل این چالش، آدرس غلط شهرداری به سازندگان بوده که منجر به ایجاد حجم انبوهی از مسکن لوکس و نیمه لوکس در شمال پایتخت شده و برای آن مشتری وجود ندارد. این در شرایطی است که عمده متقاضیان واقعی مسکن در جنوب پایتخت با مشکلات عدیده اجاره نشینی دست به گریبان هستند. نوسازی بافت فرسوده می توانست تا حدودی پاسخگوی این جمعیت انبوه باشد اما دولت قبل در پردیس و پرند پاسخ این تقاضا را داد که خالی ماندن مسکن مهر تکمیل شده در شهرهای اقماری تهران نشان می دهد مردم به دلیل دوری شهرهای اطراف از محل کارشان، تمایلی برای خروج از تهران ندارند. این در حالی است که واحدهای متوسط متراژ بسیاری در شهر تهران خالی مانده است.پیروز حناچی ـ معاون وزیر راه و شهرسازی ـ می گوید: مطالعات اولیه ما که از خود شهرداری هم گرفته شده نشان می دهد تعداد مجوزهای صادر شده برای برجها در دوره آقای قالیباف از لحاظ تعداد و حجم با بقیه شهرداران طی سال های بعد از انقلاب برابری می کند. یعنی خود را حامی 96 درصد می دانند اما برجها را برای 4 درصد می سازند.
وی با بیان این که بیشترین حجم بلندمرتبه سازی در مناطق 1، 2، 5، 4، 22، 6 و 7 صورت گرفته است بیان می کند: در همین مناطق بیشترین حجم تخلفات هم وجود دارد. ما در منطقه 1 تحقیق تکمیلی انجام دادیم که نشان می دهد تا 80 درصد عدول نسبت به پروانه صورت گرفته است. معنایش این است که از دو حالت خارج نیست؛ یا شهرداری نمی داند و این اتفاق می افتد که این یعنی عدم کفایت یا می داند و این اتفاق می افتد که یعنی تبانی.حناچی معتقد است: ظاهرا با توجه به چند برابر بودن جریمه ساخت طبقات مازاد، شهرداری از این نوع تخلفات استقبال می کند. تعداد افزایش آمار پرونده های ماده 100 موید این نکته است. ماده 100 دو وجه دارد که یک وجه آن یک قلع و قمع است و اگر با ضوابط فنی و بهداشتی مغایرت نداشته باشد جریمه است. البته اخیرا شورای عالی شهرسازی مصوبه ای درخصوص عدم مغایرت با ضوابط فنی و بهداشتی و شهرسازی یعنی رعایت طرح جامع و تفصیلی داشت. یعنی کسی که این رعایت را انجام نداده باشد شهرداری حق ندارد از او پول بگیرید.
در هر صورت این احتمال وجود دارد که شهرداری از طریق همان چیزی که من اسم آن را تبانی با مالکین می گذارم، چشمش را ببندد، زیرسیبیلی رد کند تا آنها بسازند که بعد برود در ماده 100 از آنها پول بگیرد. یا حتی به شکل غیرقانونی مثلا در مناطق ممکن است قدری از این موضوعات حل و فصل شود.تراکم فروشی های بدون ضابطه در سال های اخیر، خیابان های اطراف برج ها را با ترافیک های سنگین مواجه کرده است. مدیریت شهری باید در سال 1386 ظرف مدت شش ماه ضوابط بلندمرتبه سازی را ارایه می کرد ولی در سال 1393 این اقدام را انجام داد که در این بازه زمانی از خلاء قانونی استفاده شد و کمیسیون ماده 5 اجازه احداث تعداد قابل توجهی ساختمان های بلندمرتبه را در معابر باریک صادر کرد. بر اساس آمار رییس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، هم اکنون بیش از 270 ساختمان بالای 12 طبقه در معابر 6 تا 12 متر تهران ساخته شده است.
عباس آخوندی ـ وزیر راه و شهرسازی ـ در جلسه بررسی صلاحیت وزرا در مجلس با بیان این که هم اکنون قیمت مسکن در شمال شهر نسبت به جنوب شهر، بیش از 12 برابر است گفت: این یکی از اوضاع و احوال بازار مسکن در زمانی بود که بنده مسئولیت وزارت راه و شهرسازی را در دولت یازدهم برعهده گرفتم. ما جلوی شهرفروشی ها، مجوزفروشی ها و تراکم فروشی ها را در ایران گرفتیم.تخریب باغات پایتخت که از آن به عنوان ریه های تنفسی شهر یاد می شود از جمله آسیب های سال های اخیر به شهر تهران است و بعضی قوانین از جمله مصوبه برج باغ در جهت تسهیل این روند عمل کرده اند.
یک کارشناس مسکن می گوید: بعد از مصوبه برج باغ نه تنها باغات تهران حفظ نشد بلکه این مصوبه به عنوان عاملی برای افزایش مداوم و نجومی شدن قیمت مسکن در مناطق شمال شهر تهران عمل کرد.محمد عدالت خواه بیان می کند: تصور مدیریت شهری طی یک دهه اخیر این بود که با رفتن در ارتفاع، از گسترش افقی شهر جلوگیری کند اما دیدیم با مرتفع شدن ساختمان ها، صاحبان باغات و خانه های قدیمی که قابل سکونت بودند به فکر گرفتن مجوز تراکم افتادند. در این میان بسیاری از باغات و خانه های تاریخی که هویت شهر محسوب می شدند از بین رفتند. شهرداری هم که از ابتدا زمین های کمی را در اختیار داشت فکر کرد حالا که هوا را در اختیار دارد تا جایی که ممکن است هوافروشی کند اما فکر نکردند این اقدام چه اثرات منفی بر ترافیک، آلودگی هوا و جلوگیری از حرکت بادهای سطحی خواهد داشت.
عدالت خواه یادآور می شود: چند سال قبل صحنه ای را در کمیسیون ماده 7 تهران به عنوان مسوول حفظ اشجار شاهد بودم که قابل تأمل بود. مالکی برای گرفتن مجوز قطع درختان آمده بودند و به او گفتند باید برای هر درخت 7 میلیون تومان جریمه بدهی که آن فرد گفت 7 میلیون زیاد است؛ چون شهرداری منطقه گفته با 5 میلیون تومان مجوز قطع درختان را به من می دهد. همان جا مسوول کمیسیون ماده 7 ناراحت شد که چرا شهرداری منطقه دارد نرخ آنها را می شکند.
این کارشناس مسکن درباره راهکارهای کنترل قیمت مسکن در کلان شهر تهران می گوید: زمین یکی از فاکتورهای شدید تاثیرگذار روی قیمت مسکن است و تا زمانی که موضوع زمین حل نشود، مشکل افزایش مداوم قیمت مسکن غیر قابل حل خواهد بود. یکی از دلایلی که در گذشته باعث افزایش قیمت زمین شد تبدیل زمین های موات به زمین بایر در کمیسیون های ماده 12 بود. طبق قانون، زمین های موات متعلق به دولت است اما اکثر زمین های موات توسط این کمیسیون، زمین بایر شناخته شدند که به مالکان اختصاص یافت و به جهش قیمت زمین انجامید. در حال حاضر هم زمین هایی در تهران وجود دارد که باید به صندوق دولت و شهرداری برگردد.
به گفته وی، در مورد املاک و زمین هایی نیز که نمی توان آنها را به حالت قبل برگرداند به اعتقاد من باید قانون مالیات بر ارزش افزوده اجرا شود. چرا باید زمینی که از طریق تاسیسات شهری و بخصوص ارایه مجوز ساختمانی، ارزش آن یک شبه چندین میلیارد تومان افزایش یافته، مالیات بر ارزش افزوده پرداخت نکند؟ این مساله اگر اجرا شود منابع خوبی برای خانه دار شدن دهک های پایین به وجود می آمد و از تجمیع سرمایه های کلان در دست مالکان بزرگ و افراد مرفه جلوگیری می شود.
عدالت خواه، تولید مداوم مسکن را تنها راهکار رونق بخشیدن به اقتصاد ندانست و در این خصوص معتقد است: افرادی که در بخش عرض و فروش مسکن منافع دارند دائما عنوان می کنند تنها راه حل خروج از رکود اقتصاد، رونق بخشیدن به مسکن است. اما من معتقدم تولید صرف مسکن کافی نیست؛ زیرا ما شاهدیم عمر متوسط ساختمان در ایران حداکثر 20 سال است و به دلیل عدم کیفیت مناسب باید مجددا بازسازی شود.
سوال این است که چرا مثل بسیاری از کشورهای توسعه یافته از ابتدا خانه های با کیفیت و مقاوم تولید نکردیم که حالا نیازی به بازسازی نداشته باشد؟ به نظرم برخی افراد که در فرآیند تولید و بازسازی مسکن سود می برند در پی این هستند که به طور پیوسته منابع کشور را در این بخش هدر بدهند.