بررسی افق سرمایه گذاری ساختمانی در پایتخت

  به گزارش پیام ساختمان، پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، ظرفیت مناطق 22 گانه پایتخت برای ساخت مسکن در افق 8 ساله، با استناد به تراز «طرح جامع تهران 1400» برآورد شد. بررسی ها درباره «موجودی فعلی مسکن» و مقایسه آن با «سقف آتی جمعیت پذیری» در مناطق مختلف نشان می دهد 9 منطقه در مرکز و جنوب تهران، از گنجایش جمعیتی برای ساخت برخوردار است؛ اما در مناطق شمالی به خاطر «اضافه ساخت»، ظرفیت سکونتی از سقف مجاز عبور کرده است. سازنده ها در 9 منطقه مستعد سرمایه گذاری می توانند سالانه 50 هزار واحد جدید احداث کنند. در سایر مناطق، تخریب و نوسازی در حد تراکم موجود توصیه می شود. ظرفیت ساخت وسازهای مسکونی در پایتخت براساس سقف جمعیت پذیری شهر تهران تا سال 1404 برآورد شد.
بررسی ها از افق سرمایه گذاری های ساختمانی در تهران با خط کش «طرح جامع شهر تهران تا سال 1404» نشان می دهد با احتساب واحدهای مسکونی موجود در پایتخت اگرچه به لحاظ نرخ جمعیت پذیری موجود، گنجایش ساخت وساز جدید در پایتخت تکمیل شده اما این اتفاق به دلیل مازاد ساخت وساز در مناطق شمالی شهر است؛ طوری که هم اکنون مطابق محاسبات انجام شده براساس خط قرمز ساخت وساز در 22 منطقه در طرح جامع تهران 1404، در 9 منطقه شهر به لحاظ سقف مجاز جمعیت پذیری امکان ساخت 400 هزار واحد مسکونی جدید طی 8 سال آینده وجود دارد. همچنین طرح جامع تهران خط قرمز جمعیت پذیری شهر تهران را در سال 1404 معادل 10 میلیون و 420 هزار نفر تعیین کرده است. به این معنی که مجموعه ساخت وسازهای منتهی به سال 1404 باید به گونه ای در شهر اتفاق افتد که کل موجودی مسکن پایتخت امکان سکونت حداکثر 10میلیون و420 هزار نفر را در محدوده شهر تهران فراهم کند. در حال حاضر کل موجودی مسکن براساس برآوردی که در سال 94 از سوی شهرداری تهران انجام شده معادل 3 میلیون و 468 هزار و 314 واحد مسکونی است؛ اما سقف جمعیت پذیری شهر تهران در سال 1404 که معادل 10 میلیون و 420 هزار نفر براساس بعد خانوار 1/ 3 نفر محاسبه شده است، حاکی از آن است که کل واحدهای مسکونی در سال 1404 باید کمتر از 3 میلیون و 400 هزار باشد. به عبارت دیگر وضعیت کل شهر تهران به لحاظ جمعیت پذیری واحدهای مسکونی مشخص می کند
 براساس واحدهای موجود در پایتخت ظرف جمعیتی شهر تهران نه تنها پرشده، بلکه لبریز هم شده که این اتفاق ناشی از اضافه ساخت وسازها در مناطق شمالی پایتخت در سال های اخیر است. این در حالی است که در مناطق جنوبی شهر (عمدتا بافت فرسوده) ظرفیت سرمایه گذاری ساختمانی همچنان تا افق طرح جامع وجود دارد. تبعات عدم کنترل فرآیند صدور پروانه ساختمانی طی سال های اخیر از بابت تطبیق لحظه ای ساخت وسازها با سقف جمعیت پذیری در هر یک از مناطق 22 گانه را می توان در تعداد خانه های خالی در شهر تهران ردیابی کرد. به عنوان مثال در منطقه یک شهر تهران تعداد واحدهای مسکونی موجود حدود 42 هزار واحد بیش از سقف مجاز و پیش بینی شده در سال 1404 به لحاظ رعایت نرخ جمعیت پذیری است، اما در همین منطقه وقتی جمعیت ساکن شب را مبنا قرار می دهیم و آن را با سقف جمعیت پذیری در سال 1404 مقایسه می کنیم متوجه می شویم نزدیک به 50 هزار نفر کمتر از سقف مجاز در سال افق طرح است. در منطقه دو نیز واحدهای موجود 37 هزار واحد بیش از تعداد واحدهای پیش بینی شده در طرح جامع تهران برای سال 1404 است، اما جمعیت موجود در منطقه دو نزدیک به 93 هزار نفر کمتر از سقف جمعیت پذیری تعیین شده برای سال 1404 است، این وضعیت اضافه ساخت از یکسو و ظرفیت جذب جمعیت در واحدهای ساخته شده در دو منطقه شمالی پایتخت از سوی دیگر بیانگر خطای تشخیص در ساخت وساز از بابت ظرفیت سرمایه گذاری ساختمانی در مناطق مختلف شهر تهران به لحاظ کشش تقاضا است. کارشناسان اقتصاد شهری معتقدند در مقطع فعلی که مدیریت شهری تهران با تفکر جدید روی کار آمده و مطابق با اهداف اعلام شده بنا دارد نگاه سوداگرانه به شهرسازی را تغییر دهد هم سرمایه گذاران ساختمانی و هم شهرداری در یک اقدام مشترک می توانند شکل ساخت وساز مسکونی در تهران را با الگوی منطبق با تراز جمعیتی طرح جامع تهران هماهنگ کنند.
 در قالب این الگو لازم است 9 منطقه شهر تهران در اولویت سرمایه گذاری ساختمانی قرار بگیرد. به این معنی که سازنده ها ترجیحا از ساخت وساز انبوه در مناطقی که ظرفیت جمعیت پذیری آنها براساس تراز جمعیتی طرح جامع است، خودداری کنند. این 9 منطقه شامل مناطق5، 12، 13، 15، 16، 18، 19، 20 و 21 هستند که مقایسه تعداد واحدهای مسکونی موجود و افق پیش بینی شده برای موجودی مسکن در این مناطق در سال 1404 نشان می دهد طی 8 سال آتی باید نزدیک به 240 هزار واحد مسکونی به مجموعه واحدهای مسکونی این مناطق اضافه شود. در تهران بخشی از واحدهای مسکونی جدید(واحدهای مسکونی ساخته شده) در ازای تخریب ساختمان های موجود به مالکان تعلق می گیرد. روال تخریب و نوسازی و ساخت وسازهای سال های اخیر حاکی از آن است که در ازای ساخت 5 واحد مسکونی جدید در تهران 2 واحد مسکونی به مالکان واحدهای تخریب شده تعلق می گیرد و در نتیجه 3 واحد به موجودی واحدهای مسکونی شهر اضافه می شود. بنابراین با احتساب نسبت تخریب به نوسازی که 2 به 5 است در 9 منطقه مستعد برای سرمایه گذاری ساختمانی برای افزایش نزدیک به 240 هزار واحد مسکونی به موجودی مسکن در این مناطق امکان ساخت نزدیک به 400 هزار واحد مسکونی جدید وجود دارد؛ به این معنا که در سال های پیش رو این ظرفیت برای سازنده ها وجود دارد که در مناطق 9گانه سالانه به طور متوسط 50 هزار واحد مسکونی جدید ساخته شود. این محاسبات و برآوردها براساس بعد خانوار یعنی 1/ 3 نفر در نظر گرفته شده است.
بنابراین از آنجا که سقف جمعیت پذیری در طرح جامع تهران ثابت است اگر بعد خانوار این عدد فراتر رود امکان ساخت وساز بیش از این نیز در این مناطق فراهم می شود. در حال حاضر وضعیت واحد مسکونی موجود با توجه به اضافه ساخت وساز در سه منطقه اول شهر و حتی اضافه ساخت در منطقه 22 عملا کنترل هدفمند از طرف مدیریت شهری به ساخت وسازها از بابت تطبیق ساخت وساز با سقف جمعیت پذیری در هر منطقه وجود نداشته، اما کارشناسان شهری می گویند در این دوره شهرداری می تواند با ابزار پروانه ساختمانی که یک ابزار رگولاتوری برای توزیع سرمایه گذاری ساختمانی در مناطق مختلف است در جهت تشویق و هدایت سازنده ها به سمت مناطق دارای ظرفیت ساخت وساز استفاده کند. به این صورت که عوارض ساخت وساز در مناطقی از شهر که اضافه ساخت رخ داده و سقف جمعیت پذیری در آنها لبریز شده به نفع مناطقی که استعداد ساخت وساز همچنان وجود دارد افزایش یابد تا به این ترتیب از یک ریسک ساخت وساز در مناطق اشباع شده افزایش و هزینه ساخت وساز در 9 منطقه دارای ظرفیت ساخت کاهش پیدا کند. البته این الگو به این معنی نیست که ساخت وساز در مناطق شمالی متوقف شود بلکه باید عملیات تخریب و نوسازی در حد وضع موجود باقی بماند تا سرمایه گذارها از ساخت انبوه در مناطق دارای مازاد واحد مسکونی پرهیز کنند. گفتنی است سقف جمعیت پذیری در مناطق مختلف در سال 1404 در طرح جامع براساس دو فاکتور شامل رفتار جمعیتی هر کدام از مناطق در سال های گذشته و همچنین گنجایش هر منطقه به لحاظ فاکتورهای زیست محیطی برای استقرار جمعیت تعیین شده است، بنابراین بدیهی است وقتی طرح جامع تهران که مطالعات آن از سوی یک تیم کارشناسی زبده در اواسط دهه 80 انجام شده و این سقف جمعیتی برای مناطق 22گانه شهر تعیین شده عدم رعایت این سقف جمعیت پذیری می تواند آسیب های مختلفی به شهر و شهروندان و همچنین سرمایه گذاران ساختمانی وارد کند.
به این صورت که از یکسو برخی از مناطق با تراکم مسکونی بالا روبه رو می شود و در مقابل برخی از مناطق همچون مناطق 12 و 13 با شب مردگی مواجه می شوند (درحال حاضر این دو منطقه کمتر از نصف جمعیت ساکن در مناطق شمالی شهر را دارند) و از سوی دیگر خالی بودن نزدیک به نیم میلیون واحد مسکونی عمدتا در مناطق شمالی به سرمایه گذاران آسیب وارد می کند. ماجرای منطقه 22 در طرح جامع تهران سقف جمعیتی منطقه 22 معادل 500 هزار نفر تعیین نشده، اما در حال حاضر براساس وضعیت برج های ساخته شده و در حال ساخت جمعیت پذیری این منطقه به حدود 400 هزار نفر رسیده است. بنابراین براساس این محاسبه امکان ساخت واحد جدید همچنان تا سال 1404 در این منطقه وجود دارد اما نوع و شکل ساخت وسازهای مسکونی در منطقه 22 در سال های اخیر مشکلاتی را برای شهر تهران به وجود آورده است. مطابق با گزارش شورای عالی شهرسازی نوع برج سازی در این منطقه باعث شده تا مسیر ورود باد به محدوده درونی شهر با مانع مواجه شود. از این رو شورای عالی شهرسازی اعلام کرده برای این منطقه طرح تفصیلی جداگانه ای تدوین شود و در خصوص سقف جمعیت پذیری این منطقه تجدید کاهشی انجام شود؛ هرچند به نظر می رسد همان طور که مطابق با دستور شورای عالی شهرسازی از سال 93 صدور مجوز ساخت در این منطقه ممنوع اعلام شده در ادامه نیز صدور مجوز ساختمانی منطقه متوقف باقی بماند.