وقت اجرای 10 فرمان برای رونق بخش مسکن فرا رسیده است

  به گزارش پیام ساختمان، مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری، با مرور آنچه در دوره های قبل و حین فعالیت دولت یازدهم، بر بازار مسکن گذشت، فهرست برنامه های راهبردی دولت دوازدهم برای بخش پرچالش اقتصاد را منتشر کرد.
محتوای گزارش 50 صفحه ای این مرکز که بخشی از مجموعه گزارش های مربوط به «اقدامات وزارت راه و شهرسازی در سال های 92 تا 95» را تشکیل داده است، نشان می دهد: دولت در این مقطع، ضمن واکنش قابل انتظار به «ابهامات و پرسش های مطرح در ذهن فعالان بازار ملک»، از یکسو «کارنامه» متولی بخش مسکن و نهادهای فرابخشی مرتبط را مورد «سنجش» قرار داده و از سوی دیگر «همراستا» با دغدغه صاحب نظران و راهکارهای کارشناسان بخش، برای «اصلاح و رفع نقص» از سیاست های موجود و همچنین «مسائل بر زمین مانده» و نادیده گرفته شده طی 4 سال اخیر، برنامه های لازم الاجرا را در 4 سال آینده معرفی کرده است.
بر این اساس، وزارت راه و شهرسازی و کلیه دستگاه ها، نهادها و سازمان های دولتی و عمومی مسوول و متولی حوزه های مختلف بخش مسکن از جمله سیاست گذار پولی، وزارت اقتصاد و شهرداری وظیفه دارند نسبت به فراهم کردن زمینه اجرای «10 فرمان در بازار مسکن»، با دولت دوازدهم همکاری و مشارکت کنند. گزارش مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری قبل از پرداختن به برنامه های راهبردی دولت دوازدهم برای بخش مسکن، 5 «نقطه تاریک» این بخش را در اتاق ظهور قرار داده و به ابهامات ناظران و فعالان بازار ملک درباره «رکود دوطرفه»، «محرک های کم اثر»، «کندسازی در بافت فرسوده»، «عارضه مزمن مسکن مهر» و «وعده اجرای مسکن اجتماعی» پاسخ داده است.
در این بررسی همچنین 8 چالش کلیدی بخش مسکن و ساختمان فهرست شده و در نهایت 10 فرمان برای دستیابی به رونق پایدار و غیرتورمی در حوزه خرید و ساخت مسکن با هدف «تسهیل صاحب خانه شدن خانه اولی ها و کاهش جمعیت بدمسکن، ساماندهی بافت فرسوده و حل معضل حاشیه نشینی» اعلام شده است. یک پرسش طی همه سال های فعالیت دولت یازدهم از متولی بخش مسکن، به «رکود دوطرفه در بازار مسکن» مربوط بوده است. *3 عامل اصلی رکود ساخت و ساز بنابراین گزارش، مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری، رکود ساخت و ساز طی 4 سال گذشته را ناشی از سه عامل شکل دهنده سونامی ساختمانی در سال های 89 تا 92 عنوان می کند که پیامد آن، در سال های اواسط 92 تاکنون باعث شده بازار ساخت مسکن با«رژیم اجباری لاغری» برای تعیین تکلیف مازاد عرضه در بخش لوکس ها و فروش تدریجی در بخش واحدهای مصرفی، مواجه شود.
 گزارش این مرکز، سونامی ساخت و سازهای مسکونی و غیرمسکونی در دوره قبل از استقرار دولت یازدهم را ناشی از «ورود قابل توجه منابع مالی بخش خصوصی و بسیاری از نهادها و بانک ها به بازار سرمایه گذاری ملکی در سال های سرکوب مالی (اوج کاهش دستوری نرخ سود بانکی در سال های 91 و 92)، ورود منابع پرقدرت بانک مرکزی به ساخت وساز (مسکن مهر) و همچنین فروش تراکم مازاد توسط شهرداری ها» می داند که مجموعه این سه عامل باعث شد ساخت و سازهای مغایر الگوی تقاضای مصرفی، به ثبت رکود بیشترین عرضه سالانه ملک در تهران و کشور منجر شود. تبعات آن سونامی، در سال 95 باعث رشد تعداد خانه های خالی و بلااستفاده از 6/ 1 میلیون واحد در سال 90 به 6/ 2 میلیون واحد شد.
 در این میان به دلیل ممنوعیت به روزرسانی سقف وام خرید مسکن متناسب با تورم طی دست کم 5 سال منتهی به سال 92 و همچنین کاهش درآمد خانوارها و درآمد سرانه ناشی از تحریم و رشد منفی اقتصاد، در عمل تقاضای موثر خرید مسکن نیز طی سال های اخیر، سرکوب و رکود سمت عرضه با رکود سمت تقاضا توام شد. مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری، در گزارش خود، بعد از پرداختن به اولین نقطه تاریک بازار مسکن، درباره دومین ابهام فعالان بازار ملک که در قالب «اقدمات پولی و مالی غیرموثر برای تحریک بخش مسکن در مسیر رونق» مطرح است، این طور پاسخ می دهد: برخی اقدمات 4 سال گذشته در حوزه تامین مالی مسکن، همچون راه اندازی صندوق پس انداز مسکن، اقدام «بنیادین» تلقی می شود و در کوتاه مدت قابلیت اثرگذاری محسوس ندارد ضمن آنکه پرداخت تسهیلات خرید مسکن در تیراژ محدود نمی تواند اثر آنی و پررنگ در رونق داشته باشد. *علت طولانی شدن فرآیند ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی مهر
 در این گزارش، علت طولانی شدن فرآیند ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی مهر و نیز برخورد دولت یازدهم به هسته سخت این طرح بزرگ –پایان خط اعتباری بانک مرکزی، وابسته شدن پروژه ها به آورده نقدی متقاضیان و نیاز پروژه های مسکن مهر به تامین زیرساخت ها و خدمات زیربنایی و روبنایی- عنوان شده است و درباره تاخیر در اجرای مسکن اجتماعی و نوسازی بافت های فرسوده نیز به کمبود منابع و محدودیت های بودجه ای دولت اشاره شده است. در مقطع فعلی، مطابق بررسی های انجام شده توسط مرکز وابسته به نهاد ریاست جمهوری، مهم ترین چالش در بخش مسکن به «ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن» مربوط است به طوری که «عدم انعطاف در پرداخت تسهیلات، بانک محور بودن این نظام و همچنین سهم ناچیز بازار سرمایه از تامین مالی بخش مسکن» باعث کمبود شدید منابع مورد نیاز متقاضیان ساخت و خرید مسکن شده و گروه های خارج از دایره وام دهی در این بخش را شکل داده است. این چالش، طی دست کم یک سال اخیر به اشکال مختلف از سوی کارشناسان اقتصاد مسکن تحت عنوان نواقص و نارسایی های سبد تسهیلات مسکن مطرح شده و حتی وزیر راه و شهرسازی نیز در فاصله پایان فعالیت دولت یازدهم و شروع رسمی فعالیت دولت دوازدهم، نقشه راه بازار مسکن 1400 را در قالب ماموریت توانمندسازی سه دسته تقاضای مسکن –خانه اولی ها، ساکنان بافت فرسوده و حاشیه نشین ها- از طریق اصلاح فرآیند پرداخت تسهیلات مسکن اعلام کرده بود. دومین چالش اصلی در بخش مسکن از نگاه مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری، «موازی کاری، عدم همکاری و ضعف تعامل دستگاه های بیرونی و درونی مرتبط و مسوول در بخش مسکن» معرفی شده است. در حال حاضر متولی بخش مسکن در دولت از چندین معاونت، سازمان و شرکت تشکیل شده که هر یک از آنها، مسوولیت راهبری قسمتی از بخش مسکن و شهرسازی را برعهده دارند. برنامه ریزی های پراکنده برای یک بخش، بعضا باعث خنثی سازی یکدیگر می شود. به عنوان نمونه، در حال حاضر دو شرکت دولتی، برای توسعه درونی و منفصل شهرها، به صورت جداگانه برنامه ریزی می کنند. یکی شرکت متولی بافت فرسوده و دیگری متولی شهرهای جدید است.
 در این میان، نوعی رقابت پنهان در دستیابی به منابع اعتباری برای دو نوع سیاست جمعیتی متضاد –انتقال جمعیت به بیرون شهرهای بزرگ از یکسو و جذاب سازی هسته فرسوده شهرها برای جذب جمعیت از سوی دیگر- عملا باعث می شود هدف اصلی و کلان دولت از بابت تعریف مکان هدف برای استقرار جمعیت، مخدوش شود و از آن مهم تر، بازدهی تخصیص منابع و اعتبارات محدود، به حداقل برسد. در گزارش مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری، از «عدم کفایت اراضی مناسب برای عرضه مسکن، کاهش روزافزون جذابیت سکونتی در شهرهای کوچک، حاکمیت چند ساله رکود، عدم تطابق الگوی ساخت و تقاضا، گسترش سکونتگاه های غیررسمی و کیفیت پایین زندگی در شهرهای جدید» به عنوان چالش های دیگر بخش مسکن پیش روی دولت نام برده شده است.
*وقت اقدام برای اجرای 10 فرمان
گزارش مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری درباره نحوه مداخله دولت در بخش مسکن برای حذف نقاط تاریک و رفع چالش های درون بازار ملک نشان می دهد: 10 فرمان برای دگرگونی مثبت در بخش پرچالش اقتصاد باید طی این دوره به اجرا دربیاید.اولین فرمان در مسیر هدایت بازار مسکن به فاز رونق، در «انعطاف بخشی به سبد تسهیلات مسکن» خلاصه می شود تا انواع «تسهیلات در استطاعت» برای گروه های مختلف تقاضا و همچنین سازنده ها، وارد بازار شود. برای این منظور، برنامه راهبردی «بازسامان نظام تسهیلاتی و ایجاد تناسب و انعطاف در آن» طراحی و به متولی بخش مسکن و سیاست گذار پولی پیشنهاد شده است. فرمان دوم، «توسعه بازار تسهیلات رهنی» از مسیر «انتشار اوراق رهن ثانویه» به منظور «بازیافت منابع اولیه تبدیل شده به وام خرید مسکن» را هدف قرار داده است. در حال حاضر دارایی غیرقابل دسترس بانک عامل بخش مسکن از محل تسهیلات پرداخت شده به خریداران مسکن طی سال های گذشته، حدود 100 هزار میلیارد تومان است که در فاصله 12 تا 15 سال، در قالب پرداخت اقساط ماهانه، به بانک برمی گردد، اما با راه اندازی بازار رهن ثانویه، امکان وصول بخش قابل توجهی از این منابع و دارایی ها برای بانک فراهم می شود و در نتیجه، قدرت وام دهی به بخش مسکن چند برابر خواهد شد. سومین فرمان برای رونق بخشی به بازار مسکن، فراهم کردن شرایط خرید ملک برای دهک های متوسط رو به بالا از طریق «راه اندازی بازار لیزینگ مسکن» است. «جلوگیری از خام فروشی زمین های دولتی» فرمان چهارم به متولی بخش مسکن است. برای اجرای این برنامه، لازم است از ظرفیت بانک عامل بخش مسکن در قالب ارائه خدمات مدیریت دارایی به وزارت راه و شهرسازی بهره گرفته شود تا از محل انتشار اوراق بهادار به پشتوانه زمین های خام دولتی، امکان سرمایه گذاری و تامین زیرساخت ها روی این اراضی به وجود بیاید و در نتیجه، شرایط برای سرمایه گذاری بخش خصوصی بدون محروم شدن دولت از ارزش افزوده این اراضی، فراهم شود.
 «جذب و هدایت شرکت های برند ساختمانی و توسعه گرها به بافت فرسوده» نیز فرمان دیگر قابل اجرا از سوی متولی بخش مسکن است. توسعه گرها قادرند به جای نوسازی تک پلاک، محله های فرسوده درون شهرها را بازسازی کنند طوری که فعالیت این شرکت ها صرفا به ساخت و ساز مسکونی محدود نمی شود. «تعیین تکلیف قوانین مشکل دار و بازدارنده رونق مسکن» نیز فرمان ششم اصلاحات در بخش مسکن است. قانون پیش فروش ساختمان یکی از این قوانین است که مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری پیشنهاد اصلاح آن به نفع رونق را مطرح کرده است. مهم ترین فرمان به «انسجام بخشی به نظام برنامه ریزی و یکپارچه سازی سیاست گذاری ها در بخش مسکن» برمی گردد.
 در قالب این برنامه راهبردی، لازم است مراجع سیاست گذاری مرتبط با بخش مسکن در وزارت راه و شهرسازی، ادغام شوند و برنامه ریزی ها در این بخش به منظور جلوگیری از تصمیمات جزیره ای و متقابل، متمرکز شود. همچنین تعامل حداکثری و همکاری موثر دستگاه های بیرونی برای فراهم کردن زمینه اجرای پیشنهادی مالی متولی بخش مسکن، در قالب این فرمان، لازم الاجراست. مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری در گزارش خود، همچنین بر «اجرای دقیق و منسجم مسکن اجتماعی»، «بازنگری و اصلاح قانون پیش فروش ساختمان» و «تطبیق دادن الگوی عرضه با جنس تقاضای مسکن» به عنوان فرامین دیگر برای رفع چالش های بخش، تاکید کرده است.