افزایش زیرپوستی قیمت مسکن

دیروز با اجرای بخشنامه بانک مرکزی، نرخ سود سپرده های بلندمدت 15 درصد و کوتاه مدت 10 درصد شده است؛ در این بین اگرچه طی روزهای گذشته، بانک ها تا می توانستند با روش های جذاب، سپرده های در دست مردم را جمع کردند، اما به هرحال هنوز هم بودند افرادی که یا به دلیل شلوغی شعب بانک ها یا به دلایل دیگر، سپرده های کوتاه مدت خود را به رغم فشار بانک ها، به سپرده های یکساله تبدیل نکردند.
در این میان، از صبح دیروز(شنبه یازدهم شهریورماه) که کاهش نرخ سود رسماً در شبکه بانکی اجرایی شده است، بازار سکه با هیجانات شدیدی مواجه شده؛ اگرچه بازار آزاد تهران، دیروز را با افزایش اندک قیمت سکه آغاز کرد، اما در ساعات پایانی معاملات(15:30) قیمت سکه تمام بهار آزادی طرح جدید با 27 هزار تومان افزایش و طرح قدیم با 25 هزار تومان افزایش مواجه بوده است. در عین حال هر نیم سکه 13 هزار تومان، ربع سکه 6 هزار تومان و سکه یک گرمی 2 هزار تومان افزایش را نشان می دهد. بر این اساس قیمت هر قطعه سکه تمام بهار آزادی طرح جدید در ساعت (15:30) دیروز یک میلیون و 253 هزار و 300 تومان، سکه تمام بهار آزادی طرح قدیم یک میلیون و 232 هزار تومان، نیم سکه 661 هزار تومان، ربع سکه 384 هزار تومان و سکه یک گرمی 252 هزار تومان است.
درحالی دولتی ها همچنان توپ خانه های خالی را به زمین انبوه سازان می اندازند که قیمت واحدهای مسکونی در مناطق شمالی تهران در سال های اخیر با شیب تُندی افزایش یافته به طوری که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در این مناطق حدود 19 میلیون است. بن بست ارزانی مسکن چند وقتی است موضوع خانه های خالی از سکنه به ترجیع بند برخی مسوولان و مدیران دولتی تبدیل شده است.
 آن ها عامل وجود این خانه ها را انبوه سازان معرفی کرده و می گویند: انبوه سازان به جای این که در بافت های فرسوده سرمایه گذاری کنند به دنبال ساخت و ساز در باغ ها هستند و این مسأله باعث و بانی وجود حدود سه میلیون خانه خالی در کشور است. مدیران وزارت راه و شهرسازی با انتقاد از رویکرد انبوه سازان، به آنها توصیه می کنند به جای ساخت و ساز در مناطق یک و دو پایتخت سرمایه های خود را به سمت بافت های به قول آنها نارکارآمد یا همان فرسوده تغییر مسیر دهند. در این بین انبوه سازان همواره با تأکید بر این که مقصر وجود خانه های خالی نیستند، می گویند این ریل گذاری اشتباه دولت بوده که باعث رکود مسکن و خالی از سکنه شدن واحدهای مسکونی شده است. در این مناطق قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به طور میانگین 19 میلیون تومان است.
بر این اساس قیمت یک واحد مسکونی 56 ساله 131 متری واقع در حصار بوعلی 18.3 میلیون تومان است. ارزش کل این واحد 2.4 میلیارد تومان است.واحد 186 متری نوساز با پارکینگ و انباری واقع در امام زاده قاسم با قیمت هر مترمربع 20 میلیون و مجموع 3.7 میلیارد تومان در فایل فروش قرار گرفته است. در ولنجک واحد 210 متری نوساز 4.2 میلیارد تومان قیمت دارد. هر مترمربع این واحد دارای انباری و پارکینگ 20 میلیون تومان است. در تجریش یک واحد نوساز 180 متری 3.4 میلیاردتومان (قیمت هر مترمربع 18.8 میلیون تومان) قیمت گذاری شده است. قیمت واحدهای مسکونی در منطقه دو هم تنه به تنه نرخ های مسکن در منطقه یک می زند. یک واحد نوساز 187 متری واقع در سعادت آباد 3.5 میلیارد تومان یعنی برای هر مترمربع حدود 18.7 میلیون تومان است. قیمت واحد 240 متری 22 سال ساخت با پارکینگ و انباری 4.2 میلیارد تومان تعیین شده است. هر متر مربع از این واحد مسکونی برای خریدار حدود 17.4 میلیون تومان آب می خورد. در منطقه 3 نیز هر مترمربع واحد نوساز حدود 19 میلیون تومان است و با وام 160 میلیون تومانی زوج های جوان می توان در این منطقه حدود 8.4 مترمربع واحد مسکونی خریداری کرد. قیمت یک آپارتمان نوساز 230 متری در دروس 4.5 میلیارد تومان تعیین شده، واحد یک سال ساخت 158 متری در همین منطقه نیز بیش از 2.8 میلیارد تومان قیمت دارد. یعنی متری حدود 18 میلیون تومان. مثل ماجرای 94 براساس ابلاغیه اخیر بانک مرکزی به نظام بانکی که از روز گذشته لازم الاجرا شد، نرخ سپرده یک سال بانکی نمی تواند بالای 15 درصد باشد. بانک مرکزی همزمان نرخ جریمه اضافه برداشت را هم کاهش داده و به نرخ وسوسه انگیز 18 درصد رسانده است. سؤال مرکزی آن است که آیا بانک مرکزی موفق خواهد شد؟ این برنامه به لحاظ منطق کمابیش شبیه به برنامه کاهش غیر دستوری نرخ سود در سال 94 است. با این تفاوت که بار قبل مداخله بانک مرکزی در بازار بین بانکی بود و این بار رسماً از طریق اضافه برداشت انجام می شود. بار قبل بنا بود مداخله بانک مرکزی منوط به اصلاح رفتار بانک ها باشد و این بار هم کلی و مبهم، استفاده از خط اعتباری شیرین 18 درصدی منوط به رعایت ضوابط بانک مرکزی دانسته شده است.
 برنامه کاهش غیردستوری نرخ سود یک شکست تمام عیار بود. 25 هزار میلیارد تومان پایه پولی صرف مداخله بین بانکی شد ولی در عمل نرخ سپرده و نرخ تسهیلات در مقابل کاهش مقاومت کردند. طرح نیمه کاره رها شد و نرخ بین بانکی رو به اوج رفت و حتی زمانی به 29 درصد هم رسید. نرخ سود بالا دو مؤلفه مهم دارد؛ رقابت بین بانک ها و عدد بزرگ دارایی منجمد در ترازنامه آن ها. راه حل سال 94 و 96 مبتنی بر ایجاد راه تنفس جاری برای مدارا با عدد دارایی منجمد از یک طرف و برخورد دستوری (اجماعی!؟)برای کاهش رقابت از دیگر سو بوده است. در تجربه 94 سایز عدد دارایی منجمد آن قدر بزرگ بود که تزریق 25 هزار میلیارد تومانی صرفاً معادل پاشیدن آب به ظرف داغ عمل کرد. مداخله بیش از آن عدد، هم با توجه به برنامه تک رقمی کردن نرخ تورم، با اگر و اما مواجه بود و هم تزریق پایه پولی بزرگتر از آن، صرفاً با ارائه برنامه تعیین تکلیف دارایی منجمد مشروعیت می یافت که اراده سیاسی لازم برای آن وجود نداشت. درباره رقابت هم بعد از جدی گرفتن اولیه، شدت عسرت اعتباری و نیز تسلط بانک های خصوصی بر مقام ناظر، باعث شد آهسته و گام به گام دستورالعمل شدید بانک مرکزی فراموش شود و کار به جایی برسد که دولتی ترین بانک هم به سپرده های نه چندان بزرگ، نرخ 20 درصدی را پیشنهاد دهد.
بانک مرکزی، ابتدا کلاً تخلف را محدود و موردی دانست؛ بعد علت این مسابقه، سود جدید را از سوی مؤسسات غیر مجاز معرفی کرد (با این که حجم سپرده مؤسسات غیر مجاز به موازات این برنامه رو به کاهش بود نه افزایش) و بعد عرضه اخزا(اوراق خزانه اسلامی) در بورس و نرخ بالای آن ها را مقصر دانست (حال آن که کل اخزای منتشره در مقابل عدد سپرده قطره ای در مقابل دریا بود). از دید ساکنان میرداماد همه به جز «برنامه بانک مرکزی» مقصر بودند. در ویرایش 96 طرح کاهش سود که بی تعارف است و بر عکس نسخه قبلی کلمه «غیر دستوری» در عنوانش وجود ندارد، ایده جدیدی برای کنترل رقابت و دارایی منجمد وجود ندارد. حتی قانون جدیدی هم وجود ندارد، چرا که مصوبه سود 15 درصدی مربوط به مدت ها قبل است. تنها تفاوتی که بناست وجود داشته باشد «جدی تر» بودن بانک مرکزی است. در واقع فعلاً دلیلی وجود ندارد که سرنوشت این طرح بعد از چهار تا شش ماه مانند طرح قبلی نباشد، مگر آن که بانک مرکزی جدیت ویژه یا بانک ها، پارسایی کم نظیری ارائه دهند که راستش بعید است؛ صریح آن که در میان مدت، تکرار ناکامی 1394 کاملاً محتمل است.
 به دنبال رؤیای اثربخشی در کوتاه مدت اثر این طرح چیست؟ بانک مرکزی سه ماه بود با روش های ویژه و شبه جنگی، قیمت ارز را در کانال 3700 نگه داشته بود. محدودیت دسترسی و چشم انداز اثر اعلام فهرست اول تحریم HR3364 در کنار حقیقت مصنوعی پایین بودن نرخ ارز باعث شده تلاشی پیش دستانه برای افزایش مدیریت شده نرخ ارز آغاز شود که آثار آن در بازار ارز واضح است.
دراین شرایط تلاش همزمان برای کاهش نرخ بهره اگر واقعی باشد طبعاً می تواند باعث خلل در«مدیریت شده»بودن فرایند افزایش نرخ ارز شود چنان که بخشی از قریب به هزار و صد هزار میلیارد تومان سپرده موجود با این حقیقت مواجه شود که سود بانکی ممکن است کاهش یابد و ارز در حال افزایش است، پس شانس خود را در خرید ارز امتحان کند و ناگهان آهنگ تقاضای ارز تند شود. از طرف دیگر، بانک ها با استفاده از فرصت طلایی تا 11 شهریورماه مردم را به تبدیل سپرده روزشمار خود به سپرده یکساله با سود امروز که بسیار بالاتر از 15 است تشویق می کردند. این روش طبعاً یک ترمز جدی بر تلاش سیاست گذار در کاهش نرخ بهره است. نکته بسیار مهم حبس شدن مقدار مهمی از سپرده ها در قالب یک ساله است که از باب جلوگیری از سرریز شدن نقدینگی به بازار ارز خیلی خوب است. با فرض موفقیت بانک مرکزی و تبدیل پایدار سود به 15 درصد از دیروز، سپرده 23 درصدی می داند نمی تواند چرخی در بازار ارز بزند و باز گردد. در واقع این رفت و برگشت باید هزینه ابطال قرار داد 23 درصدی و بازگشت با نرخ 15 درصد (8 درصد هزینه فرصت) را پر کند که به هر حال مؤلفه مهمی در تصمیم گیری صاحب سپرده است.